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Debatte FinanzcasinoDas irre Steuerloch

Ulrike Herrmann
Kommentar von Ulrike Herrmann

Wie wird man bequem reich? Mit privaten Miet- „Objekten“. Millionenbeträge können mühelos am Finanzamt vorbeigeschleust werden.

Einige werden reich, andere kämpfen um ihre Existenz Foto: dpa

W er kennt nicht dieses sehnsuchtsvolle Stöhnen: Jetzt eine Wohnung besitzen! Dann hätte man endlich ausgesorgt. Denn Mieten und Hauspreise steigen in den Städten rasant – und ständig werden weitere Rekorde gemeldet.

Neueste Zahlen gibt es für die 127 größten deutschen Städte: Zwischen 2009 und 2016 sind die Eigentumswohnungen dort um 55 Prozent teurer geworden, wie einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung zu entnehmen ist. Eigenheime kosten zwischen 38 und 45 Prozent mehr, und die Grundstückspreise sind sogar um rund 63 Prozent gestiegen. Parallel erhöhten sich auch die Mieten um mehr als 30 Prozent. Dies sind jedoch nur Durchschnittswerte. In begehrten Städten wie Berlin oder München ist es weit schlimmer.

Auch künftig werden die Preise steigen. Denn der Zuzug ist ungebrochen, aber Neubauten sind eher rar, wie das Institut der deutschen Wirtschaft feststellt: Allein in den sieben größten Städten wurden zwischen 2011 und 2015 rund 60.000 Wohnungen zu wenig errichtet.

Für Hausbesitzer sind also paradiesische Zeiten angebrochen. Die Mieteinnahmen steigen, und wenn sie ihre Wohnungen verkaufen, kassieren sie kräftige Extragewinne. Besonders schön: Diese Profite sind fast immer steuerfrei. Selbst Millionenbeträge können mühelos am Finanzamt vorbeigeschleust werden, wenn man sich nur ein bisschen geschickt anstellt. Offiziell gilt nämlich die Fiktion, dass es sich um „privaten Vermögensaufbau“ handeln würde, wenn man ein Mietobjekt besitzt.

Für Hausbesitzer sind also paradiesische Zeiten angebrochen

Das Wort „Objekt“ ist hierbei zentral. Denn damit sind nicht nur einzelne Wohnungen gemeint, sondern es können auch Grundstücke sein. Wenn auf diesem Grundstück dann ein Haus mit zwei Hinterhöfen und 50 Wohnungen steht – gilt es weiterhin als private Vermögensanlage. Obwohl derartige Häuser Millionen Euro einbringen, können sie steuerfrei verkauft werden.

Ein fiktives Rechenbeispiel: Man stelle sich vor, ein Mietshaus in Berlin ist im Jahr 2005 für 2 Millionen Euro erworben worden, 2016 wird es für 4 Millionen verkauft. Macht einen Reingewinn von 2 Millionen, der nicht versteuert wird – obwohl es sich um Einkommen handelt. Eigentlich würde die Reichensteuer von 45 Prozent fällig; dem Staat entgehen also knapp 900.000 Euro.

Es gibt nur eine einzige Bedingung, die der gewiefte Hausverkäufer beachten muss: Es gilt eine „Spekulationsfrist“ von zehn Jahren. Wer sein Mietshaus beispielsweise schon nach fünf Jahren veräußert, muss den Gewinn versteuern. Aber diese kleine Einschränkung ist zu verschmerzen, denn ansonsten sind dem regen Handel kaum Grenzen gesetzt: In fünf Jahren darf man drei „Objekte“ kaufen und drei „Objekte“ verkaufen, ohne dass Steuern anfallen. Pro Person. Ein Ehepaar kann innerhalb von fünf Jahren also jeweils sechs Immobilien erwerben und veräußern.

Leistungsloses Einkommen

Dieses irre Steuerloch wird gern genutzt: Der Mietmarkt ist ein gigantisches Geschäft in Deutschland, denn etwa die Hälfte aller Bundesbürger wohnt zur Miete. Doch gewerbliche Vermieter spielen fast gar keine Rolle. Der letzte Zensus von 2011 ergab, dass nur 12,3 Prozent aller Wohnungen im Besitz von privaten Gewerbeunternehmen sind. 65 Prozent gehört hingegen „Privatpersonen“. Es ist also sehr wahrscheinlich, dass professionelle Vermieter so tun, als wären sie „nicht gewerblich“.

