Nachhaltiges Bauen in Berlin: „Dann ginge es auch viel schneller“
Zwei Millionen Quadratmeter Bürofläche stehen leer. Bezahlbarer Wohnraum aber fehlt. Ob Umnutzung die Antwort ist, erklärt Architekt Eike Roswag-Klinge.
taz: Herr Roswag-Klinge, Sie sind Architekt und seit April Vizepräsident für Campusentwicklung und Nachhaltigkeit an der TU Berlin, wo Sie auch forschen und lehren. Nachhaltigkeit und Bauen, das klingt nach einem Widerspruch in sich. Schließlich verbraucht Bauen immer Ressourcen. Wie lässt sich das vereinbaren?
Eike Roswag-Klinge[Link auf https://de.wikipedia.org/wiki/Eike_Roswag-Klinge]: Das ist in erster Linie eine Konsumfrage. Wenn man sich länger mit dem Thema beschäftigt, wird klar, dass man eigentlich im Bestand arbeiten und auch effizienter mit den Beständen umgehen muss. Das heißt, wir müssen weniger Flächen nutzen. Dann brauchen wir eigentlich nicht mehr viel Neubau, sondern konzentrieren uns auf Leerstände. Das ist das Wichtigste, um den großen ökologischen Fußabdruck von Gebäuden zu reduzieren. Und das bringt uns zu der Frage: Wie nutzen wir diese Leerstände auch für andere Zwecke?
ist Architekt und Professor an der TU Berlin, außerdem seit Juni 2025 ehrenamtlich Präsident der Architektenkammer Berlin sowie seit April 2026 Vizepräsident für Nachhaltigkeit und Campusentwicklung an der TU.
taz: In Berlin mangelt es stark an bezahlbarem Wohnraum, während viele ehemalige Bürogebäude leer stehen. Ist die Umnutzung von Bestandsgebäuden in Wohnraum die Lösung des Problems?
Roswag-Klinge: Im Bürobereich ist es ganz offensichtlich. Wir haben in Berlin zwei Millionen Quadratmeter Leerstand. Und wenn dann der Schuh im Bereich des Wohnens drückt, könnte man da Entlastung schaffen. Also diesen Raum in anderen Bereichen nutzen, wo wir gerade einen Bedarf haben.
Eike Roswag-Klinge, Präsident der Architektenkammer Berlin
taz: Wie viele von den zwei Millionen Quadratmetern ungenutzter Bürofläche eignen sich als Wohnraum?
Roswag-Klinge: Das hängt sehr stark von den baulichen Strukturen ab. Sicherlich kann man 50 bis 60 Prozent der Fläche relativ einfach nutzen. Bürogebäude sind meist Skelettbauten, die sich recht einfach zu Wohngebäuden umnutzen lassen. Da gibt es schöne einzelne Projekte, wie das Wilma 19 in Lichtenberg. Dort hat sich eine Gruppe zusammengefunden und eine Genossenschaft gebildet, die dann sehr günstig ein Bürogebäude in ein wunderbares Wohnhaus umgewandelt hat. Das ist eines der schönsten Beispiele, das wir in der Stadt haben.
taz: Häufig heißt es dennoch, dass so ein Umbau sehr teuer sei. Lohnt sich das wirtschaftlich?
Roswag-Klinge: Am Projekt Wilma 19 sieht man, es geht durchaus auch günstig. Da sehe ich kein Problem. Wenn man sich den Grundriss anguckt, wurden nur ein paar Wände rausgenommen und wenige Durchbrüche verändert. Dadurch haben sie schon sehr gute Wohngrundrisse erzeugen können. Man muss natürlich sehr, sehr stark am Original bleiben. Es wird dann teuer, wenn wir Gebäude bis auf den Rohbau zurückführen. Aber günstigen Wohnraum kann man in Bürogebäuden mit einfachen Mitteln durchaus auch einrichten.
taz: Was ist bei einem solchen Umbau konkret zu beachten?
Roswag-Klinge: Man wird sicherlich in dem einen oder anderen Gebäude zusätzliche Stränge einbauen müssen, um Bäder und Toiletten einzubauen. Es werden auch nicht immer die Raumgrößen so richtig gut passen. Ich würde aber versuchen, möglichst wenig zu verändern. Studierende unserer Hochschule haben ein Institutsgebäude mit mobilen Duschen und Badstationen ausgestattet. Das haben sie einfach in den Bestand reingestellt. Damit wäre es auch möglich gewesen, dort zu wohnen. Das Projekt „Campus as Commons“ war eigentlich super attraktiv für Studierende. Gerade so ein studentisches Wohnen, wo vielleicht auch nicht jedes Zimmer ein eigenes Bad braucht, sondern vielleicht eher ein Gemeinschaftsbad, kann man ganz einfach auf solchen großen Flächen unterbringen.
taz: Oft hört man auch, dass viele Investoren eben nicht so günstig planen, weil sie am Ende Apartments zum Kurzzeitwohnen anbieten wollen. Was muss denn passieren, damit wirklich sozialer Wohnraum entsteht und nicht etwa weitere Airbnbs oder Ferienwohnungen?
