Probleme mit der Untermiete: Freundschaftsdienst mit Folgen
Untervermietungen können zu schwierigen Abhängigkeitsverhältnissen führen. Es muss nicht mal um Profit gehen. Zwei Fälle, die anders liefen als gedacht.
Der Irrsinn des deutschen Mietmarktes lässt sich oft in Gegensätzen erzählen. Da sind gierige Vermieter:innen auf der einen Seite, insbesondere die, die vom Kapitalmarkt getrieben sind wie Vonovia oder Heimstaden. Auf der anderen Seite stehen Mieter:innen, die ihnen mal mit mehr und mal mit weniger Mieterschutz ausgeliefert sind. Ohne Zweifel: Das Machtgefälle ist da.
Es gibt aber auch noch ein anderes, lange unterbelichtetes Feld. Erst im Januar hat ein Urteil des Bundesgerichtshofs ein Schlaglicht darauf geworfen: die Untervermietung. Da werden Mieter:innen plötzlich zu Vermieter:innen – und die Untermieter:innen stehen in diesem Gefüge ganz unten in der Hackordnung. Sie hängen am Tropf des Hauptmietvertrags.
Im konkreten Fall, den der BGH verhandelt hat, ging es um die Frage, ob mit einer Untervermietung Gewinn gemacht werden darf. Die Antwort war überraschend klar: Nein, befand das Gericht. Welche Folgen das im Alltag nach sich zieht, wird sich noch zeigen. Klar ist, dass der Untermietmarkt ein unkontrolliertes Schattengefüge ist. Das Bundesbauministerium geht in einer Hochrechnung davon aus, dass mindestens 1,19 Millionen Haushalte zur Untermiete wohnen – das wären etwa 5 Prozent aller Mieterhaushalte.
Die wenigsten Fälle sind vermutlich im Sinne der Erfindung – etwa ein längerer, begrenzter Auslandsaufenthalt. Oft geht es einfach um Abzocke. Dabei vermieten nicht nur Einzelpersonen ihre Wohnungen unter. Der Berliner Mieterverein beobachtet sogar ein illegales Geschäft, in dem Haupteigentümer mit Strohmännern zusammenarbeiten und Untervermietungen nur vortäuschen, um den Kündigungsschutz besser aushebeln zu können.
Eine Auswertung des Mikrozensus vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat ergeben, dass viele Untermietverträge über lange Zeiträume bestehen. Dies lasse „auf prekäre Versorgungssituationen schließen“, heißt es in der Studie. Laut Institut sind besonders Personen betroffen, „die sich noch in Ausbildung und im Studium befinden, aber auch Personen mit ausländischer Staatsangehörigkeit und mit Migrationshintergrund“.
Die Kluft zwischen günstigen alten und teuren neuen Mietverträgen befeuert das Geschäft mit der Untermiete noch weiter. Denn wer wenig Miete zahlen muss, hat einen Trumpf in der Hand. Aber nicht immer geht es dabei um Profit: Manche verstehen die Untermiete auch als Freundschaftsdienst, in dem gute Mietverträge weitergegeben werden.
Vermieter:in wider Willen
Sarah Wilke* zum Beispiel hatte nie vor, ihre alte Wohnung zu unterzuvermieten. Und doch tut sie es schon seit einigen Jahren. Sie wollte einer Freundin einen Gefallen tun. Nur: Wie viel Arbeit das machen würde, hatte sie vorher nicht bedacht. „Inzwischen ist es mein Zweitjob geworden“, sagt sie der taz am Telefon.
Viele Jahre wohnte Wilke mit ihrem Partner in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in einem beliebten Berliner Bezirk. Das Haus gehörte einem älteren Ehepaar. Bezahlbare Miete, gute Ansprechbarkeit. „Wir hatten nie Probleme mit ihnen“, erzählt sie. Das alles änderte sich erst, als das Haus an einen Investor verkauft wurde. Die Hausgemeinschaft hatte aktiv versucht, das zu verhindern, war damit aber gescheitert. Das sei alles ziemlich frustrierend gewesen. „Diese Vorgeschichte ist vielleicht wichtig, um den Rest nachvollziehen zu können“, erklärt sie.
