Gerichtsentscheidung zum Vorkaufsrecht: Gegen die Mieter in Berlin

Das Bundesverwaltungsgericht erschwert den Kauf von Häusern in Milieuschutzgebieten. Berlins Bausenator Scheel spricht von einer „Katastrophe“.

Mehr Schutz für Mieter*innen, nicht weniger: Protest im Januar vor dem Bundestag Foto: dpa

BERLIN dpa/taz | Das Bundesverwaltungsgericht hat die in Berlin übliche Vorkaufsrechtspraxis von Grundstücken aus Gründen des Milieuschutzes in Teilen gekippt. Ein solches Vorkaufsrecht dürfe nicht auf Basis der Annahme ausgeübt werden, dass der andere Käufer die Mieter in der Zukunft mutmaßlich aus dem Gebiet verdrängen könnte, entschied das Gericht am Dienstag in Leipzig (Az.: BVerwG 4 C 1.20). Es hob damit das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Berlin von 2019 auf und gab einer klagenden Immobiliengesellschaft recht.

Berlins Senator für Stadtentwicklung und Wohnen, Sebastian Scheel (Linke), nannte die Entscheidung eine „Katastrophe“ für die Mieterinnen und Mieter in Berlin und bundesweit. „Die heutige Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts lässt mich fassungslos zurück“, teilte er mit. Das Gericht nehme den Kommunen fast gänzlich die Möglichkeit, das Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten auszuüben. Der Bundestag müsse hier zügig klarstellend eingreifen. Sein Haus werde umgehend einen Vorschlag für eine Bundesratsinitiative erarbeiten, sagte Scheel.

Die Entscheidung ist bereits der zweite harte Schlag gegen die Interessen von Mie­te­r*in­nen in Berlin. Im Frühjahr hatte das Bundesverfassungsgericht den vom Land beschlossenen Mietendeckel gekippt mit der Begründung, die Länder hätten in diesem Bereich keine Gesetzgebungskompetenz. Der Deckel hatte unter anderem die Mieten für einen großen Teil der rund 1,6 Millionen Berliner Mietwohnungen für fünf Jahre eingefroren.

In der Begründung des Gerichts hieß es, das Vorkaufsrecht sei ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und ein auf ihm errichtetes Gebäude keine Mängel aufweist. Diese Voraussetzungen lägen in dem Fall vor. Der Einschätzung der Vorinstanz, wonach auch zu erwartende Nutzungen zu berücksichtigen seien, folgte das Bundesverwaltungsgericht nicht.

Die klagende Immobiliengesellschaft hatte ein Grundstück mit 20 Mietwohnungen und 2 Gewerbeeinheiten im Berliner Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg erworben. Da sich das Grundstück in einem Milieuschutzgebiet befand, übte der Bezirk das Vorkaufsrecht zugunsten einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft aus. Damit habe der Gefahr begegnet werden sollen, dass ein Teil der Wohnbevölkerung durch Mieterhöhungen oder Umwandlungen in Eigentumswohnungen verdrängt werden könne. Die Gesellschaft klagte dagegen.

Senat und Bezirke wollen Urteil prüfen

Der zuständige Bezirksstadtrat Florian Schmidt (Grüne) teilte zu dem Urteil am Dienstag mit: „Die heutige Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts ist ein herber Schlag im Kampf gegen die Spekulation mit Wohnraum und gegen die Verdrängung von Menschen aus ihrer Nachbarschaft – nicht nur in Berlin, sondern auch in allen anderen Städten.“ Das Bezirksamt werde in den kommenden Tagen gemeinsam mit dem Berliner Senat die Auswirkungen des Urteils prüfen.

Auch der Berliner Mieterverein sprach von einer bitteren Entscheidung. „Der Stärkung des Gemeinwohls durch das Vorkaufsrecht der Bezirke wird damit ein herber Schlag versetzt“, meinte Geschäftsführer Reiner Wild.

