Spekulationsobjekt Mietwohnung: Angst vor dem Rausschmiss
Wenn das Betongold an Wert verliert: Das Wohnungsunternehmen Heimstaden steckt in der Krise. Was heißt das für die Mieter*innen?
R obin Schmidt zieht am Ende des Flurs einen beigefarbenen Vorhang zur Seite und zeigt auf die hintere Wand. Eigentlich hat Schmidt dort jahrelang Klamotten aufbewahrt, bis sich irgendwann ein muffiger Geruch breitmachte. Der Schock folgte, als die Sachen weggeräumt waren: dunkle und gelbliche Flecken vom Boden bis an die Decke.
„Im Herbst 2023 habe ich eine erste Mängelmeldung gemacht“, erzählt Schmidt bei einem Besuch im März. Die Wand ist kalt und feucht. Auch eine angrenzende Ecke im Schlafzimmer ist betroffen. Schmidt kramt ein Schimmelspray hervor. „Einige Telefonate habe ich geführt, im Januar kam dann ein Mitarbeiter, drückte mir das Spray in die Hand und versprach sich zu kümmern.“ Seither sei nichts passiert.
Auch andere Nachbarn hätten mit Schimmelbefall an derselben Außenwand zu kämpfen, sagt Schmidt. Sie vermuten, dass vielleicht ein noch unentdeckter Schaden aufgetreten ist. „Ich lebe hier seit zwölf Jahren, ich hatte nie Probleme mit Schimmel.“ Tatsächlich zeichnet sich an der betroffenen Seite ein riesiger Fleck auf der Außenwand des Mietshauses ab.
Robin Schmidt heißt in Wirklichkeit anders und möchte in diesem Text nicht identifizierbar sein, nicht als Mann oder Frau. Auch der genaue Wohnort soll vage bleiben, nur so viel sei verraten: Es ist ein Altbau in Berlin. Denn wer legt sich schon gern mit seinem*r Vermieter*in an in einer Stadt, in der die Wohnungssuche oft einer Lotterie gleicht?
Außerdem gehört die Wohnung nicht einer Privatperson, die für Probleme ansprechbar wäre. Sie gehört dem skandinavischen Immobilienunternehmen Heimstaden, das Wohnungen in zahlreichen europäischen Ländern besitzt – und jetzt, im Zuge der Probleme in der Immobilienwirtschaft, finanziell in der Krise steckt. Und so gibt es eine Verbindung zwischen einer schimmligen Wand in Berlin und dem Finanzmarkt: Für die einen bedeutet Wohnen ihr Zuhause. Für die anderen ist es eine Ware.
In Deutschland ist Heimstaden schon mehrfach in die Kritik geraten. Ausgefallene Heizungen im Winter, zu spät eingeforderte Nebenkostenabrechnungen und unzulässige Mieterhöhungen. Nach einem medialen Aufschrei entschuldigte sich der Konzern und begründete das Malheur mit einem IT-Fehler. Doch vieles spricht dafür, dass diese Fehler System haben.
Gegründet wurde Heimstaden – norwegisch für Heimatstadt – 1998 im schwedischen Malmö von Investoren aus Norwegen. 2005 übernahm dann der norwegische Milliardär Ivar Tollefsen, auch bekannt für Antarktisexpeditionen, extreme Bergbesteigungen und eine Rallye durch die chilenische Atacamawüste. Mit offenbar der gleichen Abenteuerlust schuf er ein verschachteltes Immobilienimperium.
Die Wohnungen in Deutschland gehören zum Unternehmen Heimstaden Bostad, an dem der schwedische Pensionsfonds Alecta und Heimstaden AB die größten Anteile halten. Hinter Heimstaden AB steht die Investmentgesellschaft Fredensborg AS und die gehört Ivar Tollefsen. Das Schicksal schwedischer Rentner*innen hängt so zum Teil davon ab, wie viel Geld Heimstaden aus seinen deutschen Mieter*innen rauspressen kann. Es ist der ganz normale Irrsinn der finanzmarktgetriebenen Immobiliengeschäfte.
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Heimstaden expandierte in den vergangenen Jahren zu einem Unternehmen, das über 161.500 Mietwohnungen in neun Ländern verfügt: Norwegen, Schweden, Dänemark, Niederlande, England, Finnland, Polen, Tschechien, seit 2018 auch in Deutschland.
Der Konzern steht damit exemplarisch für einen Trend: Wohnen als Finanzanlage, einzig dem Ziel verpflichtet, Renditeerwartungen von Investoren zu erfüllen. Die Niedrigzinspolitik nach der Finanzkrise und die wachsende Wohnungsnot in den Städten begünstigten es, dass das Kapital vermehrt in den Immobilienmarkt floss. Aus Wohnraum wurde vermeintliches Betongold.
Das zeigt auch das europäische Rechercheprojekt „Cities for Rent“, das große Immobiliendeals in 16 europäischen Städten unter die Lupe genommen hat. 2009 wurden demnach 7,9 Milliarden Euro in Mietwohnungen investiert. Zehn Jahre später, 2019, waren es 66,9 Milliarden Euro. 2020, während der Coronapandemie, ging dieser Trend leicht zurück. Platz eins bei den Investitionen ist Berlin.
