Wohnungsnot in Deutschland: Bauen bleibt Luxus
Die Ampelkoalition wollte das Bauen einfacher und günstiger gestalten. Wegen der vorgezogenen Bundestagswahl wird daraus erstmal nichts.
„Es geht um die Frage, welche baulichen, technischen und funktionalen Standards wünschenswert und realisierbar, welche verzichtbar und über einen gemeinsam zu definierenden Qualitätsmaßstab hinausgehend überflüssig erscheinen“, formuliert die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (Arge) in einer Analyse für das Verbändebündnis Wohnungsbau.
Die Ampelkoalition hat versucht, diese Kosten mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz in den Griff zu bekommen. Die Bundesregierung hat es am 6. November beschlossen und inzwischen dem Bundestag zugeleitet. Wegen der vorgezogenen Wahl am 23. Februar wird es der aktuelle Bundestag jedoch nicht mehr verabschieden können, dabei besteht große Einigkeit darüber, dass im Bausektor dringender Reformbedarf herrscht.
Wie die Arge dargestellt hat, stiegen die reinen Baupreise seit 2015 deutlich stärker als die Lebenshaltungskosten, wobei sich diese Entwicklung nach 2020 noch einmal verschärft hat. Auf diese ohnehin im Übermaß gestiegenen Preise hat der Gesetzgeber immer mehr kostspielige Klimaschutzanforderungen gepackt. Dazu kommen noch die Baustandards mit Goldrand.
Stark gestiegene Baukosten
In Zahlen ausgedrückt ist das Bauen zwischen dem Jahr 2000 und Anfang 2024 um 144 Prozent teurer geworden. In dieser Zeit sind die Lebenshaltungskosten nur um knapp 60 Prozent, die reinen Baukosten jedoch um mehr als 100 Prozent gestiegen. 30 weitere Prozent kommen für die erwähnten Klimaschutzvorschriften oben drauf und noch einmal 5 Prozent für die Baustandards.
Das Gebäudetyp-E-Gesetz solle einfaches und innovatives Bauen erleichtern, kündigte der damalige Bundesjustizminister Marco Buschmann an. „Wer möchte, muss auf die Einhaltung von Komfortstandards verzichten können“, sagte der FDP-Politiker. Das geltende Bauvertragsrecht mache solche Vereinbarungen unnötig kompliziert.
„Die Unternehmen haben diese Situation selbst produziert“, sagt der Immobilienrechtsanwalt Roland Hoinka von der Kanzlei Oberthür und Partner. Denn heute gilt ein Bauwerk als mangelfrei, wenn bei seiner Herstellung die „anerkannten Regeln der Technik“ eingehalten wurden. Dieser Stand der Technik ist jedoch dynamisch und wurde in der Zeit des billigen Geldes von den Baubeteiligten immer weiter nach oben geschraubt. Niemand wollte für einen Mangel verantwortlich gemacht werden, weil er einen anderswo bereits etablierten Standard unterschritten hatte.
Dabei kumulieren sich die Effekte bisweilen auf bizarre Weise: Besserer Schall- und Wärmeschutz nach außen steigert das Lärmempfinden in der Wohnung. Als Konsequenz dämmen die Architekten die Wasserleitungsschächte, was die wiederum so warm macht, dass sich darin Legionellen vermehren können. Folglich müssen getrennte Kalt- und Warmwasserschächte eingezogen werden, was womöglich den Wenderadius eines Rollstuhls im Bad einschränkt, sodass das Bad größer werden muss. „Das potenziert sich immer mehr“, sagte der Architekt Finn Warncke bei einer Anhörung der Hamburgischen Bürgerschaft. „Und das ist unser Alltag.“
Gesetz sollte etwas anspruchsloseres Bauen ermöglichen
Der Gesetzentwurf der Ampelkoalition sah deshalb vor, dass „reine Komfort- und Ausstattungsstandards nur dann vertraglich eingehalten werden müssen, wenn beide Vertragsparteien sich ausdrücklich darauf verständigt haben“. Fachkundige Unternehmer sollen künftig einfacher von den anerkannten Regeln der Technik abweichen können, wenn sie untereinander Verträge schließen. Die Auftraggeber müssen dabei jeweils auf die Abweichungen hingewiesen werden.
Außerdem sollen Sicherheit und Eignung des Gebäudes dauerhaft gewährleistet sein. Zu dem Entwurf gibt es eine Umsetzungsleitlinie des Bundesbauministeriums. Buschmann schätzte das Sparpotenzial unter Berufung auf Fachleute auf acht Milliarden Euro im Jahr.
Um das Bauen zusätzlich zu beschleunigen, hat sich das Bündnis bezahlbares Wohnen, das Bundesbauministerin Klara Geywitz 2022 aus den Akteuren des Wohnungsbaus schmiedete, weitere Vereinfachungen zum Ziel gesetzt. Dazu gehören Typgenehmigungen für Bauten, die dann mit stark reduziertem Verwaltungsaufwand in Serie überall gebaut werden können. Die am Bündnis beteiligten Länder haben eine vereinfachte Musterbauordnung beschlossen, an der sich alle orientieren sollen, sodass es die Baufirmen leichter haben. Überdies sollen Genehmigungen vereinfacht werden und der Top-Energiesparstandard Kfw 40 vorerst nicht Pflicht sein.
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