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Die Eigentümergemeinschaft rauft sich die Haare, die Investition in die energetische Sanierung würde teuer Illustration: Eléonore Roedel
Energiepolitik der Bundesregierung:Meine Wohnung, die Pumpe und ich
Unser Autor lebt in einer Eigentümergemeinschaft in Berlin. Doch die geplante Energiesanierung bringt einige Mitglieder in finanzielle Bedrängnis.
19.7.2024, 14:54 Uhr
Am Anfang ging es um 2.000 Euro. Mittlerweile reden wir über eine Investition von fast einer Million Euro. Ich mache mir Sorgen. Woher sollen wir so viel Geld nehmen?
Unser Haus, Baujahr 1880, steht mit seinen elf Wohnungen auf fünf Etagen in einem angenehmen Viertel der Berliner Innenstadt. Ich lebe im Hochparterre des Vorderhauses. Den NachbarInnen neben, über und hinter mir im Seitenflügel gehören ihre Wohnungen ebenfalls. Nun führen wir eine Debatte, die auch Millionen andere ImmobilienbesitzerInnen hierzulande beschäftigt. In gut 20 Jahren soll Deutschland klimaneutral sein. Das heißt: neue Fenster, Dämmung aller Außenflächen, schließlich eine neue Heizung.
Hausversammlung im Februar 2024. Wie so oft kommen wir in meiner Küche zusammen. 15 Leute sitzen um den alten ausgezogenen Tisch, der mich in früheren Jahren durch mehrere Wohngemeinschaften begleitet hat. Wein, Bier und Chips wurden mitgebracht. Unsere Treffen dauern oft bis in den späten Abend. Nach dem offiziellen Teil wird es locker. Was unser gemeinsames Haus angeht, haben wir ein gutes Verhältnis zueinander, in der Regel entscheiden wir im Konsens. Streit über Geld gab es bisher kaum.
Jetzt aber rechnet die von uns beauftragte Hausverwalterin vor, dass ein gemeinsamer Kredit, mit dem wir einen guten Teil der Energiesanierung finanzieren könnten, 450 Euro pro Monat und Wohnung kosten würde. 20 Jahre lang. Irritierte Blicke werden gewechselt, Arme vor der Brust verschränkt. Ein „Puh“ ist zu hören, und: „Wie soll das denn funktionieren?“ Nicht alle sagen etwas. Aber klar ist, dass nicht alle von uns solche Summen aufbringen können oder wollen.
Meine NachbarInnen in diesem Artikel sind anonymisiert, ihre Namen geändert, ihre Lebensumstände nicht so detailliert beschrieben, dass sie leicht zu erkennen wären. Denn in der Öffentlichkeit über die privaten Vermögensverhältnisse zu sprechen, ist nicht selbstverständlich.
Die Wärmewende liegt in der Luft
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Sonnenkollektoren würden die Energiekosten senken und sich in zehnJahren amortisieren Illustration: Eléonore Roedel
In meinen Mails muss ich weit zurückgehen: Im Frühsommer 2021 taucht das Thema bei uns erstmals auf. Das Protokoll der Hausversammlung im zweiten Coronajahr vermerkt, wir wollen „die Nutzung alternativer Energien für die Heizungs- und Warmwasserversorgung prüfen. Beim nächsten Mal soll ein angemessenes Budget für einen Energieberater freigegeben werden.“
Damals liegt etwas in der Luft. Die jugendliche Klimabewegung Fridays for Future ist eine große Nummer. Etliche unserer Kinder machen dabei mit. Die Grünen haben im Bundestagswahlkampf mit Annalena Baerbock zum ersten Mal eine Kanzlerkandidatin benannt. Ich frage ich mich: Was bedeutet die Klimadebatte für unser Haus? Ein Jahr später, im April 2022, beschließen wir, 2.000 Euro aus unserem gemeinsam angesparten Hausvermögen freizugeben, damit ein Energieberater uns ein Gutachten erstellt. Wir wollen genauer wissen, was wir tun können, und wie viel das kostet.
Die meisten von uns zogen 2004 zum gleichen Zeitpunkt ein. Wir kauften unsere Wohnungen einzeln von einem Immobilienentwickler, der das Haus hatte sanieren lassen. Seitdem sind wir offiziell eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die für Teile der Immobilie – Keller, Außenwände, Dach, Leitungen, Heizung, Garten – gemeinsam verantwortlich ist.
Die Erwachsenen sind ungefähr zwischen Mitte 40 und 60 Jahre alt. Studienabschlüsse sind normal. Wir gehören eher zur liberalen, linken und grünen Klientel. Im Hof stehen sehr viele Fahrräder, auf der Straße drei Autos. In vier der elf Wohnungen leben Leute mit Migrationshintergrund.
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Wichtige Fragen: Welches Dämmmaterial hat welchen Nutzen, gibt es ökologische Baustoffe? Illustration: Eléonore Roedel
Vermögensmäßig sind wir fast Millionäre
Der Wohnungskauf war das beste Geschäft meines Lebens. Ein Quadratmeter kostete damals gut 1.700 Euro. Kürzlich verkaufte einer unserer früheren Nachbarn seine Dachgeschosswohnung – und erzielte ungefähr 8.000 Euro pro Quadratmeter. Was umgerechnet für meine Wohnung bedeutet, dass sie statt 200.000 Euro vor 20 Jahren nun 800.000 Euro wert wäre. Den anderen geht es ähnlich. Vermögensmäßig sind wir fast Millionäre. Wobei das ein vorwiegend theoretischer Wert ist, solange man in der Wohnung lebt und sie nicht verkauft.
