Berliner Mietendeckel: Augen auf beim Wohnungskauf

Kleinvermieter*innen in Berlin beschweren sich: Der Mietendeckel treffe auch sie. Ein paar Antworten zur Orientierung abseits der Emotionen.

Fürs Alter vorgesorgt haben: ein schöner Gedanke Foto: plain picture/Willing-Holtz

Der Berliner Mietendeckel trifft nicht nur die Miethaie, sondern auch die Kleinvermieter*innen. Das sind doch die Guten?

Kleinvermieter*innen gelten als die Engel unter den Vermietenden, weil sie nur eine oder wenige Wohnungen besitzen, ihre Mieter*innen womöglich persönlich kennen und deshalb fairer sind. In Deutschland werden laut IW Köln 60 Prozent der Wohnungen auf diese Weise vermietet, für Berlin kursiert ein Schätzwert von rund einem Drittel der Wohnungen, das wären 500.000.

Grundsätzlich werden die Mieten mit dem Mietendeckel wieder auf den Mietspiegel von 2013 gesenkt. Wer also damals eine Wohnung gekauft und tatsächlich mit fairen Mieteinnahmen kalkuliert hat, der hat überhaupt kein Problem. Wer sogar davor gekauft hat, hat ohnehin das Geschäft seines Lebens gemacht. Seit den 90ern hat sich der Wert von Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin im Schnitt verfünffacht, zitiert die Immobilienzeitung einen Fachmann.

Wer Ende 2011 eine Wohnung gekauft hat, genoss bis Ende 2018 laut Investi­tions­bank Berlin mehr als eine Verdopplung des Werts.

Lediglich, wer später als Anfang 2017 gekauft hat und mit den damaligen, bereits hohen Mieten kalkulierte, hat sich verzockt: Marktanalysten von Empirica Systeme haben grob überschlagen, dass 56 bis 84 Prozent derjenigen, die sich in den letzten 1,5 Jahren eine vermietete Wohnung in Berlin gekauft haben, vom Mietendeckel betroffen sind und 17 bis 38 Prozent weniger Einnahmen erzielen. Damals aber gab es längst Warnungen vor einer Immobilienblase in deutschen Großstädten. Hätte man wissen können. Zwingt der Mietendeckel die ­Betroffenen jetzt zum Verkauf, so liegt der Wertzuwachs ihrer Wohnung im Schnitt unter den Kaufnebenkosten.

Was sind Kaufnebenkosten?

Die sind echt ätzend. In Berlin sind das 15 Prozent für Staat, Makler, Notar und Grundbucheintrag. Wer als Klein­spa­rer*in 2018 eine Wohnung für 400.000 Euro gekauft hat, zahlte 60.000 zusätzlich, allein für die Möglichkeit, eine Butze zu erwerben. Puff, weg. Verlustgeschäft.

Wie hoch darf in Berlin eigentlich eine Miete sein, damit sie noch als fair gilt?

Der Berliner Senat sagt: Zwischen 3,92 pro Quadratmeter für den, der im Altbau von vor dem vorletzten Weltkrieg ohne vernünftiges Bad wohnt, und 9,80 Euro für einen Neubau bis 2013. Die Hauptstadt hat die Mieten nun für alle Häuser älter als 2013 für fünf Jahre gedeckelt. Wer 20 Prozent mehr zahlt, als vom Senat vorgesehen, der kann verlangen, dass die Miete gesenkt wird.

Da freuen sich viele Mieter*innen, viele hatten die Schnauze voll, weil sich selbst die Mittelschicht keine Wohnung in der Stadt mehr leisten konnte. Im Schnitt stiegen die Kaltmieten für neu bezogene Wohnungen von Ende 2012 bis Ende 2018 in Berlin um 54 Prozent auf 10,7 Euro pro Quadratmeter. Die großen privaten Immobiliengesellschaften verlangten laut Daten von Mietenwatch zuletzt alle über 12, viele bereits 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter – welche Familie kann sich schon 2.000 Euro Kaltmiete leisten? Das durchschnittliche Nettoeinkommen Berliner Haushalte liegt bei 2.025 Euro (Quelle: IBB).

Und wie argumentieren die Kleinvermieter*innen, was fair ist?

Vermieter*innen argumentieren für gewöhnlich mit ihrer Eigenkapitalrendite. Also dem, was bei ihnen unterm Strich hängen bleibt: die Mieteinnahmen minus aller Kosten und Steuern. Um zu beurteilen, ob das eine faire Rendite ist, eignet sich das langfristige durchschnittliche Wirtschaftswachstum. Zwischen 2000 und 2018 betrug es in Deutschland 1,4 Prozent pro Jahr.

Wer Geld also so anlegt, dass es mehr Rendite abwirft als das, der zieht Wohlstand von anderen ab. Oder aus dem Ausland; das weltweite Wachstum liegt höher. Übrigens gilt das auch für Riester-Sparer: Mein Vertrag wirft 2,5 Prozent im Jahr ab, ich spare auf Kosten anderer für die Rente. Sollte jemand sogar versuchen, von seinen Mieter*innen mehr als 6 Prozent Rendite einzutreiben, dann ist das der langfristige Versuch, den Aktienmarkt zu schlagen. Eindeutig Zockerei. Was natürlich passieren kann ist, dass eine Vermieterin oder ein Vermieter eine Wohnung wegen der allgemeinen Preisexplosion so teuer gekauft hat, dass die Rendite zwar niedrig ist (vulgo: fair), die Mieten aber trotzdem so hoch ausfallen, dass sie nur Betuchte zahlen können. Glücklich ist hier nur, wer die Immobilie so teuer verkauft hat.

Nebenbei: Wer so wenig verdient, dass nichts zum Sparen fürs Alter übrig bleibt, ist seit Jahren am Arsch. Er oder sie sieht nichts als steigende Mieten.

Und wenn Kleinvermieter*innen nur fürs Alter sparen wollen?

