Stadtentwicklungssenator über Wohnungsnot: „Soll ich eine Revolution ausrufen?“
Berlins Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) sieht Vergesellschaftung mit Skepsis. Gegen hohe Mieten will er vor allem auf Neubau setzen.
taz: Herr Gaebler, beim Haushaltsentwurf von Schwarz-Rot hat Ihr Haus keine Federn lassen müssen. 2024 und 2025 steigt die Wohnungsbauförderung von 750 Millionen auf jeweils 1,5 Milliarden. Ist das gut angelegtes Geld?
Christian Gaebler: Auf jeden Fall! Wir wollen eine hohe Anzahl von Wohnungen mit Sozialbindung haben. Deshalb hat die Koalition beschlossen, das finanziell zu untersetzen. Damit wollen wir das Ziel von 5.000 geförderten Wohnungen im Jahr schaffen.
Werden private Unternehmen gefördert, fällt die Sozialbindung nach 20 Jahren weg. Könnte man mit dem Geld nicht die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften in die Lage versetzen, diese 5.000 Sozialwohnungen zu bauen und dauerhaft zu sichern?
Mit der neuen Förderung sind 30 Jahre Bindung vorgesehen, und es sind ja vor allem die städtischen Gesellschaften, die Sozialwohnungen bauen. Mit einem isolierten Förderprogramm nur für sie würden wir ein beihilferechtliches Problem bekommen. Außerdem wollen wir auch, dass die Privaten bezahlbare Wohnungen bauen. Berlin hat gar nicht so viele landeseigenen Grundstücke, auf denen Wohnungen in dieser Größenordnung gebaut werden können.
Könnte man die Fördermittel auch an andere Bindungen koppeln? Der ehemalige SPD-Bundestagsabgeordnete Klaus Mindrup schlägt etwa ein Verbot der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen vor.
Bei bestimmten Programmen, etwa bei der Modernisierungsförderung, machen wir das schon. Da arbeiten wir mit Belegungsbindungen. Aber ich kann das nicht für alle Wohnungen machen. Da hat Klaus Mindrup sicher interessante Ideen, aber diese müssen auch rechtlich untersetzt sein. Wir können über vieles diskutieren, aber jetzt geht es mir darum, dass zügig neue Wohnungen gebaut werden.
Ihr Gesamtziel von 20.000 Wohnungen im Jahr werden Sie nicht erreichen.
Wir haben uns die 20.000 nicht ausgedacht. Das ist der Bedarf, der bei dem Bevölkerungszuwachs, den wir haben, entsteht. Sie als Journalisten wären doch die Ersten, die es kritisieren würden, wenn wir jetzt nur noch eine Zielmarke angeben würden, die wir erreichen. Wenn ich feststelle, dass im letzten Jahr 17.310 Wohnungen gebaut wurden, dann ist das kein Scheitern, sondern es ist für mehrere Zehntausend Menschen ein Zuhause geschaffen worden.
Wären diese 17.310 Wohnungen unter einer linken Bausenatorin entstanden, würde die SPD sofort behaupten, sie sei mit ihren Zielen gescheitert.
Nein.
So lief es in der Vergangenheit doch immer.
Nein. Ich habe nie gesagt, Frau Lompscher oder Herr Scheel verhindern Neubau.
58, ist gebürtiger Berliner und seit April Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen. Dreimal war der SPD-Politiker bereits als Staatssekretär tätig, zuletzt unter seinem Vorgänger Andreas Geisel. Davor war er unter Michael Müller Chef der Senatskanzlei.
Aber viele in Ihrer Partei haben das gesagt.
Das mag ja sein, aber Sie machen jetzt ein Interview mit mir. Frau Lompscher und Herr Scheel haben die Wohnungen gebaut, die von den Senatoren Müller und Geisel vorbereitet worden sind. Dass wir jetzt gewisse Einbrüche haben, hat auch damit zu tun, dass es neben wirtschaftlichen Schwierigkeiten auch zu wenig neue Planungen für Neubau gab. Wir arbeiten daran, das auszugleichen. Wir müssen schneller planen und konsequenter werden in der Umsetzung.