Der Vorsitzende der CDU-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, Kai Wegner, kritisierte vor allem den Senat. „Nach dem Mietendeckeldesaster ist der Paukenschlag aus Leipzig die nächste Totalblamage für Rot-Rot-Grün. Wer so vorgeht, schadet Mietern, anstatt sie zu unterstützen. SPD, Linke und Grüne haben jede Glaubwürdigkeit in der Mietenpolitik verloren.“

Die staatlichen Immobilienkäufe insbesondere im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg haben in Berlin für viele Diskussionen und deutliche Kritik vor allem der Oppositionsparteien gesorgt. Schmidt hatte die Ausübung des Vorkaufsrechts immer wieder als Maßnahme zum Mieterschutz in Berlin verteidigt, wo die Mieten in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind.

Comments

[eicke81]

Es ist traurig, dass Scheel immer noch nicht verstanden hat, dass Behördenwillkür in Deutschland nichts zu suchen hat.

Er sollte sich endlich darauf konzentrieren, Wohnraum zur Verfügung zu stellen und nicht immer jemand anderen kritisieren

[45408 (Profil gelöscht)]

Wie viele Wohnungen sollen denn in den Großstädten noch gebaut werden? In zehn Jahren ist die Bevölkerung in Berlin um zwei Großstädte gewachsen, irgendwo scheinen diese 200.000 Menschen ja untergekommen zu sein. Steigende Nachfrage = steigender Preis. Ist die logische Konsequenz.

[83379 (Profil gelöscht)]

@45408 (Profil gelöscht) Muss man halt in die Höhe wachsen, Skylines haben auch was, schaue ich mir die Bevölkerungsdichte in Hong Kong, Macau oder New York an ist hier massiv Platz nach oben.

[Potamopyrgus]

@83379 (Profil gelöscht) Im Angesicht von sogenannten "Coffin Homes" z.B. in Hong Kong, wo Menschen zu horrenden Preisen auf wenigen Quadratmetern unter teils unmenschlichen Bedingungen hausen, finde ihren Kommentar mehr als zynisch.

[83379 (Profil gelöscht)]

@Potamopyrgus Es muss nicht 100% Hong Kong sein, selbst Rotterdam hat Hochhäuser, die Leute können halt nicht in der Stadt hohe Decken und dörfliche Romantik erwarten. Irgendwo zwischen Hong Kong und Berlin jetzt und es wäre massiv Platz in der Höhe.

[Ataraxia]

Ich kann nur sagen, deutsche Juristen. Da hat sich, was gesellschaftliche Verantwortung angeht, besonders in den oberen Etagen, also Karlsruhe, noch nie viel bewegt.

Es gibt kaum einen anderen Teil der Gesellschaft, der so stark den Spielraum der gewählten Volksvertreter eingeengt hat wie dieser --- so geht wirklich jede Hoffnung verloren, dass die Politik noch etwas auf die Reihe kriegt gegen die immer größere Obdachlosigkeit, Verdrängung, Gentrifizierung und die krasse Ausnutzung der Ohnmacht der Mieter durch internationale Immobilienspekulanten, besonders in den Städten, aber längst nicht nur dort. Und gegenüber europäischer Rechtsprechung haben sich diese Richter (zum Teil gescheiterte ehemalige Politiker) teilweise genauso bockig gezeigt wie die Polen.

Wer das Geld hat, hat die Macht, und wer die Macht hat, hat das Recht.

[Rudolf Fissner]

@Ataraxia "Wer das Geld hat, hat die Macht, und wer die Macht hat, hat das Recht."

Die Ton-Steine-Scherben-Generation von früher waren zumindest so weit, dass sie NEUEN Wohnraum geschaffen hat indem sie zusammen fallenden Wohnraum wieder herrichteten.