Ein berechtigtes Anliegen. Aber dahinter steckt der Anspruch der Vermie­te­r*in­nen, ihnen doch bitte zu ermöglichen, eine Wohnung oder ein Haus an die Nachkommen zu vererben. Wer nämlich von Mieteinnahmen leben will, der will von den Zinsen (den Mieteinnahmen) seines Kapitalstocks (der Wohnung) leben. Und verlangt, dass dieser Kapitalstock bis zu seinem Tod komplett erhalten bleibt.

Wer mit Riester, Aktien oder einem Banksparplan für die Rente vorsorgt, der gibt das Ersparte im Alter aus. Riester-Rentner haben in der Regel eine zehnjährige Garantie, dass die Nachkommen im Todesfall noch einen mit der Zeit kleiner werdenden Teil des angesparten Geldes ausbezahlt bekommen. Danach gibt es nichts mehr. Wer also wegen des Mietendeckels seine vermietete Wohnung bis 65 oder 67 nicht abbezahlt bekommt, kann auch die Immobilie verkaufen, den Restkredit tilgen und den Erlös verfrühstücken.

Was verdienen Kleinvermieter*innen?

Die Angaben schwanken extrem, aber es gibt Anhaltspunkte, etwa bei Immowelt oder bei Empirica Systeme. Wer in den letzten zehn Jahren eine Wohnung in Berlin gekauft hat, erzielt demnach zwischen 2 und 6 Prozent der Kaufsumme als Einnahmen im Jahr.

Bemerkenswert dabei ist, dass un­vermietete leere Wohnungen als besonders attraktiv galten, weil man dann bei Neuvermietungen gleich mal die Miete hochtreiben kann. Auf die Mietpreisbremse des Bundes pfeifen die meisten Anbieter, hat Mietenwatch ermittelt.

Nun sind die 2 bis 6 Prozent aber rein brutto. Davon müssen die Vermietenden Einkommenssteuern auf den Gewinn abziehen sowie allerlei Kosten. Dazu zählen neben Verwaltungskosten auch Rücklagen für Instandhaltung. Laut dem Verband Haus & Grund sind das je nach Alter des Hauses zwischen 7,1 Euro und 11,5 Euro pro Quadratmeter und Jahr. Grob über den Hausflur gepeilt, entspricht das einer Monatsmiete.

Aber wenn man einen Kredit aufgenommen hat, muss man als Vermieter*in doch auch die Zinsen dafür bezahlen?

Darüber klagen die meisten Klein­ver­mieter*innen. In der Debatte darüber geht auch am meisten durcheinander. Die meisten Vermieter*innen stellen einen Kredit als Last dar, die Zinsen würden ihre Einnahmen schmälern. Das ist Blödsinn. Ein Immobilienkredit erhöht die Eigenkapitalrendite. Das geht so: Angenommen, Sie haben 100.000 Euro und bekommen mit einem alten Sparvertrag 3 Prozent Zinsen. Nach einem Jahr haben Sie mit Ihrem eingesetzten Kapital also 3.000 Euro verdient.

Oder aber, Sie hatten dank Ihres Eigenkapitals das Privileg, vor ein paar Jahren einen günstigen Immobilien­kredit bekommen zu haben. Sagen wir, 300.000 Euro zu 2 Prozent Zinsen. Dafür berappen Sie 6.000 Euro Zinsen im ersten Jahr (die als Werbungskosten auch noch Ihre Steuerlast senken). Ihre insgesamt 400.000 Euro investierten Sie in eine vermietete 2,5-Zimmer Wohnung in Mitte, 70 Quadratmeter. Die Mie­te­r*innen finanzieren Ihnen mit rund 14 Euro pro Quadratmeter 3 Prozent Rendite auf den Kaufpreis (so war es in den letzten Jahren üblich). Sie nehmen also 12.000 Euro ein, und abzüglich der Zinskosten haben Sie mit Ihrem selbst eingesetzten Kapital in einem Jahr 6.000 Euro verdient.

Der Kreditzins ist also keine Last, weil Sie mithilfe des Kredits Ihren Gewinn abzüglich der Zinsen sogar verdoppelt haben. Das nennt sich „hebeln“, Investoren machen es ständig. Und nun müssen Sie bedenken, dass die Zinsen für Ihren Immobilienkredit, der das Hebeln erst ermöglicht, gerade so niedrig ist, weil die Europäische Zentralbank das so will. Darunter leiden wiederum Ihre Mieter*innen, die fürs ­Alter etwa Riester-Verträge abgeschlossen haben: Diese werfen wegen der niedrigen Zinsen gerade immer weniger ab.

Wird wegen des Mietendeckels weniger gebaut?

Vermutlich nicht, aus einem ganz einfach Grund: Der Deckel gilt nicht für Neubauten. Die Wohnungssituation in Berlin wird der Mietendeckel sicherlich auch nicht entspannen, aber das war ja auch nicht die Idee. Sondern eine Entlastung der Mieter*innen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat kürzlich verschiedene Formen der Mietregulierung in den letzten 100 Jahren in 27 Länder untersucht. (Erkenntnis nebenbei: Dass der Staat eingreift ist üblich, kein DDR-Sozialismus). Das Ergebnis zeigt, dass Mietbremsen häufig dazu führten, dass mehr Menschen eine Eigentumswohnung kaufen, weil Investoren auf Renditesuche ihre Immobilien abstoßen und weiterziehen. Das wäre nicht das schlechteste Ende der Geschichte.

