Deutsche Wohnen und Co. enteignen: Was kostet der Enteignungsspaß?
Die Initiative eröffnet die Debatte ums Geld. Sie rechnet vor: Eine Vergesellschaftung der Wohnungsbestände muss nicht teuer sein.
Deutsche Wohnen und Co. enteignen hat noch Überzeugungsarbeit vor sich Foto: Gregor Fischer
BERLIN taz | Wenn ab Ende Februar das Volksbegehren Deutsche Wohnen und Co. enteignen mit der Sammlung von 170.000 Unterschriften startet, wird eine Frage die öffentliche Debatte bis zum möglichen Volksentscheid im September bestimmen: Wie teuer ist der ganze Enteignungsspaß eigentlich und wer soll das bezahlen?
Die Initiative ist also gut beraten, sich für diese Auseinandersetzung, die von der Immobilienlobby mit großem Mitteleinsatz geführt werden wird, zu wappnen. Und das tut sie schon jetzt. Auf einer digitalen Pressekonferenz präsentierten die Wohnraumaktivist*innen am Montag ihre Antworten auf die zentralen Fragen. Demnach wäre eine Vergesellschaftung aller Bestände von Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin schon für acht Milliarden Euro zu haben – und würde den Haushalt nicht belasten.
Was sich wie ein „Wünsch dir was“ durchgeknallter Kommunist*innen anhört, präsentiert DW enteignen in einer detaillierten 20-seitigen Ausarbeitung und zwei animierten Filmen. Monatelang habe ein Team daran gearbeitet, so Kampagnensprecher Rouzbeh Taheri.
Durch die Vergesellschaftung der Wohnungsbestände werde Berlin „reicher und nicht ärmer“, erklärt sein Mitstreiter Ralf Hoffrogge. Zum einen kann Berlin eine Entschädigung unter Wert zahlen, zum anderen würden mit den Wohnungen „bleibende Werte“ erworben und über die Mieteinnahmen „laufende hohe Einnahmen“ erzielt. Dass sich das lohne, zeigten die großen Immobilienkonzerne, die massenhaft Wohnungen kaufen. Gegenargumente seien, so Hoffrogge, nur ideologisch motiviert: Weder der Schutz der Konzerne sei ein ausschlaggebendes Argument, noch dass der Staat ein schlechter Unternehmer sei. Dies widerlegten die landeseigenen Wohnungsgesellschaften.
Finanzierung über Kredite
Anders als der Senat, der nach seinem bisherigen Modell einen Kredit über 20 Prozent der Entschädigungssumme auf den Haushalt umlegen will, möchte die Initiative sämtliche Kosten, die auf einen Schlag zu entrichten wären, über externe Kredite finanzieren. Die sollen innerhalb von 43,5 Jahren aus Mieteinnahmen zurückbezahlt werden – und zwar aus jenem Teil, der nicht für die Bewirtschaftung benötigt wird und bisher in den Taschen von Privatinvestor*innen landet.
Entscheidend für das Ziel der Initiative, einen großen Sektor bezahlbarer Wohnungen zu schaffen – von 243.000 zu enteignenden Wohnungen geht der Senat derzeit aus –, sind die Entschädigungen an die Konzerne. Je höher sie ausfallen, desto höher sind im Anschluss die Mieten, mit denen die Kredite getilgt werden sollen. Die Entschädigungszahlung jedoch ist keine Mathematik, für die es konkrete Vorgaben gäbe, sondern eine politische Frage. Das Grundgesetz formuliert, dass eine Entschädigung „unter gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten“ erfolgen solle. Nicht mehr.
„Es geht um die Interessenabwägung zwischen finanzgetriebenen Wohnungskonzernen und der Allgemeinheit, also allen Menschen, die in Berlin zur Miete wohnen“, sagt Initiativensprecherin Joanna Kusiak. Das Interesse Ersterer sei, selbst die erhofften Gewinne erstattet zu bekommen. Das Maximalinteresse der Allgemeinheit wäre nur eine symbolische Entschädigung. Die Spannbreite beläuft sich also zwischen einer und 36 Milliarden Euro.
