Über Mietenexplosion und Gegenmittel: „Preistreiberei breitet sich wie eine Welle aus“
In Berlin ist ein Fall von Mietwucher rechtskräftig entschieden worden. Das muss wegweisend werden, sagt Stadtplanerin Franziska Eichstädt-Bohlig.
taz: Frau Eichstädt-Bohlig, die Bundesregierung will das Mietenproblem durch einen Bau-Turbo lösen. Kann das klappen?
Franziska Eichstädt-Bohlig: Nein, denn das ignoriert die Ursachen. Die finanzmarktorientierte Wohnungswirtschaft forciert Mieten- und Kaufpreissteigerungen. Da muss man ansetzen.
1941 in Dresden geboren, lebt in Berlin, ist Stadtplanerin und Politikerin (Bündnis 90/Die Grünen) mit vielen Jahren Erfahrung in Stadtentwicklung, Wohnungs- und Bodenpolitik. Mitgründerin und 1983–88 Geschäftsführerin des alternativen Sanierungsträgers Stattbau GmbH zur Erneuerung von vormals besetzten Häusern in Berlin-Kreuzberg. 1989/90 Baustadträtin in Berlin-Kreuzberg. 1994–2005 Mitglied des Bundestags, 2006–11 Mitglied des Berliner Abgeordnetenhauses.
taz: Früher galt Berlin als Eldorado für Kreative mit wenig Geld. Wodurch hat sich die Lage so sehr verändert?
Eichstädt-Bohlig: Berlin war lange ein Sonderfall. Der Westteil war lange subventioniert worden, im Osten waren die Mieten extrem niedrig gewesen – und der erwartete Bevölkerungsanstieg nach dem Hauptstadtbeschluss blieb aus. Ab 2010 wurden die Mieten und Bodenpreise dann stark erhöht, weil viel Kapital nach der Finanzkrise Anlagemöglichkeiten suchte. So stiegen die Bodenpreise und in Folge auch die Bodenrichtwerte rasant. Ich hab das mal für ein Grundstück in der Knobelsdorffstraße recherchiert. 2012 wurde ein Quadratmeter Boden mit 550 Euro bewertet, zehn Jahre später mit 6.000 Euro. Und in der Folge sind auch die Mieten extrem gestiegen.
taz: Wie konnte es dazu kommen?
Eichstädt-Bohlig: Die Grundlage der heutigen Situation sind politische Entscheidungen. 1990 wurde die Wohnungsgemeinnützigkeit abgeschafft. In den Nullerjahren hat Berlin, genau wie andere Länder und der Bund, viele Wohnungen an Private-Equity-Investoren und private Wohnungsunternehmen verkauft. Vonovia ist heute mit etwa 550.000 Wohnungen das größte in Deutschland.
taz: Solche Unternehmen verwenden die Mieteinnahmen vor allem, um die Konten der Aktionäre zu füllen. Der Verein Finanzwende hat Beispiele recherchiert, bei denen 40 Prozent der Einnahmen an die Anteilseigner gehen, nur ein Viertel fließt in die Bewirtschaftung der Häuser. Ist das legal?
Eichstädt-Bohlig: Das ist nicht nur legal. Finanzmarktorientierte Unternehmen sind verpflichtet, möglichst hohe Renditen zu erwirtschaften. Wenn nicht, werden sie von den Aktionären abgestraft. Preissteigerung und Wertabschöpfung ist ihr Wirtschaftsprinzip. Und es gibt einen fatalen Mechanismus: Aktiengesellschaften, Fonds und Schattenbanken müssen den Boden nach Marktwert bilanzieren.
taz: Was ist das Problem dabei?
Eichstädt-Bohlig: Steigen die Bodenpreise, steigt die Bilanzsumme und damit auch die Kreditwürdigkeit eines Unternehmens. So können sie weitere Wohnungen kaufen. Mit realwirtschaftlich verträglichen Werten hat das überhaupt nichts mehr zu tun. Als 2022 die Null-Zins-Politik endete, sanken die Bodenpreise etwas. Und weil die Investoren seither mehr Geld fürs Abzahlen der Kredite brauchen, ist der Druck auf die Mieten sogar noch einmal drastisch gestiegen.
Baukasten für bezahlbares Wohnen: Die Autorin kennt sich bestens aus bei allem, was mit Mieten und Stadtentwicklung zu tun hat. Und so ist das Buch „Grundeigentum verpflichtet – Warum wir eine gemeinwohlorientierte Bodenpolitik brauchen“ (330 Seiten, im Oekom-Verlag erschienen) von Franziska Eichstädt-Bohlig eine ertragreiche Lektüre für alle, die sich auf dem Feld politisch und zivilgesellschaftlich engagieren wollen.
Die Architektin, ehemalige Baustadträtin in Kreuzberg und grüne Bundestagsabgeordnete erklärt nicht nur, wie die für viele Menschen katastrophale Lage auf dem Wohnungsmarkt entstanden ist und schont dabei auch ihre eigene Partei nicht. Vor allem aber liefert sie konkrete Vorschläge, was jetzt auf gesetzlicher und kommunaler Ebene geändert werden müsste und könnte. Dabei geht es ihr sowohl um bezahlbares Wohnen als auch um Klima- und Naturschutz in den Städten.