Die heuteige Generation beläßt es bei Scherben. Die will nur noch dass der Staat bereits bestehenden Wohnraum aufkauft und die alteingesessenen pampert. Da wird kein Pfennig in die Hand genommen, kein Ton, keine Steine, damit es zu neuem Wohnraum geschaffen wird. Im Gegenteil, Immobilienfirmen, die Neubauten erschaffen werden sogar noch terrorisiert.

[Dr. McSchreck]

Das Urteil ist richtig, weil das Vorkaufsrecht an reale Begebenheiten anknüpfen soll und nicht Befürchtungen und Generalverdacht zur Grundlage haben soll. Das war im konkreten Fall sogar besonders krass, weil für die Wohnungen sogar noch eine Preisbindung bestand.

[Dr. McSchreck]

Die Überschrift ist ja wohl grob falsch. Allenfalls werden einige wenige Bestandsmieter geschützt, während alle, die eine Wohnung suchen - natürlich eigentlich „noch keine Mieter“ - eher nichts davon haben.

[TazTiz]

Es ist keine 10 Jahre her, da konnte man von privaten Vermietern in Berlins besten Lagen den Quadratmeter noch für 3-4 Euro mieten. Nun sollen die gleichen Vermieter schuld an hohen Mieten sein?

[Robert Boyland]

CDU-Männle soll erst nach seiner Wahl-Ergebnisse denken.... Warum so viele Verluste sie kassiert haben?

Der fakt ist, Deutschland hat eine RIESIEGE IMMOBILIEN-SPEKULATION...

Und die Immobilien- Mafia verdient gutes Geld damit...

Warum wohl sollen "manche" Politiker sie dann stoppen?

[Rudolf Fissner]

Warum baut Berlin keine Wohnungen statt Wohnungen zu kaufen? Hat Berlin zuviel Geld?

Warum kauft Berlin nicht einfach stumpf Wohnungen auf ohne Vorkaufsrecht wie jeder andere auch?

[45408 (Profil gelöscht)]

@Rudolf Fissner Berlin ist in zehn Jahren um 200.000 Bewohner gewachsen. Da diese Wohnungen vorher nicht leer herumstanden, wird ja wohl jemand diese Wohnungen gebaut haben. Wachsende Nachfrage = steigender Preis.

[Rudolf Fissner]

@45408 (Profil gelöscht) Warum hat Berlin keine Wohnungen gebaut für die 200.000 Neu-Berliner? Warum geht die Ausweisung von Baugebieten und Neubauten sogar noch markant um 14% zurück? www.tagesspiegel.d...jahr/27197100.html

[45408 (Profil gelöscht)]

@Rudolf Fissner Und um die Frage, warum in Berlin weniger Baugebiete ausgewiesen werden:

- Massiv zunehmende Umweltschutzauflagen?

- Investoren, die jetzt nicht mehr bauen wollen, wenn lauthals eine Enteigung gefordert wird?

- Rasant steigende Baukosten?

[Rudolf Fissner]

@45408 (Profil gelöscht) Das Ausweisen von Neubaugebieten ist allein Sache der Stadt Berlin.

Angesichts der 4040 ha die in Berlin an gewerblichen Bauflächen zur Verfügung stehen, glaube ich kaum, dass Belange des Umweltschutzes bei der Ausweisung von Wohnbauflächen im Weg standen.

Baukosten können es auch nicht sein, denn Investoren stehen diesbezüglich ja schon Schlange.

Neue Wohnungen stehen ganz einfach in der Priorität ganz hinten an im RRG Senat von Berlin. Die Industrie ganz oben.

[45408 (Profil gelöscht)]

@Rudolf Fissner @Rudolf Fissner: ich dachte eigentlich, meine Aussage wäre verständlich. Da 2011 Berlin 200.000 Einwohner weniger hatte und heute keine 200.000 Menschen in Zelten schlafen, wird ja wohl irgendwo der Wohnraum für diese 200.000 Menschen hergekommen sein. Fazit: der Wohnraum für diese Menschen WURDE gebaut (ich kann mir nicht vorstellen, dass 2011 der Wohnraum für diese 200.000 neuen Bewohner leerstanden und nur belegt wurden.)