FDP und CDU propagieren gern den Grundsatz „Leistung soll sich lohnen“. Doch wenn es um Immobilien geht, gilt das glatte Gegenteil: Leistungslose Einkommen werden steuerlich begünstigt. Wer Mietwohnungen besitzt, erwirtschaftet den Gewinn sozusagen im Schlaf. Man muss nur warten, bis die Häuser noch teurer werden.

Zudem ist der steuerfreie Spekulationsgewinn gar nicht das einzige Geschenk, das die Vermieter erhalten. Mindestens genauso schön sind die Möglichkeiten, fiktive Wertverluste abzuschreiben. Pro Jahr sind dies 2 Prozent. Um dies erneut am Beispiel des Berliner Mietshauses vorzurechnen: Da es 2005 2 Millionen gekostet hat, konnte der Besitzer jedes Jahr 40.000 Euro als „Abschreibung“ beim Finanzamt geltend machen, weil das Haus angeblich weniger wert war. Übersetzt: Pro Jahr waren 40.000 Euro an Mieteinnahmen steuerfrei. Davon kann jeder Arbeitnehmer nur träumen, bei dem die Steuern automatisch abgebucht werden.

Vermieter können einen Wertverlust, den es gar nicht gibt, mehrfach steuerlich abschreiben

Nun könnte man argumentieren, dass ein Haus tatsächlich an Wert verliert, wenn nicht Fenster, Dächer, Heizungen und Fassaden regelmäßig erneuert werden. Nur: Diesen „Erhaltungsaufwand“ können die Vermieter ebenfalls komplett von der Steuer absetzen. Faktisch wird also doppelt abgeschrieben: Man macht einen Wertverlust geltend, den es gar nicht geben kann, weil man den Wert ja erhalten hat – ebenfalls steuerbefreit.

Geschäftsmodell „Abschreibung“

Diese Doppelbegünstigung kennt zudem kein Ende: Nach jedem Verkauf wird ein Gebäude, das schon abgeschrieben war, wieder ganz von vorn abgeschrieben. Jedes Haus verliert also gleich mehrfach seinen Wert – sogar wenn es im Wert gestiegen ist.

In der Gesamtbilanz bedeutet dies für das Berliner Mietshaus: 2005 war es 2 Millionen Euro wert. Davon wurden bis 2016 jährlich 40.000 Euro abgeschrieben, sodass offiziell noch 1,52 Millionen in den Büchern standen. Es wurde aber für4 Millionen verkauft. Gerade weil das Haus nun mehr wert ist, kann der neue Besitzer sogar 80.000 Euro jährlich als „Wertverlust“ steuermindernd geltend machen.

Durch diese legalen Steuertricks bereichert sich eine kleine Oberschicht. Denn nur 10 Prozent der Deutschen besitzt überhaupt Mietwohnungen. Alle anderen sind entweder die Mieter oder haben nur ein einzige Immobilie, in der sie selbst leben.

Es wäre interessant, zu wissen, wie viele Steuermillionen es jährlich kostet, die Vermieter zu beschenken. Doch dazu fehlen alle Zahlen. Das ist typisch für die deutsche Statistik. Die Daten der Reichen werden fast nie erfasst.

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Ulrike Herrmann
Wirtschaftsredakteurin
Der Kapitalismus fasziniert Ulrike schon seit der Schulzeit, als sie kurz vor dem Abitur in Gemeinschaftskunde mit dem Streit zwischen Angebots- und Nachfragetheorie konfrontiert wurde. Der weitere Weg wirkt nur von außen zufällig: Zunächst machte Ulrike eine Banklehre, absolvierte dann die Henri-Nannen-Schule für Journalismus, um anschließend an der FU Berlin Geschichte und Philosophie zu studieren. Sie war wissenschaftliche Mitarbeiterin der Körber-Stiftung in Hamburg und Pressesprecherin der Hamburger Gleichstellungssenatorin Krista Sager (Grüne). Seit 2000 ist sie bei der taz und schreibt nebenher Bücher. Ihr neuester Bestseller heißt: "Das Ende des Kapitalismus. Warum Wachstum und Klimaschutz nicht vereinbar sind - und wie wir in Zukunft leben werden". Von ihr stammen auch die Bestseller „Hurra, wir dürfen zahlen. Der Selbstbetrug der Mittelschicht“ (Piper 2012), „Der Sieg des Kapitals. Wie der Reichtum in die Welt kam: Die Geschichte von Wachstum, Geld und Krisen“ (Piper 2015), "Kein Kapitalismus ist auch keine Lösung. Die Krise der heutigen Ökonomie - oder was wir von Smith, Marx und Keynes lernen können" (Piper 2018) sowie "Deutschland, ein Wirtschaftsmärchen. Warum es kein Wunder ist, dass wir reich geworden sind" (Piper 2022).
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18 Kommentare

