Hamburg verlängert „Bündnis für Wohnen“: Wegen des großen Erfolges

Zum vierten Mal gehen Stadt und Bauwirtschaft ein Bündnis für mehr Wohnungsbau ein. Hamburg will dafür auch wieder mehr Flächen verkaufen.

Es war eine durchaus ermüdende Prozedur im Turmzimmer des Hamburger Rathauses: 18 Menschen setzten, einer nach dem anderen, ihre Unterschrift unter den Vertragstext für die vierte Auflage des Hamburger Bündnisses für das Wohnen – und lächelten danach ein paar Sekunden in die Kameras. Das sollte deutlich machen, dass die hehren Ziele breit getragen sind: von der Stadt, vertreten durch mehrere Senatsressorts und die Bezirke, sowie von der Wohnungswirtschaft; von der stadteigenen Saga über die gemeinwohlorientierten bis hin zu den privaten Wohnungsbesitzern.

Das 2011 von seinem Vorgänger Olaf Scholz ins Leben gerufene Bündnis sei eine Erfolgsgeschichte, sagte der Erste Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD). Und schon darüber lässt sich trefflich streiten.

Sein Ziel, mindestens 10.000 neu genehmigte Wohneinheiten im Jahr, hat es nämlich 2022 zuletzt erreicht. Tschentscher führt ins Feld, das sei im Durchschnitt der ersten zehn Jahre gelungen. Andererseits hatte Scholz seinerzeit von „30.000 bis 40.000“ fehlenden Wohnungen gesprochen, Tschentscher meinte im vergangenen Jahr, also nach 14 Jahren Bündnis, gar, damit der Markt wieder funktioniere, fehlten 100.000.

Und dann kam der Absturz 2023, als nur noch 5.600 Genehmigungen erteilt wurden. Das liege vor allem an gestiegenen Bauzinsen und Baukosten, so Tschentscher. Letzteren will die Stadt mit dem vor einem Jahr vorgestellten „Hamburg-Standard“ für kostengünstiges Bauen begegnen. Dafür gibt es bislang erst 30 Modellprojekte in der Stadt und die sind noch zu frisch, um abzuschätzen, ob sie tatsächlich in die Nähe der angestrebten Einsparungen von bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche kommen.

Zinstief hatte Bauboom ermöglicht

Was sich schon sagen lässt: Bauanträge hat die Stadt im vergangenen Jahr schon etwas zügiger bearbeitet. Nachdem die Verfahrensdauer jahrelang zugenommen hatte, ist die Verwaltung nun immerhin schon wieder so „schnell“, wie zuletzt 2021: Knapp fünf Monate vergehen im Schnitt vom Bauantrag bis zur Genehmigung.

Nicht drehen kann die Stadt an der Zinsschraube. Und was Tschentscher nicht gesagt hat: Der Bau-Boom der Jahre 2018 bis 2020, der dem Bündnis die Bilanz gerettet hatte, war durch ein historisches Zinstief begründet, das es attraktiv machte, geliehenes Geld in Betongold zu investieren. Das wird so vielleicht nie wieder kommen. Kurzfristig wird wegen der instabilen Weltlage sogar mit steigenden Bauzinsen gerechnet.

Tschentscher ist deswegen vorsichtig: Er gibt zwar das Ziel aus, auch weiterhin 10.000 Wohnungen im Jahr zu genehmigen. Aber er sagt gleich: „In den kommenden Jahren wird das schwer zu erreichen sein.“

Das war ein schlechter Rat. Es ist gut, das wir uns nicht daran gehalten haben

Hamburgs Erster Bürgremeister Peter Tschentscher zur Empfehlung des Klimabeirats, nur 5.000 Wohnungen im Jahr zu bauen

Für ihn gelten ohnehin andere Maßstäbe: Gern vergleicht er die Bilanz der SPD-Senate mit jener der CDU-geführten Vorgängerregierungen: Nicht einmal 4.000 Wohnungen hätten die im Jahr genehmigt – „das passt nicht zu einer wachsenden Stadt“. Dabei war die einst CDU, die die „wachsende Stadt“ zum Motto erhoben hatte. „Nicht auszudenken“, so Tschentscher, „wo wir wären, wenn wir das einfach weiter hätten so laufen lassen.“

Auch dem Klimabeirat der Stadt gibt der Bürgermeister einen mit, der empfohlen hatte, aus Gründen des Klimaschutzes nicht mehr als 5.000 neue Wohnungen im Jahr zu bauen: „Das war ein schlechter Rat. Es ist gut, das wir uns nicht daran gehalten haben.“ Tschentscher verweist stolz darauf, dass der „Mietanstieg in Hamburg deutlich geringer sei als in allen anderen Großstädten“. Das sei auch ein Erfolg des Bündnisses.

Dass die Verlängerung um weitere fünf Jahre kein Selbstgänger war, zeigt sich an einer vermeintlichen Detailfrage: Die Stadt will künftig wieder mehr Flächen an Investoren verkaufen. Dabei hatte die rot-grüne Regierungsmehrheit sich erst vor vier Jahren mit der Volksinitiative „Keine Profite mit Boden & Miete!“ darauf geeinigt, städtische Grundstücke künftig „grundsätzlich“ nur noch in Erbpacht zu vergeben – und das in der Verfassung festgeschrieben.

Das Wort „grundsätzlich“ signalisiert allerdings, dass Ausnahmen möglich sind. Nun will der Senat bei größeren Neubaugebieten wie etwa dem Wilhelmsburger Rathausviertel sogar bis zu 35 Prozent der Flächen verkaufen, was gar nicht mehr so nach Ausnahme klingt.

So soll einerseits der so genannte Drittelmix aus Eigentumswohnungen, frei finanzierten und geförderten Mietwohnungen gewährleistet werden, den die Stadt aus Gründen der Durchmischung der Stadtteile anstrebt. „Das brauchen wir, um den Markt anzuschieben“, sagte Kay Brahmst vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, „mindestens so lange das Erbbaurecht bei den privaten Investoren noch keine Glaubwürdigkeit besitzt.“ Offenbar haben die privaten Vermieter dem Senat das abgehandelt.

Die Stadt hat aber auch ein eigenes Interesse daran, wieder mehr Flächen zu verkaufen: Sie kann damit einen Teil der hohen Erschließungskosten für Neubaugebiete wieder einspielen, statt den Haushalt damit zu belasten.

Zu wenig Sozialwohnungen

Künftig dürfte also der fast zum Erliegen gekommene private Wohnungsbau wieder etwas Fahrt aufnehmen. Das könnte zu Lasten von Sozialwohnungen gehen. Denn wo private dankend verzichteten, war zuletzt oft die städtische Sage in die Bresche gesprungen und hatte vor allem öffentlich geförderte Wohnungen gebaut.

Künftig könnte sich also die Schlagseite weiter verschärfen, die die Linke ausgemacht hat: „Statt dem versprochenen Drittel der Neubauwohnungen wurden mit 30.000 geförderten Wohnungen in fünfzehn Jahren gerade mal 27 Prozent erreicht“, hat Fraktionschefin Heike Sudmann für die bisherigen Laufzeiten des Bündnisses für das Wohnen ausgerechnet. Und gerade die würden dringend gebraucht.

Der Bestand hat sich seit Anfang des Jahrtausends halbiert. Zuletzt hat die Stadt ihn bei etwa 80.000 stabilisiert, aber nur indem sie unter anderem Bindungen bei existierenden Wohnungen angekauft hat. Nur etwa jeder achte berechtigte Haushalt bewohnt tatsächlich eine Sozialwohnung.