Berliner Mietspiegel 2026: Der Wahnsinn geht weiter
Der neue Mietspiegel zeigt drastisch steigende Mieten und eröffnet weitere Spielräume für Erhöhungen. Entspannt gibt sich nur Senator Gaebler (SPD).
Zumindest der Senator hat an diesem Donnerstagmorgen gute Laune. Im 17. Stock der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung am Fehrbelliner Platz mit wolkenlosem Blick über die Stadt strahlt Christian Gaebler (SPD) zu Beginn der Pressekonferenz zur Vorstellung des Mietspiegels 2026, als hätte er eine frohe Botschaft zu verkünden. „Ich bin sehr froh, dass wir diesen Mietspiegel heute online stellen konnten“, sind dann auch seine ersten Worte.
Die zentrale Zahl der Erhebung über Berlins Mietentwicklung trägt er deshalb gleichmütig vor. Das durchschnittliche Mietniveau steigt demnach auf 7,71 Euro pro Quadratmeter, nachdem es im letzten Mietspiegel 2024 noch 7,21 Euro betragen hatte – ein Plus von 6,9 Prozent. Beschrieben wird damit der Median: Die Hälfte aller Mieten liegt darüber, die andere darunter. Legt man den Durchschnittswert aller Mieten zugrunde, sind es gar 8,32 Euro; 2013 waren es noch 5,33 Euro.
Später wird Gaebler auf Nachfrage von einem „moderaten“ Anstieg sprechen. Wie er darauf kommt, bleibt sein Geheimnis. Die Erhöhung um 50 Cent innerhalb von zwei Jahren ist der zweithöchste Anstieg, den der Mietspiegel jemals verzeichnete. Lediglich 2017 waren es noch 5 Cent mehr.
Zur Beruhigung erklärt Gaebler: „Ich glaube nicht, dass jetzt alle Mieterinnen und Mieter erwarten müssen, dass morgen eine Mieterhöhung kommt.“ Tatsächlich jedoch eröffnet der neue Mietspiegel, der Erhöhungen in sämtlichen Wohnlagen und Altersklassen ausweist, Vermieter:innen nun die Spielräume für den nächsten Anstieg. Erlaubt sind laut der Mietpreisbremse Steigerungen bis zur durchschnittlichen Vergleichsmiete, maximal 15 Prozent in drei Jahren.
Wohnungsausstattung wird wichtiger
Gültig ist der Mietspiegel, der in einer Arbeitsgruppe von sechs Vermieter- und Mieterverbänden erstellt und von allen anerkannt wurde, für 1,6 Millionen Berliner Mietwohnungen. Abzulesen ist die zulässige Miete in 189 Feldern, die zwischen Baujahr, Wohnungsgröße sowie Lage unterscheiden. Angegeben ist dabei jeweils die Medianmiete, aber auch eine Spannweite zwischen den niedrigsten und höchsten Mieten für die jeweilige Wohnungsklasse, die sich nach der Ausstattung der Wohnung bemisst.
Hier zeigt sich dann auch die wahre Dramatik. Denn immer häufiger koppeln sich die Ober- von den Mittelwerten ab. Im Altbau in guter Wohnlage beträgt dieser Abstand zum Teil 4 bis 5 Euro, im Neubau gar bis zu 8 Euro. Merkmale wie hochwertiger Bodenbelag oder Einbauküche werden damit immer mehr zu Kostentreibern. Vermieter wie Vonovia hatten zuletzt gar wohnwertsteigernde Merkmale wie gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung erfunden, um Mietsteigerungen zu begründen.
Laut Berliner Mieterverein sind die hohen Oberwerte „maßgeblich auf die Neuvermietungen zurückzuführen, die innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart wurden – nicht wenige davon unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse“. Ein weiteres zentrales Problem: Im Neubau ab 2014 findet die Mietpreisbremse keine Anwendung, Miethöhen von bis zu 28 Euro pro Quadratmeter sind die Folge. Das immerhin sieht auch Senator Gaebler kritisch und fordert vom Bundesgesetzgeber eine Anpassung, was als Neubau gilt.
Die Reaktionen außerhalb der Senatsverwaltung fallen entsprechend bestürzt aus. Der Mieterverein spricht vom „Wahnsinn auf dem Berliner Wohnungsmarkt“ als „Ergebnis unzureichend konsequenter Mietregulierung“. Gefordert wird eine Verfolgung der Mietpreisbremse, nach der die Mieten bei einem Neuvertragsabschluss um maximal 10 Prozent angehoben werden darf.
Kritiker sehen „Mieterhöhungsspiegel“
Außerdem verlangen Kritiker, unzulässig überhöhte Mieten aus der Berechnung des Mietspiegels auszuschließen und sämtliche Mieten in dessen Berechnung einfließen zu lassen, statt nur jene, die innerhalb der letzten sechs Jahre erhöht oder neu abgeschlossen wurden. Die Initiativen Deutsche Wohnen & Co enteignen und das Berliner Bündnis gegen Vonovia und Co sprechen deshalb von einem „Mieterhöhungsspiegel“.
Dass Neubau das Problem nicht lösen werde, betont Grünen-Fraktionschef Werner Graf; dieser sei „für viele Berliner*innen unbezahlbar“. Zudem sinken die Neubauzahlen in der Amtszeit von Senator Gaebler Jahr für Jahr. Die zuletzt gemeldeten 11.000 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2025 sind der niedrigste Wert seit zehn Jahren. Grund zur Freude dürfte das für den Senator eigentlich nicht sein.
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