Als der Energieberater zu unserer WEG-Versammlung erscheint, bringt er ein 44-seitiges Gutachten mit, den „individuellen Sanierungsfahrplan“, gefördert vom Bundesamt für Wirtschaft. Unter dem Strich steht dort, dass die energetische Sanierung unseres Altbaus 560.000 Euro kosten würde. Darin enthalten: Dämmung der Außenwände, des Kellers und des Dachs, damit weniger Wärme entweicht und verschwendet wird, neue Fenster sowie eine neue Heizungsanlage.
Langfristig soll der Erdgasbrenner durch eine elektrische Wärmepumpe plus Sonnenkollektoren ersetzt werden. Die Investitionen würden mit etwa 200.000 Euro vom Staat bezuschusst, erklärt uns der Ingenieur. Die verbleibenden 360.000 Euro amortisierten sich im Laufe von zehn Jahren, weil unsere Heizkosten auf ein Viertel sänken. Das klingt machbar und sinnvoll.
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Erst mal die Fenster austauschen, könnte ja auch schon etwas Energie sparen Illustration: Eléonore Roedel
Doch noch an diesem Abend beginnen wir uns zu streiten. Vordergründig geht es um den Schimmel. Einige misstrauen der Dämmung. Sie wollen das Haus nicht luftdicht verpacken, weil sich dann innen die Feuchtigkeit staut. Die Fraktion der Modernisierer argumentiert dagegen, man könne ja lüften, und Energie zu sparen sei gut. Dahinter lauern aber die großen Fragen: Ist die Energiesanierung wirklich sinnvoll, und sollen wir so viel Geld dafür ausgeben? Es zeichnet sich ab, dass es für dieses Projekt nicht den Konsens gibt, den wir sonst kennen.
Außerdem haben wir hundert kleinere Fragen. Welches Dämmmaterial hat welchen Nutzen, gibt es ökologische Baustoffe, sind neue Fenster aus Holz oder Kunststoff besser, wie sieht es mit den Preisen aus, und welche Summen gibt der Staat genau wofür dazu? Für die Antworten und die Bauplanung brauchen wir ein Architekturbüro.
Wer kann sich das noch leisten?
Einige Monate später besuchen uns zwei freundliche ArchitektInnen. Sie klären uns auf über den Wärmeverlust durch die alten Doppelkastenfenster, die wir so schön finden, und machen Vorschläge, wie wir die großen Haustüren sanieren könnten, durch die bisher im Winter der Frostwind pfeift. Schließlich schicken auch sie ein Gutachten, das nun eine erstaunliche Zahl erhält. Die Investition soll jetzt mit allem Drum und Dran 900.000 Euro kosten. Inzwischen ist es Ende 2023, und die Baupreise haben erheblich angezogen.
Das ist die Lage, die wir im Februar 2024 mit unserer Hausverwalterin in meiner Küche diskutieren. Über den Daumen müssen wir jetzt davon ausgehen, dass die Klimaneutralität unseres Hauses pro Wohnung bis zu 100.000 Euro kostet. 900.000 geteilt durch elf, plus weitere Kostensteigerungen in den nächsten Jahren. Wie viel Geld habe ich auf dem Konto? Diese Frage stellen sich jetzt alle, die am Tisch sitzen.
Kann ich mir vielleicht von Freunden Geld leihen oder einen Bankkredit aufnehmen? Was kosten die Zinsen und die Tilgung? Kann ich mir die monatliche Zusatzbelastung von 400, 500 oder 600 Euro leisten? Was bleibt dann von meinem Verdienst übrig? „Gut und schön“, bricht es aus einer Person heraus, „meine Wohnung ist jetzt eine Menge Geld wert. Aber davon kann ich kein Essen kaufen.“
Meine Nachbarin Margit zum Beispiel ist in dieser Lage: Sie arbeitet als Kunstlehrerin, ihr Mann als Musiklehrer. Für sich und ihre beiden Kinder haben sie etwa 2.500 Euro monatlich zur Verfügung. Weil sie noch dabei sind, den Kredit für die Wohnung abzubezahlen, bleiben vielleicht 1.000 Euro zum Leben übrig. „Wir haben keinen Spielraum, eine zusätzliche Belastung verkraften wir momentan nicht“, sagt Margit. Vermögen auf dem Konto gibt es ebenso wenig wie die Hoffnung auf eine Erbschaft. Deshalb ist es auf absehbare Zeit unmöglich, 100.000 Euro für die Energiesanierung aufzubringen.
Stefanie und ihre Partnerin, zwei andere Nachbarinnen, kommen dagegen gut über die Runden. Sie beziehen solide Gehälter und haben ihre Wohnung bereits abbezahlt. „Die Investition ins Haus würde jetzt gerade gut passen“, sagt Stefanie. Über die Finanzierung von 100.000 Euro „mache ich mir keine großen Sorgen, auch wenn es viel Geld ist, das wir anders gut nutzen könnten“.
Erspartes ist für den Ruhestand gedacht
„Und du“, fragt sie mich, „bekommst du mit deinen 62 Jahren überhaupt noch einen Kredit?“ Kleine Spitze, aber berechtigte Frage. Also Mail an die Bankenverbände. Ergebnis: Mein Lebensalter interessiert die Bank im Prinzip nicht. Entscheidend ist, ob ich in den nächsten 15 Jahren wahrscheinlich in der Lage sein werde, Zinsen und Tilgung für ein Darlehen zu zahlen. Und ob die Bank – mittels des Eintrags der Hypothek ins Grundbuch – Zugriff auf meine Wohnung hat, wenn ich sterbe.
Diese Sache lässt sich regeln, denke ich. Aber was halte ich selbst grundsätzlich von dem Investitionsprojekt? Vor allem, weil ich von meinen Eltern Geld geerbt habe, konnte ich den alten Kredit für den Wohnungskauf schon abbezahlen. Deshalb wohne ich nun ziemlich günstig. Mit meinen Einnahmen komme ich gut zurecht, außerdem verfüge ich über ein gewisses Vermögen.
