Mieterschutz bremst Kaufpreise: Leere Wohnungen sind bis zu 33 Prozent teurer

Unvermietete Wohnungen sind beim Kauf deutlich teurer als vermietete. Das ist ein Zeichen für wirksamen Mieterschutz. Und Anreiz für Spekulant:innen.

Leere Wohnungen, wie hier in Berlin, erreichen wesentlich höhere Verkaufspreise auf dem Immobilienmarkt

Foto: Thomas Trutschel/photothek/imago

Der Mie­te­r:in­nen­schutz in Deutschland hat deutliche Auswirkungen auf die Kosten einer Wohnung – nicht nur, was Mieter:innen, sondern vor allem was Käu­fe­r:in­nen von Eigentumswohnungen betrifft. Das geht aus Zahlen hervor, die das Wohnungsportal Immobilienscout24 am Montag veröffentlicht hat.

Demnach sind leerstehende Wohnungen deutlich teurer als solche mit Mieter:innen. Am extremsten ist der Unterschied in Dresden. Dort muss man im Schnitt 33 Prozent mehr für freien Wohnraum als für eine vermietete Wohnung auf den Tisch legen. Bei einer 100-Quadratmeter-Wohnung kann das mehr als 130.000 Euro Unterschied ausmachen.

Unter den Metropolen des Landes weist Berlin den größten Unterschied aus. Dort werden für unvermietete Wohnungen 28 Prozent mehr verlangt als für vergebene. Annähernd so hoch sind die Unterschiede laut Immoscout auch in Köln, Düsseldorf und Frankfurt am Main.

„Das liegt vor allem daran, dass vermietete Wohnungen aufgrund von bestehenden Mietverträgen und dem damit verbundenen Mieterschutz die Nutzungsmöglichkeiten einschränken“, sagte Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Käu­fe­r:in­nen seien bereit, mehr für eine freie Wohnung zu zahlen, weil sie Flexibilität bevorzugen würden.

Mieter herausekeln für die Rendite

Aufgrund des extrem angespannten Mietmarktes machen die großen Preisunterschiede den Kauf von vermieteten Wohnungen für Spe­ku­lan­t:in­nen besonders verlockend. Sollte es ihnen gelingen, die bisherigen Mie­te­r:in­nen loszuwerden, können sie mit einer großen Rendite rechnen, weil große Mieterhöhung sich so selbst im legalen Rahmen realisieren lassen. Einige Ver­mie­te­r:in­nen setzen zudem auf ihre Marktmacht und versuchen noch höhere Wohnkosten durchzusetzen.

Dass aber auch auf dem Mietmarkt irgendwann eine, wenn auch sehr hoch liegende Obergrenze erreicht sein könnte, zeigt ein Blick auf München. Die bayerische Landeshauptstadt ist seit Jahren die teuerste für Mieter:innen. Laut Immoscout24 werden dort bei Neuvermietung im Schnitt fast 20 Euro pro Quadratmeter verlangt.

Im Verkauf sind freie Wohnungen in München dennoch nur 12 Prozent teurer als vermietete. Das lässt vermuteten, dass dort selbst hartgesottene Spe­ku­lan­t:in­nen nicht mehr deutlich mehr aus Neu­mie­te­r:in­nen rausquetschen können.

Comments

[hartmood]

Buenos Aires zeigt das andere Ende dieser Spirale. Nach vier Jahren Mietpreiskontrollen war eine von sieben Wohnungen leer – Vermieter zogen sich ganz aus dem legalen Markt zurück. Die Antwort der Regierung Milei war radikal: Deregulierung statt Verschärfung. Das Ergebnis: Mieten sanken um 40 Prozent (real), das Angebot explodierte um 180 Prozent. Nicht durch Neubau, sondern weil bereits existierende Wohnungen wieder auf den Markt kamen.

Das ist keine ideologische Geschichte. Es ist eine einfache: Interventionen schaffen Anreizprobleme, auf die wir mit mehr Interventionen antworten – bis der Markt kollabiert.

Deutschland ist noch nicht dort, aber wir sind auf dem Weg. Die Frage ist nicht, ob Mieterschutz wichtig ist – sie ist, ob wir die Spirale durchbrechen können, bevor Vermieter wie in Argentinien komplett verschwinden.