Und da in der Wirtschaft nun mal gilt: Angebot und Nachfrage regeln den Preis (ceteris paribus) ist doch klar, dass der Preis steigen muss.

Und dass Mieter mit niedrigen Mieten eher dumm dastehen, wenn man als Vermieter mehr bekommen kann, ist halt auch Gesetz der Marktwirtschaft.

Und der Staat will halt andererseits auch nicht, dass Mieter, deren Miete vom Staat gezahlt wird, "gebeten" werden, in Dörfern zu einem Viertel der Miete zu wohnen.

P.S.: niemand ist gezwungen in einem 15 Kilometer-Radius um die Stadtmitte einer Grossstadt zu wohnen.

[Rudolf Fissner]

@45408 (Profil gelöscht) Nein so eindeutig war ihr Beitrag nicht. Ich habe ihn in die Schublade Wohnungsnot abgelegt und das diesen vielen Hinzugezogenen kein entsprechender Neubau gegenüber steht. Denn es ist ja offensichtlich, dass zu wenig gebaut. Berlin hätte ja ansonsten keine Wohnungsnot.

Auf die Idee zum Arbeitsplatz zu pendeln, sind übrigens schon viele gekommen. Die von ihnen angeführten 15 km sind in etwa die durchschnittlichen Pendlerstrecken in DE.

Sollen mehr Verkehr als individuelle Lösung zusammen mit Verlust an Lebensqualität durch 2 h Pendeln am Tag die Lösung des RRG-Berliner Senats sein?

[Rudolf Fissner]

@45408 (Profil gelöscht) Und Sie denken in den nächsten 10 Jahren kommen keine erneut 200.000 hinzu?

[45408 (Profil gelöscht)]

@Rudolf Fissner Natürlich wird Berlin durch Zuwanderung weiter wachsen. Vermutlich auch weiterhin der Größenordnung.

[Ninetto]

Ist Berufung gegen diese Gefährdung des Gemeinwohls möglich?

Ach ja, ein Leipziger-Gericht... wieder die Sachsen und möchte-gerne Turbo-Kapitalisten von 1900.

[Strolch]

@Ninetto Nein, nach der Revision ist Schluss.

BTW: Sie sortieren Menschen offenbar nach Ihrer Herkunft ein. Um Sie zu beruhigen: Es handelt sich um das BUNDESverwaltungsgericht. Die Richter haben vorher an verschiedenen Gerichten im gesamten Bundesgebiet Recht gesprochen und dürften dort auch noch beheimatet sein... Das Gebäude steht halt in Leipzig. Aber mit Vorurteilen lebt es sich leichter!

[Elena Levi]

Der 2. Dämpfer von oben. Erst wird der Mietendeckel für unrechtmäßig erklärt, jetzt das Vorkaufsrecht.

[tomás zerolo]

@BERLIN

Verzweifeltes Kapital? Ganz einfach: wo hole ich noch meine fünf Prozent Rendite, wenn das Wachstum offiziell 1.5 Prozent ist, realistisch aber eher um Null liegt?

Da kann ich nur bei anderen klauen.

Kapitalisten als Transferleistungsempfänger. Je weiter "oben", desto effizienter.

Ist doch alles schon längst bekannt. Ich verstehe nicht, wie manche immer noch so naiv tun können, ehrlich.

[Mondschaf]

@tomás zerolo Verzweifeltes Kapital… „Ganz einfach: wo hole ich noch meine fünf Prozent Rendite,“

Fünf Prz.? Zufällig gestern irgendwo im TV gesehen. WISO? – Renditen durch Betrieb von Alten- und Pflegeheimen: Öffentlich, kommunal (aka „Staat“) 4,8 %; Caritative Trägerschaft: 4,6 %, Private Einrichtungen: 14,8 %. (am Rande: Dort überall wird befürchtet, dass eine Impfpflicht bei ungeimpftem Pflegepersonal zu spontaner Zunahme des Krankenstandes führen könnte.)