Damit ließe sich ein Teil der 100.000 Euro finanzieren, der andere Teil mit einem Kredit. Nachteil: Eigentlich ist mein Erspartes für den Ruhestand gedacht, denn die Rente wird so bescheiden ausfallen, dass ich ohne Geld vom Konto meinen Lebensstandard stark einschränken müsste. Fazit: Ja, ich könnte die Energiesanierung bezahlen, eine deutliche Belastung wäre sie aber schon.
Was bedeutet das alles für unsere Hausgemeinschaft? So wie es jetzt aussieht, werden wir die komplette Modernisierung in den nächsten Jahren nicht gemeinsam finanzieren können, denn einige NachbarInnen sind dazu nicht in der Lage. Die Dämmung der Außenwände und neue Fenster für alle Wohnungen wären schlicht zu teuer. Einzelne WohnungseigentümerInnen tauschen ihre Fenster vielleicht individuell aus.
Was wir zusammen leisten können, sind kleinere Verbesserungen, die sich aus unserem gemeinsamen Hausvermögen bewältigen lassen – etwa neue, gut isolierende Haustüren. Auch eine ökologischere Heizung, die kein Erdgas mehr verfeuert, scheint finanzierbar. Dafür kommen eine Wärmepumpe oder der Anschluss an Fernwärme infrage. Allerdings haben wir es künftig dann möglicherweise mit diesem Problem zu tun: Wir heizen zwar umweltbewusst, verschwenden durch die ungedämmten Wände aber viel Energie. Und die steigenden Heizkosten fressen unsere Einnahmen.
Rechnung mit vielen Unbekannten
Ob das so kommt oder anders, wissen wir nicht. Unsere ganze Energiediskussion ist eine Rechnung mit vielen Unbekannten. Wer kann schon sagen, was Energie in 20 Jahren kosten wird? Ob sich die Wärmedämmung dann lohnt, steht in den Sternen. „Und wenn die Temperaturen weiter steigen“, scherzt Stefanie, „ist eine Dämmung vielleicht nicht nötig, weil wir kaum noch heizen.“
Wenn wir ImmobilienbesitzerInnen uns schon Sorgen machen, wie wir die Energiesanierung bewältigen, wie soll es dann Leuten gehen, die finanziell schlechter gestellt sind? Energiewende und Klimapolitik kommen inzwischen bei allen Privathaushalten an. Deshalb konnte sich die Debatte über das Heizungsgesetz 2023 zu einem massiven gesellschaftlichen Konflikt entwickeln, auch deshalb haben die Grünen bei der Europawahl viele WählerInnen verloren.
Was würde unser Problem lösen? Geld für diejenigen, die die Sanierung nicht alleine zu stemmen in der Lage sind. Förderprogramme gibt es heute bereits, aber sie reichen nicht aus. Der Staat könnte mehr Zuschüsse zur Verfügung stellen für EigentümerInnen, die nachweislich keine ausreichenden Einkommen und Vermögen haben. Ohne weitere Mittel kann es sein, dass die Sanierung von Millionen Gebäude in Deutschland unterbleibt, die Energieverschwendung weitergeht und die Klimaneutralität insgesamt infrage steht. Das, finde ich, wäre eine schlechte Entwicklung.
Andererseits erscheint dieser Finanzierungswunsch unrealistisch. Der Bundeshaushalt ist tendenziell schon mit den existierenden Programmen überfordert. Und viele Leute würden es für ungerecht halten, dass vermögende HausbesitzerInnen zusätzlich mit Steuergeld gefördert werden.
Energiesanierung in kleinen Häppchen
Hausversammlung Juni 2024: Wieder stehen Chips, Wein und Bier auf meinem Küchentisch. Die Stimmung ist etwas gelöster als beim vorangegangenen Haustreffen. Inzwischen haben wir viel diskutiert. Eine mögliche Lösung bestünde darin, dass wir zunächst einen kleinen Schritt machen, uns zum Beispiel auf den Einbau dichter Haustüren und die Dämmung des Hausflurs beschränken.
Die Hausverwalterin ruft den Tagesordnungspunkt auf: „Wer ist dafür, maximal 45.000 Euro freizugeben?“ Diesen Betrag könnten wir einfach von unserem gemeinsamen Konto nehmen. Doch die Abstimmung bringt eine Überraschung: Nur drei Wohnungen sind dafür, zwei dagegen, sechs enthalten sich. Das Vorhaben ist beschlossen, aber mit einer mageren Mehrheit.
Die meisten meinen wohl: Eine so große Summe für ein paar Haustüren auszugeben, sei Geldverschwendung angesichts der damit erzielbaren, bescheidenen Energieeinsparung. Wir stecken in der Klemme: Das Realistische ist meinen NachbarInnen zu wenig, das Wünschenswerte zu teuer.
Ich bin etwas ratlos. Wir werden der Architektin wohl den Auftrag über die Türen erteilen. Alles andere steht in den Sternen. Nachdenklich stehe ich am Wohnzimmerfenster, schaue auf die Straße, betrachte die alten Rahmen der Fensterflügel, durch die im Winter die Kälte ins Haus zieht. Vielleicht sollte ich eine Einzelaktion starten und nur die Fenster meiner Wohnung aufarbeiten oder austauschen lassen? Das würde teurer werden, als wenn wir mit einem Großauftrag zusammen einen günstigen Preis aushandelten.
Leser*innenkommentare
Karlsson
Moderator
Vielen Dank für Eure Beiträge, wir haben die Kommentarfunktion nun geschlossen. Die Moderation.
Martin Sauer
Das wären pro Wohnung pro Monat 270 € Ersparmis beim Heizen. irgendwie unglaubwürdig.
Privatkundig
Ich kann es nicht ertragen zu lesen, wenn sich Immobilieneigentümer beschwerden, deren Eigentum weitestgehend auch in persönlichen Krisenlagen vor dem Zugriff des Sozialamtes geschützt wird, aber Sparvermögen nicht!