Buenos Aires zeigt: Manchmal ist die beste Regulierung, weniger zu regeln.

[Thomas Zwarkat]

gas bedeutet durch die tollen mietergesetze ist es wirtschaftlicher in Berlin eine neugebaute Eigentumswohnung so 5 bis 10 Jahre leerstehen zu lassen und nur gelegentlch bei Berlintrips zu benutzen und dann zu verkaufen als zu vermieten. Und dann wundern sich die Freunde der Mietpreisbremse und Enteignung warum die Mieten nicht sinken. An alle Träumer, der Staat wird keine Wohungen bauen, dazu fehlt im einfach das Geld, denn jetzt muss er erst einmal Rentenlöcher, Pflegedefizite und Beitragserhöhungen der Krankenkasseabfedern. Und die Gemeinden sind mit Integrationskosten beschäftigt. Die Steuereinnahmen werden sinken wenn immer mehr Menschen Ihren Job verlieren und immer mehr Firmen wegen den hohen Energiekosten ins Ausland abwandern.

[Ringsle]

Gute Analyse. Allerdings - andere haben darauf bereits indirekt (Schutzfrist für Kündigung wg. Eigenbedarf) verwiesen:



Es wäre mal interessant zu wissen, wie viele Käufer Privatkäufer mit dem Zweck des Bezugs und wie viele Käufer Immobilienunternehmen sind.



Ich denke im Bereich Privatkauf zum direkten Bezug liegt der Hund begraben. Jemand, der eine Wohnung dafür kauft und auch finanzieren muss, der kann es sich nicht leisten, eine nicht bezugsfreie Wohnung zu kaufen, abzubezahlen und parallel weiter selbst Miete zu bezahlen. Ein Aufpreis von 30% mutet dagegen wirtschaftlicher an.



Wie gesagt, dafür müsste man deren Anteil an den Käufern kennen.

[Desdur Nahe]

Jeder, der sich eine Mietwohnung als Altersvorsorge angeschafft hat wird sich sehr genau überlegen, ob er diese in den letzten Jahren vor der Rente noch vermietet, oder lieber gleich verkauft oder leerstehen lässt. Alles andere wäre sonst ja wirtschaftlicher Unsinn.

[Tom Tailor]

@Desdur Nahe:

Ich verstehe nicht worauf Sie hinaus wollen. Wenn ich eine vermietete Wohnung als Altersvorsorge kaufe gibt es mehrere Möglichkeiten um das Ziel zu erreichen:



- die Wohnung wird auch nach einem Mieterauszug neu vermietet, um Einnahmen zu generieren



- die Wohnung wird nach einem Mieterauszug selbst genutzt, um mietfrei im Alter zu leben



- die Wohnung wird nach einem Mieterauszug verkauft. Dabei ist es aber unerheblich ob man selbst noch im Erwerbsleben steht, kurz vor Renteneintritt ist oder bereits Rente bezieht. Entscheidend ist ob die Spekulationsfrist (10 Jahre) überschritten wurde und ob das Preisniveau stimmt, das beim Verkauf zu erzielen wäre. Sofern eine der beiden Kriterien nicht erfüllt werden, kann man wieder Option 1 oder 2 in Betracht ziehen.

[ludwig_777]

Für mich eine nicht nachvollziehbare Erklärung. Die Mietpreisbremse wirkt, weil Wohnungen mit Mietern billiger, als ohne Mieter sind. Ich wüsste nicht, dass die Mietpreisbremse für den Wohnungskauf gemacht wurde.

[Desdur Nahe]

@ludwig_777:

Eine bereits vermietete Wohnung ist von der Miete her quasi "gedeckelt", damit ist auch die erzielbare Rendite gedeckelt. Wenn die Rendite wieder attraktiv werden soll, muss also der Kaufpreis gesenkt werden.



Mietpreisbremse und "Altmietverträge" führen auch dazu, dass es für MieterInnen unattraktiver wird, den Wohnraum zu wechseln. Das wiederum betrifft Personen, die sich eine Wohnung kaufen, um dort selbst einzuziehen. Es wird sehr schwierig werden, die bisherigen Mietenden zum Auszug zu bewegen. Langer Rechtsstreit, und wenn das eine Familie mit kleinen Kindern ist, findet man sich noch in einer Zeitung als "herzloser Vermieter" wieder. Da zahlt man dann gerne etwas mehr für eine schon freie Wohnung, die man ohne Stress sofort beziehen kann.