Comments

[Ulli Z]

Der Artikel lässt einiges unberücksichtigt, insbesondere dass:

* Neubauten zwar jetzt (noch) ausgeschlossen sind, aber bei Fortsetzung der R2G-Politik alsbald, wenn sich die Situation nämlich weiter sehr stark verschärft, was sie mit diesem Mietenstop tun wird, mit einbezogen werden. Deshalb wird bereits jetzt keiner mehr, der nicht unbedingt muss, Mietwohnungsneubauten errichten

* private Vermieter dann eben nicht mehr vermieten, sondern verkaufen (müssen), insbesondere auch weil die Banken ihnen den Kredithahn zudrehen, also kurzfristig 5-6-stellige Nachbesicherung verlangen, oder den Kredit kündigen

* laufende Kosten der Immobilien weiter steigen, denn es gibt ja parallel zum Mietenstopp keinen Lohnstopp für 5 Jahre für alle Handwerker, oder gar Materialpreisstopp für 5 Jahre für alle Baumaterialien

* Mietausfallwagnis, Mietnomadenwagnis, Substanzzerstörung durch Mieter die z.B. stark rauchen oder einen nicht stubenreinen Hund/eine Katze ihr Eigen nennen und anderes unberücksichtigt blieben

* Verwaltungskosten der Wohnung und nicht umlagefähige Instandhaltungskosten müssen durch due Grundmiete abgedeckt werden, und auch sie steigen inflationsbedingt, und werden nicht gestoppt

Fazit: wer DDR spielt, aber nur auf einen Feld, wird bald DDR spielen müssen auf allen Feldern. Der Weg in den Sozialismus wurde oft frenetisch bejubelt als er anfing, endete aber jedes Mal sehr grausam. Die letzten Mietendeckel hatten wir in Deutschland, historisch gesehen, stets im Sozialismus: Der Nationalsozialismus deckelte und stoppte die Mieten 1936. Die DDR führte diesen Mietenstop einfach fort, bis 1989. Bis sie (und mancher Altbau dieweil schon früher) zusammenbrach. Da will ich bitte nicht mehr hin zurück.

[Atze]

Hier mal eine Kalkulation: Wenn ich ein 30 Quadratmeter Wohnung in bester Lage mit Top Einrichtung, Einbauküche, Parkett und nagelneuem Bad vermiete, bekomme ich ab nächstem Jahr 7x30 Euro Kaltmiete pro Monat. Das sind 210 Euro kalt pro Monat. Davon gehen weg 40 Prozent Einkommensteuer, 30 Euro Verwaltungskosten und 50 Euro Investitionsrücklage für Instandhaltung. Bleiben am Ende also rund 50 Euro übrig. Davon muss ich dann noch Sonderumlagen für große Sanierungsvorhaben bezahlen: Fassadensanierung mindestens 150.000 bis 200.000 Euro für das Haus. Mein Anteil wäre dann um die 10.000 Euro. Die sind von der Investitionsrücklage nicht gedeckt, weil sie nicht reicht. Dann kommen alle 25 Jahre die Fenster, das Dach, die Heizungsanlage. Auf Deutsch: die 7 Euro, die man jetzt bekommt, reichen nicht einmal ansatzweise, um das Haus in Schuss zu halten, geschweige denn, die Sanierungskosten für die Wohnung (25.000 Euro) zu refinanzieren oder die laufenden Kredite zu bedienen. Die Behauptung von Frau Lombscher, man könne mit 3,50 Euro Kaltmiete ein Haus bewirtschaften ist ideologischer Unsinn. Mit einem Euro extra, den ich für Sanierungen bekommen würde, bräuchte ich bei 25.000 Euro (Standardkosten bei einer Komplettsanierung einer Einraumwohnung mit neuer Küche) mehr als 70 Jahre, um die Kosten wieder reinzubekommen. Ich hoffe, Sie wissen wie ein Bad aussieht, das man 30 Jahre nicht angefasst hat.

Eigentümer werden im Grunde in den Konkurs getrieben, damit die Linke dann (so der offizielle Plan) die sanierten Objekte zum Nulltarif zurückkaufen kann. Und das passiert gerade in einem Staat, der sich Rechtsstatt nennt. Solche Verhältnisse gibt es nicht einmal in China!

Langfristig müssen wir uns überlegen, in was für einer Stadt wir leben wollen. Das schick sanierte Berlin, das wir jetzt haben und in dem alle leben wollen, ist mit 7 kalt Euro nicht finanzierbar. 7 Euro kalt bedeutet Wohnungen wie 1989 in Ostberlin. Das ist kein Joke!

[Peter Müller]

Wirklich interessant ist die Idee des Autors, dass 1,4% eine "faire" Rendite seien, weil so hoch das Wirtschaftswachstum ist und ansonsten Wohlstand von anderen abgezogen werde.

1. Wie schon bemerkt, wird das WiWa unter Berücksichtigung der Inflation berechnet, die beträgt so im Mittel der letzten Jahre 1,5 Prozent.

2. Wie ebenfalls schon bemerkt muss die Steuer berücksichtigt werden, denn dadurch gibt der Vermieter von seiner Rendite ja wieder etwas an die Allgemeinheit zurück.

3. Muss berücksichtigt werden, welche Arbeitsleistung der Vermieter investiert. Denn eine Eigentumswohnung/Immobilie ist mitnichten eine reine Kapitalanlage. Selbst wenn es einen Verwalter gibt, dann geht immer noch Zeit drauf für dies und das. Man müsste locker 100 EUR im Monat bezahlen für jemanden, der dies alles komplett abnimmt, sodass es wirklich eine reine Kapitalanlage ist.

Die echte "faire" Rendite bei einem Steuersatz von 25% ist also

1,4 % (WiWa) + 1,5 % (Inflation)

_______________________________

1- 0,25 (Steuersatz)

und darauf kommen nochmal 100EUR

Abschließend sei noch gesagt, dass bei einer höheren Rendite der Wohlstand wohl von anderen, aber nicht unbedingt von Lebenden abgezogen wird. Wenn jemand mit seiner Händearbeit ein Haus baut, mir für 1 Euro verkauft, und danach tot umfällt, dann habe ich zwar - obwohl ich als taz-Leser natürlich spottbillig vermiete - zwar eine Mörderrendite aber ziehe von der aktuell lebenden Gesellschaft keinen Wohlstand ab.

[Der Erwin]

Die Kleinvermieterin meiner Wohnung ist aber eher unnett. Obwohl sie die 100 m2 Wohnung im Prenzlauer verg für 80teuros kaufte, nimmt sie jede Möglichkeit zur Mietsteigerung wahr, inzwischen kam die Eigenbedarfskündigung für den 18 jährigen Sohn.