Zudem sind immense Fördergelder verfügbar, die in das alleinige Eigentum des Immobilienbesitzers übergehen. Zudem kann er diese Investitionen zeitlich unbegrenzt auf die Mieter umlegen, unabhängig, ob diese bereits zu 100Prozent abgegolten sind. Dies alles geht in das Eigentum des Eigentümers über! Immobilienspekulation und geringes Wohnungsangebot generiert weitere immense Gewinne für Eigentümer!
Und das Mietrecht benachteiligt Mieter zudem in abgewirtschafteten Immobilien wohnen zu müssen, und auch noch die Mängel (Schimmel, Energiekosten, unfachmännische Instandhaltung) persönlich schadensersatzpflichtig zu werden. Ich verstehe nicht, warum kein Mieteraufstand in D erfolgt, in Frankreich würden die Straßen brennen.
1Pythagoras
Wir lernen: Auch reiche Menschen haben finanzielle Probleme.
Mr Ambivalent
Zwei Lehrer die zusammen auf 2500 e kommen ist so gelogen . Sorry aber das stimmt einfach nicht , nichtmal bei einer halben Stelle . Und selbst wenn man nur eine halbe Stelle hat , dann sollte man auch schauen was Anspruch und Wirklichkeit sind .
Friedrich567
@Mr Ambivalent Es gibt Lehrer an Schulen, oft verbeamtet. Die haben bei Vollzeit ab 2,5-3k netto. Und es gibt Musiklehrer, die z.B. privat oder an einer Musikschule auf Honorarbasis (nur was gehalten wird, wird bezahlt) unterrichten. Oder Kunstlehrer die nachmittags Malkurse geben. Das ist eher prekär, kann aber schon hinkommen.
Onkel Heinz
Ich habe mich bisher mit dem Thema noch nicht viel beschäftigt. Deshalb habe ich mal recherchiert, was zur energetischen Sanierung verpflichtend gemacht werden muss.
Meine Eingabe bei ChatGPT:
Welche verpflichtenden Energiesparmaßnahmen Maßnahmen gibt es für Wohnungseigentümer in Hausgemeinschaften im Heizungsenergiegesetz?
Antwort (ohne Details)
1. Austauschpflicht für alte Heizkessel
2. Dämmung von zugänglichen Heizungs- und Warmwasserrohren
3. Dämmung der obersten Geschossdecke
4. Energieausweis
5. Nutzung von erneuerbaren Energien
6. Einbau von Thermostat Ventilen
7. Regelmäßige Heizungsinspektionen
Das scheint mir mit den im Text beschriebenen nötigen Maßnahmen nicht übereinstimmend zu sein.
Muss demnach die Fassade eine Außendämmung bekommen?
Wie sieht es mit Fernwärme aus?
QuerBeetLeser
Wenn Idealismus und Rationalismus in der eigenen Tasche aufeinander treffen, dann hat die Tasche oftmals plötzlich Löcher.
Janix
Auch Geld kann man sich ... pumpen.
Als Hauseigentümer sicher.
Und es gibt kein Menschenrecht auf ein Haus ohne Hypothek drauf.
Jetzt bekommt man die Handwerker wieder und noch am einfachsten: Hausinterne Kredite wären eine der vielen Lösungen.
Eis131415
Die Idee, dass man Menschen die eine halbe Million Spekulationsgewinn gemacht haben auch noch zusätzliche Fördermittel schenken sollte ist sowas von absurd. Die energetisch sanierte Wohnung ist hinterher ja noch mehr Wert.
Wer den Spekulationsgewinn bspw. in eine Leibrente umwandelt kann die Sanierung, die ja nur einen Bruchteil des Spekulationsgewinns beträgt, finanzieren und sich fürs Alter absichern. Dass dann kein Spekulationsgewinn zu vererben ist ist nicht das Problem der Allgemeinheit.
Herma Huhn
@Eis131415 Spekulationsgewinn kann nur machen, wer mit den Preisen spekuliert, sprich: bereit ist, das Eigentum zu verkaufen, weil er nicht auf die Wohnung angewiesen ist.
Woher soll also das reale Geld aus diesem virtuellen Gewinn kommen, wenn die Wohnung nicht veräußert wird?
Christian Will
Da sieht man sehr gut, das auch die grünen noch nicht kapiert haben, das die masse nicht die fehler von jahrhunderten der imperialisten ausbügeln kann!
Wir retten banken, kaufen waffen, finanzieren sogar die soziale ungleichheit und wir retten die welt vor den ausbeutern, die seit jahrhunderten die welt und die gesellschaften fertig machen.
und dann soll vieles in paar jahren gefixt werden. und wer bezahlt die zeche?
natürlich das kollektiv.
da haben sich die reformer der mitte und mitte-links ein eigentor geschossen, weil sie nicht in der lage sind, was natürlich auch an den ausbeutern liegt, vernünftig umzuverteilen und zu denken... und die last besser zu verteilen.
ganz zu schweigen von einer effizienten bau- und solarbranche.
dennoch ist das kein grund, cdu, spd, fdp oder afd zu wählen!!! nur ma so btw
drusus
Fenster dicht ist das wesentliche. Ein Haus vin 1880 hat i.d.R. sehr solide Wände und einen Gründerzeitaltbau einzudämmen ist auch eine optische Schande.
Peter Danziger
@drusus Solide Wände haben leider keine guten Dämmeigenschaften. Da sind schon wenige Z3ntimeter Styropor besser.
Janix
@drusus Bei einem jener massiven Bauten ist fast kaum noch eine Heizung nötig, wenn man stoßlüftet und Fenster und Türen normal dichten.
Wenn zu viel Platz unter der Türe ist, gibt es auch Bürstenuntersätze, simple Handtücher drunter, Plüschrollen davor, ...