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  • Liebe User, ich, Recht und Wirtschaft, bin hier neu als Aktiver. Ich meine von mir, erzkonservativ zu sein, aber wirtschaftspolitisch stehe ich gewiss dort, was man "links" nennt.

    Seit längerer Zeit lese ich überall Kommentare der User, um mir ein Bild davon zu machen, wie die Stimmung im Lande sein könnte ("könnte" unterstrichen).

    Anlässlich dessen, was ich hier auf taz.de an Kommentaren lese, sträuben sich mir manchmal stark die Nackenhaare. Wie kann es, beispielsweise, nur einen leisen Zweifel daran geben, dass Unternehmer ebenfalls nur fehlerhafte Menschen sind, sowie Neoklassik und Neoliberalismus das Bisschen tatsächliche Demokratie, welches wir haben, (auch noch) zerstören. Der Koll. Prof. Mausfeld hat dies in seinem Vortrag "Warum schweigen die Lämmer" anschaulich herausgearbeitet. Es ist auch meine Meinung, dass wir uns bei allen notwendigen angemessenen Unterschieden in Einkommen und Vermögen bereits in einem neuen Feudalismus befinden, der, frei nach Mausfeld, "Minenfelder" setzt (z.B. wer Reiche besteuern und zurück in Schranken weisen will, will schändlichen Kommunismus pp.), damit wir nicht darüber reden pp. . Ich bin dem öffentlichen Werk von Ulrike Herrmann dankbar.

  • Die Überschrift „irres Steuerloch“ sowie manche inhaltliche Aussagen bzw. Bewertungen erscheinen mir unnötig reißerisch.

    Suggeriert wird mehrfach, dass hier getrickst wird. Davon kann nicht die Rede sein. Die Steuerregeln sind fast simpel, im Großen und Ganzen seit Jahrzehnten unverändert, von der politischen Mehrheit trotz gelegentlicher Kritik so gewollt. Das „irre Steuerloch“ ist also etwas ganz und gar nicht Neues und wenn der Begriff Steuerloch das Ausnützen von Gesetzeslücken andeuten soll, ist dies falsch. Trickserei ist nicht nötig. Es wird auch nicht „am Finanzamt vorbeigeschleust“ - im Gegenteil: das Finanzamt soll ja mitspielen. Irreführend ist die Aussage, professionelle Vermieter würden so tun (also irgendwie täuschen), als wären sie nicht gewerblich. Das Finanzamt beurteilt sie so, anhand klarer, feststehender Regeln.

    Das Nebeneinander von Abschreibung und Erhaltungsaufwand ist weder etwas Besonderes noch trickreich. Vermietung wird hier nicht privilegiert. Auch die TAZ schreibt ihr Gebäude ab und macht zugleich Erhaltungsaufwand geltend. Wenn es steuerlich nun mal die Abschreibung gibt, ist kein Grund ersichtlich, hiervon die Vermietung auszunehmen. Gleiches gilt für den Neubeginn der Afa nach einem Verkauf, und zwar mit den Anschaffungskosten des Erwerbers als Grundlage. Ein Handwerker schreibt das gebraucht gekaufte Kfz, ungeachtet der AfA des Vorbesitzers, selbstverständlich auch wieder ab,

    Der Schluss in der TAZ-Printausgabe, dass 97,6 % des Wohnraums vor allem Privatpersonen gehören müssen, da ja nur 2,4% privaten Gewerbeunternehmen gehören, ist in der Internet-Version bereits korrigiert.

