Wohnungsmarkt in Berlin: Gewerbe bedroht, Wohnen stabil

Corona hat vor allem Auswirkungen auf Gewerbe, sagt der Verband der Wohnungswirtschaft BBU. Kritik haben die Immobilienkonzerne am Mietendeckel.

80.000 Wohnungen von BBU-Unternehmen sind von Mietabsenkungen betroffen Foto: dpa

Berlin taz | Insbesondere das Gewerbe ist von der Pandemie betroffen. 2 Prozent von Berlins Gewerbeeinheiten hätten beantragt, Mieten zu stunden, in Brandenburg seien es sogar 5,5 Prozent. Das geht aus dem am Donnerstag vorgestellten Marktmonitor 2020 des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmer (BBU) hervor. Die Analyse basiert auf einer Million Mietverträge für Gewerbe und Wohnen in Berlin und Brandenburg. „Hinter den Zahlen verbergen sich berufliche und persönliche Existenzen“, sagte BBU-Vorständin Maren Kern, „das macht uns vor allem in berlinferneren Städten Sorgen.“ Dort könnten die Innenstädte veröden, so ihre Befüchtung.

Im Wohnungsmarkt sei die Pandemie hingegen nicht so deutlich zu spüren. Auch weil die staatlichen Maßnahmen wie Kurzarbeitergeld nach Kerns Einschätzung gegriffen hätten, lag die Stundungsquote deutlich niedriger: So kam es im April 2020 in nur 0,34 Prozent der Berliner BBU-Mietverhältnisse zu Stundungen, mit rückläufiger Tendenz. Im Januar 2021 lag der Wert gar nur im Promillebereich – lediglich 0,03 Prozent hätten die Miete gestundet. Neben Stundungen hätten Vermieter sich verpflichtet, auf Räumungen während der Lockdowns zu verzichten.

Der Verband spricht sowohl für kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften als auch für private Aktiengesellschaften wie die Deutsche Wohnen oder Vonovia. Rund 44 Prozent der 1,97 Millionen Berliner Mietwohnungen werden von BBU-Mitgliedern vermietet.

Über die Auswirkungen des Mietendeckels sprach Kern, bekannt als Kritikerin der rot-rot-grünen Wohnungspolitik, natürlich auch. Schon der Präsentationstitel des Marktmonitors verhieß Wut auf Regulation: „Endlich Vorfahrt für Fakten“, stand da – mit Blick auf Mietendeckel und Enteignungsdebatte.

Verluste von 900 Millionen?

Was dann allerdings neben der Präsentation der Wohnungsmarktzahlen für 2019 tatsächlich an Fakten zum Mietendeckel kam, war eher mau: Lediglich eine Befragung der Mitglieder zu den Auswirkungen des Mietenstopps wurden präsentiert. Demnach rechneten die Mitgliedsunternehmen für fünf Jahre Deckel mit Einnahmeverlusten von 900 Millionen Euro. Daraus ergäben sich Investitionsverluste für Modernisierung, Instandhaltung und Neubau von 4,5 Milliarden Euro.

90 Prozent der befragten BBU-Mitglieder beklagten ein verschlechtertes Investitionsklima in Berlin. Trotz fehlender belastbarer Zahlen zu den Auswirkungen des Deckels auf die tatsächlichen Miethöhen 2020 versuchte Kern die Aussagen zu unterstreichen: „Das sind nicht nur Meinungsäußerungen, sondern Antworten aus der Vermieterpraxis und damit fundierte Einschätzungen.“

Auf weitere Rückfragen hieß es immerhin etwas konkreter, dass 12,4 Prozent der Wohnungen von BBU-Unternehmen von Mietabsenkungen durch den Deckel betroffen seien. Demnach wurden in 88.000 Wohnungen die Mieten gesenkt, wie BBU-Sprecher Eberhart auf taz-Rückfrage sagte – im Schnitt mit 50 Euro pro Monat.

Investitionseinschränkungen beträfen laut BBU dabei weniger Instandhaltungen als eher Modernisierungen bei Mieterwechseln und allgemeinen Modernisierungsinvestitionen sowie energetische Sanierungen. Zumindest für den letzten Punkt hatte die Wirtschaftsverwaltung von Ramona Pop (Grüne) schon länger ein Förderpaket versprochen, das allerdings noch immer auf sich warten ließe, wie Kern kritisierte.

19.000 Wohnungen gebaut

In den vorliegenden Zahlen zum Wohnungsneubau von 2019 ließen sich negative Entwicklungen allerdings noch nicht ablesen – auch wenn Mieterhöhungen mit Beschluss des Mietendeckels bereits ab Juni 2019 untersagt waren. Dem Neubau hat dies offenbar nicht geschadet: Berlin hat 2019 mit 19.000 Wohnungen noch einmal 2.000 Wohnungen mehr gebaut als im Vorjahr. Der BBU gab weiter einen Bedarf von 20.000 Wohnungen jährlich an, die der rot-rot-grüne Senat offiziell ebenfalls anstrebt.

Dass jedoch der ohnehin vom Mietendeckel ausgenommene Neubau allein nicht die Lösung der Berliner Wohnungskrise sein kann, verriet hingegen die Diskrepanz der Miethöhe bei erstmaligen Vermietungen im Neubau: So lag diese 2019 unverändert hoch bei 10,58 Euro pro Quadratmeter und damit deutlich über den BBU-Bestandsmieten von 6,29 Euro und den Neuvertragsmieten von 7,95 Euro. Insgesamt sind die Bestandsmieten laut BBU 2019 um 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Die seit Jahren anhaltenden Mietsteigerungen dürften sich wegen des Mietendeckels für 2020 umkehren, auch wenn dazu vom BBU noch keine Zahlen vorliegen. Das Portal Immowelt prognostizierte für 2021 um 5 Prozent fallende Mieten, nachdem sie laut dem Portal 2020 bereits um 8 Prozent gesunken seien.

Rainer Wild vom Mieterverein sieht die Entwicklung Mie­te­r:in­nen entsprechend positiv. Er sagte der taz vergangene Woche, dass der Deckel die Renditen der Wohnungswirtschaft zwar begrenze, aber: „Wir dürfen nicht vergessen, dass in den letzten zehn Jahren die Immobilienvermögen auch durch die Mieterhöhungen massiv angestiegen sind.“

Ob der Mietendeckel rechtlich Bestand hat, ist weiter offen. Derzeit klagen nicht nur CDU und FDP gegen den Mietendeckel, sondern auch vier Genossenschaften. Das Bundesverfassungsgericht soll noch vor den Abgeordnetenhauswahlen im September 2021 über die Zulässigkeit entscheiden.