[DiMa]

@tomás zerolo In den Zeiten des großen Gelddruckes hat doch Kapital nichts mehr mit Wirtschaftswachstum zu tun. Selbst "normale" ETF's machen derzeit wenigstens 10 Prozent Wachstum, von den Kryptowährungen mal ganz abgesehen.

[Lowandorder]

@tomás zerolo Liggers - aber er tut doch nicht nur so - wa!

[Lowandorder]

Hörnmer mal rein - wa. Pressemitteilung

www.bverwg.de/de/pm/2021/70

“…Das Oberverwaltungsgericht hat ausgeführt, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Die sozialen Erhaltungsziele würden gefördert. Werde das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt, seien nach Lage der Dinge die vom Bezirksamt aufgezeigten erhaltungswidrigen Entwicklungen zu befürchten. Ein gesetzlicher Ausschlussgrund für die Ausübung des Vorkaufsrechts liege nicht vor; die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien ebenfalls zu berücksichtigen.

Das Bundesverwaltungsgericht ist dem nicht gefolgt; es hat … der Klage stattgegeben. Der Beklagte durfte sein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB für das im Geltungsbereich einer Erhaltungsverordnung gelegene Grundstück nicht ausüben. Nach § 26 Nr. 4 Alt. 2 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist. Diese Voraussetzungen liegen nach den nicht mit Verfahrensrügen angegriffenen und für den Senat daher bindenden Tatsachenfeststellungen des Oberverwaltungsgerichts vor.

§ 26 Nr. 4 BauGB ist nach seinem Wortlaut eindeutig auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über das Vorkaufsrecht bezogen. Eine Auslegung in dem Sinne, dass die Vorschrift auf Vorkaufsrechte für Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung keine Anwendung findet, kommt nicht in Betracht. Es ist nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber bei der Neuregelung des BauGB die alte Rechtslage nach dem BBauG insoweit unverändert übernehmen wollte und ihm dies bei der Gesetzesformulierung lediglich "misslungen" ist. Die vom …(OVG) angestellte Prüfung, ob zukünftig von erhaltungswidrigen Nutzungsabsichten auszugehen ist, scheidet daher aus.“

Doof? Nö.

[Berlin]

@Lowandorder Eine sehr gute sachliche Einschätzung der Situation. Schade, dass Sie das nur selten so klar hinbekommen.

[Lowandorder]

@Berlin Eben. Hab doch gar nichts gesagt - 🥳 -

[Elena Levi]

@Lowandorder Sie sind es nicht. Sie lassen schreiben. LOWANDORDER kann nur Dialekt und Mailtütenfrisch zisch usw. ;-)

[Jim Hawkins]

@Elena Levi Und er verfügt über eine riesige Sammlung von Emoticons.

[Lowandorder]

@Elena Levi Geb‘s meinem Sidekick gern weiter! 🥳

[DiMa]

Die eigentliche Katastrophe ist doch, dass Berliner Politiker wiederholt gesetzwidrig Maßnahmen ergreifen und hierdurch bei den Mietern eine nicht gedeckte Erwartungshaltung entsteht, welche dann enttäuscht wird.

Da gibt es überhaupt keinen Raum für den Gesetzgeber irgendwas klar zu stellen. Die Klarstellung erfolgt durch das Gericht.

Im Übrigen dürften sämtliche Abwendungsvereinbarungen anfechtbar sein und nach und nach kippen.

Mich lassen allenfalls Senat und Bezirk fassungslos zurück.

[Berlin]

Berlins Senator für Stadtentwicklung und Wohnen wurde fassungslos zurückgelssen!