Allgemeininteresse faire Mieten
Die Initiative hat versucht, das Interesse der Allgemeinheit mit einem „Faire-Mieten-Modell“ in konkrete Zahlen zu fassen – ausgehend von den erwünschten Mieten. Im Idealmodell sollen diese maximal 30 Prozent des Einkommens an der Armutsgrenze betragen – 3,70 Euro kalt pro Quadratmeter. Um mit diesen Mieteinnahmen die Schulden zu den vom Senat in seiner Kostenschätzung festgelegten Konditionen zurückzuzahlen, müsste die Entschädigungssumme acht Milliarden Euro betragen.
Der Senat selbst war von knapp 29 Milliarden Euro ausgegangen, was zu Mieten von 7,53 Euro führen würde. Die Initiative kritisiert diese Entschädigung als viel zu hoch: „Sie würde den Zweck der Vergesellschaftung, die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, verhindern.“ Sie bemängelt, dass die Senatsrechnung vom derzeitigen Wert der Wohnungen – 36 Milliarden Euro – lediglich die spekulativen Wertzuwächse des Bodenwertes abzieht. Dabei habe es bei den Gebäuden selbst ebenso „leistungslose Wertsteigerungen“ gegeben. Wieso diese – mit denen man auf einen Wert von 18 Milliarden Euro kommen würde – nicht mit eingerechnet wurden, sei „unklar“.
Für Taheri ist klar, dass nach einem erfolgreichen Volksentscheid Jahre bis zur Umsetzung vergehen würden, doch der Prozess, „Spekulanten ein Stoppzeichen zu setzen“, wäre in Gang gebracht. Montagabend traf sich die Initiative mit den Fraktionsspitzen von R2G, um auszuloten, ob das Anliegen direkt vom Parlament beschlossen werden könnte. Eine Einigung stand nicht zu befürchten. Linken-Fraktionschefin Anne Helm sagte der taz: „Wir wollen einen erfolgreichen Volksentscheid, keine verwässerte Übernahme.“
Leser*innenkommentare
97760 (Profil gelöscht)
Gast
Bei der vorgeschlagenen Enteignungsorgie wird unter den Tisch gekehrt, daß gerade, weil es in unserer westlichen, enteignungsarmen Kultur bisjetzt so gepflegt zugeht, ist dieses Lnd so attraktiv für viele Menschen . Eine latent sozialistisch fahrtaufnehmende Strömung könnte dieses Meinungsbild ändern.
ClaraN
@97760 (Profil gelöscht) andersrum stimmt´s eher: Weil westliche Investoren auf der ganzen Welt enteignen, verlieren Menschen ihre Lebensgrundlage und migrieren dahin, wo sie sich wieder Auskommen erhoffen
Andreas_2020
Die Entschädigung ist zu hoch.
Eigentum verpflichtet - der Staat hat viel mehr Möglichkeiten. Und die werden nicht genutzt, was dazu führt, dass Unternehmen und Kapitalbesitzer die ideale Gewinnmaschine entwickelt haben. Das muss aber nicht so sein. Es gibt ein übergeordnetes, gesellschaftliches Interesse, den Bürger Basisversorgungen anzubieten. Nur Mut!
Rudolf Fissner
@Andreas_2020 Bischen Geld brauchen die dch noch. Wmit sollen die denn bezahlen, wenn der Senat die Wohnungen irgendwann wieder verscherbelt
meerwind7
Wo ist die "leistungslose Wertsteigerung" für ein Gebäude, das vorher ebenfalls ein Gebäude war?
Bestenfalls ist das eine Preissteigerung, vielleicht bemessen an einem Preisindex, der nun auch mal stark im Preis verfallende Güter wie Handys und Interneteinkäufe mit fraglicher Qualität beinhaltet, vielleicht auch rein nominell betrachtet.
Zahlreiche der Wohnungen hat der Senat selbst vor weniger Jahren verkauft. Das war sicherlich ein Fehler, aber die Investoren haben auch das Risiko getragen, dass Berlin und die jeweiligen Ortsteile vor die Hunde gehen.
