Umnutzung von Bürogebäuden: Schöner Wohnen im Großraumbüro
Die Grünen wollen den Umbau von leer stehenden Büroflächen voranbringen. Vorbild ist ein Start-up, das Zwischennutzungen von Büros ermöglichen will.
Foto: Jens Jeske
Lucas Klug blickt auf die lichtdurchflutete Fabriketage der Sarotti-Höfe in Kreuzberg. Mitten in dem ehemaligen Büroraum stehen zwei Würfel aus Holz und Glas. Ein paar Quadratmeter für Bett und Kleiderschrank, gemütlich eingerichtet. Die Fläche drumherum wirkt wie ein überdimensioniertes WG-Wohnzimmer: Secondhand-Teppich, Couch und Tische aus Europaletten. „Ich könnte mir vorstellen, hier zu wohnen. Es ist cool, hier was Neues auszuprobieren.“
Der 25-jährige Content Creator ist gerade auf Wohnungssuche, vor einem Monat hat seine WG eine Eigenbedarfskündigung erhalten. Nun ist er einer der ersten Interessenten für die Testwohnung des Berliner Start-ups Communits. Das Unternehmen will leer stehende Gewerbeflächen unkompliziert und schnell in Wohnraum verwandeln und an junge Menschen, Studierende und Auszubildende vermieten.
Die Testwohnung ist auch der ideale Ort für den grünen Spitzenkandidaten Werner Graf, um das neue Konzept seiner Partei vorzustellen, wie die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum gelingen kann. „Berlin hat kein Flächenproblem, sondern ein Nutzungsproblem“, sagt Graf vor einer hölzernen Wohnbox stehend.
Fast zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen berlinweit leer, während es an bezahlbarem Wohnraum mangelt. Parteien von der Linken bis zur CDU halten mittlerweile die Umwandlung von leer stehenden Büros zu Wohnraum für eine gute Idee. Doch die Umsetzung scheitert in vielen Fällen an rechtlichen Vorgaben, mangelnder Wirtschaftlichkeit und ideenlosen Eigentümer:innen.
Riesiges Potenzial
„Wir sehen ein riesiges Potenzial von bis zu 50.000 Wohnungen“, sagt Graf. Um das Potenzial zu heben, schlagen die Grünen einen sieben Punkte beinhaltenden Aktionsplan vor.
Eine Maßnahme ist, verwaltungsrechtliche Hürden für den Umbau abzubauen. So stehen der Umwandlung in vielen Fällen langfristige Genehmigungsverfahren im Weg. Die Umwidmung von Büro- in Wohnflächen erfordert viel Zeit und Geld. So ist es in einem Gewerbegebiet nicht ohne weiteres möglich, Wohnraum zu errichten, im schlimmsten Fall muss der gesamte Bebauungsplan in einem jahrelangen Verfahren geändert werden. Auch erfüllen viele alte Bürobauten nicht die Anforderungen an modernen Wohnungsbau.
Diese Erfahrung musste auch Communits machen. „Wenn wir die Etage zu Wohnraum umwidmen wollten, bräuchte jeder Würfel ein eigenes Bad und Küche“, erklärt Theresa Aschenbach, Rechtsexpertin des Unternehmens. Auch sei die Nutzungsänderung nicht mehr reversibel – ein Schritt, der viele Eigentümer:innen abschrecken würde.
Wohnen auf Zeit
Das Unternehmen zielt stattdessen auf eine temporäre Zwischennutzung, mit der Eigentümer:innen ihren Leerstand schnell und mit wenig Aufwand beheben können. Damit leistet das Start-up vor allem rechtliche Pionierarbeit.
„Wir haben bislang keine Nutzungskategorie, die zu dieser Wohnform passt“, erklärt Aschenbach. Nach derzeitiger Rechtslage wäre eine maximale Wohndauer von 6 Monaten möglich, was selbst für die Zielgruppe der Studierenden und Azubis zu kurz wäre.
Abhilfe könnte der Senat mit einer simplen Rechtsverordnung schaffen, etwa, indem er die Nutzungsdauer auf 2 Jahre verlängert. Möglich wäre auch ein eingebauter Mietendeckel, um Abzocke wie beim möblierten Wohnen zu vermeiden, schlägt Geschäftsführer Alexander Wolf vor. Communits plant, die Würfel für maximal 500 Euro warm anzubieten, inklusive des großzügigen Gemeinschaftsbereichs.
Die Grünen wollen noch weiter gehen und die aktuelle Bauordnung zu einer Umbauordnung überarbeiten. Schon lange fordern Klima- und Architekturverbände den Umbau im Bestand deutlich zu erleichtern. Gleichzeitig soll Abriss nur noch in Ausnahmefällen erlaubt werden. „Die ökologische Frage ist zentral. Wir müssen den Gebäudebestand, den es gibt, auch nutzen“, sagt Graf.
Große Pläne
Aktuell testen Wolf und seine Kolleg:innen noch in der Kreuzberger Fabriketage, welcher Wohnwürfeltyp sich am besten eignet. Schon bald sollen Testbewohner:innen wie Lucas Klug einziehen.
Es gebe bereits Gespräche mit der IHK, die sich vorstellen kann, wohnungssuchende Auszubildende in dem Modell unterzubringen und zahlreichen Eigentümer:innen, die ihre leer stehenden Büroflächen nicht loswerden. Bereits für nächstes Jahr plant Wolf, 5.000 Wohneinheiten in leer stehenden Büros zu errichten, 2028 sollen es schon 30.000 sein.
Damit Umbau funktioniert, müssen viele Beteiligte an einen Tisch: Verwaltung, Eigentümer:innen und zukünftige Nutzer:innen. Um die Kommunikation zu erleichtern, will Graf eine Umbau- und Umnutzungsagentur gründen. Vorbild ist Münchens Oberbürgermeister Dominik Krause, der eine ähnliche Agentur nach seinem Wahlsieg im Mai eingerichtet hat.
Die Agentur soll zentrale Anlaufstelle und Ansprechpartner für den Umbau sein. Das Problem bei vielen Immobilien sei, dass sich die Anforderungen stark unterscheiden würden, sagt Graf: „Ein Modell passt nicht in alles hinein.“ Manche Büros seien zu tief und zu dunkel für eine Zwischennutzung wie bei Communits und bräuchten stärkere Umbaumaßnahmen. Hierfür gebe es dann wiederum andere rechtliche Voraussetzungen und Fördermöglichkeiten. Über all dies könnte eine Umbauagentur informieren und beraten.
Baustopp für Hochhäuser
Der Vorschlag der Umbauagentur fand zuletzt auch bei CDU-Spitzenkandidat Stefan Evers Anklang, der die Idee Anfang August in einem Interview mit der Morgenpost befürwortete. Auch der Bund setzte erst im Juni einen 300 Millionen schweren Fördertopf für den Umbau von Büros auf. SPD und Linke würdigen den Umbau von Büros mit einigen Absätzen in ihren Wahlprogrammen.
Beackern die Grünen hier also nur das womöglich unkontroverseste Thema des Wahlkampfes? Mitnichten, denn gegen Ende wird der Maßnahmenplan noch etwas radikaler. So fordern die Grünen einen kompletten Planungsstopp für reine Bürogebäude. Damit wären ganze 50 der insgesamt 94 in Planung befindlichen Hochhäuser in Berlin betroffen.
Eine Forderung, die weder CDU noch SPD gefallen dürfte. „Die Betonfantasien der 90er können wir in der Klimakrise nicht weiter bedienen“, sagt Graf.
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