Der Berliner MieterV schreibt zum VorkaufsR auf seiner Hompage:

"Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn dasWohl der Allgemeinheitdies rechtfertigt. D.h. wenn durch den Kaufvertrag Erhaltungsziele beeinträchtigt werden."

Vielleicht hätte er das mal vorher lesen sollen. Oder wurde im VK entsprechendes vereinbart?

Ich bekomme immer mehr den Eindruck, dem Senat feht es nicht nur in einigen Bereich an Gesetzgebungskompetenz. Derzuständige Bezirksstadtrat Florian Schmidtwirft natürlich vorauseilend gleich alle Investoren in einen Sack.

[Robert Boyland]

@Berlin Leider können die Gesetze anders interpretiert werden bzw sogar falsch sein.

Deswegen ist eine Demokratie eine dynamische politische System. Und versucht die Gesetze verbsssern, wenn die Lobbys und Politiker natürlich das erlauben(!)

Das Wohl der Allgemeinheit ist teilweise/fallabhängig sehr offene Formulierung. Man kann sie interpretieren soweit und einander wie möglich.

Der harte Fakt ist aber da und real: Die IMMOBILIEN in Berlin ( oder München, Stuttgart Frankfurt u.v.m.) ist SEHR TEUER. Egal Miete oder Kauf.

Und ist bzw. wird viel schlimmer sein. Die Wohnungsnot ist weiter da und sogar wachsend.

Mehr Bauen hilft auch nicht, weil Otto-normale Bürger haben weder den Zugang zur Auktionen von Grundstücken(Wohnungen noch können die Million-Euro für eine Immobilien leisten...

[86548 (Profil gelöscht)]

@Robert Boyland man könnte sozialwohnungen bauen, aber das ist natürlich mehr arbeit als kaufen oder enteignen

[tomás zerolo]

Verzweifeltes Kapital auf der Suche nach der Rendite ist eben leider ein gefährlicher Gegner.

Im Moment (nachdem die eine oder andere Blase geplatzt ist) ist es wohl das Horten von Grund und Boden und das Auswringen der Mieter*innen das, was Rendite bringt.

"Der Vorsitzende der CDU-Fraktion im Berliner Abgeordnetenhaus, Kai Wegner ..." Ach ja, dieses verzweifelte Kapital hat auch noch sein Fussvolk. Seit eh und je.

[Berlin]

@tomás zerolo "Verzweifeltes Kapital", was soll dass denn sein?

In keinem Land sind die Mietzahlungen so sicher wie in D. Das bringt auf dem Wohnimmobilienmarkt eine nahezu totsichere Rendite von ca. 5%. O gibt es eine solche Fülle an Mietübernahmemöglichkeiten?! Daran verzweifeln die meisten Immobilieninvestoren nicht. In meinem Bekanntenkreis klagt niemand über seinen Vermieter, und die wohnen fast alle in "normalem" Wohnraum.

[eicke81]

@Berlin die 5% zeigen sie mir mal...

[97287 (Profil gelöscht)]

@eicke81 Wenn ich vor 10 Jahren eine Eigentumswohnung für 3000€/m2 gekauft habe( 100m2), also ca . 300000€ , Heute würde ich die Wohnung für 1250 Euro /Monat kalt neu vermieten. Es käme also in etwa hin, wenn ich damals 100% eigen finanziert hätte. Leider kommen junge Familien auf Grund von Basel III nicht an billiges Geld im Gegensatz zu Immobiliengesellschaften, die scheinbar unbegrenzte finanzielle Mittel von den Banken bekommen, vor allem ausländische Banken spielen hier ein nicht zu unterschätzende Rolle. Die Liquidität der Gesellschafter spielt hier keine Rolle, Share-Deals werden fremd finanziert, Grunderwerbssteuer wird umgangen und das Beste, die Preise /m2 liegen um 100% unter den Preisen von Einzelwohnungen, wenn gleich ganze Mietblöcke gekauft werden, die dann auch noch in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Eine Lösung wäre die, daß bei Umwandlung der Besitzer die Grunderwerbssteuer nachentrichten müsste. Damit würden die steuerschädlichen Share-Deals verhindert und die Spekulation gemindert. Aber 5% Rendite sind bei 100% Eigenkapitaleinsatz nicht utopisch, noch dazu , wenn ich jedes Jahr ein Mieterhöhung von 3%( mit Begründung durchsetzen kann) . Ein normaler Vermieter macht das eventuell alle 5-10 Jahre.