Ihre Parteikollegin Franziska Giffey hat sich gegen den Job als Bausenatorin entschieden, weil man offenbar als Wirtschaftssenatorin eine bessere Figur machen kann. Wie dankbar ist denn das Amt eines Bausenators?
Das ist Ihre These. Franziska Giffey hat sich das sicher gut überlegt. Ich bin im Übrigen nicht nur Bausenator, sondern auch Stadtentwicklungssenator. Es geht nicht nur um „bauen, bauen, bauen,“ sondern darum, „zuhause, zuhause, zuhause“ zu schaffen in lebendigen Quartieren.
Gerade hat die Expertenkommission festgestellt, dass das Land Wohnungen vergesellschaften kann. Ist das für Sie eine gute Nachricht?
Grundsätzlich ist es interessant, wenn man sagt, man kann jetzt 200.000 Wohnungen durch Vergesellschaftung in Landesbesitz bekommen. Was die Expertenkommission nicht beantwortet hat, sind die damit verbundenen Risiken und Nebenwirkungen.
Die da wären?
Bei der Frage der Berechnung der Entschädigung gibt es sechs unterschiedliche Modelle. Einige sagen zwar, dass man unter Wert entschädigen könne, aber was das genau heißt, wurde nicht benannt. Überhaupt nicht behandelt wurden die Nebenwirkungen hinsichtlich des Neubaus. Ohne Neubau wird man die Wohnungsnot nicht beseitigen können.
Was droht denn da? Vonovia baut doch sowieso nicht.
Das ist erstens nicht richtig. Wir sind mit der Vonovia in Gesprächen. Ich möchte ja, dass Vonovia baut. Auch gibt es noch viele andere, die bauen. Die sagen, warum soll ich jetzt noch bauen, wenn es anschließend vergesellschaftet wird. Das ist doch nachvollziehbar.
Das mag ja sein. Aber es gibt den Volksentscheid. Ist das nicht ein Auftrag an Sie?
Ja, deswegen arbeiten wir an einem Rahmengesetz. Es wäre alles viel einfacher, wenn der Volksentscheid nicht nur einen Auftrag erteilt, sondern gleich ein Gesetz vorgelegt hätte. Das hätten wir dann überprüfen lassen können, und dann wüssten wir, woran wir sind. Jetzt stochern wir immer noch im Nebel, was rechtlich haltbar ist und was nicht.
Was ist denn ganz konkret das Ziel des Vergesellschaftungsrahmengesetzes?
Es soll deutlich machen, für welche Bereiche der Daseinsvorsorge eine Vergesellschaftung aus der Sicht des Landesgesetzgebers in Frage kommt und welche Voraussetzungen dafür erfüllt werden müssen.
Die Vergesellschaftung von Immobilienkonzernen will die schwarz-rote Koalition nicht sofort angehen, stattdessen soll ein Vergesellschaftungsrahmengesetz auf den Weg gebracht werden. Um dafür Eckpunkte zu erarbeiten, werden sich laut Gaebler ab Herbst fünf Senatsverwaltungen zusammensetzen.
Molkenmarkt Ebenfalls im Herbst soll die Charta für den Molkenmarkt vorliegen. Dies kündigte Senatsbaudirektorin Petra Kahlfeldt in einer Antwort auf eine Anfrage der Linken-Abgeordneten Katalin Gennburg an. Die Charta soll die Grundlagen für die Bebauung festlegen, nachdem ein Wettbewerb ohne Sieger geblieben war. (taz)
An anderer Stelle sagten Sie, das Gesetz solle Eigentümer dazu anhalten, fair mit Mietern umzugehen. Was heißt das?