„Meist werden nur bestehende Wohnungen aufgekauft und dann die Preise nach oben getrieben“, erklärt Ökonom Jorim Gerrard vom Verein Finanzwende, der sich als Gegengewicht zur Finanzlobby versteht. In der Studie „Rendite mit der Miete“ untersuchte er, wie die Profitlogik der Immobilienkonzerne die deutsche Wohnungskrise verschärft. Untersucht wurden unter anderem Unternehmen wie Vonovia, LEG Immobilien, Grand City Properties, Covivo, aber auch Heimstaden.
Heimstaden habe „extrem von den niedrigen Zinsen profitiert und konnte dadurch hohe Wertsteigerungen erzielen“, sagt Gerrard. Doch diese Geschäftsmodell sei ihnen nun „auf die Füße gefallen“. Seit 2022 seien die Kurse in Folge von Zinswende, Inflation und fallenden Immobilienpreisen rasant abgestürzt, sagt er. Im Managersprech heißt das: Der Fair Value der Bestandsimmobilien ist von 2022 auf 2023 von 345 Milliarden Schwedischen Kronen auf 319 Milliarden gefallen. Was etwa einem Minus von 2,3 Milliarden Euro entspricht.
Die hohen Wertverluste der Immobilien führten nun dazu, dass das Unternehmen schwerer an Finanzierungen kommt, sagt Gerrard. Und dieser Druck wirke sich unmittelbar auf Mieter*innen aus: „Die Renditeerwartungen der Kapitalanleger können nur mit erhöhten Mieten oder durch Weiterverkauf bedient werden, was oft zu Verdrängung führt.“
Fragt man bei Heimstaden selbst nach, klingt alles weniger dramatisch. Das Wort Krise benutzt Michael Lippitsch, der Pressesprecher von Heimstaden Deutschland, jedenfalls nicht. Die noch immer anhaltende Mischung aus gestiegenen Zinsen und Preissteigerungen sei „herausfordernd, aber wir navigieren durch die aktuelle Marktlage weiterhin sehr solide“, sagt er. Aber auch, dass der Vorstand beschlossen habe, „keine Dividenden auszuschütten“. Zuletzt habe es allerdings wieder einen leichten Anstieg bei den Immobilienwerten gegeben.
Auf der eigenen Internetseite, die im warmen Orange gehalten ist, verspricht Heimstaden eine starke Kundenorientierung unter dem Motto „friendly homes.“ Ziel sei, „ein freundliches Wohnklima für unsere Mieter:innen zu schaffen und einen positiven Einfluss auf unsere Gesellschaft auszuüben“. Alles gegendert mit Doppelpunkt. Auf der Internetplattform Trust Pilot, bei der Unternehmen bewertet werden können, bietet sich ein anderes Bild. Heimstaden bekommt dort nur 1,3 von 5 möglichen Sternen. Und die Unzufriedenheit macht sich nicht nur im Internet breit, sondern hat ihren Weg schon längst auf die Straße gefunden.
An einem Samstag im April geht Katja Müller, eine große Frau mit Sonnenbrille, in Berlin-Kreuzberg ans Mikrofon. Hinter ihr, in einem Altbau, befindet sich die Berliner Zentrale von Heimstaden. Mehrere Dutzende Menschen haben sich zum Protest gegen den Immobilienriesen versammelt. Müller, die anders heißt und nicht mit ihrem echten Namen auftauchen will, ist Aktivistin der Berliner Initiative #StopHeimstaden, in der sich unzufriedene Mieter*innen seit Oktober 2020 organisiert haben. „Wohnraum ist keine Ware!“ steht auf einem Transparent. Und darunter: „Heimstaden, Vonovia und Co. fahrt zur Hölle“.
„Was haltet ihr von Indexmieten?“, ruft Müller in die Menge. „Buuuuuuuh“, antworten die Teilnehmer*innen. „Was haltet ihr von Mieterhöhungen?“, fragt sie. „Buuuuuuh.“ So geht das weiter. Heimstaden, Aktienrente, befristete Mietverträge, schlechte Instandhaltung – alles buh. Gejubelt wird, als Müller nach einem bundesweiten Mietendeckel und einer Enteignung von großen Wohnungsunternehmen fragt.
Der Protest in Berlin erzählt im Kleinen das Große: Mieter*innen stehen mit Pappschildern einem anonymen Riesenkonzern gegenüber, der in den Händen eines norwegischen Milliardärs liegt. Von Heimstaden selbst ist niemand gekommen, das Unternehmen hat nur drei junge Männer als Aufpasser vorbeigeschickt. Sie beobachten die Protestaktion von einer Bordsteinkante aus. Auf das silberfarbene Unternehmensschild hat jemand einen Sticker geklebt: „Heimstaden enteignen“ steht nun da.
