Mietenwatch-Studie

Private Preistreiber

Mietenwatch zeigt: Die größten Gentrifizierer sind private Unternehmen. Aber auch die öffentlichen nutzen ihre Spielräume für Mieterhöhungen.

Transparent "Akelius und Co enteignen"

So was kommt von so was Foto: imago/Chris Emil Janßen

BERLIN taz | Berlin – eine Stadt, in der Durchschnittsverdiener keine leistbare Wohnung mehr finden: Das ist das zentrale Ergebnis des Projekts Mietenwatch, das nahezu 80.000 Wohnungsangebote der vergangenen anderthalb Jahre ausgewertet hat. Doch wo breite Bevölkerungsteile zu den Verlierern der Entwicklung gehören, gibt es auch Profiteure. Es sind die Wohnungsunternehmen.

34 Prozent aller untersuchten Angebote entfallen auf acht große Anbieter – vier private Konzerne und vier städtische Wohnungsbaugesellschaften. Mit den meisten Inseraten an der Spitze stehen jene mit den größten Beständen: die städtische Degewo, die überwiegend im Osten und Südosten der Stadt aktiv ist, und die private Deutsche Wohnen, deren Angebote sich quer über die Stadt verteilen.

Die öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften bieten ihre Wohnungen allesamt günstiger an als die privaten, tragen aber dennoch dazu bei, dass die Mieten in der Stadt weiter steigen. Günstigster Anbieter ist die nur außerhalb des S-Bahn-Rings aktive Howoge mit einer durchschnittlichen Angebotsmiete von 10,02 Euro nettokalt pro Quadratmeter.

Die teuerste der Gesellschaften ist die Degewo, deren Angebot zu einem Drittel Wohnungen umfasst, die ab 2010 errichtet wurden. Hier kostet der Quadratmeter 10,77 Euro. Insgesamt liegt das Preisniveau bei Neu- und Wiedervermietung etwa 4 Euro über den Durchschnittsmieten im Bestand der Gesellschaften.

Die Preise, welche die Öffentlichen nehmen dürfen, sind reguliert. Bei Wiedervermietungen dürfen die im Mietspiegel definierten ortsüblichen Vergleichsmieten nicht überschritten werden. So regelt es eine 2017 mit dem Senat geschlossene Kooperationsvereinbarung. Angesichts des in den vergangenen Jahren stark angestiegenen Mietspiegels ist der Spielraum für Mieterhöhungen jedoch groß.

Private langen zu

Die wahren Preistreiber sind jedoch die privaten Gesellschaften. Dabei ist die Deutsche Wohnen mit 12,48 Euro pro Quadratmeter zwar noch der günstigste Anbieter. Der Preis bezieht sich allerdings nur auf die Kaltmiete. Mit durchschnittlich 3,18 Euro für Nebenkosten kassiert der Konzern hier mehr ab als alle anderen Vermieter. Vonovia etwa berechnet bei einem ähnlichen Kaltmietpreis 1,87 Euro Nebenkosten.

Einsam an der Spitze steht der schwedische Wohnungskonzern Akelius. 20,23 Euro pro Quadratmeter kosten dessen Wohnungen im Schnitt, dazu kommen 1,57 Euro Nebenkosten. Schon eine 50 Quadratmeter große Wohnung kostet bei Akelius also mehr als 1.000 Euro monatlich.

Zwar bietet Akelius deutlich mehr Wohnungen in der Innenstadt an als die Konkurrenz, doch die Preisdifferenz erklärt das nicht. Akelius-Wohnungen sind auch gegenüber Wohnungen der Mitbewerber in denselben Bezirken und bei vergleichbarer Ausstattung deutlich teurer.

Die 40. Folge des Podcasts Lokalrunde - das Stadtgespräch aus Hamburg und Berlin beschäftigt sich mit dem Zustandekommen und den Ergebnissen des Projekts Mietenwaatch. Die Auswertung von 80.000 Wohnungsangeboten zeigt: Berlin ist für die Mehrheit nicht mehr bezahlbar. Außerdem: Die Klimabewegung Extinction Rebellion blockiert gerade Berlin, aber sie eckt auch an: Warum provoziert sie vor allem linke Aktivisten?

Ebenso wenig lassen sich die exorbitanten Preise durch ein erhöhtes Angebot an Neubauwohnungen erklären – in dieses Segment fallen nur 0,8 Prozent der Akelius-Angebote. Was bleibt, ist die Strategie des Konzerns, die Profite über Sanierungen zu maximieren. Durch die konsequente Luxus-Aufwertung von Altbauwohnungen ist der Konzern an der Verdrängung der Armen aus der Innenstadt wesentlich beteiligt.

Die Ergebnisse der Untersuchung zeigen, dass die Wohnfläche einen besonders großen Einfluss auf die Preise hat. Je kleiner die Wohnungen, desto höher die Quadratmeterpreise. Das Konzept Microliving, Kleinstapartments mit luxuriöser Ausstattung, verspricht besonders hohe Renditen. Immer mehr Anbieter drängeln sich daher auch auf dem Markt bereits möblierter Wohnungen, ob für Studenten oder Menschen, die eine Zeit lang zum Arbeiten in die Stadt kommen.

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