Es geht um die Frage, ob Vermieterinnen und Vermieter in einem Bereich der Daseinsvorsorge gemeinwohlorientiert arbeiten können oder nicht. Wir werden uns anschauen, ob es dafür Kriterien gibt. Zum Beispiel, ob die Anzahl der Wohnungen, ab denen vergesellschaftet werden soll, bei 3.000 liegt oder nicht. Die Kommission sagt dazu: ja, kann man machen, aber es gibt auch noch andere Möglichkeiten.
Wann ist die Politik beim Wohnen nach der Wende mal vor die Welle gekommen? Beim Mietendeckel vielleicht, den aber hat Karlsruhe kassiert. Jetzt ist man wieder hinter der Welle. Wäre nicht die Vergesellschaftung eine Möglichkeit, vor die Welle zu kommen?
Ich komme damit nicht vor die Welle, weil ich damit ein Finanzierungsproblem habe.
Sie kriegen ja was dafür.
Aber ich finanziere das mindestens mit einer gewissen Verschuldung. Die Frage ist doch, ob dann noch Geld für Neubau vorhanden ist.
Schauen Sie neidisch nach Wien, wo 62 Prozent der Menschen in einer geförderten oder kommunalen Wohnung leben?
Die haben ein anderes Konzept, schon seit den 20er Jahren. Wir haben dagegen unter Rot-Rot eine große Wohnungsbaugesellschaft aus dem Bestand verkauft. Aber wir schöpfen in Berlin das aus, was uns die Mietengesetzgebung ermöglicht.
Damit kriegen Sie diesen ganzen Wahnsinn doch nicht eingefangen. Oder ist das gar nicht mehr das Ziel?
Was soll ich jetzt machen? Eine Revolution ausrufen? Wir arbeiten mit den Mitteln, die wir haben. Den Mangel an Wohnraum beseitige ich nicht durch Schutzvorschriften für den Bestand, sondern nur durch Neubau.
Das erzählen sozialdemokratische Bausenatoren seit 30 Jahren. Die Lage ist nicht besser geworden.
Das stimmt nicht. Die Lage war zwischendurch entspannter. Dann hat man aufgehört, Wohnungen zu bauen. Das war ein Fehler. Jetzt haben wir viel Zuzug. Dass wir den Krieg in der Ukraine haben, haben Sie vielleicht vorhergesehen, ich nicht. Dass Sie sagen, meine Vorgänger hätten nichts gemacht, stimmt einfach nicht.
Ist es nicht eine verkürzte Problembeschreibung, alles nur auf den Mangel an Wohnraum zu schieben? Ist das nicht auch das Problem eines Wohnungsmarktes mit Mieten, von denen Dividenden bezahlt werden? Und einem Mietniveau, das für viele gar nicht stemmbar ist?
Welches Mietniveau meinen Sie denn jetzt? Die 6,50 Euro bei den städtischen Gesellschaften? Die 7,16 Euro, die wir im Durchschnitt in der Stadt haben?
Die Neuvermietungsmieten meinen wir.
Aber da sind wir doch am Punkt. Die Neuvermietungsmieten sind das, was sich am Markt abspielt. Und aus den hohen Neuvermietungsmieten lässt sich schlussfolgern, dass wir zu wenig Wohnungen haben. Ich verstehe nicht, dass das bestritten wird.
Das haben wir gar nicht bestritten. Wir fragen nur, ob die Mieten, die von Privaten verlangt werden, nicht ebenso Teil des Problems sind.
Mir jetzt zu unterstellen, ich würde nur den Neubau als Lösung des Problems sehen, ist einfach verfehlt. Ich kann auch gerne noch einmal alles wiederholen. Wir haben doch darüber gesprochen, dass wir alle bundesrechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen, um das Problem steigender Mieten anzugehen.
Die Frage war, ob der Profitdruck privater Vermieter auch Teil des Problems auf dem Mietenmarkt ist.