Der neue Eigentümer entpuppte sich, wie von Wilke befürchtet, als wenig sozial: „Sozialprojekte im Haus, die über Jahre wichtige Arbeit gemacht haben, wurden als Erstes rausgeworfen.“ Als der Innenhof neu bebaut wurde, habe das zu vielen Einschränkungen geführt, aber der Eigentümer war bei Problemen kaum erreichbar. Wilke befürchtete, dass er eine Entmietungsstrategie verfolgte. Alle rausekeln, modernisieren, teurer weitervermieten. Kein abwegiger Gedanke in Berlin.
Wilke und ihr Partner entschieden deshalb, nach einer neuen Wohnung zu suchen. Sie wollten sich perspektivisch ohnehin vergrößern. Als sie tatsächlich etwas fanden, wollten sie eigentlich regulär kündigen – wäre da in diesem Moment nicht die Freundin mit wenig Geld gewesen, die verzweifelt eine Wohnung suchte. Um ihr zu helfen, machte das Paar für sie einen Untermietvertrag.
„Wir haben gedacht: Wenn wir kündigen, wird die Miete extrem erhöht und sie hat keine Chance“, sagt Wilke. Also ließen sie sich auf ein anstrengendes Experiment ein. Wilke und ihr Partner zogen aus, gaben aber an, dass ihr Partner die Wohnung noch als Arbeitsplatz brauche. Dann meldeten sie die Wohnung als Zweitwohnsitz an und vermieteten sie offiziell unter an die Freundin und eine weitere Person.
Um Profit ging es zu keinem Zeitpunkt. Ein Minusgeschäft sollte es aber auch nicht werden: Die Freund:innen einigten sich, dass die Miete bleibt, aber die Zweitwohnungsteuer, die nun anfiel, von den Untermieter:innen übernommen wird. Die Sache mit den Nebenkosten erwies sich zwar noch als kompliziert, da der Verbrauch von Strom und Gas sehr unterschiedlich ausfallen kann. „Ich beschäftige mich eigentlich sehr ungern mit Bürokratie“, sagt Wilke. Doch sie fanden einen fairen Weg. „Ich hatte keine Lust dazu, aber gleichzeitig fand ich es politisch richtig.“
Als die beiden Untermieter:innen dann irgendwann ausziehen wollten, „hätten wir eigentlich gut einen Cut machen können“, sagt Wilke zurückblickend. Nur war da immer noch das Gefühl, diesem Investor etwas entgegenstellen zu wollen. Und wieder eine Freundin, die dringend eine bezahlbare Wohnung brauchte. „Ich habe mich verpflichtet gefühlt, weiterzumachen.“
Wilke und ihr Partner blieben weiter Untervermieter. Zwischenzeitlich sei es „richtig anstrengend geworden“, sagt sie. In den kalten Wintermonaten fiel von Mitte November bis Mitte Januar die Heizung in der untervermieteten Wohnung aus, der Eigentümer reagierte nicht richtig darauf. Auch der Boiler war kaputt. Wilke schrieb E-Mails an den Vermieter und die Bauaufsicht. Sie ging zum Mieterverein und überlegte zu klagen. Inzwischen wurde der Boiler zwar repariert, aber die erbetene Mietminderung hat sie noch nicht erhalten.
Eigentlich habe sie für solche Streitigkeiten keine Kapazitäten, „aber Investoren sollen in dieser Stadt nicht entscheiden, wer hier wohnen darf“. Und in letzter Zeit denkt sie: „Vielleicht ist es irgendwann ja auch ganz praktisch, die Wohnung zu haben, wenn meine Mutter alt wird und in die Stadt ziehen möchte.“
Die Untermieterin wider Willen
Noch mehr Tücken können Freundschaftsdienste bei Untervermietungen für diejenigen haben, die untermieten. Lisa Schuhmann* kann das aus eigener Erfahrung berichten. Gerade sucht die Mutter von zwei Kindern für ihre Familie und sich verzweifelt eine Wohnung. „Mein Sohn schläft gerade ganz schlecht, er bekommt unseren Stress mit der Wohnungssuche mit“, sagt sie.
