Ihme-Zentrum in Hannover: Das Pokerspiel des Spekulanten
Drei Jahrzehnte dauert das Drama um den Beton-Koloss nun schon. Die Stadt sucht nach juristischen Hebeln, um „Investor“ Ulrich Marseille loszuwerden.
M ittlerweile sehen selbst die Baustellenabsperrungen gammelig aus. Von dem verrottenden, bemoosten und Taubendreck-bedeckten, rohen Stahlbeton ganz zu schweigen. Als Filmkulisse wäre das gut. Für irgendein düsteres postapokalyptisches Drama, einen dystopischen Thriller oder eine Erzählung aus einem Bürgerkriegszerstörten Land.
Seit fast 30 Jahren verfällt das Ihme-Zentrum jetzt schon – und das mitten in Hannover. Das gewaltige Bauwerk war einmal als Stadt in der Stadt geplant, eine Kreuzung aus Einkaufszentrum und Wohnanlage, mit Arbeitsplätzen und Freizeiteinrichtungen. Was man Ende der 60er-Jahre eben so für wahnsinnig modern hielt.
Allerdings – und das gehört zu den verrückten Widersprüchen, die in diesem Koloss zu Hause sind – gilt das eigentlich nur für das Sockelgeschoss. Darüber, in den Wohntürmen an der Flussseite, befinden sich einige der schönsten Wohnungen, die diese Stadt zu bieten hat. Aber die sieht man halt von außen nicht.
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Das Erstaunlichste ist vielleicht, dass es immer noch Menschen gibt, die hartnäckig an dieser Utopie festhalten. In der „Zukunftswerkstatt“ haben sich Stadtplaner, Architekten, Künstler und Bewohner zusammen getan, die dieses Projekt retten wollen. Gerade haben sie die Bürgermeisterkandidaten zu einer Podiumsdiskussion vorgeladen. 400 Besucher kamen und mussten auf zwei Säle verteilt werden. Nur der CDU-Kandidat hat sich erfolgreich gedrückt.
Von einem Investor an den nächsten weiter gereicht
Aber was bleibt den Bewohnern auch anderes übrig: Viele haben ihre Altersvorsorge in eine der Eigentumswohnungen gesteckt. Außerdem lässt sich die riesige Betonburg mitten in der Stadt nicht einfach so beseitigen. Das verhindert schon das „größte gegossene Betonfundament Europas“, aber auch die irrwitzig komplizierten Eigentumsverhältnisse der rund 800 Wohnungen plus Studentenwohnheim plus circa 60.000 Quadratmeter Büro- und Gewerbeflächen.
Diese Büro- und Gewerbeflächen werden, im Verbund mit einigen Mietwohnungen, seit den 90er-Jahren von einem „Investor“ an den nächsten durchgereicht, zwischendurch wurden sie auch einmal zwangsverwaltet. Immer gibt es große Versprechungen und tolle Ideen und dann passiert genau gar nichts. Und immer, wenn man denkt, das würde jetzt ewig so weitergehen, tut sich wieder eine neue Wendung auf. Aktuell sind das zwei: Es ist Wahlkampf in Hannover. Und es ist ein neuer Bösewicht im Spiel.
Nachdem der Finanzjongleur Lars Windhorst hier die Segel gestrichen und die für das Ihme-Zentrum zuständige Projektgesellschaft (PIZ) in die Pleite rutschen lassen hatte, war diese Stelle vorübergehend unbesetzt. Bald schälte sich heraus: Windhorst hatte eine Grundschuld von 290 Millionen Euro auf das Ihme-Zentrum eintragen lassen – zugunsten des Unternehmers Ulrich Marseille, seiner MK Kliniken AG und seiner Held Bau Consulting Projekt Steuerungsgesellschaft.
Diese Schulden überschreiten den Wert der Immobilie um ein Vielfaches – und vor allem verhindern sie, dass hier irgendjemand ernsthaft investiert. Bei dem Sanierungsstau würde es ohnehin Jahrzehnte dauern, bis mit diesem Objekt wieder Geld zu verdienen wäre. Wenn man vorher auch noch Marseilles Ansprüche bedienen muss, wird es ökonomisch komplett irrsinnig.
Vom Pflege-Imperium zum Trump-Tower
Schon seit einer Weile sucht die Stadt deshalb nach juristischen Hebeln, um diese verfahrene Situation aufzubrechen. Zwei Schritte hat sie angekündigt: Erstens will man den Bebauungsplan neu aufstellen. Bei einer näheren Prüfung hatte sich herausgestellt, dass der alte aufgrund eines Formfehlers ohnehin nie gültig war. Mit dem Bebauungsplan – so das Kalkül – könnte man eine Reihe von Auflagen schaffen, die das Ganze für Spekulanten unattraktiv machen und zu grundlegenden Sanierungen zwingen.