    Und auch wenn der „Reingewinn“ im Veräußerungsbeispiel das Geldscheffeln des Privatvermieters natürlich besonders prächtig illustriert: Bruttoertrag und Reingewinn sind nicht dasselbe.

    Bleibt das Privileg der steuerfreien Veräußerung. Darüber sollte man reden, ernsthaft.

    • @Martin Kühn:

      Die Abschreibung wäre korrekt, wenn es denn wirklich einen Wertverlust gäbe. Selbst mit einer falschen Abschreibung könnte man leben, wenn anschließend es beim Verkauf wieder richtig gestellt würde. Also Gebäude auf 1,6 Mio € abgeschrieben aber zu 4 Mio € verkauft macht 2,4 Mio € zu versteuernder Gewinn.

      In anderen Ländern wird das so gehandhabt. Dazu gehören so "sozialistische" Länder wie die Schweiz oder die USA. In Deutschland aber gibt es die Kombination von pauschaler Abschreibung und steuerfreiem Veräußerungsgewinn. Dies ist ungerecht. Natürlich haben Sie recht, dass dies keine versehentliche Lücke sondern eine bewusste schon lange existierende Begünstigung der oberen Mittelschicht (oder unteren Oberschicht) ist.

      Ihr Vergleich mit der AfA des Handwerkers hinkt aber, da der Handwerker einen betrieblichen Veräußerungsgewinn versteuern muss.

  • Wieder mal eine kleine Nachhilfestunde in Wirtschaftskunde.

    Vielen Dank an Frau Herrmann und taz, für Ihre nachhaltig unaufgeregte Arbeit. Ist Journalismus wie ich ihn mag.

  • Und ich Idiot arbeite noch... :-(

    • @PS:

      Da Sie für Geld arbeiten, gehe ich mal davon aus, dass Sie kein Vermögen besitzen. Pech gehabt!

  • Wobei der Kaufpreis immer noch entscheidend ist. Kaufen Immobilienbesitzer zu teuer (wie derzeit in Berlin), dann hilft auch eine zu kurze Spekulationsdauer wenig, dann verdoppelt sich der Wert eben nicht in ein paar Jahren. Sollten nach Zinsen (nicht für Tilgung), Abschreibungen etc. üppige Mieteinnahmen fließen, so werden die wie Einkommen versteuert, vermutlich zum Spitzensteuersatz. Außerdem zahlt der "Normal-Immobilienhai" auch die einmalige Grunderwerbssteuer von in Berlin 6% bei jedem Kauf. Unternehmen tricksen sich auch da raus. Wenn es so einfach wäre, wie beschrieben, würden die zahlreichen nicht-gewinnorientierten Genossenschaften viel mehr kaufen und bauen, aber die finden keine bezahlbaren Häuser oder Grundstücke.

    • @Dorian Müller:

      Genossenschaften werden wohl auch deshalb keine bezahlbaren Häuser und Grundstücke mehr finden, weil die Preise aufgrund der Spekulation inzwischen so eklatant angestiegen sind. Und das oben beschriebene Modell entspricht auch nicht dem Geschäftsmodell von Bau-Genossenschaften. Deren Interesse besteht darin, möglichst preisgünstigen Wohnraum zu schaffen.

      • @Artur Möff:

        Sollte darin bestehen, "möglichst preisgünstigen Wohnraum zu schaffen."

         

        Hier stellt sich allerdings die Frage, insbesondere auch bei "Baugenossenschaften", die bereits schon im alten West-Berlin (weiterhin) existierten, ob sie nicht schon im Laufe der Zeit, so wie die spezialdemokratischen Kleingarten-Vereine, zur Selbstversorgung und Vetternwirtschaft, ihr eigennütziges (Gemein-)Vorstandsleben entfalteten? Eben, so "Genossenschaften" im gewöhnlichen Kapitalismus.

         

        Ob es wirklich immer nur an den Grundstückspreisen liegt, wenn nach einer Sanierung von Altbauten, z. B. nach der Übernahme von West- in Ost-Berlin, dass dann die Quadratmeterpreise für Wohnraum, bei der vormals West-Berliner Baugenossenschaft e.G., auf 14 Euro/qm steigen? Und die Wohnungsmiete für den modernisierten Altbau im Osten Berlins zwischen mtl. 1200.- bis 1600.- Euro liegt?