Sie ist Schwäbin, linksgrün alternativ versteht sich im kreativ künstlerischen Bereich tätig.

Soweit dazu

[Ulli Z]

@Der Erwin Wo gibt es im Prenzlauer Berg Wohnraum für 800 Euro je Quadratmeter? Bitte melden, möchte gern kaufen!

Mal ernsthaft: Dass die Dame bei einer 100 m²-Wohnung im Prenzlauer Berg, marktgerechte Miete wäre ca. 10,50 -12 € je m², jede Mieterhöhungsmöglichkeit im Bestand nutzt, und damit aller Wahrscheinlichkeit trotzdem nicht an die aktuelle Marktmiete herankommt, ist verständlich. Gerade die Schwaben sagen ja gern "z vaschänkä hebbet ma nix", und fahren damit seit Jahrhunderten sehr gut.

Dass sie angesichts des drohenden Mietendeckels alles Hebel in Bewegung setzen wird, den Mieter loszuwerden, um Eigenbedarf durchzusetzen (gerade wenn der Sohn inzwischen erwachsen ist und einen eigenen Hausstand gründen will hat sie gute Chancen), ist auch klar. Wieder haben wir eine negative Wirkung des Mietendeckels entdeckt: Der Druck wird sich stark erhöhen, Mieter loszuwerden, der Wunsch, neu zu vermieten, wird in die Tiefe sinken. Was den Mietwohnungsmarkt, völlig logisch, weiter anspannen und zerstören wird. Ein Markt, in dem nur noch Wenige vermieten, aber viele (billig, staatlich garantieret Festmiete) mieten wollen, im Zweifel ja bis zu 7 Milliarden Interessenten, kommen tausende Bewerber auf eine Wohnung. Man wird also auf Lottospiel umsteigen müssen. Denn die freie Wohnung bekommt nur noch die Zahnarzttochter, die sie als Zweitwohnung nutzt, wenn Papa die Mietbürgschaft erteilt. Wer keinen angemessenen Mietpreis nehmen darf, wird auf Sicherheit und möglichst geringe Nutzungsfrequenz und Abnutzung der Mietsache setzen (müssen). Damit sind Tierhalter, Trinker, Raucher und Familien eigentlich bereits "draußen", und Ausländer, bei denen auch nur ein Hauch von "Verständigungsproblemen" droht, auch.

[Mazze]

@Der Erwin Darf ich mal ne doofe Frage stellen: Es sieht ja so aus das auf einmal alle Welt in die Innenstädte will zum wohnen. Woraus leitet sich denn der Gedanke ab, dass es einesjeden Menschenrecht ist zu günstigen Preisen in der Innenstadt zu wohnen? Und sind Bestrebungen, dass jeder für ein Äppel und ein Ei in der Innenstadt wohnen können muss nicht ein weiterer Sargnagel für außerhalb der Innenstädte (oder Gott bewahre im ländlichen Raum) konkurrierende Wohnungsangebote, weil diese dadurch im Verhältnis teurer werden? Wie soll man denn die Kleinstadt dazu kriegen das die den Busbetrieb wieder aufnehmen, wenn ohnehin bald alle nach Berlin ziehen, weil dort jetzt auch nur noch 6 € kalt gezahlt werden? Und was ist mit denen, die in die Innenstadt ziehen wollen, aber nichts mehr kriegen, weil es schlicht nichts mehr gibt (selbst wenn überall nur 6 € kalt anfallen). Was ist mit deren "Menschenrecht auf Innenstadt"?

[76530 (Profil gelöscht)]

@Der Erwin "Berliner Mietendeckel" ist der hiesige Artikel überschrieben.

Die Themen von Ihnen sind offenbar andere: "Eigenbedarf, Schwaben, linksgrün, kreativ künstlerisch". (Da fehlt fast nichts, was das Herz begehrt.)

Auch ich habe abseits des Thema "Berliner Mietendeckel" eine Story beizutragen: 1992 wurde mir nach Vermieterwechsel meine knapp 100m2 Wohnung gekündigt. Wegen angeblichen Eigenbedarfs des 18 jährigen Sohns und seiner 17jährigen "Verlobten". Ich musste raus. Die beiden zogen nicht ein.

Monate später traf ich den Vermieter, mittlerweile in der Immobilienbranche tätig. Er erzählte mir, dass zweimal in die Wohnung (Souterrain) eingebrochen worden sei.

Meine schauspielerischen Talente reichten nicht, ihm ein Bedauern vorzuheucheln. Ich bin in die nächste Kneipe, habe einen Freund angerufen und wir haben uns bis tief in die Nacht freudetrunken in den Armen gelegen.

Mein Tipp für die Lösung Ihrer (hausgemachten) Probleme: die Amischlitten verkaufen und das Geld in den Erwerb einer Wohnung investieren.

Der Eigentümer war übrigens CDU-Mitglied. Von solchen Erlebnissen zehre ich heute noch.

[Der Erwin]

@76530 (Profil gelöscht) Früh zu sein bedarf es Ihnen wenig...

[Der Erwin]

@Der Erwin Froh (T9 error)

[07301 (Profil gelöscht)]

@Der Erwin Eine Miete ist eine Gebrauchsüberlassung auf Zeit. Von daher verstehe ich nicht, was daran unnett sein soll, wenn man sein Eigentum wieder selbst benutzen möchte.

[Sinulog]

Wer als Rentenanlage in einzelne Immobilien Investiert ist selbst schuld bei so einem Klumpenrisiko kann das halt auch nach hinten losgehen die selbe Summe in Aktien von Vonovia und co. ist eine deutlich stärkere Streuung und mann muss sich um nichts kümmern und die Rendite ist nicht wirklich geringer.

[tomás zerolo]

"eine faire Rendite ..."

In Finanzsachen plötzlich moralisch argumentieren? Wie geht das zusammen?

Ausserdem: ja -- die Durchschnittsrendite sollte genau dem durchschnittlichen Wachstum entsprechen, sonst haben Sie... ja, genau! Inflation.

"Hier irrt der Kommenator erneut ..."