Rudolf Fissner
@meerwind7 "... aber die Investoren haben auch das Risiko getragen, dass Berlin und die jeweiligen Ortsteile vor die Hunde gehen."
Und der Senat ist wohl davon ausgegangen.
Uranus
"Wie teuer ist der ganze Enteignungsspaß eigentlich und wer soll das bezahlen?"
Diesen Fragen steht die Perspektivfrage voran. Enteignet werden bisher die Menschen, die wenig Einkommen und verhältnismäßig viel Ausgaben haben. Niedrige Löhne heißt Vorenthaltung von gesamtgeselllschaftlich erwirtschafteten Werten. Hohe Mieten bedeuten also noch weniger Geld für diejenigen, denen sowieso schon Geld vorenthalten wird. Sie werden diesbezüglich doppelt beklaut und betrogen. Arme gibt es nicht einfach so, mensch wird arm gemacht. Die Enteignungsfrage ist Teil der Umverteilungsfrage.
Ricky-13
taz: "Entscheidend für das Ziel der Initiative, einen großen Sektor bezahlbarer Wohnungen zu schaffen – von 243.000 zu enteignenden Wohnungen geht der Senat derzeit aus."
Trotzdem fehlen in Deutschlands Großstädten dann immer noch fast zwei Millionen bezahlbare Wohnungen. Allein in Berlin fehlen 310.000 bezahlbare Wohnungen und in Hamburg 150.000 Sozialwohnungen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Stadtsoziologen der Humboldt-Universität Berlin und der Goethe-Universität Frankfurt im Auftrag der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung.
Wie lange wollen die Politiker sich eigentlich noch sagen lasen, dass es in diesem reichen Land ca. 678.000 Wohnungslose gibt, bis endlich mal etwas dagegen unternommen wird? Davon sind übrigens ca. 52.000 Menschen, laut Schätzungen der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe, obdachlos - leben also schon auf der Straße.
"Deutsche Wohnen und Co. enteignen" kann nur der erste Schritt sein. Die Frage ist auch nicht "Wie teuer ist der ganze Enteignungsspaß eigentlich und wer soll das bezahlen?", sondern "Wie wird unser Land - dass sich immer noch gerne mit dem Sozialstaatsgedanken (Art. 20 Abs. 1 GG) schmückt - in Zukunft aussehen, wenn jetzt nicht mal endlich etwas gegen Immobilienhaie unternommen wird?
Obdachlosigkeit in den USA. www.youtube.com/watch?v=vc7-w4szWoQ *Skid Row, Downtown Los Angeles (USA)* So sieht die hässliche Fratze des Kapitalismus nämlich wirklich aus und da steuern wir seit Jahren auch drauf zu.
83379 (Profil gelöscht)
Gast
Also Zinsen schwanken und die werden auch wieder steigen das muss man miteinbeziehen.
Wartungskosten muss man auch einkalkulieren, dazu die zusätzlichen Verwaltungskosten, dann wird man früher oder später auch Modernisieren das wird auch kosten.
Das man für 1 € enteignen kann ist Wunschdenken, selbst in einem Katastrophenfall wäre so etwas nicht möglich.
D.h. wahrscheinlich läuft die Summe auf den Wert der Wohnubgen hinaus mit einem Sahnehäubchen von einem mittleren Wert der erwarteten Gewinne also viele viele Milliarden. Ich hab damit kein Problem. Es sollte nur dann klar sein das wenn Bwrlin mehr Probleme bekommt finanziell das der Länderfinanzausgleich nur an die Inflation angepasst wird. Wenn dann das Geld ausgeht muss Berlin sehen wie es sich finanziert (ich vermute es dauert max. 10 Jahre dann werden die Wohnubgen mit Verlust verkauft, weil sie einfach zuviel kosten).
flip flop
Wie steht es mit den Kosten der absehbaren und absehbar langwierigen Rechtsstreite?
Formal mag die Entschädigung eine politische Frage sein -- faktisch ist es eine juristische.
Berlin wird es sich schwerlich leisten können, ein ganze Abteilung auf Jahre hinaus nur für diese Prozesse aufzubauen und abzustellen (und das wäre schon nicht gratis), sondern wird notwendig auf externen Sachverstand und Personal angewiesen sein.