        Damit müssten die meisten berufstätigen Mütter in der Stadt ausschließlich für die Wohnungsmiete bei der ('gemeinnützigen') "Genossenschaft" arbeiten.

         

        Offensichtlich funktioniert "Baugenossenschaft" und Kapitalismus in der Praxis nicht!

    • 2G
      25726 (Profil gelöscht)
      @Dorian Müller:

      "Sollten nach Zinsen (nicht für Tilgung), Abschreibungen etc. üppige Mieteinnahmen fließen, so werden die wie Einkommen versteuert, vermutlich zum Spitzensteuersatz."

       

      Sie haben die Systematik nicht verstanden; gerade die Abschreibung sorgt dafür, daß die Mieteinnahmen zu einem Großteil steuerfrei fliessen können. Der Eigentümer hat gar kein Interesse, Mieteinnahmen in einer Höhe zu generieren, die zu einer Besteuerung führen. Den hier ggf. "entgangenen" Gewinn schöpft er viel einfacher und einträglicher durch den Veräusserungsgewinn ab - steuerfrei.

       

      Und das unbestritten vorhandene Spekulationsrisiko hat mit der gesetzlich geschaffen Möglichkeit der Steuerverkürzung nichts zu tun. Wer ja noch schöner, wenn das Schröpfen der Allgemeinheit auch noch risikolos wäre.

       

      Und ja, es ist so einfach. Deshalb wird es ja wie beschrieben gemacht.

  • Irgendwie wirkt es so als ob die Autorin noch nie ein Mietobjekt kalkuliert hätte.

     

    Es mag ja sein, dass in den letzten Jahren und in den Superstädten die Preise stark steigen und alle Abschreibungen lächerlich wirken.

    Nur ist es im "normalen Leben", also außerhalb dieser Orte, auch so, dass ein altes Haus weniger Wert ist als ein neues.

    Auch in Berlin wird die Wertsteigerung nicht in alle Ewigkeit weiter gehen.

     

    Und deswegen müssen Abschreibungen den Wertverzehr durch Alterung abbilden.

    (Wie bei sämtlichen anderen Investitionen auch).

    Ganz praktisch: Auch wenn ein Teil erneuert wird, ist das Gesamte noch alt und weniger wert als der Neubau...

    • 2G
      25726 (Profil gelöscht)
      @mensch meier:

      "Irgendwie wirkt es so als ob die Autorin noch nie ein Mietobjekt kalkuliert hätte."

       

      Irgendwie wirkt es so, als hätten Sie den Artikel nicht richtig verstanden. Die Autorin beschreibt doch genau und sachlich zutreffend, wie Abschreibungen immer aufs neue auf immer höhere Erwerbskosten geltend gemacht werden können. Real findet mithin gar kein Wertverzehr statt, nur steuerlich.

       

      Das jede Spekulationsblase irgendwann implodiert, ist ein Allgemeinplatz, der nur beschreibt, daß den Letzten die Hunde beissen; der Erste bis Vorletzte haben sich längst auf Kosten der Allgemeinheit saturiert.

       

      Und daß dieses Modell am besten in Ballungsgebieten bzw. Regionen mit erheblicher Wohnraumknappheit funktioniert und nicht in der Provinz - geschenkt.

  • +++) Nicht nur bei privaten “Hausbesitzern sind also paradiesische Zeiten angebrochen“, sondern auch bei vorgeblich gemeinnützigen Baugenossenschaften und deren nachhaltig und dauerhaft gewählten Vorständen.

     

    So wurde meine zuvor geringe Miete, mit Wirkung zum 1. Januar 2016, um 12,7 Prozent von der Berliner Baugenossenschaft e.G. in Tempelhof Alt-Mariendorf erhöht. Zuvor stellte man mich vor die Wahl, einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben, dann kommt es nicht zur Mieterhöhung. Da ich meinen günstigen Mietvertrag vierzehn Jahre zuvor erworben hatte, war ich dazu nicht bereit. Es folgte die Wirksamkeit der Mieterhöhung.