[Ingo Bernable]

Ein Grund mehr die Enteignung voranzutreiben. Das öffentliche Interesse an bezahlbarem Wohnraum wiegt weit schwerer als die Möglichkeit einiger Weniger in genau diesem Markt Profite zu machen.

[Berlin]

@Ingo Bernable Sie können doch noch gar nicht wissen, ob hier aus bezahlbarem unbezahlbarer Wohnraum gemacht wird. Also doch kein Grund mehr, die Enteignung voranzutreiben.

[Ingo Bernable]

@Berlin Ich weiß aber, dass ein privater Investor nur in höchst seltenen Fällen auf mögliche Profite verzichtet um günstigen Wohnraum zu erhalten, sondern idR abschöpfen wird was möglich ist. Das ist schlicht Marktlogik und eben deshalb sollte etwas so lebensnotwendiges wie Wohnraum keine Ware sein.

[Berlin]

@Ingo Bernable Wissen Sie das oder halten Sie das für schlichte Marktlogik? Ich tippe auf zweiteres.

Wer regelmäßig 5% Gewinn durch regelmäßige Mieteinnahmen einstreichen kann, hat einen sicheren, keinen möglichen, Gewinn. Günstige Mieten bedeuten auch weniger Stress, z.B. durch hohe Fluktuation.

[u62]

@Berlin Leute, bitte mal nachrechnen.

Könnt Ihr ;-), nehmt einen (momentan aufgrund des überhitzten Markts viel zu niedrigen) Gebäudewert vom 25-fachen der Nettokaltmiete.

Das lässt mit der Vermietung maximal 4% Rendite zu.

Jetzt ziehen wir ab: Schönheitsreparaturen (sind nicht mehr vom Mieter zu tragen), kleinere Sanierungen (Fliesen im Flur beschädigt, war natürlich keiner der Mieter), etc. ,

manchmal sogar ein bisschen Leerstand, ja, statistisch kommt der sogar in Ballungsgebieten vor, nicht umlagefähige Verwaltungskosten etc.

Die grossen Konzerne dürften da noch am besten dastehen, kleinere Vermieter oder Kleinvermieter (65% der Vermieter mit fast 80% des Wohnungsbestandes), die z.T. Kauf oder Renovierung finanziert haben, liegen nachweislich bei 1-2%.

Wer hier immer von Profiten spricht, hat keine Ahnung von der Realität.

[Ingo Bernable]

@u62 Beim Nachrechnen sollte man aber schon auch richtig rechnen. Von der Rendite auszugehen und dann Schönheitsreparaturen, Leerstand, etc. abzuziehen ist unsinnig weil diese Posten da schon genauso wie Steuern, Kaptitalkosten, etc. längst einbezogen sind.

"liegen nachweislich bei 1-2%."

Den Nachweis bleiben sie dann aber schuldig. Schauen wir mal auf ein paar veröffentlichte Zahlen:

DW und LEG haben in den letzten Jahren immer eine deutlich zweistellige Eigenkapitalrendite erwirtschaftet:

www.boerse.de/fund...Aktie/DE000A0HN5C6

www.boerse.de/fund...1110#rentabilitaet

Vonovia immerhin in den meisten Jahren:

www.boerse.de/fund...L7J1#rentabilitaet

Und das Handelsblatt berichtet von 7%-Renditen selbst in Brennpunktvierteln.

www.handelsblatt.c...-cas01.example.org

Selbst wenn man, wahrscheinlich nicht ganz unberechtigt, unterstellt, dass die Profite kleinerer oder privater Vermieter nicht ganz so groß ausfallen, dürften Renditen von 1-2% im Immobiliensektor eine höchst seltene Ausnahme sein.