Oder Sie. Ich würde sagen, Sie. Und wen meinen Sie genau unter "den Kommunisten"?

[07301 (Profil gelöscht)]

@tomás zerolo "eine faire Rendite" kommt von dem Kommentator. Die Wortwahl ist übernommen worden.

Inflation...wollen sie jetzt die Inflation in Deutschland abschaffen? dies läßt sich einfach bei den löhnen beginnen. auch könnten die lebensmittelpreise staatlich vorgegeben werden.

leider haben sie bislang kein sachargument vorgebracht. ich rechne auch nicht mit einem.

[ClaraN]

zu:

"Vermieter*innen argumentieren für gewöhnlich mit ihrer Eigenkapitalrendite. Also dem, was bei ihnen unterm Strich hängen bleibt: die Mieteinnahmen minus aller Kosten und Steuern."

Bei dieser Rendite, die hier wohl so zwischen 1 und 6% verhandelt wird, ergo als ganz schön knappi, und angesichts von Inflation und Wirtschaftswachstum mehr als angemessen, fällt komplett unter den Tisch, dass die Mieter*innen nebenbei die Immobilie abbezahlen. Denn die Kreditrückzahlung fällt in der obigen Rechnung unter "Kosten". Es bleibt also bei aller Rechnerei das Ausbeutungsverhältnis, dass die Mieter*innen die Immobilie zum großen Teil abbezahlen, die dann der Vermieter*in gehört. Die muss sich dann zu allem Überfluss auch noch mit Erbrecht rumschlagen, schwer haben sie´s.

[Peter Müller]

@ClaraN Das ist falsch.

Im Artikel werden die Zinsen als Kosten bezeichnet (und das sind sie ja auch) nicht aber die Tilgung.

Solange die Rendite nach taz-Logik (also maximal in Höhe des Wirtschaftswachstums) "fair" ist, bezahlt der Vermieter die Wohnung moralisch gesehen sehr wohl selbst ab, denn er kann diesen ihm zustehenden "fairen" Anteil am Wirtschaftswachstum ja zunächst einmal nicht nicht für sich selbst verwenden, weil er eben in die Tilgung fließt. Bis zu einer gewissen Rendite-Höhe (die taz sagt 1,4%, wenn man richtig rechnen würde wären es aber eher um die 4% - siehe mein anderes Posting), ist also alles moralisch ok.

Wer sich wirklich ausbeuterisch verhält sind Leute, die wesentlich mehr Rendite erwirtschaften wollen (wobei nicht unbedingt die Mieter die sind, die ausgebeutet wurden, sondern ggf. die Vorbesitzer)

..und Leute, die Häuser besetzen und gar keine Miete zahlen. Die erwarten, dass ihnen jemand ein Haus baut und sie es dann ohne Gegenleistung nutzen dürfen.

[88181 (Profil gelöscht)]

Wenn ich das hier so alles lese, bin ich ja froh, dass ich nur ein gieriger Mieter bin.

[76530 (Profil gelöscht)]

@88181 (Profil gelöscht) Hoffentlich doch, um gewisse Vorurteile zu bedienen, ein Mietnomade. ;-)

[Peter Paulert]

Naja... 6% Rendite.. Sie deuten es leider nur an. Der professionelle Immobilienbewerter rechnet in jedes Gutachten 2% Mietausfallwagnis ein (also Leerstand/Minderung/Nichtzahlung von 2 Monaten (!) in 8 Jahren (!) - nicht unrealistisch) , der Fiskus (nicht für Großzügigkeit bekannt) lässt 2% Abschreibung zu (also die Reparaturen von 50 Jahren entsprechen den Baukosten)... Bleiben von 6% gerade mal 2%... Davon hat der Vermieter seine Kosten zu zahlen (etwa 50% dessen was der Mieter als Betriebskosten zahlt).. Da werden aus 6% "Rendite" oft viel weniger als 1,4%.. Dass in der Diskussion oft so getan wird als sei ein Haus ein sorgenfreies Investment ohne Pflichten und Risiken iat symptomatisch.. Nur nicht richtig.

[ClaraN]

Die Tischlerin steckt ihre Arbeit in den Holzhaufen, nur dadurch wird er zu einem Schrank und nur dadurch hat der Schrank seinen Wert.

Wenn da plötzlich Wert ist, wo nicht gearbeitet wurde, dann haben andere gearbeitet, für den, der den Wert einstreicht.

[ClaraN]

@ClaraN sorry, das sollte eine Antwort auf Christian 72 sein, siehe unten

[07301 (Profil gelöscht)]

@ClaraN Wieso haben dann andere gearbeitet?

[ToMate77]

"Grundsätzlich werden die Mieten mit dem Mietendeckel wieder auf den Mietspiegel von 2013 gesenkt."

Das stimmt eben NICHT. Die Miettabelle des Senats besteht aus Mittelwerten, die teilweise erheblich unter dem Mietspiegel von 2013 liegen (Spannenwert, Lage, Unterscheidung Ost und West-Berlin sind anders als im Mietspiegel nicht berücksichtigt). Das ist eine des Autors Vereinfachung, die den Diskurs von Frau Lompscher stützt.

[Peter Paulert]

Naja... 6% Rendite.. Sie deuten es leider nur an. Der professionelle Immobilienbewerter rechnet in jedes Gutachten 2% Mietausfallwagnis ein (also Leerstand/Minderung/Nichtzahlung von 2 Monaten (!) in 8 Jahren (!) - nicht unrealistisch) , der Fiskus (nicht für Großzügigkeit bekannt) lässt 2% Abschreibung zu (also die Reparaturen von 50 Jahren entsprechen den Baukosten)... Bleiben von 6% gerade mal 2%... Davon hat der Vermieter seine Kosten zu zahlen (etwa 50% dessen was der Mieter als Betriebskosten zahlt).. Da werden aus 6% "Rendite" oft viel weniger als 1,4%.. Dass in der Diskussion oft so getan wird als sei ein Haus ein sorgenfreies Investment ohne Pflichten und Risiken iat symptomatisch.. Nur nicht richtig.