Grundsätzlich ja. Deshalb wollen wir den Anteil der Öffentlichen und Gemeinwohlorientierten erhöhen. Durch leistbaren Wohnungsneubau der städtischen Gesellschaften. Durch Unterstützung der Genossenschaften. Durch Ankäufe von Beständen. Aber nicht bei allen Privaten führt der Druck durch die Refinanzierung zu hohen Mieten. Vonovia hat diese hohen Mieten nicht. Und wenn es mehr Wohnungen gäbe, könnte dieser Profit gar nicht gemacht werden, weil die Nachfrage dann nicht da wäre und die Leute eine Alternative hätten.
Architects for Future sagen, dass Deutschland und Berlin im Grunde fertig gebaut seien. Es gebe nicht zu wenige Wohnungen, sondern ein Verteilungsproblem. Wie könnte der ständig steigende Wohnflächenverbrauch pro Person gesteuert werden?
Eine Stadt wie Berlin ist nie fertig gebaut. Wir regulieren ja schon bei der Vergabe von Wohnungen mit einem Wohnberechtigungsschein. Da gilt pro Person ein Wohnraum. Anders als in der Schweiz sehe ich hier aber keine Rechtsgrundlage dafür, dass man den Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch beschränkt.
Die Landeseigenen versuchen es mit dem Wohnungstausch.
Auch die Privaten, die im Bündnis dabei sind. Das läuft nicht so super. Da muss man vielleicht noch höhere Anreize setzen. Vielleicht kann man das mit Prämien attraktiver machen. Aber wenn Architekten sagen, wir machen nur noch Sanierung und Umbau, das halte ich nicht für zielführend.
Zur Gemeinwohlorientierung auf dem Wohnungsmarkt gehören auch die Genossenschaften. Da beklagen sich die einen, dass sie zu wenig Förderung bekommen. Andere wollen Grundstücke nicht nur in Erbpacht, sondern wollen sie auch kaufen. Das macht Schwarz-Rot in Einzelfällen nun möglich. Da freut sich der Architekten- und Ingenieurverein (AIV), von dem es heißt, er wolle eine Genossenschaft gründen, um zum Beispiel am Molkenmarkt zu bauen.
Ob der AIV eine Genossenschaft gründen will, weiß ich nicht. Aber ich kann Ihnen sagen, dass wir wollen, dass es eher etablierte Genossenschaften sind, die Grundstücke erwerben können. Die sollten auch eine gewisse Erfahrung mitbringen.
Das würde für den AIV nicht zutreffen.
Ich finde es keinen Skandal, dass ein Verein, der seit fast 200 Jahren besteht, das Genossenschaftswesen wichtig findet.
Ein Verein, dessen Vorsitzender sagt, am Molkenmarkt sollen keine landeseigenen Gesellschaften für 6,50 Euro bauen. Das sei hinausgeworfenes Geld. Sozialwohnungen solle man lieber auf der grünen Wiese bauen.
Diese Aussage ist mir nicht bekannt und ich teile sie auch nicht. Zu Ihrer eigentlichen Frage zu Genossenschaften: Da muss man sich anschauen, welche Konzepte dann auf dem Tisch liegen. Es ist aber schwer denkbar, dass eine Genossenschaft, die noch gar nicht gegründet ist, als Erste den Zuschlag für so ein Genossenschaftsquartier bekommt.
Welchen Charakter wird denn der Molkenmarkt haben? Wird er auch vom Wohnungsbau der Landeseigenen geprägt sein, oder soll er, wie manche das wünschen, eher exklusiv sein?
Da wird viel spekuliert und behauptet. Warten Sie doch mal ab. Wir werten das jetzt alles aus. Dann wird eine Charta zusammengestellt mit den verschiedenen Erkenntnissen, die man aus den Verfahren gewonnen hat.
Wird dann die Charta eine Blaupause sein für eine weitere Bebauung am Rathausforum? Oder bleibt das, wie vom Abgeordnetenhaus und vom Senat bestätigt, ein Freiraum?