Vorher will sie aber dem Insolvenzverwalter einen Kredit über eine Million Euro gewähren, damit dieser die irrwitzige Grundschuld anfechten kann. Ulrich Marseille kann das natürlich nicht gefallen. Er behauptet öffentlich, das Ihme-Zentrum nun selbst entwickeln zu wollen. Das haben alle anderen „Investoren“ auch immer gesagt.
Marseille hat sein Vermögen durch den Aufbau einer Pflegeheim- und Klinikkette in den 90er-Jahren begründet – weil er die historische Chance witterte. Ein noch nicht übermäßig reguliertes Heimwesen, günstige Objekte im Osten, Kredite der KfW und der stetige Cashflow aus der Pflegekasse haben dazu beigetragen.
Seither macht Marseille aber vor allem mit spektakulären Gerichtsverfahren und politischer Irrlichterei von sich reden. Eine Zeit lang engagierte er sich für die Schill-Partei, später spendete er wieder an die FDP. Er scheiterte damit, einen deutschen Trump-Tower zu errichten, schied von diesem wie von vielen anderen ehemaligen Partnern im Streit.
Im Hinblick auf das Ihme-Zentrum glauben viele, dass er pokert. Er droht mit langwierigen Gerichtsverfahren. Versucht er so zumindest eine Abfindung herauszuschlagen?
Dieses hochklassige Pokerspiel ist vor allem für die Wohnungseigner und kleinen Gewerbetreibenden, die im Ihme-Zentrum ausharren, eine harte Nervenprobe. Viele haben es der Stadt übel genommen, dass sie sich hier herausgezogen hat.
Erst, indem sie ihre Mietverträge kündigte, was dazu führte, dass der PIZ die letzten Einnahmen wegbrachen. Dann, indem sie ihre eigenen Mini-Anteile an den Gewerbeflächen, die zu der städtischen Kita in dem Komplex gehören, in eine eigene GmbH verschob – um so zu verhindern, dass am Ende der Steuerzahler draufzahlt. Immerhin ist die Stadt der einzige gewerbliche Eigner, der nicht pleitegehen kann.
Die Ihme-Zentrums-Fans wünschen sich natürlich etwas anderes: ein positives Signal des Aufbruchs, zum Beispiel. Schon lange fordern sie, dass man die Wege (darunter eine Veloroute), die durch das Ihme-Zentrum führen, zu öffentlichem Grund umwidmet. Und im zweiten Schritt das ganze Ding zum Sanierungsgebiet erklärt, um dann noch mehr öffentliche Fördermittel einsetzen zu können.
Doch in der gegenwärtigen Situation ist das heikel: Jede Wertsteigerung der Immobilie steigert auch den Wert von Marseilles Grundschulden. Jede Aussicht auf einen ernsthaften Investor steigert seine Aussicht, doch noch etwas herauszuschlagen.
„Enteignung“ ist leichter gesagt als durchgesetzt
Sowohl der grüne Oberbürgermeister Belit Onay als auch die OB-Kandidatin der Linken, Maren Kaminski, haben deshalb schon das schöne Schlagwort „Enteignung“ ins Feld geführt. Onay, weil er damit eine weitere Drohkulisse gegenüber Marseille aufmachen kann. Kaminski, weil das gerade die linke Antwort auf alles ist.
Erstaunlicherweise fragt bei der Podiumsdiskussion der Zukunftswerkstatt keiner nach. Als ob alle davon ausgehen, dass man eine Enteignung auf kommunaler Ebene mal eben so beschließen und durchsetzen könnte und es reiner Zufall ist, dass dies in der Geschichte der Bundesrepublik bei Immobilien dieser Art so gut wie nie vorgekommen ist.
In Wirklichkeit müsste natürlich mindestens eine Entschädigung gezahlt werden, in diesem Fall wären das grob geschätzte 80 Millionen Euro Verkehrswert, dazu würden dann die Sanierungskosten von ebenso grob geschätzten 100 Millionen Euro kommen. Das überlegt sich eine klamme Stadt schon zweimal.
Außerdem müsste die Stadt nachweisen, dass sie alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft hat und es ein berechtigtes öffentliches Interesse gibt. Das ist ein langwieriges und unsicheres gerichtliches Verfahren. Es gibt die vage Hoffnung, dass das von Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) geplante Baugesetz-Upgrade hilft.
Es soll unter anderem dafür sorgen, dass Kommunen leichter gegen Schrottimmobilien vorgehen können – wobei man im Bauministerium sicher nicht an ein Objekt dieser Größenordnung gedacht hat. Aber vielleicht kann das Ihme-Zentrum ja ein weiteres Mal Geschichte schreiben.
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