[Kleiner Einwurf]

„Um zu beurteilen, ob das eine faire Rendite ist, eignet sich das langfristige durchschnittliche Wirtschaftswachstum. Zwischen 2000 und 2018 betrug es in Deutschland 1,4 Prozent pro Jahr.

Wer Geld also so anlegt, dass es mehr Rendite abwirft als das, der zieht Wohlstand von anderen ab.“

Das stimmt so nicht. Das Wirtschaftswachstum wird real, also abzüglich der Inflation, angegeben. Um wie der allgemeine „Wohlstand“ zu wachsen, muss man also zusätzlich die Inflation erwirtschaften. Das sind knapp 2%, womit eine nach ihrer Definition fairen nominale Rendite etwas über 3% beträgt.

Die gute Nachricht nach dieser Logik: Der Riestervertrag geht nicht auf die Kosten der Allgemeinheit, sondern auf ihre Kosten. Sie können also beruhigt sein.

[Die böse Vermieterin]

Als Ergänzung: Die von mir genannte Rendite bezieht sich auf die Summe, die als Überschuss in der Steuererklärung angegeben wird. Die Steuern sind noch davon abzuziehen.

[Die böse Vermieterin]

Im Artikel wird behauptet, die Mieten

würden mit dem Mietendeckel wieder auf den Mietspiegel von 2013 gesenkt.

Das ist objektiv unrichtig. Ich habe ein Dreifamilienhaus (nicht geerbt, sondern erarbeitet), in dem ich selbst wohne. Zwei Wohnungen sind vermietet. Im Jahr 2013 hatte ich einen Mieterwechsel. Laut Mietspiegel hätte ich für die Wohnung (Bj. 1997) 10,55 € pro qm verlangen können. Ich beschränkte mich auf 9,58 €, obwohl ich die Wohnung vorher für rund 18.000 € renovieren ließ. Die Mieterin der anderen Wohnung, für die ich etwas weniger hätte nehmen können, zahlt 7,20 €. Die Mieten sind seit 2013 unverändert.

Nach den vorliegenden Plänen dürfte ich für die beiden Wohnungen jeweils 8,87 Euro nehmen. Auf den Aufschlag von einem Euro für eine besondere Ausstattung hätte ich keinen Anspruch, während der Mietspiegel für meine Wohnungen etliche den Wohnwert erhöhende Umstände berücksichtigt. Falls meine Mieter auszögen, müsste ich die Miete für die teurere Wohnung senken und dürfte die Miete für die günstigere Wohnung nicht bis zur Obergrenze anheben. Die eine Miete ist geringer, weil die Frau, die sie bewohnt, kein üppiges Einkommen hat. Für meine Rücksicht soll ich nun bestraft werden.

Mein Haus ist schon lange schuldenfrei. Mit den derzeitigen Mieten habe ich für den vermieteten Teil eine Rendite von knapp zwei Prozent. In den Jahren davor war es weniger, wegen der sehr geringen Mieten der Altmieter. R2G hat mich nun zur „gierigen“ Vermieterin abgestempelt, da eine der verlangten Mieten über der willkürlich festgesetzten Obergrenze liegt. Das Mietensenkungsprogramm von R2G ist kein Interessenausgleich, sondern bevorzugt Mieter auf Kosten der Vermieter. Gern wüsste ich, wie viele von denen, die darüber entschieden haben, zur Miete wohnen. Erst erhöhen sie sich ungeniert die Diäten und Ruhestandsbezüge, und dann sichern sie sich billige Wohnungen. Oder soll das Geschenk für die Mieter von der Selbstbedienung der Abgeordneten ablenken?

[76530 (Profil gelöscht)]

@Die böse Vermieterin Spät entdeckt.

Ich wundere mich immer öfter über die Leserschaft der taz.

Das Politikerbashing mag in Grundzügen noch angehen. Doch einen Zusammenhang zwischen Mietdeckel und Diäten sollten Sie schon liefern können.

Es sei denn, Sie möchten in der Rubrik "Münchhausen" landen.

Ein Mietnomade.

[jwschoop]

Der eigentlich für Kleinvermieter problematische Sachverhalt wird geschickt umschifft. Wir stellen uns folgendes Szenario vorher:

Eine Kleinvermieterin hat 2017 eine Wohnung zur Vermietung gekauft. Dafür hat sie ihr gesamtes Erspartes - 100.000 € - eingesetzt und zusätzlich einen Kredit von 300.000 € aufgenommen. Auch die Nebenkosten des Kaufs (15% von 400.000 €) hat sie via Kredit finanziert, also noch einmal 60.000 €. Sie hat also insgesamt einen Kredit von 360.000 € aufgenommen.

Hätte sie Wohnung 2017 direkt weiterverkauft - sie hätte wieder 400.000 € bekommen. Würde sie davon den Kredit abbezahlen (360.000 €), blieben ihr noch 40.000 €. Damit hätte sie 60% ihres Vermögens verloren.

Erst über Zeit - aufgrund der positiven Rendite der Vermietung - hätte sich die Situation irgendwann umgekehrt.

Jetzt passiert aber folgendes: Aufgrund der Mietpreisbremse sinken die erwarteten Mieteinnahmen um bis zu (siehe Artikel) 37%. Das heißt der Wert der Wohnung sinkt mindestens auch um 37% (tendenziell sogar etwas mehr - die Kosten sinken ja nicht!). Auf einmal ist die Wohnung gar nicht mehr 400.000 € Wert, sondern nur noch 252.000 €.

Wenn unsere Kleinvermieterin diese Wohnung jetzt verkauft, hat sie also nicht nur ihr Eigenkapital komplett verloren (vorher 100.000 € - jetzt null), sie kann nicht einmal den Kredit vollständig abbezahlen, sie bleibt auf einem Restkredit von 108.000 € sitzen.

Blöd gelaufen. Gerade wenn es der Altersvorsorge diente.

[Peter Paulert]

@jwschoop Und da sagt jetzt der gute Kommunist: Tja, das ist eben unternehmerisches Risiko. Wenn man über den Mietendeckel spricht, dann erklärt einem der gleiche Kommunist eine Immobilie seie quasi risikolos, so dass jegliche Rendite direkter Diebstahl am Mieter sei.