Seine Schule, seine Freunde, seine Hobbys, alles sei im nahen Umfeld der Wohnung in einem Berliner Innenstadtbezirk. Eine Wohnung für vier Personen in der Nähe zu finden, ist ein schweres Unterfangen. „Ich wäre in dieser Wohnung eigentlich gern alt geworden“, sagt Schuhmann. Doch weil eine Freundin, die ihr die Wohnung über Jahre untervermietet hat, nun wieder reinwill, muss ihre Familie raus – dabei war alles ganz anders abgesprochen.
Vor mehreren Jahren beschloss Schuhmanns Freundin mit ihrer Familie langfristig in eine andere Stadt zu ziehen. Schuhmann selbst suchte zu der Zeit eine größere Wohnung, weil das zweite Kind unterwegs war. Die eine ging, die andere suchte. Es kam ihnen wie ein glücklicher Zufall vor.
„130 Quadratmeter, ein guter Preis“, so erzählt sie es der taz am Telefon. Die Freundinnen einigten sich zunächst auf eine Untermiete befristet auf zwei Jahre – eigentlich nur, um sicherzugehen, dass Schuhmann in die Wohnung einziehen könne und der Vermieter nicht auf jemand anderen als Nachmieter bestehe. Die Untermiete wurde vom Eigentümer bewilligt. „Aber der Plan war, dass ich den Hauptmietvertrag nach einem Jahr übernehme“, sagt Schuhmann.
Sie waren zuversichtlich, dass der Vermieter zustimmen würde, denn der galt als nett und unkompliziert. Schuhmann kaufte ihrer Freundin alle Möbel ab und die versicherte, sie wolle nicht zurück nach Berlin. Die größere Wohnung war gefunden. Schönes Wohnumfeld. Fast alles wie nach Plan.
Nur die Idee, dass Schuhmann den Hauptmietvertrag übernehmen könne, verzögerte sich. „Mich hat das schon etwas nervös gemacht. Aber meine Freundin hatte ziemlichen Stress und ich hab mich nicht in der Position gesehen, sie zu drängen.“ Irgendwann kontaktierte die Freundin den Vermieter zwar doch und der stimmte dem Begehren mündlich zu. Aber zur schriftlichen Fixierung der Vereinbarung kam es nicht mehr.
Denn die weggezogene Freundin erlebte in der Zwischenzeit einen Schicksalsschlag. Außerplanmäßig zog sie mit ihrem Kind zurück nach Berlin, zunächst in ihre Eigentumswohnung, die sie dort besitzt. Schuhmann konnte zunächst mit ihrer Familie in der anderen Wohnung zur Untermiete bleiben. „Aber irgendwie hatte ich die ganze Zeit Angst, dass sie wieder zurück in diese Wohnung will.“ So kam es dann auch.
Nicht wegen Geldproblemen oder weil sie keine gute Wohnung hätte. Aus emotionalen Gründen möchte sie dorthin, wo sie zuletzt glücklich war. Für Schuhmann heißt das nun: Ihre Familie muss raus aus der Wohnung. Rechtlich betrachtet hat Schuhmann auch keinen Anspruch, in der Wohnung zu bleiben. Wenn die Hauptmieterin sie kündigt, muss sie gehen. „Für mich ist es schwer, denn so war es nie abgesprochen“, sagt sie. Die Wohnungssuche in Berlin neben Job und Kindern sei „sehr belastend“. Die Freundin habe ihr zwar bei der Wohnungssuche eine Übergangsfrist eingeräumt – nur wie lange, das ist nicht klar.
*Namen von der Redaktion geändert
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