[Strolch]

@Ingo Bernable Eigenkapitalrendite ist leider wenig aussagekräftig und gerade bei Immobilien dürfte der Großteil finanziert sein. Diese Finanzierung beinhaltet aber auch ein massives Risiko. Wenn wir mal annehmen, dass Eigenkapital 100 da ist und Fremdkapital von 1000 haben wir bereits bei einem Gewinn von 10 eine Eigenkapitalrendite von 10%. Wenn jetzt die Kosten um 1% steigen (im Verhältnis zum eingesetzten Kapital), ist keine Eigenkapitalrendite mehr da. Jetzt ist mein Beispiel möglicherweise extrem gewählt. Aber der Hebel, den Fremdkapital bringt, sollte man nie unterschätzen und das in beide Richtungen.

[Ingo Bernable]

@Strolch "Eigenkapitalrendite ist leider wenig aussagekräftig"

Das sehe ich nich so, eben weil sie abbildet welche Gewinne real hängen bleiben.

"Diese Finanzierung beinhaltet aber auch ein massives Risiko."

Immobilien gehören idR definitiv nicht zu den Hochrisiko-Anlagen weswegen entsprechende Kredite iA auch relativ günstig und zu gut kalkulierbaren Konditionen zu bekommen sind, dass da die Zinsen unerwartet um 1% steigen ist höchst unwahrscheinlich.

[Strolch]

@Ingo Bernable Immobilien gehören idR definitiv nicht zu den Hochrisiko-Anlagen weswegen entsprechende Kredite iA auch relativ günstig und zu gut kalkulierbaren Konditionen zu bekommen sind, dass da die Zinsen unerwartet um 1% steigen ist höchst unwahrscheinlich.

Warum hat Berlin dann die Immobilien Anfang des Jahrhunderts massenweise abgestoßen? Die warn billig, weil zu wenig Leute in Berlin wohnen wollten. Ich möchte zudem daran erinnern, dass zu Beginn der 80er Jahre die Bauzinsen um die 10% lagen. Zudem haben wir gerade einen extrem teuren Markt. Wenn die Preise fallen, was in manchen Städten nicht ganz unwahrscheinlich ist, weil der Markt überhitzt ist, steigen zudem die Kreditkosten u.U. massiv, da man der Bank keine ausreichende Sicherheit mehr bieten kann. Siehe das Jahr 2009 in den USA.

Aufgrund von Corona und dem Home-Office-Boom geht man davon aus, dass das Interesse an Büroimmobilien abnimmt und die Leute, die teuren Städte verlassen. Ich würde hier momentan nicht "wetten", wie es weitergeht.

Wenn Sie sich so sicher sind, dann beteiligen Sie sich am besten mit geliehenem Geld von der Bank an einem geschlossenen Immobilienfonds. Dann haben Sie die Chance auf eine gute Eigenkapitalrendite und das Geld könnten Sie anderen Menschen zu Gute kommen lassen. Wenn Sie kurz zucken und denken, ist mir zu riskant, ist vielleicht doch was an meiner Aussage dran.

[86548 (Profil gelöscht)]

So what. Urteil einfach ignorieren und weitermachen wie bisher.

[Berlin]

@86548 (Profil gelöscht) Ja, im Weitermachen wie bisher ist Berlin schließlich Spitzenreiter.

[Elena Levi]

@Berlin Stimmt leider. Stimmt aber auch auf Bundesebene. Sie glauben doch nicht allen Ernstes, dass das Ruder herumgerissen wird, oder?

[Berlin]

@Elena Levi Doch, ich glaube, dass sich mittelfristig in der Bundespolitik etwas ändern wird.