Bei den zu erwartenden Streitwerten wären die Kosten entsprechend.
ClaraN
@flip flop Das will ein Rechtsstaat sein, wo nicht mal ein Bundesland die finanziellen Mittel hat, um sein gutes Recht gegenüber Konzernen durchzusetzen?!
Mit dem Geld der Mietenden wird der Rechtsstaat ausgehebelt, indem endlos prozessiert wird, damit die Ausbeutung derselben Mietenden dann noch stärker weitergehen kann, na super.
Es kann ja sicher vieles an dem Volksbegehren kritisiert werden, aber eines bringt es auf jeden Fall: Die Gelegenheit für immer mehr Menschen, die sich jetzt für die Sache interessieren, mal etwas tiefergehende Erkenntnisse über die herrschende kapitalistische Misswirtschaft zu gewinnen.
Winnetaz
Der Titel mit dem Stichwort "Enteignungsspaß" zeigt ja schon, dass das alles nicht so ernst und realistisch gemeint ist. Es geht mehr um eine Drohkulisse, was ja auch in Ordnung ist.
Für die Zukunft sollte die öffentliche Hand aus den Fehlern der Vergangenheit lernen: nie wieder Wohnungen an private Investoren verkaufen!
Private Investoren sollen ihr Geld gefälligst einsetzen um neue Wohnungen zu bauen, und nicht um Bestand zu kaufen. Jeder Kauf/Verkauf heizt die Preisspirale ja nur weiter an.
Das gilt übrigens auch für Anreize für selbstgenutztes Wohneigentum für Privatpersonen: Förderungen (wie z.B. Baukindergeld) sollte es immer nur für Neubauten geben. Mit Kaufförderungen für Bestand erzeugt man nur Mitnahmeeffekte und noch höhere Preise.
meerwind7
@Winnetaz "Jeder Kauf/Verkauf heizt die Preisspirale ja nur weiter an."
Das gilt auch für Käufe durch den Senat.
Ninetto
Es war einmal...
heute gilt es als "radikal" wenn "nur" 30% des Einkommens für Miete ausgegeben werden sollte.
Im "roten Wien" dagegen, war nur 4% des Einkommens notwendig, damit man ein Dach über dem Kopf hatte:
"Es gibt historische Beispiele, wie dies gelingen kann. In Wien wurden in den 1920 und 30er Jahren rund 60.000 kommunale Wohnungen gebaut, finanziert durch eine vom Bundesland Wien erhobene Luxussteuer. Durchschnittlich verdienende Arbeiter*innenfamilien konnten ihre Miete mit ca. 4% ihres Einkommens bezahlen. "
Quelle: archiv.sozialismus...e-mit-der-miete-3/
Rudolf Fissner
@Ninetto "Es war einmal"
Bei weniger als 10 qm Wohnfläche pro Personen würd ich seinerzeit auch nicht mehr zahlen wollen. Heute beträgt allein die Wohnfläche ein Vielfaches.
unbedeutend
Die Annahmen das der Finanzierungszins über mehr als 40 Jahre unterhalb von 2% liegt ist schon sehr blauäugig.
Im best case (8 Mrd. Entschädigung) soll sich die Miete dann auf 3,70 EUR/qm/Monat belaufen. Es handelt sich hier ja nun nicht um Neubaubestände, da sollte man dann schon ehrlicherweise 2 EUR/qm/Monat als Instandhaltungsrücklage ansetzen, dann abzüglich der Kosten für Verwaltung/Personal, bleibt ja kaum noch was für Zins und Tilgung übrig. Man mag von dem Initiative halten was man möchte, aber die Annahmen die hier versprochen werden sind schon grob fahrlässig.
Winnetaz
Kürzlich gab es in Berlin eine Demo unter dem Motto "Wir haben Platz!". Das war natürlich nur Wunschdenken. Die Wohnungsnot ist real. Es braucht Neubauten!