Roswag-Klinge: Genau das ist natürlich ein Problem. Diese Sonderformen sind sehr hochpreisig. Meistens werden solche Projekte auch Studierendenwohnen genannt. Diesen Begriff sollte man schon verbieten für private Investoren. Studierende können sich das überhaupt nicht leisten. Das ist eine Ausbeutung der Not. Und auch da müsste man einen Mietendeckel einführen und sagen: Okay, es gibt einen gewissen Zuschlag, wenn Gebäude mit Service, also mit Möbeln ausgestattet sind. Aber das kann auf keinen Fall eine Verdopplung der Miete bedeuten.
Eike Roswag-Klinge, Präsident der Architektenkammer Berlin
taz: Ein Großteil des Leerstands befindet sich in Gewerbegebieten. Ist dieser Standort überhaupt attraktiv für Mieter:innen?
Roswag-Klinge: Wir haben in Berlin wenige wirklich schwere Industriegebiete, die sich gar nicht zum Wohnen eignen. Das sind eher Gebiete, die gemischt sind, was Büronutzung und Gewerbliches angeht. Ein modernes Gewerbe ist auch sauber. Was ich mir außerdem vorstellen kann: Warum sollte ein Betrieb, der leer stehende Büroflächen im Industriegebiet hat, nicht auch für seine Mitarbeitenden Wohnungen herstellen? Das wäre doch super.
taz: Was sind die größten Hürden für solche Umbauprojekte? Ist Zeit ein Faktor?
Roswag-Klinge: Das Wichtigste ist wohl die bauplanungsrechtliche Frage, also was der Staat auf den entsprechenden Flächen genehmigt. Da müsste man öfter die Funktion des Mischgebietes anwenden. Soll heißen, dass Wohnen und Arbeiten in einer Fläche zulässig sind. Wenn der Senat ein Gesetz erlassen würde, das grundsätzlich die Mischung von Gewerbe und Wohnen erlaubt, dann ginge es auch viel schneller, eine Umnutzung zu planen und umzusetzen. Ein Neubau braucht in der Regel viel mehr Planung und Vorlauf als das Bauen im Bestand.
taz: Gibt es noch weitere Stolpersteine?
Roswag-Klinge: Was mich immer ein bisschen stört: Durch die Umnutzung wollen wir auch einen Abriss vorbeugen. Wenn man im Bestand baut, muss man andere Erfahrungen mitbringen. Man muss diese Gebäude und die Fragen, die da entstehen, kennen. Das heißt, da brauchen die Investoren genauso Expertise, wie auch die Architekt:innen und Ingenieur:innen, die in dem Bereich arbeiten. Und dazu haben sie immer wenig Lust. Alles, wofür man investieren will, findet besser auf der grünen Wiese statt. Und dann wird erst mal Tabula rasa gemacht.
taz: Seit letztem Jahr sind Sie Präsident der Architektenkammer Berlin. Die Kammer kümmert sich vor allem um die berufliche Selbstverwaltung von Architekt:innen. Welche Rolle spielt sie mit Blick auf das nachhaltige Bauen?
Roswag-Klinge: Architekt:innen haben einen geschützten Beruf. Dabei funktioniert die Kammer als Zulassungsorgan. Sie hat den Auftrag, Baukultur und Architektur zukunftsfähig zu halten. Darunter fällt am Ende auch die Ressourcenfrage, weil wir natürlich beachten müssen, wohin sich die Architektur entwickeln muss, um dieser gesellschaftlichen Aufgabe gerecht zu werden. Deswegen beraten wir auch die Politik: Die Architektenkammer soll diese wichtigen Themen in die Gesetzgebung und in unser Handeln übertragen.
taz: Seit Anfang Juli fördert das Bundesbauministerium den Umbau von Büros zu Wohnungen unter dem Programm „Gewerbe zu Wohnen“ mit 300 Millionen Euro. Pro Einheit sollte jede:r Antragsteller:in bis zu 30.000 Euro Zuschuss erhalten. Denken Sie, dass dieses Programm helfen wird, Umbauprojekte zu beschleunigen?
Roswag-Klinge: Ich glaube schon, dass das sehr hilft. Da wir in diesem Bereich am Anfang stehen, kann es etwas teurer werden. Es wird dann günstiger, wenn solche Projekte öfter umgesetzt werden. Zweitens wird damit auch eine politische Richtung vorgegeben. Das zeigt, das ist ein wichtiges Thema, das wollen wir angehen. Allein, dass es diese Förderung gibt, erzeugt ein Umdenken. Von daher sind solche Programme in zwei Richtungen sehr gut. Einerseits der Diskurs, andererseits aber auch die faktische Förderung.
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