Deshalb gibt es auch keine Ideen der Linken zum Wohnungsneubau. Dort ist eine Vermietung nämlich unter 12-15 Euro unmöglich (rentabel=ohne Verluste) darstellbar. Und wenn man mit der Berechnung zur Bank muss da hilft Ideologie nicht weiter.

[Age Krüger]

@jwschoop Ja, wenn ich 2017 (!), als die Debatte über die überteuerten Mieten in Berlin schon voll im Gange war, noch das einzige Geld, was ich habe, in eine Sache stecke, die langfristig mit Risiken aus dem politischen Bereich belastet ist, ist es nicht blöd gelaufen, sondern man war blöd.

Das kann man machen, wenn man ein paar Mio übrig hat, mit denen man solche Spekulationen machen kann, aber nicht als seriöse Geldanlage. Vernünftig haben diejenigen gehandelt, die in der Zeit verkauft haben, wenn sie wenig Kapital hatten.

[07301 (Profil gelöscht)]

@Age Krüger Die Mieten in Berlin sind nicht überteuert.

[Ulli Z]

@07301 (Profil gelöscht) Richtig. Die Mieten in Berlin sind im Bestand vergleichweise niedrig. Berlin ist die Hauptstadt in der westlichen Welt mit den niedrigsten Mieten überhaupt, sogar hinter Moskau(!).

Hoch sind lediglich die Mieten, die bei NEUvermietung gefordert werden, da der Markt eng ist, die Nachfrage überbordet, und Neubau inzwischen eben auch teurer ist durch hohe Bodenpreise (Knappheit), und hohe Baupreise (allerlei kostentreibende Vorschriften, Normen und höhere Preise bei den gut ausgelasteten Bauhandwerkern).

Greift man jetzt in diesen Markt mit seinen niedrigen Mieten ein, um diese einzufrieren, macht man eine Vollbremsung in einem bereits angespannten Markt. Das wäre so wie wenn man in einer kritischen, vereisten Kurve statt Gas wegzunehmen plötzlich die Bremse voll durchtritt.

Die angeblich "bösen Spekulanten" sind nicht an Berlin gekettet, die investieren dann eben ab sofort woanders.

Die Eigentümer sind zwar betroffen, können aber ausweichen, in dem sie nicht mehr vermieten sondern verkaufen, oder selbst nutzen. Gelackmeiert sind die BestandsMIETER und am schärfsten die Wohnungssuchenden. Linke Politik trifft also "die da unten", während "die da oben" sich zu verhalten wissen, und aus der Situation das möglichst beste rausholen werden.

[DiMa]

Das Problem an dem Artikel ist, dass er sich auf die Angaben des Senates bezieht. Diese sind nunmahl lagerbezogen (tschuldige wählerbezogen).

Und der Mietspiegel 2013 hat für 2019 numahl überhaupt keine Relevanz. Dia Annahmen bezüglich des Wuchers sind an den Haaren herbeigezogen und werden vor Gericht kaum Bestand haben.

Ferner ist ein Neubau nicht nur fünf Jahre lang ein Neubau. Die steuerlichen Vorschriften für die Abschreibung laufen auf 40 bis 50 Jahre. Daher sollten auch Mietenregelungen für diesen Zeitraum gelten.

Insoweit ist der Artikel zwar nicht emotional aber ungeachtet dessen auch nicht objektiv.

[Steffen Berhorst]

Sehr gut zu lesende Darstellung. Danke

[Christian_72]

"Wer Geld also so anlegt, dass es mehr Rendite abwirft als das, der zieht Wohlstand von anderen ab." Wenn die Rendite irgendeiner Anlage über einem wie auch wie auch immer festgelegten Vergleichs-/Durchschnittswert liegt, wird Wohlstand von anderen abgezogen? Ernsthaft? Schon mal was von Wertschöpftung gehört? Ein Tischler stellt aus einem Haufen Holz einen Schrank her. Dieser ist natürlich mehr wert als der Holzhaufen. Wenn er den Schrank zu dem höheren Preis verkauft, dann hat er sich auf Kosten der Allgemeinheit bereichert? Oh Mann.

[TobiasK]

@Christian_72 Sorry Christian, da hast du den grundsätzlichen Unterschied zwischen Arbeit und Kapitalanlage nicht verstanden. Vom Gewinn durch arbeit redet hier keiner.

[Ulli Z]

@TobiasK Der Kapitalanleger HAT bereits hart gearbeitet und jahrelang gespart, und das Erspart investiert er jetzt, z.B. zur Altersvorsorge, in ein bereits vorhandenes, oder zu errichtendes Wirtschaftsgut (Fabrikanteil/Aktie, Immobilie, Wald, Feld). Dieses Wirtschaftsgut muss er hegen und pflegen, und wenn er es klug anstellt, verzinst sich sein angelegtes Geld so ausreichend dass er dessen Wert (Kaufkraft) erhält, und eine kleine Verzinsung/Dividende erzielt. Es ist also nicht unanständig, Miete zu verlangen, sondern es ist ein Geschäft, bei dem der Eigentümer auf Zeit sein Eigentum Dritten überlässt, der das dann nutzen kann, und er dafür ein Entgelt entrichtet. Das Eigentum muss aber weiterhin vom VERmieter unterhalten, instandgehalten und modernisiert werden, sonst hat man nach 40 Jahren nur noch ruinöse Bruchbuden (DDR). ca. 80% der Miete werden reinvestiert oder als Zinsen/Steuern/Abgaben bei der Bank oder dem Staat abgeliefert, 20% darf der Eigentümer behalten als Verzinsung seines eingesetzten Kapital, wobei momentan die Nettorenditen im Mietbereich in Berlin bei extrem niedrigen ca. 2-2,5% angekommen sind, also "nahe Null" liegen. Ich selbst bin Vermieter einer Neubauwohnung, BJ 2015, gehobener Standard, gute Lage, Miete 12,93 nettokalt, Mietrendite nach Steuern 2 %. Würde diese Miete gedeckelt auf 9,80 nettokalt, wäre die Rendite nach Steuern bei 0,4%, also nahe Null. Da ich damals zu 2,4% finanziert hatte, wäre ich, hätte ich den Kredit nicht aus eigenem Arbeitseinkommen bereits überwiegend zurückgeführt, dann "unter Wasser" würde also in die Privatinsolvenz mit Kreditkündigung und Zwangsversteigerung steuern.