Die Energiefresser sind die freistehenden Einfamilienhäuser 1940-95 gebaut.
Farang
"Der Staat könnte mehr Zuschüsse zur Verfügung stellen für EigentümerInnen, die nachweislich keine ausreichenden Einkommen und Vermögen haben."
Klingt erstmal logisch, hat aber einen Rattenschwanz. Dann kaufe ich mir eine alte unsanierte Immobilie (im Idealfall eine die mein Budget fast ausreizt), lasse mich dann als "Mittelloser" laut Vorschlag NOCH MEHR bezuschussen - und wenn alles fertig ist haue ich die Immobilie einige Jahre später wieder auf den Markt und habe mich ordentlich daran gesund gestoßen🥳
Schon jetzt gibt es +-20% Förderung bei der Dämmung und im Bestfall bis zu 70% beim Heizungsaustausch. Wie viel denn noch?
Die Allgemeinheit - die in Deutschland eher Mieter als Eigentümer ist - subventioniert damit eh schon die Hausbesitzer einseitig. Die haben hinterher einen Mehrwert ihrer Immobilie plus Förderung plus niedrigere Heiz- und Stromkosten, während die Mieter - so sie saniert werden - hinterher zwar auch weniger Endkosten, zumeist aber auch eine deutlich höhere Miete haben...
Förderungen sind eine Umverteilung von unten nach oben🤷♂️
Eigentum verpflichtet - Eigentum muss man sich leisten können. Förderungen sind sozial falsch - und das sage ich als Hausbesitzer
Sonnenhaus
Bei sehr alten denkmalgeschützen Gebäuden hat sich das System "Grosseschmidt" bewehrt; Bauteilaktivierung! keine Außendämmung mehr nötig. Trockene Außenwände. Kostengünstiger als Außendämmung oder Sockeltrocknung mit Sperrputz oder Mauerinjektion.
Sonnenhaus
Bei workshops können handwerklich Nichtbegabte ihren Eigenleistungsbeitrag mit anderen Skills erbringen.
Querfinanzierungen innerhalb der WEG, mit z.B. Wertübertragung? Besitzübertragung Schenkung an Kinder mit Darlehensübernahme durch Kinder?
Croudfunding.
Was bringt sofort geldwerte Einsparung:
PV-Anlage, WP, wenn auch nur Teilleistung, Heizungspumpentausch, Fenstersanieren, effiziente Lichttechnik,
Dach und Fassade verpachten.
Fernwärme ist selbst in Berlin zu teuer und macht abhängig!
Bei Feuchte- und Schimmelproblemen an Außenwänden, umstellen auf Wandheizung (Trockenbauplatte) inkl. dünner diffusionsoffener Innendämmung 30mm umstellen; Synergie, da Feuchte und Schimmel beseitigt, U-Wert Wand verbessert und reduzierter Heizungsvorlauf wegen Wandflächenheizung, also WP-ready, damit auch Einbindung von PV, oder Thermie optimiert.
Bei äußerer Dämmung immer Fensterstock überdämmen; verbessert sofort den U-Wert des Fensterrahmens ohne diesen auszutauschen oder zu sanieren. Bei Kastenfenstern die innere Scheibe gegen Isoglas austauschen. Innerer Kasten muss aber diffusionsoffen bleiben; Kondensatbildung! Fenster sehr gut abdichten und dezentrale kontrollierte Lüftung einbauen.
Axel Berger
@Sonnenhaus Beim Fenster genauso. Wenn die innere Scheibe gut isoliert, wird es im Fensterkasten kalt. Wasserdampf, der da eindiffundiert, kondensiert und macht Nässe. Auch hier muß es für Feuchte nach innen innen dicht und nach außen offen sein, für Wärme möglichst genau anders herum.
Axel Berger
@Sonnenhaus Diffusionsoffene Innendämmung? Die Wärme bleibt drin und die Feuchte zieht in die kalte Wand, kondensiert da und durchfeuchtet sie? Außer in sehr genau angepaßten Sonderfällen ist genau das das allerschlimmste, das man tun kann. Dämmung gehört nach außen, ist aber bei soliden, dicken 1880er Wänden weit weniger wichtig und wirksam als bei billigem Mauerwerk der 60er und 70er Jahre.
Sonnenhaus
Ein paar ernstgemeinte Tipps und Erfahrungen zur Unterstützung:
Bei vielen Einzelmaßnahmen, immer die zuerst wählen, welche die größten Energiekostenersparnisse bringen. Sollte im iSFP klar formuliert sein. Wenn nicht, nachbessern lassen.
Bei Teilerneuerung immer zukünftige Details mitdenken und deren Einbau oder Veränderung vorbereiten.
Sanierungssynergieeffekte zusammenstellen. Z.B. WP immer gleich PV dazukonzipieren. WP mit PVT-Anlage statt Luftwärmepumpe; ergibt PV-Anlage inl. Quelle f. WP ohne Geräusche und besserem Wirkungsgrad. WP mit kleiner Teilleistung plus alter Kessel, später Kessel raus. Oder PV-Anlage klein starten und schrittweise vergößern; Balkon, Fassade, Dach. Dach/Fascade evtl. an Nachbarn verpachten; Einnahmen. Sehr alte Bausubstanz hat oft dicke Wände, die keine schlechten U-Werte aufweisen. Da lohnt Außendämmung häufig nicht richtig. Außendämmung immer diffusionsoffen durchführen; keine Wärmedämmung kleben. Um Geld zu sparen; zusammen mit Herstellern workshops veranstalten; PV-Anlage, Thermie-Anlage, Dämmung AW, Fenstersanierung, WP-Einbau.
Schimmelprobleme liegen häufig nicht am Lüften, sondern an zu kalten Oberflächen (Kondensation).
