Wohnungsnot in der Stadt: Unmut zur Lücke

Was ein unbebautes Grundstück mitten in Köln über die Wohnungsbaupolitik in deutschen Städten erzählt.

Köln, Richard-Wagner-Straße 6: die berühmteste Baulücke der Stadt Foto: Jörn Neumann

Wer in Köln das Belgische Viertel – beste Innenstadtlage, hippe Cafés, gutes Bier – in Richtung Süden verlässt, steht nach wenigen Metern vor dem Grundstück in der Richard-Wagner-Straße 6. Und sieht: nichts. Und dann doch wieder eine ganze Menge.

Ein Gebäude, mit Anwaltskanzleien oder Yogalofts, vielleicht sogar Menschen drin, wie es auf einem derart lukrativen Stück Land zu erwarten wäre? Fehlanzeige. Kölns „bekannteste Baulücke“ taufte sie der Stadt-Anzeiger unlängst; auch fast 80 Jahre nach dem Zweiten Weltkrieg ist sie noch immer unbebaut. Und das in einer Stadt, in der Wohnraum rar ist, in der die durchschnittlichen Mietpreise alleine von 2010 bis 2018 um ein Drittel gestiegen sind.

Die Probleme mit dem Grundstück sind zahlreich: eine Verwaltung, die, statt zu rechtlichen Mitteln zu greifen, lieber wartet; eine Stadtregierung, die ebenfalls wenig Interesse daran hat, Immobilienbesitzer in die Pflicht zu nehmen; ein Grundstücksbesitzer schließlich, der stets viel will und wenig schafft.

Wer mit Eberhard Stöppke sprechen will, dem über 80-jährigen Eigentümer, hört: nichts. Und dann doch wieder eine ganze Menge.

Stöppke weigert sich – auch auf mehrfache Nachfrage –, sich gegenüber der taz zu äußern. Dabei stellen sich so viele Fragen an den Stuttgarter: Warum hat er es bis heute nicht bewerkstelligt, hier ein Haus zu bauen, obwohl er inzwischen fast eine Million Euro Strafe dafür zahlen musste? Will er den Baugrund, frustriert vom Rechtsstreit mit den Kölner Behörden, tatsächlich verkaufen? Und warum ist auch das in den 15 Jahren, die er ihn nun besitzt, noch nicht geschehen? Weiß er eigentlich selbst noch, was er vorhat? Viele bezweifeln das.

Man könnte die Geschichte des Grundstücks Richard-Wagner-Straße 6 nun als lokale Petitesse abtun, den Kopf schütteln über einen schrulligen Eigentümer und die ähnlich schrullige Kölner Stadtverwaltung. Aber die Frage nach Immobilienbesitz und der Verantwortung, die dieser mit sich bringt, wird gerade in vielen deutschen Städten lauter gestellt und selten beantwortet.

In Frankfurt am Main etwa will eine Initiative die städtische Wohnungsbaugesellschaft dazu verpflichten, nur noch geförderten Wohnraum zu errichten und die Mieten zu senken. In Berlin will ein Volksentscheid große Wohnungsgesellschaften enteignen, um die Wohnungsnot zu bekämpfen. Und der das öffentliche Vorkaufsrecht für Grundstücke hartnäckig nutzende Kreuzberger Baustadtrat Florian Schmidt steht seit Monaten unter Beschuss. Man könnte auch sagen: Das, wofür die Baulücke in der Kölner Richard-Wagner-Straße steht, gibt es überall in Deutschland.

Stöppke spricht nicht, aber es zieht ihn doch in die Öffentlichkeit. Er schreibt Briefe an die Kölner Generalstaatsanwältin, an die Oberbürgermeister:innen, bis 2015 Jürgen Roters von der SPD, danach die parteilose Henriette Reker. Er stellt diese Briefe ins Internet, auf eine eigene „Baulücken-Info“-Seite. Druckt sie auf übermannshohe Plakate und Aufsteller, die die Baulücke zieren – und Passant:innen, nun ja, wenn nicht informieren, dann doch zumindest aufmerksam werden lassen.