Aus der Altersvorsorge würde dann ein Armutsrisiko. Vielen, die noch größere Kredite zu laufen haben, droht genau das.

[07301 (Profil gelöscht)]

@TobiasK Sorry Tobias, da hast du nicht verstanden, was holz, maschinen unmd angerstellte sind.

wo ist denn der unterschied, ob aus einem holzhaufen ein schrank wird oder aus einer bruchbude eine zeitgemäße wohnung?

Oh Mann.

[Sven Schulze]

@TobiasK Auch bei der Kapitalanlage ist die Behauptung des "Wohlstands abziehens" Quatsch. Ich kaufe mir heute einen Barren Gold für 1000 € und verkaufe hn nach einem Jahr für 1500 €. Wem habe ich durch meinen Gewinn Wohlstand entzogen? Bei der Berechnung des Wirtschaftswachstums hat die Rentabilität von Kapitalanlagen keinen Einfluss, das sind unabhängige Größen.

[Age Krüger]

@Sven Schulze " Wem habe ich durch meinen Gewinn Wohlstand entzogen?"

Z.B. demjenigen, der jetzt 1500 € weniger hat und den Barren früher für 500 € weniger hätte kaufen können.

[Rudolf Fissner]

@Age Krüger Unterliegen Goldbarren eigentlich der Inflation und kann man sie abschreiben, weil die sich mit der Zeit verkleinern?

[07301 (Profil gelöscht)]

Der Kommentar ist sachlich falsch.

Drei schnell Beispiele:

- eine faire Rendite ist nicht das langfristige durchschnittliche Wirtschaftswachstum. Wenn ich ein Risiko eingehe, muss diese - um fair zu sein - höher sein.

- Zinsen: Selbstverständlich senken Zinsen die Einnahmen.

- Rendite und Zinsen: Der Kommentator selbst sagt, dass 1,4% eine faire Rendite seien. Wie sollen denn dann die vom Kommentator vorgeschlagenen 2% Zinsen gezahlt werden, wenn nicht aus dem Eigenkapital. Es handelt sich dann wohl um ein prognostiziertes Verlustgeschäft.

- "Die Wohnungssituation in Berlin wird der Mietendeckel sicherlich auch nicht entspannen, aber das war ja auch nicht die Idee. Sondern eine Entlastung der Mieter*innen."

Hier irrt der Kommenator erneut. Genau dies war die ursprüngliche Idee, von der sich die Kommunisten aber wieder verabschiedet haben, weil das Gegenteil bewirkt werden wird. Wer wird denn noch vermieten - außer dem Staat?

[Sonnenhaus]

Kleinvermieter ohne Erben sollten sich frühzeitig darüber Gedanken machen, ob sie Ihre Immobilie (häufig nur eine oder wenige Wohnungen) in Form einer Immobilienverrentung an Ihre Mieter weitergeben. Damit kann der Mietpreis festgeschrieben werden und der Mietpreissteigerung entzogen werden. Durch die Mietzahlungen geht die Immobilie an die Mieter über und der Vermieter erhält sein investiertes Vermögen bis zum Lebensende zurückbezahlt; eine Rente eben. Da ist beiden sinnvoll geholfen. Eine Kombination bestünde auch darin einen am Ende der Rentenzahlung nicht aufgebrauchten Immobilienwert an eine NGO zu vererben, damit der Wert eben nicht nur an die Kommune fällt und so sehr häufig dem Markt wieder zugeführt wird.

[07301 (Profil gelöscht)]

@Sonnenhaus Kleinvermieter ohne Erben sollten ein Haus in Eigentumswohungen umwandeln, Eigenbedarfsklagen anstreben und die Wohnungen dann verkaufen.

Dann ist allen geholfen:

- Der Vermieter ist kein böser Vermieter mehr

- Der Mieter ist kein armer Mieter mehr, der eine Miete zahlen muss

- Der neue Eigentümer ist auch kein Vermieter sondern Selbstnutzer

- Der gemeine Bürger kann sich an die LReg wenden, die bestimmt für ihn sorgen wird - schliesslich hat er laut Berliner Verfassung einen Anspruch auf angemessenen Wohnraum.

[06137 (Profil gelöscht)]

Nichts gegen den Deckel, aber das Einfrieren von Bestandsmieten ist etwas völlig anderes. Der Deckel bedeutet eine Obergrenze, was man ja als fair betrachten kann, das Einfrieren trifft aber ausgerechnet die Vermieter am härtesten, die aus Fairness immer schon eine niedrige Miete verlangt haben.

[abraxas]

Danke für diese sachliche Darstellung!

[My Sharona]

@abraxas Auch von mir.

[alterego]

@abraxas Ich halte die Darstellung für sehr fragwürdig. Ein Investment von 400000€ mit einer Bruttorendite von 6000€ sollte ca 4000€ Nettorendite oder 1% bezogen auf das Investment erzielen - abschreckend niedrig. Da der Investor auch für den Kredit haftet, ist eine Eigenkapitalrendite eine hilfreiche aber unzureichende Bewertung. Die Hebelwirkung zur Schönung der Eigenkapitalrendite hat viele viele Kleininvestoren ins Elend getrieben.

Auch wird hier ein notwendiger Risikofaktor komplett ausgeblendet. Das können sich noch nicht einmal Reiche erlauben. Damit wäre von der beschriebenen Investition unbedingt abzuraten...und so wirkt sich das negativ auf den Baumarkt aus!

Berlin wird es im Leid der Mieter zeigen

[tomás zerolo]

@abraxas Schliesse mich an. Danke.