Es kann nicht sein, dass ständig Szenarien beschrieben werden, für die es keine Grundlage gibt. Es gibt hier keine Pläne, das Rathausforum zu bebauen. Wir gehen davon aus, dass es eine Freifläche bleibt. Deswegen planen hier nicht wir, sondern die Kollegen der Senatsverwaltung für Mobilität, Verkehr, Klima und Umweltschutz.
Sind Sie zufrieden mit den Ergebnissen des Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen? Das hat in Sachen Mieterschutz kaum Erfolge vorzuweisen: Die meisten Vermieter verfehlen die Wiedervermietungsquote an WBS-Berechtigte, die Härtefallregelung – keine Mieten über 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens – wird nicht umgesetzt.
Das Bündnis hat sich vor einem Jahr gegründet. Da waren ja nicht alle politisch begeistert. Ich finde es schon wichtig, dass das Mietenmoratorium 2022 von den großen Vermietern eingehalten worden ist, von Vonovia und Deutsche Wohnen. Das Bündnis ist auf dem Weg.
Das Bündnis ist der Versuch, die großen Privaten an den Tisch zu holen. Wie sieht es denn mit Signa aus? Sie halten da am Letter of intent fest. Warum?
Signa hat mit dem Bündnis nichts zu tun. Mit dem Letter of intent hatten wir das Ziel, Arbeitsplätze im Einzelhandelsbereich in den Kaufhäusern zu sichern. Und auch die Kaufhausstandorte als Kaufhäuser. Das, was im Letter of intent drinsteht, hat Signa bisher eingehalten. Dass es Zweifel gibt, ob die dauerhaft in der Lage dazu sein werden, kann ich teilweise nachvollziehen. Aber soll ich deswegen jetzt alles stoppen? Was wäre dann die Konsequenz? Dass die Kaufhäuser alle zugemacht werden? Oder die Grundstücke bleiben liegen und es passiert gar nichts mehr? Das wäre städtebaulich nicht gut.
Auch um den Preis, dass dann zum Beispiel am Herrmannplatz eine Bauruine stehen könnte? So wie beim Alexa am Alexanderplatz?
Das ist eine Abwägungsfrage. Wenn wir jetzt alles stoppen, könnte es vielleicht eher zu Bauruinen kommen oder zu Leerstand. Aber ja, es ist eine Gratwanderung.
Unterstützen Sie den Finanzsenator, wenn er sagt, wir wollen den Verkauf des Grundstückes an Monarch am Alexa rückabwickeln?
Es ist zunächst Sache des Finanzsenators, sich die Vertragslage genau anzuschauen. Aber wenn bestimmte Vereinbarungen getroffen sind und es Möglichkeiten der Vertragsstrafe und der Rückabwicklung gibt, dann muss man die auch nutzen. Sonst sagen andere, das Land Berlin meint es vielleicht nicht so ernst. Da muss auch mal Flagge gezeigt werden.
Der neue Regierende Bürgermeister Kai Wegner (CDU) betont gerne die große Harmonie, die es in der Regierung mit der SPD gebe. Wo gibt es denn überhaupt noch Unterschiede zwischen sozialdemokratischer Stadtentwicklungs- und Mietenpolitik und der der Christdemokraten?
Sicher in der Frage des Umgangs mit Teilen der Privatwirtschaft und deren Gewinnvorstellungen. Aber in der Frage der Umsetzung vieler Projekte sind wir uns näher mit der CDU als mit Grünen und Linken. Ich will jetzt nicht sagen, dass die alles abgelehnt haben, aber in der praktischen Umsetzung wurde doch vieles zerredet und immer wieder in neue Schleifen geschickt. Es war kein Gefühl dafür da, dass Zeit auch Geld ist. Die Leute in der Stadt haben die Nase voll von endlosen Diskussionen. Es muss auch mal was fertig werden.
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