     

    Diese Mieterhöhung, trotz des Politikgeschwafels von “nur zehn Prozent alle vier Jahre“, wurde auch vom Berliner Mieterverein abgesegnet. Befand sie sich doch in Übereinstimmung mit dem “Berliner Mietspiegel“. Der Anwalt teilte mit: auf der anderen Straßenseite, wäre laut Mietspiegel, die Miete geringer gewesen. Da sie laut Mietspiegel auf der angehobenen Straßenseite wohnen, müssen sie die Mieterhöhung von 12,7 Prozent auch bezahlen.

     

    Um mich dem seit Jahren anhaltenden lautstarken Nachtleben, aber was stets von der Berliner Baugenossenschaft geleugnet wurde, eines ihrer BBG-Mitarbeiter und dessen Nachtgästen, unterhalb meiner Mietwohnung, zu entziehen, bewarb ich mich Ende Mai 2017 im örtlichen BBG-Service-Büro, um eine kleinere und ruhigere Wohnung.

     

    Hier teilte die zuständige BBG-Mitarbeiterin, nach Einblick in ihren dienstlichen PC mit, dass sich die voraussichtliche Vergleichsmiete um weitere 27 Prozent erhöhen wird!*

     

    * Falls ich als kritischer Mieter und aufsässiger Querulant gegen die BBG-Mobbingmethoden, überhaupt eine andere Wohnung von der Berliner Baugenossenschaft bekommen sollte. Eine Bezirksmitarbeiterin meinte dazu: möglicherweise gibt es zu ihrer Person einen PC-Vermerk zur Wohnungsvermittlung. (?)

  • 2G
    2097 (Profil gelöscht)

    Das Schlimme ist, dass dagegen nur eine Partei etwas unternehmen möchte. Und diese Partei liegt mal gerade bei acht Prozent in den Umfragen. Daher wird sich wohl daran sobald nichts ändern.

  • Ich habe es nur überflogen, daher nur die offensichtlichen Fehler:

     

    Im Rechenbeispiel wird angenommen, das sonstige Einkommen der Verkäuferin erreicht bereits die Grenze zur sog. Reichensteuer. Ist nicht völlig unplausibel, muß man aber deutlicher machen.

     

    Abschreibung: Vom Kaufpreis wird der Bodenwert abgezogen, bevor die 2% (in den meisten Fällen - manchmal sind es auch 2,5%) p.a. geltende gemacht werden können. also ist "40t€ geschenkt!" falsch, egal wie man es dreht.

     

    Natürlich soll hier v.a der Klassenhass geschürt werden, aber ein wenig genauer kann man schon sein. Übrigens: welcher Anteil der privaten Vermieter besitzt mehr als zwei Wohneinheiten? Und wie viele besitzen so plakative ungeteilte "Objekte" wie das 50-Parteienhaus in Berlin aus dem Artikel? Und wer hat denen das überhaupt verkauft?

    • 2G
      25726 (Profil gelöscht)
      @Wurstprofessor:

      Die Autorin schreibt ausdrücklich von einem fiktiven Rechenbeispiel. Falls Sie so weit denken können: Solches setzt man ein, um die Systematik zu verdeutlichen.

       

      Der Abzug des Bodenwertes spielt für die Argumentation, daß Immobilienbesitzer mehrfach legale Steuerverkürzung auf Kosten der Allgemeinheit betreiben(dürfen), gar keine Rolle.

       

      Zudem führt der Abzug nicht wesentlich oder gar vollständig zum Wegfall des Steuervorteiles - es sei denn, der Eigentümer vermietet Schrottimmobilien; die Implikationen daraus sollten selbst für Sie einleuchtend sein.

       

      Daraus konstruieren Sie den Vorwurf "Klassenhass". Schon fast ein trollhafter Versuch: Lügenpresse insinuieren und selbst bis zum Erbrechen unredlich und verlogen argumentieren.

    • @Wurstprofessor:

      "...welcher Anteil der privaten Vermieter besitzt mehr als zwei Wohneinheiten?"

       

      Sehen Sie. Der Kreis der Profiteure wird immer kleiner. Der Profit nicht.

  • Die „Spekulationsfrist“ von zehn Jahren gilt nur, wenn sie vermieten. Überlassen sie das Haus einem nahen Verwandten unentgeltlich, auch zur Vermietung, dann gibt es keine „Spekulationsfrist“, sie können die Immobilien sodann ohne Besteuerung mit Gewinn weiter verkaufen.

     

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