[ludwig_777]

@Desdur Nahe:

Ich gebe Ihnen Recht. Ich bleibe aber bei meiner Kritik am Autor. Die Mietpreisbremse ist nie für niedrigere Kaufpreise gemacht wurden.

[Anne in Pink]

@Desdur Nahe:

Interessant, wie selbstverständlich es geworden ist, dass es beim Thema Wohnungsbau nicht mehr ums Wohnen geht, sondern lediglich noch um die Sicherung und Steigerung leistungsloser Renditen.



Dieses System ist grundlegend menschenverachtend und gehört abgeschafft.

[Tom Tailor]

@Anne in Pink:

Es geht hier nicht um das Thema Wohnungsbau sondern um die Preisunterschiede beim Erwerb bereits bestehender Immobilien.

[Nachtsonne]

Die Sperrfrist für den Eigenbedarf liegt zwischen 3 und 10 Jahren. Deswegen sind vermietete Wohnungen bis zu 33 Prozent billiger.

[Anne in Pink]

Ja, dass es sehr sehr weit oben einen 'Deckel' für Mieten aufgrund der Vermögens- und Einkommensverhältnisse der potentiellen Mieter:innen gibt, ist quasi eine Binse.



Das heißt aber mitnichten, dass bei der 'neuen soziale Frage' in irgendeiner Weise Entspannung in Sicht sei.



Im Gegenteil wird die Prekarisierung immer weiterer Teile der arbeitenden und von der Arbeit ausgegrenzten Bevölkerung via 'Wohnen' weiter vorangetrieben werden.



Nicht zuletzt trägt die Grün/Schwarz/Rote Einheitsfront zur Durchmilitarisierung der Gesellschaft insofern zur Verschärfung bei, als die wenigen verbliebenen Möglichkeiten eines 'marktkonformen' Wohnungsbaus verstärkt in Richtung Kasernenbauten gelenkt werden.



Das Thema bzw. der Fakt von Obdachlosigkeit durch Kasernenbau wird aber, das lässt sich recht sicher prognostizieren, in Zeiten der 'Zeitenwende' medial keine sonderliche Rolle spielen.

[Demokratischer Segler]

@Anne in Pink:

"Nicht zuletzt trägt die Grün/Schwarz/Rote Einheitsfront zur Durchmilitarisierung der Gesellschaft insofern zur Verschärfung bei..."



Aha verstehe, d.h. Sie wollen damit sagen, dass Russland mit seiner Bedrohung europäischer souveräner Staaten, Aufrüstung und Kriegstreiberei, zuletzt mit dem Überfall auf die Ukraine und die dadurch ausgelösten Fluchtbewegungen, den Wohnungsmarkt zusätzlich unter Druck setzen. Da haben Sie recht!

[Šarru-kīnu]

Wir könnten Vermietern auch die Möglichkeit einräumen in gewissen Grenzen Bestandsmieten an die Neumieten anzugleichen. Viele der beschriebenen Probleme des Mietmarktes würden sich dann von selbst lösen und die Bestandsberliner könnten endlich mal solidarisch mit Neuankömmlingen sein.

[Kohlrabi]

@Šarru-kīnu:

Diese Möglichkeit besteht doch. Anhebung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze von 20% oder 15% innerhalb von drei Jahren. Das ist mehr als die allgemeine Inflationsrate und sollte mehr als ausreichend sein. Wüsste nicht, welches Problem des Mietmarktes sich lösen würde, wenn die Kappungsgrenze erhöht würde. Im Gegenteil, die Verdrängung und damit die Segregation im Wohnungsmarkt würden zunehmen.

Das Problem ist doch nicht, dass die Bestandsmieten gar nicht steigen können, sondern dass umgekehrt die Preise bei Neuvermietung in den Ballungsräumen sich völlig von der sonstigen Lohn- und Preisentwicklung entkoppelt haben.

[Herbarius Zunichten]

Mieterschutz verhindert Vermietung.



Wenn man als Familie eine Wohnung für den Eigenbedarf kauft, ist eine mieterfreie Wohnung dringend anzuraten, wenn man nicht Pleite gehen will.