Jörg Radestock
"Die Investitionen würden mit etwa 200.000 Euro vom Staat bezuschusst, erklärt uns der Ingenieur. Die verbleibenden 360.000 Euro amortisierten sich im Laufe von zehn Jahren, weil unsere Heizkosten auf ein Viertel sänken. Das klingt machbar und sinnvoll."
Ich habe mir mal den Spaß gemacht das durchzurechnen:
360.000 EUR Sanierungskosten / 11 Wohnungen / 10 Jahre = 3272 EUR jährlich. Wenn die Heizkosten 4x so hoch sind müssten diese 13.000 Euro pro Jahr und Wohnung betragen, kann das stimmen? Wenn der Betrag sich nun verdreifacht, wann soll sich das amortisierten?
QuerBeetLeser
@Jörg Radestock Naja, die 3272 Euro pro Jahr wären die 3/4 ersparten Heizkosten, die zur Finanzierung der Sanierung genutzt würden. Also Heizkosten heute 4363 pa und Wohnung. Rund 360 pro Monat und Wohnung. Ordentlich, bei einer großen Altbaubude aber nicht undenkbar.
Nafets Rehcsif
Da hilft nur eines:
taz.de/Wohnungslee...tschland/!6020711/
PeterArt
Energieberater übertreiben mit den empfohlenen Maßnahmen maßlos. Das muss man nicht alles machen. Und hier im Thread natürlich wieder Neiddebatte. Ist aber sinnlos, trifft Mieter genau so.
mwinkl02
Auch ich habe das Gefühl, das Kompromisse in der Sanierung noch nicht wirklich ausgelotet wurden. Kann man die bestehenden Fenster nicht vernünftig gegen Zug abdichten? Ist der Austausch einer Glasenene gegen Isolierglas unmöglich ohne gleich die gesamten Fenster zu erneuern? Und: Was kostet das Heizen ohne Sanierung? Schon die Seitenzahl des Berichts erscheint mir ein wenig „dünn“ für ein solches Objekt.
Semon
Nehmen wir noch einen anderen (hypothetischen) Fall den es sicher auch in großer Zahl gibt: Gleiches Baujahr des Gebäudes, aber alles vermietetet. Der Vermieter kann vermutlich einfacherer einen Kredit aufnehmen, denn er verdient ja an den Mieten ordentlich. ABER: Um eine solche Generalsanierung mit Heizung, Fenstern und Dämmung vorzunehmen wird es billiger, wenn er alles auf einen Schlag machen lässt. Evtl. deswegen den Mietern kündigt. Das wäre für die aktuellen Mieter noch schlimmer.
drusus
@Semon Wenn dieser Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegt wird es für die auch kein Spass.
Hubertus Behr
Wer derart hohe Immobilienspekulationsgewinne verbuchen kann, sollte in der Lage
sein, die Risiken aus seinem Investment,
hier die energetische Sanierung des Objektes, auch selbst zu tragen. Oder
soll der Steuerzahler den Gewinn auch noch subventionieren?
drusus
@Hubertus Behr Es wird kein Gewinn "verbucht" das ist Problem. Die Wertsteigerung ist nur auf dem Papier vorhanden.
Friedrich567
@Hubertus Behr Naja, so lange ich drinnen wohnen bleibe, habe ich als Eigentümer nichts von der Wertsteigerung. Nur Glück gehabt, günstiger gekauft zu haben und mir den Kredit leisten zu können.
Fossibaerin
Tja, so ist das, wenn die allgemeinen Klimaschutzwünsche bzw. eigentlich -notwendigkeiten auf die individuellen Möglichkeiten und Zwänge stossen. Ausgleichen könnten da nur entweder das Fallenlassen der Klimaschutzforderungen. Was daher sehr wahrscheinlich der erste Offenbarungseid der nächsten Bundesregierung werden wird, wie immer die aussehen wird. Oder die ursprünglich versprochenen staatlichen Ausgleichsmassnahmen kämen doch noch. Also Klimageld, Förderprogramme, zinslose staatlich garantierte Darlehen.... Wie der Artikel selbst schon sagt: Woher soll der Staat das nehmen? Schuldenfinanzierte Förderprogramne, deren Gewinne neben der Bauwirtschaft letztlich den Immobilienbesitzern und deren Erben zugute kommen? Wohl kaum. Die Bundesregierung hat für den Haushalt 2025 bereits die Zuschüsse zu Renten- u. Pflegeversicherung gekürzt - eine Mogelpackung, denn eine Zahlungsunfähigkeit der Versicherungen ist undenkbar. Wenn die Schwelle zur wirtschaftlichen Gefährdung der Parafisci erreicht wird, wird der Staat zahlen MÜSSEN. Die Mogelpackung legt nur das Problem der nächsten Regierung auf den Stuhl. Aufschieberitis Morbus Feigeritis.
D. MEIN
War bei uns ähnlich. Es wurde eine neue Gasheizung eingebaut, da einige Eigentümer die 5000 Euro extra für eine Wärmepumpe nicht investieten wollten.
Wir sind nur Mieter. Aufgrund der neuen Heizung kam eine saftige Mietethöhung.
Wie wäre diese mit Wärmepumpe ausgefallen.
Meriem Aboud
Sehr interessanter Beitrag. Die grundsätzliche Frage ist, ob die teure Sanierung eines Altbaus dem Klima überhaupt hilft. Ich bezweifle das das ist pure Selbstgeisselung. Darüber hinaus ist die Idee eines strombetriebenen Wärmetauscher beim heutigen Energiemix viel dreckiger als Erdgas.
MaTö
@Meriem Aboud Das ist stimmt so nicht.