Gedreht werden müsste an vielen Schrauben. Das reicht vom Steuer-, Unternehmens- und Planungsrecht bis hin zu den Berechnungsgrundlagen für Mietenspiegel und Bodenrichtwerten. Dass manche Sachverhalte im Buch mehrfach Erwähnung finden, macht durchaus Sinn, weil sich Leser*innen so gezielt bestimmte Aspekte heraussuchen können, die für sie besonders relevant sind. Jedes Kapitel endet außerdem mit einer Zusammenfassung: Was ist zu tun? Ein Buch mit hohem Informationsgehalt und Nutzwert. Annette Jensen
taz: Wie entstehen denn Bodenrichtwerte?
Eichstädt-Bohlig: Ein Bundesgesetz schreibt vor, dass ein Gutachterausschuss die Kaufpreise für Grundstücke in einem Gebiet zusammenträgt. Dann werden die jeweils oberen und unteren 30 Prozent weggestrichen. Daraus ergibt sich der Bodenrichtwert – und an dem orientieren sich die Verkäufer. Die finanzmarktorientierten Unternehmen besitzen laut Mikrozensus zwar nur 15 Prozent der Mietwohnungen. Aber ihre Preistreiberei breitet sich wie eine Welle auf den gesamten Markt aus, weil auch andere Verkäufer sich daran orientieren.
taz: Die Initiative Deutsche Wohnen enteignen will eine zweite Volksabstimmung, nachdem der Senat auf die erste nicht reagiert hat. Was bedeutet es, wenn sie erfolgreich ist?
Eichstädt-Bohlig: Ich habe den Volksentscheid damals auch aus Wut über die falsche Wohnungspolitik unterschrieben, obwohl ich von Anfang an wusste, dass eine Enteignung praktisch nie funktionieren wird.
taz: Aber warum nicht?
Eichstädt-Bohlig: Wer mit dem Enteignungsrecht beruflich schon mal zu tun hatte, hält das Vorhaben für eine Illusion. Der Gesetzentwurf der Initiative will die Finanzierung mit über 100 Jahren Schuldentilgung leisten, was äußerst unrealistisch ist. Organisatorisch soll die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Wohnen und Bauen zuständig sein. Die müsste herausfinden, wo sie die Wohnungen findet, denn diese Unternehmen verwalten ja keine Wohnungen, sondern sie verwalten Subunternehmen, in denen Wohnungen stecken. Vonovia listet in ihrem Geschäftsbericht 2024 rund 500 Subunternehmen in Deutschland auf – aber in welchem Subunternehmen wie viele und welche Wohnungen stecken: nobody knows.
taz: Was schlagen Sie vor?
Eichstädt-Bohlig: Neben der höheren Besteuerung von Vermögen und dem Schließen zahlreicher Steuerschlupflöcher für Reiche sind aus meiner Sicht drei Punkte vordringlich: das harte und klare Regulieren des Mietrechts und der Wucherparagrafen, die Begrenzung und Senkung der Bodenpreise durch eine andere Ermittlung der Bodenrichtwerte und eine veränderte Bilanzierung von Wohnungsunternehmen.
taz: Der Reihe nach: Was müsste sich beim Bilanzrecht ändern?
Eichstädt-Bohlig: Der Rechtsprofessor Stefan Klinski hat vorgeschlagen, dass Berlin finanzmarktbasierte und unseriöse Unternehmen vom Wohnungsmarkt ausschließt. Weil Berlin formal für Wohnungen zuständig ist, könnte das Land vorgeben, dass Wohnungsunternehmen nach dem traditionellen deutschen Handelsrecht bilanzieren müssen. Bezahlbares Wohnen braucht einen anderen Rhythmus der Hausbewirtschaftung als Finanzmärkte, es braucht die dauerhafte Bestandshaltung und die Verbindung von sozialer Verantwortung und solider Wirtschaftlichkeit.
taz: Wie sähe ein neues Mietrecht aus?
Eichstädt-Bohlig: Man muss das Mietrecht nicht generell ändern, aber stringente Zahlen für die Mietpreisbremse vorgeben und die Berechnungsgrundlagen für den Mietenspiegel ändern. 20 Prozent Mietsteigerung sind zu viel, wenn der Quadratmeter schon 10 bis 15 Euro kostet. Auch die absurden Befristungsklauseln für angespannte Wohnungsmärkte müssen weg. Außerdem sind verbindliche Beratungsangebote und Kontrollen in den Kommunen notwendig, weil die Menschen es nicht alleine schaffen, sich gegen zu hohe Ansprüche der Vermieter zu wehren.
taz: Und was ist mit dem Wucherparagrafen?
Eichstädt-Bohlig: Wer bei Neuvermietungen 20 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Bislang muss der Mieter selber dagegen vorgehen. Strafrechtlich relevant sind 50 Prozent Mietüberschreitung. Frankfurt am Main war die erste Stadt, die das angewandt hat. Und in Friedrichshain-Kreuzberg musste eine Vermieterin wegen überhöhter Miete 26.000 Euro Bußgeld bezahlen und der Mieterin zusätzlich 22.000 Euro zurückerstatten. Damit ist erstmals in Berlin ein Fall von Mietwucher rechtskräftig entschieden worden. Das muss jetzt wegweisend werden.
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