„Wie Sie, viele Zeitungsleser und andere wichtige Leute aus der Kölner Politik und der Justiz wissen, reichen meine schriftlichen Beweisstücke über den Kölner Klüngel bis in das Jahr 1979 zurück und diese füllen bis heute viele Ordner mit entsprechenden Schriftstücken, so daß ich heute sagen kann, im Kriminalfall der Kölner Baulücke Richard-Wagner-Straße 6 in 50674 Köln besteht die Rechtsstaatlichkeit gemäß § 92 Abs. II Ziff. 2 Strafgesetzbuch in Köln nicht mehr. Und es ist allerhöchste Zeit, in der viertgrößten Stadt Deutschlands die bestehenden Gesetze zur Geltung zu bringen.“

Klüngel, Rechtsstaat, Kriminalfall: das sind harte Worte. Welche „Beweisstücke“ Stöppke allerdings besitzt, will er der taz nicht offenbaren. Stattdessen lässt der ehemalige Möbelhändler und Polizeiwachtmeister Bilder sprechen: 2016 posiert er in seiner ehemaligen Polizeiuniform und lässt die Fotografien ebenfalls in der Baulücke aufhängen. Die sieht mit ihrer bunten, überbordenden Collage an Aushängen und Fotos sowie einem Wandgraffiti, das einen geknebelten Dalai Lama zeigt, inzwischen aus, als werde dort ganzjährig Karneval gefeiert.

„Da handelt es sich um einen akuten Fall von Altersstarrsinn“, sagt Andreas Hupke. Er ist Bezirksbürgermeister der Innenstadt und bittet zu Beginn des Telefongesprächs noch schnell um eine Pause, um sich ein Bier vom Büdchen zu holen, so kölsch ist er. „Man muss sich fragen, ob Stöppke überhaupt noch geschäftsfähig ist“, sagt er dann. Mit rationalen Motiven, etwa der Spekulation auf Wertsteigerung, sei seine Blockade jedenfalls nicht mehr zu erklären.

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Schließlich schloss der Kaufvertrag des Grundstücks eine Klausel ein, nach der Stöppke, falls es zwei Jahre nach Kauf noch immer leer stehen sollte, jeden Monat 10.000 Euro an die Stadt Köln zahlen muss. Mehrmals zog die Stadt in der Folge vor Gericht, um das Geld einzutreiben; mehrmals gewann sie die Verfahren.

840.000 Euro hat Stöppke inzwischen überwiesen, plus 94.000 Euro Zinsen. Ein Verfahren für den Zeitraum von Januar 2017 bis März 2020 läuft aktuell. Nach dessen Abschluss hätte Eberhard Stöppke dann mehr als eine Million Euro gezahlt – für nichts und wieder nichts.

Bereits 2007 erwarb Eberhard Stöppke das Grundstück Nummer 6. Stöppke hatte das Grundstück schon einmal kaufen wollen, in den achtziger Jahren, und sich damals mit der Stadt nicht auf einen Preis einigen können. Die hatte es dann an jemand anderen verkauft, der wiederum an Stöppke. Es ist ein bisschen wie bei Monopoly: Wenn man schon zwei Straßen besitzt, dann will man auch die dritte.

2007 war es so weit, es hätte gebaut werden können. Aber Eigentümer Stöppke brauchte sieben Jahre, um einen gültigen Bauantrag zu formulieren. Und dann kam wieder etwas dazwischen

Stöppke gehörten die Grundstücke Nummer 10 und 8 – ersteres ebenfalls leer, letzteres mit einer Baracke bebaut, die sich eine Fahr- und eine Tanzschule teilen und die, so teilt es ein Sprecher der Stadt mit, vermutlich nach dem Zweiten Weltkrieg aus Trümmerresten zusammengeschustert wurde. Und solange er die 6 nicht bekomme, hatte er 2002 gegenüber dem Stadt-Anzeiger geäußert, wolle er auch die 8 und die 10 nicht bebauen. Das sei sogar testamentarisch festgelegt, und auch sein Sohn Eckehard sehe das so.

Eigentlich hätte nun, 2007, der Bebauung aller drei Grundstücke also nichts mehr im Wege gestanden. Doch Stöppke brauchte sieben Jahre, um einen Bauantrag zu formulieren, der es durch die Genehmigung schaffte. Alle vorherigen Anträge scheiterten, „mangels Einfügung in die Umgebungsbebauung“, wie der Sprecher der Stadt erklärt. Nachvollziehbar ist diese Begründung jedoch nicht: Eine Einsicht in die Anträge verweigert er unter Berufung auf den Datenschutz.

Angenommen wird schließlich, im Februar 2014, der Antrag „für die Errichtung eines Geschäftshauses mit Kiosk und privat genutzter Ausstellungsfläche“ mit dem Aktenzeichen 63/B21/5228/2013. Doch nur wenige Monate später legt die Stadt die Baustelle wieder still. Aus Sicht der Behörden fehlt eine ganze Menge: ein Bauzaun, ein Bauschild, ein Bauleiter; vor allem aber eine sichere Statik. „Unter anderem war die Gründung nicht ausreichend“, also das Fundament, erklärt der Sprecher der Stadt.

