Mie­te­rrech­te: Rechte kennen und dafür kämpfen

Horrende Preise und ewige Befristungen. Da braucht es selbstbewusste Mieter:innen, die ihre Rechte kennen. Eine Anleitung zum widerständigen Mieten.

Illustration: Daniel Gómez Vega

Zahle ich zu viel Miete? Und wenn ja, was kann ich dagegen tun?

Ob dem so ist, kann man leicht online ausrechnen, indem man nach dem Mietspiegel für die eigene Stadt sucht. Dort gibt man alle wichtigen Daten zur Wohnung ein und erhält im Ergebnis die Vergleichsmiete ähnlicher Wohnungen der Gegend. Zu viel Miete zahlt man, wenn die eigene Nettokaltmiete mehr als zehn Prozent darüber liegt. Das regelt die Mietpreisbremse. Wenn sich aus der Berechnung ergibt, dass die eigene Miete zu hoch ist, kann man die Miete rügen.

Das geht einfach per Mail, am besten mit dem Ergebnis der Mietspiegelberechnung im Anhang.„Leider ist die Mietpreisbremse aber komplizierter als das“, sagt die Berliner Mietrechtsanwältin Daniela Rohrlack. „Das Gesetz legt mehrere Ausnahmen fest – da versuchen Vermietungen sich oft aus der Mietpreisbremse rauszumogeln.“ Die Mietpreisbremse gilt nicht für Verträge, die vor ihrer Einführung 2014 geschlossen wurden. Und auch nicht für Neubauten – damit meint das Gesetz alle Wohnungen, die ab Herbst 2014 erstmals bezogen wurden. Auch bei umfangreichen Modernisierungen gilt die Mietpreisbremse nicht. „Da muss es aber wirklich umfangreich sein“, sagt Rohrlack. „Neu gestrichene Wände und eine neue Badewanne reichen da nicht.“

Die vierte und schwierigste Ausnahme: Wenn es vor dem eigenen Mietvertrag schon mal eine Vormiete gab, die legal über dem Mietspiegel lag, dann gilt die Preisbremse auch nicht. „Da lügen Vermietungen oft und berufen sich auf ältere und noch ältere Vormieten, die häufig auch nicht legal sind. Dann ist es gut, sich Beratung zu holen“, sagt Rohrlack. Angebote für kostenlose Rechtsberatung sind online leicht zu finden. Und: Rügt man die Miete innerhalb der ersten 30 Monate nach Abschluss des Mietvertrags erfolgreich, bekommt man zurück, was man vorher zu viel gezahlt hat.

mietenkampf

Die Mietenkrise ist existenziell. Wie ist es dazu gekommen? Warum drängen sich Studierende in Mehrbettzimmern, während Immobilien-Influencer Reichtum durch Mietrendite versprechen? Wie können sich Mietende wehren? Und was bedeutet der Erfolg von Deutsche Wohnen und Co. enteignen für die Berlin-Wahl am 20. September?

Alle Texte des Schwerpunkts lesen Sie ganz ohne Paywall hier: taz.de/mieten.

Mehr als 50.000 freiwillige Un­ter­stüt­ze­r*in­nen ermöglichen, dass die taz frei für alle ist. Damit das so bleibt, brauchen wir auch Ihre Unterstützung. Schon ein kleiner Beitrag hilft. Fördern Sie jetzt den taz-Journalismus!

Schon wieder eine Mieterhöhung. Wann ist das rechtens? Und kann ich widersprechen?

Die Vermietung darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal fünfzehn Prozent erhöhen. Entweder fünfzehn Prozent auf einen Schlag, und dann drei Jahre warten, oder jedes Jahr um fünf Prozent. Das geht wieder bis zur Vergleichsmiete – keinen Euro höher. Wenn das eingehalten wird, muss man der Erhöhung zustimmen. Manchmal ist aber auch unklar, ob beide Voraussetzungen für eine Mieterhöhung wirklich gelten. „Ich kann als Mieter auch erst mal nichts tun“, sagt Benjamin Raabe, ebenfalls Mietrechtsanwalt in Berlin. „Solange kein Gericht rechtskräftig bestimmt hat, dass ich zustimmen muss, schulde ich keine Miete. Und kann auch nicht gekündigt werden“, sagt er. „Es macht allerdings auch keinen Sinn, sich verklagen zu lassen, wenn alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und man keine Chance hat, zu gewinnen.“

Denn wenn man verliert, muss man alle Gerichtskosten tragen. Widerspruch ist aber nicht immer aussichtslos. Rohrlack rät dazu, sich eine Rechtsschutzversicherung zu besorgen: „Am besten gleich bei einem Mieterverein eintreten. Dort bekommt man nicht nur gute Beratung, sondern ist auch rechtsschutzversichert. Dann kann man einfach versuchen, Erhöhungen anzufechten und fällt weich.“

Schimmel, klirrende Kälte im Winter oder Dauerlärm: Wann habe ich das Recht auf eine Mietminderung?

