Höchstes Gericht bestätigt Verbot

Berliner Gesetz gegen Umwandlung in Ferienwohnungen und dauerhafte Airbnb-Apartments ist rechtens

Von Christian Rath

Das Berliner Gesetz gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum bleibt bestehen. Das Bundesverfassungsgericht hat am Mittwoch einen entsprechenden Beschluss veröffentlicht. Darin wies es eine Richtervorlage als „unzulässig“ zurück, die das Gesetz für verfassungswidrig hielt. Das grundsätzliche Verbot von Ferienwohnungen und dauerhaften Airbnb-Apartments bleibt damit bis auf weiteres in Kraft.

Die rot-schwarze Koalition unter Klaus Wowereit (SPD) hatte das „Zweckentfremdungs-Verbotsgesetz“ vor rund neun Jahren beschlossen. Der Senat wollte so rund 20.000 zusätzliche Wohnungen für den angespannten Berliner Wohnungsmarkt mobilisieren. Seit 2014 dürfen Wohnungen in Berlin daher nicht mehr in Ferienwohnungen und dauerhaft genutzte Airbnb-Angebote umgewandelt werden. Genehmigungen gibt es in der Regel nur für die vorübergehende oder teilweise Umnutzung von Wohnungen.

Umstritten war das Gesetz vor allem, weil es die Umwandlung von Wohnungen nicht nur für die Zukunft verbot, sondern auch bestehende Ferienwohnungen betraf. Hier gewährte das Gesetz nur zwei Jahre Aufschub bis 2016.

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hielt das Berliner Gesetz daher für verfassungswidrig. Der Eingriff in das Eigentum sei unverhältnismäßig. Der Gesetzgeber habe das öffentliche Interesse an zusätzlichem Wohnraum zu hoch und das Interesse der Ei­gen­tü­me­r:in­nen an ihrem Business zu gering bewertet. Außerdem sei das Vertrauen der Ei­gen­tü­me­r:in­nen in das Fortbestehen der Rechtslage enttäuscht worden. Das OVG legte dem Bundesverfassungsgericht im April 2017 fünf konkrete Fälle zur Prüfung vor.

In allen Fällen wurde die Berliner Vorlage nun von einer (mit drei Rich­te­r:in­nen besetzten) Kammer des Bundesverfassungsgerichts für unzulässig erklärt. Das OVG sei schon daran gescheitert, überzeugend zu begründen, warum das Gesetz verfassungswidrig sein soll. Die Einschätzung des OVG wird dabei nicht für falsch erklärt, vielmehr werden den Rich­te­r:in­nen handwerkliche Mängel vorgeworfen.

Im Kern geht es um die Frage, ob sich die Lage für die Ver­mie­te­r:in­nen von Ferienwohnungen durch das Zweckentfremdungsgesetz überhaupt verschlechtert hat. Dies wäre dann nicht der Fall, wenn der gewerbliche Betrieb von Ferienwohnungen und Airbnb-Apartments schon vorher nach dem Bauplanungsrecht verboten war. „Hierzu führt das Oberverwaltungsgericht jedoch nichts aus“, heißt es brüsk im Karlsruher Beschluss.

Tatsächlich ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit von Ferienwohnungen schon lange umstritten. In Wohngebieten dürfte sie unzulässig sein. Zwar versuchte die Bundesregierung 2017 eine Klärung, die aber nur zu neuen Kontroversen führte.

Damit bleibt die Frage ungeklärt, ob das Land Berlin auch bestehende Ferienwohnungen grundsätzlich verbieten durfte. Die Karlsruher Rich­te­r:in­nen ließen aber nicht erkennen, dass sie die Einschätzung des OVG teilen, derzufolge das Gesetz verfassungswidrig ist.