Stillstand, seit Jahren Foto: Jörn Neumann

Stöppke reagiert auf seine Weise – und kündigt an, stattdessen einen „Luftbau“ zu errichten, um den Vertragsauflagen zu entsprechen und keine Strafe mehr zahlen zu müssen. „Gebaut wird jetzt ein provisorisches Gebäude, in dem sich in 3,90 Meter Höhe nur eine 35 qm große Betonplatte und im Erdgeschoß zwei Nebenräume befinden, so daß die gesamte Nutzfläche dann nur 49,7 qm beträgt“, schreibt er in seinem Brief an den Kölner Oberbürgermeister.

Ein Holzaufbau mit Blechverkleidung sollte, Stöppkes Plan zufolge, den „Luftbau“ auf die Mindesthöhe von 13 Metern bringen, die die Verwaltung ihm vorgeschrieben hatte, „um einen Bezug zur umgebenden Bebauung herzustellen“, wie der Sprecher der Stadt erklärt. Allerdings drohte auch dieses Gebilde einzustürzen „und musste auf städtisches Verlangen hin zurückgebaut werden.“

Seither herrscht Stillstand. Die Lücke wird Thema der Kommunalpolitik. 2018 fordert die Bezirksvertretung Innenstadt die Stadtverwaltung auf, ein Enteignungsverfahren zu prüfen. Enteignungen sind laut Grundgesetz „zum Wohle der Allgemeinheit zulässig“ und etwa beim Kohleabbau gang und gäbe. Mitunter werden ganze Dörfer umgesiedelt. Ist die Schaffung von Wohnraum nicht Allgemeinwohl genug?

Gerrit Manssen sieht das skeptisch. Er ist Professor für Öffentliches Recht in Regensburg und schreibt auf taz-Anfrage per Mail: „Eine Enteignung ist nach Art. 14 Abs. 3 GG nur unter besonders strengen Voraussetzungen zulässig. Sie muss ultima ratio sein. Die Gerichte werden fragen: Warum braucht ihr unbedingt jetzt dieses Grundstück?“

Selbst bei einer sozialen Einrichtung wie einem Kindergarten sei das schwierig zu begründen. So argumentiert auch der Sprecher der Stadt: Es sei „kein dringender öffentlicher Infrastrukturbedarf (zum Beispiel Kita oder Schule) darstellbar, der alternativlos nur auf diesem Grundstück zu decken wäre“.

Reiner Geulen widerspricht. Er ist Rechtsanwalt in Berlin und fertigte 2019 ein Gutachten für den Berliner Senat an, das die Möglichkeiten zur Enteignung großer Immobilienkonzerne sehr optimistisch einschätzt. So bewertet er auch den Fall Stöppke. Wirtschaftlich sei eine Enteignung zumutbar; und die „andauernde Verletzung zivilrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Pflichten des Eigentümers“ lasse für Stöppke „keine weitere Schutzwürdigkeit“ erkennen, schreibt Geulen der taz.

Der Weg bis zur Enteignung, da sind sich die beiden Juristen einig, führe zunächst über das verwaltungsrechtliche Instrument des Baugebots. „Es handelt sich“, erklärt Geulen, bei der Richard-Wagner-Straße sogar „um den klassischen Fall der Verfügung eines Baugebots zur Schließung einer Baulücke.“ Im Gegensatz zu einem Enteignungsverfahren könne ein Baugebot außerdem „durch einfachen Verwaltungsakt durchgesetzt werden“, sollte Stöppke das Angebot einer vorherigen Anhörung nicht wahrnehmen.

„Wir wollen damit ja auch ein Zeichen setzen. Wenn Stöppke uns den ausgestreckten Mittelfinger zeigt, müssen wir dagegenhalten“, sagt Regina Börschel. Sie ist Vertreterin der SPD im Bezirk Köln-Innenstadt

Falls er sich dem Baugebot selbst verweigere, könne die Stadt, zusätzlich zu den 10.000 Euro Vertragsstrafe, Zwangsgelder erheben und deren Höhe steigern – bis es sich irgendwann selbst für einen Stuttgarter Immobilienbesitzer nicht mehr um Peanuts handelt. Und sollte Stöppke dann immer noch nicht bauen, könne auf Grundlage des Baugebots ein Enteignungsverfahren angestrengt werden.

Die Kölner Verwaltungsrealität spricht eine andere Sprache. Der erste Antrag der Bezirksvertretung wird abgelehnt. „Nicht zielführend“, schreibt der Baudezernent damals über ein Baugebot. „Der Aufwand steht in keinem Verhältnis zum erzielbaren Nutzen.“ Ein zweiter Antrag scheitert 2019 im Liegenschaftsausschuss an den Stimmen der damaligen Jamaika-Koalition.