Nehmen wir an eine WP wird im schlecht/nicht sanierten Gebäude betrieben. Dann wäre die JAZ ca. 3. Bei einem spez. Emissionsfaktor für Strom von derzeit 380 g/kWh (siehe UBA) wären dies knapp 130 g/kWh. Gas wäre meinem einem Wirkungsgrad von 90% bei ca. 220 g/kWh. Sprich Gas hat heute schon einen um 70% höheren CO2 Ausstoß. Die Vorketten habe ich bei beiden ausgelassen, wobei diese wohl bei Erdgas höher wäre (Methanverluste).
Darüber hinaus sinkt der Emissionsfaktor von Strom kontinuierlich und die Emissionen der WP damit ebenso. Nach Dämmung des Gebäudes oder Absenkung der Heiztemperatur steht die WP ebenso noch besser dar.
Sie können also getrost in nahezu jedem Land beherzt zur WP greifen. Insbesondere wenn sie die Lebensdauer von 15-20 Jahren berücksichtigen.
Micha.Khn
Danke für den Beitrag. Er bringt das auf den Punkt, was wohl viele Eigentümer beschäftigt.
Dichte Türen und Fenster nach neustem Standard bringen übrigens am Meisten. Viel mehr, als die kostenspielige und oftmals fragwürdige Dämmung der Fassade.
" Förderprogramme gibt es heute bereits, aber sie reichen nicht aus. Der Staat könnte mehr Zuschüsse zur Verfügung stellen für EigentümerInnen, die nachweislich keine ausreichenden Einkommen und Vermögen haben."
Ein Dilemma, klar. Vom "Staat" zu schreiben, ist aber einfach. Wohl nirgendwo auf der Welt finanzieren die Steuerzahler schon jetzt so viel Förderprogramme wie in Deutschland. Die Steuerbelastungen auch bei unteren und mittleren Einkommen sind entsprechend schon jetzt gewaltig. Die könnte man bei einem schlankeren Staat bestimmt senken, dann könnte man sich nach 20 Jahren Eigentum vielleicht auch eine Sanierung besser leisten..
Rudolf Fissner
@Micha.Khn „ Dichte Türen und Fenster nach neustem Standard bringen übrigens am Meisten. Viel mehr, als die kostenspielige und oftmals fragwürdige Dämmung der Fassade.“
Das stimmt so nicht. Fenster kosten ein Vielfaches Pro Quadratmeter und haben eine geringeren Flächenanteil.
Eine Hohlraumdämmung ist z.B für ein Einfamilienhaus bereits für deutlich unter 10.000 Euro zu haben.
Micha.Khn
@Rudolf Fissner Die Fläche spielt da überhaupt keine Rolle. Ein undichtes Fenster mit einem Quadratmeter machen Sie nicht wett, wenn Sie die komplette Hülle sanieren.
Alte Gebäude haben oft ein dickes Mauerwerk und damit einen so guten U-Wert, dass sich die Dämmung der Hülle einfach nicht wirklich lohnt, bzw. zur letzten Massnahme als Tüpfelchen auf dem I verkommen sollte.
Peter Danziger
@Micha.Khn Dickes Mauerwerk bedeutet noch keinen guten U-Wert. 80cm Sandstein entsprechen z.B. 2cm Styrodur.
MaTö
@Micha.Khn Trotzdem stimmt es schon, was Rudolf gesagt hat. Fenster haben meist nur einen geringen Anteil an der Fläche und sind besonders teuer. Keller oder Dach dämmen ist dort in den allermeisten Fällen schneller amortisiert. Wenn die Scheiben natürlich ein Loch haben, dann stimmt die ganze Kalkulation nicht, da der U-Wert dann für die Tonne ist. Das ist aber nur sehr selten der Fall und muss individuell beurteilt werden.
Sonnenhaus
Das hört sich aber nicht gut an.
Was mir auffällt:
Der Energieberater war wohl nur mittelmäßig, da er wohl nicht über die unterschiedlichen Dämmqualitäten und -kosten aufgeklärt hat. Vermutlich auch, trotz seines iSFP keinen gangbaren Weg für die WEG aufgezeigt hat, der auch grob betrachtet finanzierbar ist. So bleiben die Besitzer ratlos zurück und wenden sich dann an den nächsten Experten, den Architekt. Dieser erstellt auf Basis der Zeilen des Energieberaters in der regel kein integriertes sondern ein erweitertes Konzept aus Mangel der erkennbaren Detailzusammenhänge zum iSFP und schon landen die Kosten in nicht finanzierbare Höhen.
Detailgegenfrage: Warum sollen Kastenfenster zu schlecht sein zur Sanierung und müssten dann gegen neue weichen? Warum stellt dich der WEG nach einer Energieberatung noch immer die Frage mit welcher Massnahme zuerst begonnen werden soll? Letztere Fragelösung ist doch gerade der Hintergrund einer Energieberatung, die nur wenige Architekten leisten können, da hierzu umfangreiches interdisziplinäres Wissen nötig ist, wenn die Energieberater(in) es richtig machen will. Nach meiner Erfahrung ist die energetische Sanierung finanzierbar.
TheBox
Implizit scheinen alle Eigentümer darauf zu bestehen, eine unbelastete Wohnung vererben (oder verkaufen) zu dürfen. Ich sehe das keineswegs als Selbstverständlichkeit.
Herma Huhn
@TheBox Sie scheinen vor allem nicht mit Preissteigerungen für den Betrieb der alten Heizung zu rechnen. Bzw. sogar von wärmeren Wintern in der Zukunft auszugehen.
In dem Fall ist es rein monetär gesehen tatsächlich keine Gute Idee, viel Geld in eine Modernisierung zu stecken.
Wenn diese Wette allerdings nicht aufgeht, wird es teuer.
Die Hohen Kosten für die Sanierung könnten mal als genauso geniale Entscheidung angesehen werden, wie die damals noch hohen Kosten für den Kauf der Wohnung.
fly
Genau die Schwierigkeit.
Bisher das "Geschäft des Lebens" durch den starken Anstieg der ImmoPreise.