Meine Wohnungen stehen oft lange leer, bis ich mich für einen hoffentlich zuverlässigen Mieter entscheide. Wäre mit einem zuverlässigeren Kündigungsrecht deutlich schneller und leichter. Was ich bei Neuvermietungen an Anspruchsdenken erlebe macht gelegentlich sprachlos: "Der Baum muss weg sonst Miete ich nicht"; "Ich habe 5 Katzen, das ist in der Einzimmerwohnung doch kein Problem?"." Machen Sie die Badewanne vorher raus, ich nehme nur mit Dusche".



-Ich vermiete in einem Ballungsraum mit publizierter "Wohnungsnot".

[pumble]

@Herbarius Zunichten:

Wollen Sie jetzt damit Mitleid erregen, dass Sie in der Situation sind, dass Sie sich den genehmsten Mieter aussuchen können? Und Sie außerdem mutwillig Wohnraum lange frei stehen lassen und so die Wohnungskrise weiter verschärfen?

[Normalo]

@pumble:

Serh gut. Statt mal interessiert die andere Perspektive zur Kenntnis zu nehmen, sofort wertend druff und den Gegnstandpunkt für absolut erklärt - ich könnte verstehen, wenn Sie ein persönliches Problem mit Leuten hätten, die lieber gar nicht als an anmaßende Frechlinge vermieten. Allerdings kann ich eben diese Leute mindestens genau so gut verstehen...

Denn um es mal klarzustellen: Man hat als Vermieter genau die eine Chance, den großen, teuren Fehler zu vermeiden, an den Falschen zu vermieten. Ist einmal Tinte auf dem Papier, wird man ihn nur schwer bis garnicht wieder los. So sind die Regeln. Also lässt man es sich etwas kosten, diese Chance zu nutzen und einen Nicht-Falschen zu finden. Das hat nichts damit zu tun, sich die Zigarre mit dem Hunderter anzustecken, sondern ist schlicht notwendiges kaufmännisches Denken: Lieber jetzt etwas Leerstand statt jahrelang teure Scherereien.

Und ja, das verschärft die Krise. Bedanken Sie sich bei all denjenigen Superschlauen, die meinen, nur weil das Gesetz ein bestimmtes kreuz-egoistisches Verhalten unvermeidbar macht, stünde es ihnen selbstverständlich zu - auf BEIDEN Seiten des Mietvertrags.

[pumble]

@Normalo:

Niemand zwingt Sie, Vermieter zu sein.

[mwanamke]

@Herbarius Zunichten:

Da fragt mensch sich doch, was Sie wohl als Miete verlangen?

[moonwatcher]

@Herbarius Zunichten:

Danke, Sie haben mich zum lächeln gebracht. So einen spassigen Unsinn liest man selten :-)

[Anboto]

@moonwatcher:

Nein, leider kein spaßiger Unsinn. Mieter"schutz" ist inzwischen (auch) in hohem Maße kontraproduktiv. Ich käme nicht auf die Idee, mir den Ärger ohne Not einzuhandeln.

[Kohlrabi]

@Anboto:

Und jetzt die gute Nachricht: Das müssen Sie auch nicht. Viele sind dazu gezwungen, Mieter zu sein. Aber niemand ist dazu gezwungen, Vermieter zu sein.

[Jugend]

@Herbarius Zunichten:

Kleiner Tipp: einfach mal die Miete senken. Damit sinkt auch die Anspruchshaltung ;-)

[Carsten S.]

@Jugend:

Ruhe und Ordnung im Haus sind auch mir ein paar Monate Mietausfall wert.



Es stimmt schon: Beim Vermieten lernt man Leute kennen, denen man sonst nie im Leben begegnet wäre. Das ist nicht unbedingt schlecht, aber man überlegt sich schon, wen man sich ins Haus holt.

[Reinero66]

@Jugend:

Ganz ehrlich, ich lasse meine Wohnung auch lieber länger leerstehen und verzichte auf mehrere Monate Mieteinnahmen, als das ich mir die Wohnung verwüsten lasse, einen Mieter rausklagen muss und anschließend hohe Reparaturkosten habe, auf denen ich sitze bleibe.



Das erklärt die höheren Preise für leerstehende Immobilien.