„Die Verwaltung lässt uns am langen Arm verhungern“, klagt der Linken-Bezirksvertreter Michael Scheffer am Telefon. „Das ist ganz einfach: Die Verwaltung möchte da nichts unternehmen. Aber soll die Baulücke jetzt für immer eine Baulücke bleiben?“ Bezirksvertreterin Regina Börschel von der SPD sagt: „Wir wollen damit ja auch ein Zeichen setzen. Wenn Stöppke uns den ausgestreckten Mittelfinger zeigt, müssen wir dagegenhalten.“

Es scheint bei der Baulücke um nichts weniger zu gehen als um ein Lebenszeichen demokratischen Aufbegehrens in einer sozial gespaltenen Stadt; um einen Beweis dafür, dass Politik in der Heimat des Klüngels nicht nur Häuser in Tunnelschächte einstürzen, sondern auch Häuser entstehen lassen kann.

Man kann das Argument des Baudezernenten, der Nutzen weiterführender Interventionen gegen Stöppke sei zu gering, ja auch umdrehen: Wenn eine Großstadt wie Köln sich schon vor einem wie Stöppke wegduckt, wie soll sie dann erst ausgebuffte Großinvestor:innen in Schach halten? Und würde ein Ende der Scherereien um die Richard-Wagner-Straße 6 die Stadtverwaltung nicht schon in Sachen Personalaufwand massiv entlasten?

Die CDU, deren Stadträt:innen gegen weitere Maßnahmen gestimmt haben, reagiert auf keine der taz-Anfragen. Christian Nüsser von der FDP meint am Telefon, der Kommunalpolitik seien „die Hände gebunden“. Er hoffe, dass nach Stöppkes Tod Bewegung in die Sache komme. Am uneindeutigsten positionieren sich die Grünen, die nach der Kommunalwahl 2020 über die meisten Sitze im Stadtrat verfügen und mit CDU und Volt koalieren. „Eine Enteignung würde Jahre juristischer Prozesse bedeuten mit sehr ungewissem Ausgang“, schreibt ihre Ratsfrau Sabine Pakulat, die damals im Ausschuss gegen die Enteignung gestimmt hat.

Bezirksbürgermeister Hupke, auch er Grüner, allerdings nicht im Rat, gibt sich dagegen kämpferisch. Erzählt von alten Zeiten, als er Häuser besetzt und schwierigen Vermietern auch schon mal Schutt in den Vorgarten gekippt habe. „Das ist doch schreiendes Unrecht“, sagt er. „Leider ist die Stadt durch die Strafzahlungen in einer komfortablen Situation und muss gewissermaßen zum Jagen getragen werden.“

Tatsächlich führt der Sprecher der Stadt genau diese Zahlungen als Begründung an, nichts weiter zu unternehmen. Ein Baugebotsverfahren zu eröffnen mache es nötig, die Einnahme der Vertragsstrafen „zurückzustellen“. Enteignungs-Experte Reiner Geulen weist diese Begründung zurück: „Es gibt grundsätzlich keine Konkurrenz zwischen der zivilrechtlichen Vertragsstrafe und dem öffentlich-rechtlichen Baugebot“. Aber selbst wenn das stimmt: Wer will schon die Bäckerei enteignen, wenn er jeden Tag ein Stück Kuchen geliefert bekommt?

Um nicht energischer gegen Stöppkes Weigerung vorgehen zu müssen, so scheint es, sucht man bei den zuständigen Stellen jede auch nur halbwegs stimmige Begründung. In der Sitzung des Liegenschaftsausschusses, der die Enteignung ablehnte, hieß es nämlich auch, man könne nicht einen Grundstücksbesitzer enteignen und andere verschonen. Sich um alle Baulücken zu kümmern sei aber gar nicht zu schaffen. Ganz oder gar nicht? Dann lieber gar nicht, scheint die Devise der Verwaltung zu lauten.

Und auch Andreas Hupke hört sich entrüstet an: „Stöppke kalkuliert doch gerade darauf, dass die Stadt einschläft. Das ist eben ein Kampf, den man gegen so jemanden führen muss! Wenn die Kommune, mit dem Staat im Rücken, wirklich will, dann zwingt sie jeden in die Knie.“ Aber bei der Kölner Stadtverwaltung seien weder Willen noch Kraft für einen solchen Kampf vorhanden.

Beim letzten Besuch in der Richard-Wagner-Straße ist es Februar und bitterkalt. Zwei Pride-Fahnen zieren die Einfahrt zur Nummer 10. Das Schaufenster im Haus Nummer 8 ziert ein pink-lila dekorierter Weihnachtsbaum, auf Nummer 6 wachsen Büsche zwischen Schrott. Straßenbahnen gleiten vorbei, eine Politesse verrichtet ihren Dienst. Die Sonne schaut kurz raus – und verschwindet wieder hinter Wolken.