Daher ist nicht einzusehen, dass die "Alleinerziehende Pendlerin auf dem Land" über die direkte Steuer oder indirekt über den Spritpreis die Sanierung des Innenstadthauses mittragen soll, während ihr Vermieter die Kosten umlegt.
Anderseits können auch die Bewohner des Hauses es vielleicht nicht tragen.
Obwohl, wenn man paar hundert Prozent virtuellen Gewinn gemacht hat, muss man vielleicht auch die 100k pro WE aufbringen.
Ohne Sanierung wird das Haus in 20 Jahren jedenfalls nicht mehr so viel Wert sein.
Bestimmt sind die WE zu groß, also Untermieter nehmen...
Croissant
@fly Normalerweise geht man einen Wohnungskauf gerade deshalb ein, um eben nicht in einer WG wie zu Studienzeiten wohnen zu müssen.
Einem jahrzehntelangem Darlehen zu entgehen ist zwar ein Ersparnis, aber nicht unbedingt ein Gewinn, wenn dann entweder eine erneute Darlehensaufnahme in Aussicht gestellt wird oder man aufgrund der Sanierungskosten zum Verkauf gezwungen wird. Genau genommen verhält sich das Ganze wie eine Art Steuerbelastung.
Es war nur eine Frage der Zeit, wann diese politische Fehlplanung auch die eigentlich linke und Grüne Wählerschaft treffen wird.🤷🏻♀️
Hubertus Behr
@fly Warum soll eigentlich der Staat den
Spekulationsgewinn dieser Immobilien-
Besitzer mit irren Subventionen für
energenetische Sanierungen absichern
und sie vom Risiko ihrer Investitions-
Entscheidung entlasten.
Schade, dass Habecks Entwurf für das
sog. Heizungsgesetz so zerpflückt
wurde. Die Kinder der Wohnungseigentümer bei fff müßten
Eigentlich ihren Eltern den Marsch blassen.
DiMa
Ein weiteres Problem ist die Gesamrschuldnerhaftung. Fallen ein oder zwei Parteien aus, wird es für die Übrigen ganz schnell sehr viel mehr.
Herma Huhn
@DiMa Was bei den Immoblienpreisen aber kein wirkliches Problem für die Mithaftenden sein dürfte. Die müssten sich nur an einen neuen Nachbarn gewöhnen.
Axel Schäfer
Sehr schön, das beschreibt viele der Probleme vor denen andere auch stehen.
Man sollte zu den geplanten Sanierungen auch mal eine zweite Expertise einholen, denn wenn ich als Baujahr 1880 lese, damals wurde auch teils mit mehrschaligem Mauerwerk gebaut und da bringt Dämmung der Wände oft weniger als gedacht und man fängt besser woanders an. Außerdem sind die befürchteten Probleme mit der Feuchtigkeit eher von den dichten Fenstern und Türen abhängig, die regelmäßige Lüftung erforderlich machen, die Feuchtigkeitsmengen, die auch durch eine dünne Mauerwerkswand diffundieren könnten sind vernachlässigbar.
Wofür braucht man für einen Austausch der Türen jetzt eine Architektin?
Axel Berger
@Axel Schäfer Es geht nicht um die Feuchte im Inneren sondern um die, die bei schlechter Ausführung in die Wände einzieht, sie durchfeuchtet und damit auch gleich deren Wärmedämmung zerstört. Man kann da sehr viel falsch machen. Auch als Ingenieur, der die Zusammenhänge beherrscht, würde ich immer den Fachmann hinzuziehen, der die Materialien, Details und Fallstricke kennt.
Volker Racho
@Axel Schäfer "Wofür braucht man für einen Austausch der Türen jetzt eine Architektin?"
Es gibt durchaus Firmen die ich sowas quasi unbeaufsichtigt ausführen lassen würde, die ihnen vernünftige Anschlußdetails planen und ausführen. Die sind dann aber meistens teurer als der Schnacker der eine Dose Bauschaum mitbringt und bei Vorhaben in Eigenregie dann aufgrund des Preises gewählt wird.
Ein Bekannter hat gerade sowas am Hals: der Fensterbauer hat zwar Fenster geliefert und eingebaut, hatte aber offensichtlich von den umliegenden Bauteilen keine Ahnung.
Rudolf Fissner
@Volker Racho Bei uns hat ein Tischler die Türen abgedichtet 🤪 Ging ganz einfach, schnell und hat funktioniert.
serious?
@Axel Schäfer „wenn ich als Baujahr 1880 lese, damals wurde auch teils mit mehrschaligem Mauerwerk gebaut und da bringt Dämmung der Wände oft weniger als gedacht“
Mit welcher Expertise behaupten sie das? Vermutlich handelt es sich hier um ein Gebäude, dessen Außenwand massiv (Vollmauerwerk) hochgezogen wurde, die Dämmung dürfte da entsprechend schlecht sein. Oder verwechseln sie hier das Jarhundert?
Mehrere Angebote einzuholen ist immer sinnvoll, führt aber auch nicht immer automatisch zu einer bedarfsgerechten Empfehlung/Beratung, es muss schon auch das passende „Gesamtwissen“ bei den involvierten Personen vorhanden sein.
Bei einem Zugluftproblem, hätte man natürlich evtl. schon früher schauen können, ob dies sinnvoll mit den bestehenden Fenstern/Türen bei geringem Aufwand behebbar ist. Als gelernter Tischler würde ich bei Abwesenheit von Außendämmung aber z.b. nicht einfach Fenster austauschen wollen, da es z.b. zu Taupunktverschiebung vom Fensterglas auf die Wand kommen kann. Würde in so einem Fall wie hier generell nichts, ohne geeignete Rücksprache mit einem Architekten, machen. Denkmalschutz dürfte hier ja eher auch noch eine Rolle spielen.