Sobald es einen erheblichen Schaden in der Wohnung gibt, kann man die Miete mindern. Außer man hat ihn selbst verursacht. Auch bei Bagatellen, also kleinen Schäden, hat man kein Recht, weniger zu zahlen. Dennoch ist die Vermietung aber zur Instandhaltung der Wohnung verpflichtet und muss sich drum kümmern, auch kleine Dinge zu beheben. Manchmal ist schwer festzustellen, ob Mie­te­r:in oder Ver­mie­te­r:in für einen Schaden verantwortlich sind, deshalb rät Rohrlack zu einer Hausratversicherung, die zumindest einige Schäden übernehmen kann.

Hat man aber ein Recht auf Mietminderung, muss zuerst die Vermietung über den Mangel informiert werden. „Ab dem Zeitpunkt, indem die davon wissen, gilt die Minderung“, sagt Raabe. Am besten macht man das schriftlich, damit man nachweisen kann, dass man Bescheid gegeben hat. Dann setzt man eine realistische Frist, in der der Mangel beseitigt werden soll. Man sollte aber nicht einfach weniger Miete zahlen, sondern etwas schreiben wie: „Ich möchte Mietminderung geltend machen. Deshalb zahle ich meine Miete erst mal unter Vorbehalt.“ Denn wie viel weniger Miete welcher Schaden bedeutet, ist nicht so leicht herauszufinden. Man kann der Vermietung einen angemessenen Vorschlag für die Mietminderung machen. Zahlt man aber einfach weniger, riskiert man, die Wohnung zu verlieren.

Wie kann ich mich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren?

„Bevor man sich vor einer Eigenbedarfskündigung fürchtet, sollte man sich fragen, wer der eigene Vermieter ist“, sagt Rohrlack. Denn nur eine natürliche Person, also ein echter Mensch, kann Eigenbedarf anmelden, ein Wohnungskonzern nicht. Auch sonst gilt, dass der Eigenbedarf stimmen muss und nicht nur ein Vorwand für die Kündigung sein darf. Wenn man einen begründeten Verdacht dazu hat, sollte man sich wehren und sagen, man glaubt nicht, dass die Vermietung selbst in die Wohnung will.

„Dann geht’s meistens vor Gericht“, sagt Rohrlack. Selbst wenn es stimmt und zum Beispiel die Tochter der Vermieterin einziehen will, hat man ein Widerspruchsrecht. Und zwar, wenn ein Auszug eine besondere Härte darstellen würde. Zum Beispiel wegen Krankheit oder, weil man keine andere Wohnung zu angemessenen Bedingungen finden kann. Verhalten sich Mie­te­r:in­nen immer vertragstreu, ist eine Eigenbedarfskündigung oft der einzige Weg für die Vermietung, sie loszuwerden. Deshalb gilt hier besonders: beraten lassen!

Was kann ich gegen teure möblierte Wohnungen und befristete Mietverträge tun?

Es hält sich das Gerücht, dass die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen nicht gilt. Das stimmt nicht. Die Vermietung kann zwar einen Aufpreis für Möbel verlangen, der muss aber angemessen sein. Auch hier kann man eine zu hohe Miete rügen. Eine Ausnahme gilt, wenn der:­die Ver­mie­te­r:in ebenfalls in der Wohnung wohnt. Auf so engem Raum gelten Gesetze wie Mietpreisbremse und Kündigungsschutz tatsächlich nicht.

Mieten auf Zeit sind oft Tricksereien. Denn grundsätzlich sind Mietverhältnisse unbefristet. Nur wenn Mie­te­r:in und Ver­mie­te­r:in von Anfang an im Vertrag festlegen, dass sie beide eine zeitliche Begrenzung wollen, ist das rechtmäßig. „Bei so einem ‚vorübergehenden Gebrauch‘ geht es meist um urlaubsähnliche Aufenthalte oder kurzfristige Praktika“, sagt Rohrlack. „Vermiete ich einem Studenten eine Wohnung teuer nur für drei Monate, obwohl er zwei Jahre studiert, dann ist das kein vorübergehender Gebrauch. Das geht nicht, da kann man sich wehren.“

Eine zeitliche Begrenzung ist auch möglich, wenn die Vermietung nach einer gewissen Zeit selbst einziehen will oder in ein paar Monaten einen erheblichen Umbau plant. Rohrlack sagt: „Das muss aber auch wieder stimmen und muss in den Vertrag. Als erheblicher Umbau reicht auch hier kein bloßes Wändestreichen.“

Meine Betriebskostenabrechnung ist verdächtig hoch – Was tun?