Rechnerisch mag das mit der Enteignung funktioniren. Für Berlin wäre es trotzdem besser, diese vielen Milliarden EUR zu nehmen und schnellstmöglich neue, also zusätzliche Wohnungen zu bauen, als wieder einmal nur alte hin- oder herzuschieben.
Es gibt ja jetzt endlich den Mietendeckel. Die Politik hat versprochen, die Zeit zu nutzen, um den Neubau anzukurbeln. Darauf sollte sie sich jetzt konzentrieren.
Coriolis
Wenn in Berlin "gerechnet" wird, sollte der Rest der Republik aufhorchen. Hierbei hat Berlin schon öfters Pech gehabt ( siehe LBB ). Ich denke nicht, daß alle Bürger ausserhalb der Hauptstadt bereit sind, über den Länderfinanzausgleich, konkurrenzlos günstige Mieten zu finanzieren.
Rudolf Fissner
ähm ... 36 Milliarden ... will Berlin die nicht in neue Wohnungen für mindestens 500.000 Neuberliner investieren?
Sinulog
nunja 3,70 sind schon gewaltiges Wunschdenken als ob jeder Mieter an der Armutsgrenze lebt......... da sind die 7,53 vom Senat schon eher Realistisch und Orientieren sich wohl an der höhe der kommunalen Wohnungsgenossenschaften wobei dann wieder auffällt das der Abstand der wirklichen Großvermieter zu den Kommunalen gar nicht so groß ist.Tja so ein Haus will halt gekauft instandgehalten und modernisiert werden und die Personen die diese Arbeiten wollen natürlich auch Geld verdienen blödes dilemma.......
Was eigentlich wenn die großen sich einfach aufsplitten und untereinander Verkaufen noch ein paar Ausländiche Gesellschaften rein (Investitionsschutzgesetz deswegen so viele Skandinavier die Klagen sich dann einfach das Geld ein vom Staat) ansonsten gibt es selbst in Deutschland noch einiege Gesellschaften die unter der Grenze sind da werden dann halt 1500 Wohnungen in Berlin gegen 1500 in Köln getauscht........
Wenn die Initiative beim Rest genauso stümperhaft ist wie mit der Kalkulation dann viel Spass damit^^
Margit Englert
Ein Immobilienunternehmen kauft eine Immobilie zu einem Preis x und lässt sich diesen Betrag x plus Finanzierungskosten von den Mieter*innen abbezahlen. Die meisten zu enteignenden Immobilien werden die Mieter*innen längst abbezahlt haben. Es braucht also keine Entschädigung, es sei denn, man würde den Immounternehmen ein Recht auf Profit zubilligen, was das Gesetz ja nicht tut. Als Entschädigung kann höchstens im Einzelfall der Rest des Kaufpreises gezahlt werden, wenn dieser noch nicht abbezahlt ist.
DiMa
@Margit Englert Viele der betroffenen Unternehmen habe erst vor ein paar Jahren grße Immobilienbestände gekauft (teilweise mit einem Faktor von 30 bis 40). Da sind die Kaufpreis noch lange nicht abgezahlt mit dem Ergebnis, dass Ihre Berechnung zu höheren Entschädigungen als die 8 Mrd. führen dürften.
Im Übrigen ist das Eigentum über Art. 14 grundgesetzlich geschützt, woraus sich ein Anspruch auf Entschädigung ergibt.
Margit Englert
@DiMa Viele der betroffenen Unternehmen, nein wahrscheinlich alle, machen in all diesen Jahren Gewinne. Sie zahlen das Geld der Mieter*innen an Profiteure aus, anstatt ihren Kredit zurückzuzahlen. Wer sich was auf Kredit kauft und anstatt dann schön die Raten zurückzuzahlen Geld verprasst oder verschenkt, muss sich dieses verprasste Geld wenigstens im Nachhinein anrechnen lassen, darf es jedenfalls nicht von der Allgemeinheit verlangen und das dann auch noch "Entschädigung" nennen.
