Entschädigung der Wohnungskonzerne: Das kann doch nicht die Welt kosten
Eine Studie berechnet die Höhe der Entschädigung bei einem erfolgreichen Volksentscheid. Alle Modelle liegen deutlich unter der Summe des Senats.
Vier Modelle zur Berechnung der Entschädigungshöhe haben sich die Autor*innen um den Sozialwissenschaftler Andrej Holm und Sebastian Gerhardt von der Initiative für einen neuen kommunalen Wohnungsbau angeschaut – sie alle folgen dem grundgesetzlich definierten Anspruch, dass eine Entschädigung unter „gerechter Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten zu bestimmen“ ist. Die berechneten Entschädigungskosten belaufen sich dabei auf 14,5 bis 22,8 Milliarden Euro. Der Senat ging dagegen in seiner Kostenschätzung von 29 bis zu 39 Milliarden Euro aus, die Enteignungsinitiative von 8 Milliarden.
Am teuersten wäre die Sozialisierung laut der Studie, wenn die bestehenden Verbindlichkeiten der Wohnungskonzerne entschädigt werden würden. Ausgehend von der Analyse der Zahlungsverbindlichkeiten der Deutsche Wohnen und hochgerechnet auf alle betroffenen Konzerne müssten etwa 23 Milliarden Euro in die Hand genommen werden. Möglich und mit 16 Milliarden deutlich günstiger sei eine Entschädigung auf Basis der Eigenleistung der Wohnungskonzerne, also ihren Ausgaben für den Erwerb der Immobilien, die Instandsetzung samt Zinseinnahmen. Beide Modelle sind aus Sicht der Konzerne und einer möglichen Untergrenze der Entschädigung gedacht, wie Holm bei der Vorstellung sagte.
Zwei weitere Varianten gehen vom Sozialisierungsziel aus. Etwa 17 Milliarden Euro wären bei einer vereinfachten Ertragswertberechnung fällig. Dabei werden die Einnahmen der für vergleichbare Bestände üblichen Miethöhen für 15 Jahre summiert. Im vierten Modell berechnet sich die Entschädigung aus einer zukünftigen sozialen Bewirtschaftung mit Miethöhen von durchschnittlich 5 Euro pro Quadratmeter – Kosten: 14,5 Milliarden. Eine Bewertung oder Priorisierung der Modelle nimmt die Studie nicht vor; dies sei letztlich eine „politische Entscheidung“.
Kein Problem bei 17 Milliarden
Die Autor*innen legen sich derweil fest: Nur bis zu einer Entschädigungshöhe von 17 Milliarden Euro „ist eine Refinanzierung (ohne Mieterhöhungen und zusätzliche Finanzierungsmittel) aus den laufenden Mieteinnahmen möglich.“ Eine neu zu gründende Gesellschaft, die die Bestände übernimmt, braucht eine Eigenkapitalausstattung durch die Stadt und würde dann selbst die Kredite für die Entschädigung aufnehmen und über einen langen Zeitraum aus den Mieteinnahmen abbezahlen.
Eine Entschädigung unter dem Marktwert halten die Autor*innen neben den Ansprüchen aus dem Grundgesetz aus drei weiteren Gründen für geboten: Spekulationsgewinne dürfen nicht entschädigt werden, die Sozialisierung muss eine dauerhafte soziale Mietentwicklung ermöglichen und sie darf kein dauerhaftes Zuschussgeschäft werden.
In einem zweiten Teil beschäftigt sich die Studie mit dem Zustand der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, die als Vergleichsmaßstab für eine zukünftige Gesellschaft mit den zu sozialisierenden Wohnungen herhalten. Der Anspruch, dass diese eine soziale Vermietungspolitik verfolgen und ein umfangreiches Neubauprogramm stemmen, sei nicht ohne eine stärkere staatliche Finanzierung haltbar. Dem Ziel bis 2030, 100.000 neue preisgebundene Wohnungen zu bauen, hinken die Gesellschaften hinterher.
Momentan fehlten in Berlin etwa 330.000 Wohnungen mit günstigen Mietpreisen bis zu 6 Euro pro Quadratmeter. Diese Lücke sei weder mit 100.000 Neubauwohnungen, noch mit 240.000 sozialisierten Wohnungen zu schließen so Holm. Dass die Zahlen zusammengenommen dem Ziel aber nahe kommen, sei „vielleicht ein Zufall“, fügte er schmunzelnd hinzu. Womöglich ein wegweisender.
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