Am besten schaut man selbst in die Belege rein und rechnet nach, ob die Ausgaben wirklich so stimmen. Dafür kann man bei der Vermietung Belegeinsicht anfordern. „Das ist oft aktig, lohnt sich aber“, sagt Raabe. Denn nur für das, was vertraglich vereinbart ist, muss ich als Mie­te­r:in zahlen. Nachdem man die Abrechnung erhält, hat man ein Jahr Zeit, sich die Belege genauer anzuschauen, bevor man nachzahlen muss.

Ich will untervermieten, meinen Kindern die Wohnung übergeben oder mir einen Hund zulegen – wie ehrlich muss ich zu meiner Vermietung sein?

Wer die eigene Wohnung nicht riskieren will, muss ehrlich sein, da sind sich Rohrlack und Raabe einig. Eine Untermiete muss man sich genehmigen lassen. Hat man legitime Gründe dafür – wenn man sich etwa die Miete allein nicht mehr leisten kann oder für ein paar Monate ins Ausland geht – muss die Vermietung dem zustimmen. Ein Mietverhältnis einfach so an die eigenen Kinder weiterzugeben, ohne die Vermietung zu informieren, geht nicht, Ausnahmen sind Tod und Scheidung. Mie­te­r:in­nen müssen der Vermietung aber nicht alles erzählen. Zum Beispiel, ob sie Gewerkschaftsmitglied sind – damit hat die Vermietung nichts am Hut. Über mein Einkommen muss ich sie schon informieren. Bei nahezu allem, was man als Mie­te­r:in so verheimlicht gilt, dass man riskiert, gekündigt zu werden. Strafrechtliche Konsequenzen wie Geld- oder Gefängnisstrafen gibt es aber in den allermeisten Fällen nicht.

Was mache ich, wenn ich vor Gericht muss?

Unbedingt Unterstützung suchen. Denn vor Gericht sind zwei Dinge wichtig: den Sachverhalt präzise vorzutragen und die Spielregeln eines Gerichtsprozesses kennen. Kommt man nicht aus der Juristerei, ist Letzteres natürlich schwierig. „Deshalb ist es ratsam, sich einen Anwalt zu holen“, sagt Rohrlack. Kann man sich das nicht leisten, ist es möglich, Prozesskostenhilfe zu beantragen – davon werden Gerichts- und Anwaltskosten gedeckt. Wird man verklagt, kann aber kei­ne:n An­wäl­t:in finden, sollte man sich dennoch Rechtsberatung suchen.

„Da kann es hilfreich sein, den Sachverhalt erst mal gemeinsam mit KI aufzuschreiben und mit diesem Schrieb zu einer Rechtsberatung zu gehen“, sagt Rohrlack. Mie­te­r:in­nen sollten aber auf keinen Fall das ganze Rechtsverfahren mithilfe von KI führen. „Aber wenn man schon mal etwas vorgeschrieben hat, erleichtert das die Rechtsberatung und spart Zeit.“ Auf jeden Fall solle man nicht allein vor Gericht gehen und sich etwa in der Familie oder von Freun­d:in­nen emotionale Unterstützung suchen. Davor, selbst zu klagen, müsse man keine Angst haben, sagt Raabe. „Im Mietrecht geht es ja eigentlich nicht ums Gefängnis. Da gibt es auch keinen Eintrag ins Führungszeugnis. Es ist einfach ein Konflikt zwischen Bürgern.“

Was sind die wichtigsten Tipps für Mieter:innen?

Erstens: Nichts unterschreiben, was man nicht versteht. Zweitens sollte man der Vermietung gegenüber besser misstrauisch bleiben und Beweise für alle möglichen Absprachen sammeln. Dazu gehört, bei Ein- und Auszug Fotos von der Wohnung zu machen. Und: „Hört auf nur zu telefonieren!“, sagt Rohrlack. In Auseinandersetzungen zählen nur schriftliche Absprachen. Der dritte und letzte Tipp: einem Mieterverein beitreten. Denn mit guter Beratung und Rechtsschutzversicherung sei man gut für Konflikte gewappnet.