Zu "Faktor von 30 bis 40": Es wird sogar in aller Seelenruhe zu noch höheren Faktoren gekauft. Je günstiger die Mieten zum Zeitpunkt des Kaufes, umso höher ist ja der Faktor. Die Kalkulation ist, nach dem Kauf durch Hochtreiben der Mieten den Kaufpreis möglichst schnell den Mietenden wieder abzupressen. Die Exitstrategien großer Wohnungsunternehmen sehen oft Zeiträume von 10 Jahren vor.
DiMa
@Margit Englert Es ist nichts Verwerfliches daran Gewinne zu machen. Das versuche ich in meinem Beruf jeden Tag.
Und wie und in welcher Form ich dann Kredite zurück zahle, beruht ausschließlich auf einer Vereinbarung zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber.
Die Ausschüttung von Gewinnen an Gesellschafter hat auch nichts mit verschenken zu tun.
Und selbst wenn die Gewinne der letzten Jahre eingerechnet werden würden, wären dieKaufpreise in den meisten Fällen noch nicht abgezahlt.
Margit Englert
@DiMa "Es ist nichts Verwerfliches daran Gewinne zu machen. Das versuche ich in meinem Beruf jeden Tag."
Das Ich-Argument. Immer wieder verblüffend einfach und geradlinig. Und sogar mit einer ethisch-moralischen Note. Genial!
Karl Kraus
Ich drücke die Daumen!
DiMa
Wie hat die Initiative folgende beiden Faktoren mit berücksichtigt:
Wenn Berlin enteignet fallen die Ratings automatisch ins Bodenlose. Eine normale, derzeit marktübliche Verzinsung wäre passe.
Die enteigneten Immobilien sollen per Gesetz dem Markt entzogen werden und stehen damit als Sicherheit nicht mehr zur Verfügung. Welche Sicherheiten sollen aufgebracht werden?
Daher wäre es doch ganz einfach. Das Gesetz schreibt eine Höchstentschädigung von 8 Mrd. EUR vor. Wird diese tatsächlich überschritten (z.B. weil Gerichte diese für zu niedrig erachten), wird die Enteignung wegen fehlender Finanzierbarkeit insgesamt hinfällig; alternativ hierzu könnte der Mehrbetrag auch den Initiatoren gesamtschuldnerisch in Rechnung gestellt werden. Eine Restschuldbefreiung im Falle einer Privatinsolvenz müsste dann natürlich ausgeschlossen werden.
Im Ergebnis würde die Umsetzung des Models auch dazu führen, dass in 43,5 Jahren keine Erhaltungsaufwendungen mehr durchgeführt werden könnten. Nicht auszudenken, was passiert, wenn die Zinsen innerhalb der Laufzeit um zwei Prozentpunkte steigen.
Sven Günther
@DiMa Nicht immer so schwarzsehen...
Berlin, komplett kreditfinanziert, sich komplett selbst refinanzierend, sind doch schon Schlagworte, das kann doch gar nicht schiefgehen.
Ich sehe eine neue Bankgesellschaft Berlin am Horizont...
Klaus Peter
@DiMa 1. Warum stehen die Immobilien nicht mehr als Sicherheit zur Verfügung. Sie gehören dann halt jemand anderen, können aber immernoch Sicherheiten sein.
2. Selbstverständlich wurde in den Modellen Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt
DiMa
@Klaus Peter Zu 1:
Die sozialisierten Immobilien sollen per Gesetz dem Markt dauerhaft entzogen werden. Als Sicherheit mit der Folge des Risikos der Zwangsversteigerung wäre demnach nicht möglich. Und wer sollte diese Immobilie noch als Sicherheit annehmen, wenn ihm bzw. dem Käufer dann gg. eine neue Enteignung droht.
Zu 2
Die in den Modelberechnungen vorgerechnete Instandhaltungsrücklage wird hinten und vorne nicht reichen und als erstes zur Deckung von Unterdeckungen verwendet werden.
Das Berechnungsmodell ist die reinste Utopie.
Schön sind auch die Vergleichsberechnungen zu den steuerlichen Werten unter Berufung auf eine Vorschrifz, welche heute nicht mehr angewendet wird (weil die in der Praxis abgewandte Vorschrift "für uns zu zu hohen Werten führt"). Mach die Welt wie sie Dir gefällt.