In Deutschland vermietet Heimstaden 29.700 Wohnungen in neun Städten, 20.300 davon in Berlin. Einen Großteil davon ergatterte der Konzern durch einen Megadeal im Jahr 2021, als der schwedische Konzern Akelius seine Wohnungsbestände in Deutschland, Schweden und Dänemark für 9,1 Milliarden Euro verkaufte. Mit zwei Folgen: Der Besitzer Roger Akelius, ebenfalls Milliardär, schüttete im Jahr nach dem Deal eine Rekorddividende von 6 Milliarden Euro zugunsten dubioser Stiftungen in den Bahamas aus. Und Heimstaden stieg in Berlin damit zum zweitgrößten privaten Vermieter nach Vonovia auf.
Für Berliner Mieter*innen war dieser Deal von Anfang an mit einer Unsicherheit verbunden. Heimstaden versprach zwar eine langfristige, mieterfreundliche Strategie. Dennoch war der Zeitpunkt des Megadeals überraschend. 2021 wurde in Berlin in einem Volksentscheid für die Vergesellschaftung von großen Wohnungsunternehmen gestimmt. Die meisten Investoren hätten sich in der Zeit zurückgehalten, doch Heimstaden sei trotzdem reingegangen, erklärt Ökonom Gerrard. Eine Strategie, die bewusst mit dem Risiko spielte.
„Vermutlich hätte das auch funktioniert, wenn die Krise mit der Zinswende nicht gekommen wäre“, sagt Gerrard. Doch nun steigt der Renditedruck. „Heimstaden hat einen Fokus auf Wertsteigerung durch aggressive Modernisierung und nutzt alle Mieterhöhungsspielräume, wohl auch in Graubereichen.“
Diese Entwicklung lässt sich auch an Zahlen ablesen: „Die Mieten von Heimstaden liegen oft deutlich höher als die umliegenden Durchschnittsmieten“, sagt Gerrard. Außerdem könne man bei profitgetriebenen Wohnungsunternehmen ein Muster erkennen: „Viel Fokus auf Modernisierung, weniger auf Instandhaltung.“ Es ist die Logik des Finanzmarkts.
Während Modernisierungen den Wert des Unternehmens steigern und es erlauben, die Mieten zu erhöhen, ist das bei Instandhaltungen nicht der Fall. Bestehende Wohnungen zu pflegen und zu warten, wird aus Unternehmenssicht eher als lästiger Kostenblock betrachtet. Darunter fallen zum Beispiel Reparaturen, der Ersatz von Heizungsanlagen oder auch Schimmelbeseitigung.
Andere Einsparungen sind nicht unbedingt auf den ersten Blick ersichtlich. In den Geschäftsberichten tauchen sie laut Studie oft unter dem Stichwort Digitalisierung oder Effizienzsteigerung auf. Real führe das oft zu einer Verschlechterung des Kundenservices. Die Folge: Das Unternehmen ist für Mieter*innen schlecht erreichbar, oder es kommt zu fehlerhaften Abrechnungen.
Mieter*in Robin Schmidt kommt das alles sehr bekannt vor. Seit Heimstaden 2021 zum neuen Eigentümer wurde, hat Schmidt zwei Mieterhöhungsschreiben bekommen. Eines liegt der taz vor. Wer die Mieterhöhung so nicht akzeptieren will, wird darauf aufmerksam gemacht, dass Heimstaden bei einem Widerruf „Klage auf Zustimmung erheben“ wird. Was im Prinzip nichts anderes als eine Drohung ist.
Schmidt ließ sich aber beim Berliner Mieterverein beraten und wehrte sich. Die Wohnung wurde nach dem Berliner Mietspiegel nicht korrekt zugeordnet. Von Heimstaden erfolgte daraufhin keine Reaktion, keine Klage, die Miete wurde nicht erhöht. Die Frage ist nur: Bei wie vielen ist der Konzern damit durchgekommen? Mietervereine in Berlin und Hamburg gehen nach ihren Erfahrungswerten davon aus, dass die Hälfte der Mieterhöhungsschreiben von Heimstaden fehlerhaft sind.
Auch wenn Schmidt die Mieterhöhungen abwehren konnte, mit dem Schimmelbefall ist er nicht weitergekommen. „Das ist ein gravierender Mangel und massiv gesundheitsschädigend“, sagt Schmidt, „Aber ich kann eigentlich nur bei einer Servicenummer anrufen und mit wechselnden Ansprechpartnern sprechen. E-Mails und Briefe werden erst gar nicht beantwortet.“ Es sei ärgerlich, dass Mieter*innen ohne Anwalt kaum Möglichkeiten hätten, sich zu wehren. Ein Schritt, den viele ohnehin scheuen. „Wie kann es eigentlich sein, dass sich Investoren einkaufen, aber sich nicht kümmern? Warum gibt es da keine Kontrollfunktion?“ Nach erneuter Beratung beim Mieterverein hat Schmidt nun einen Anwalt eingeschaltet. Ausgang ungewiss.
Die Krise von Heimstaden hat offenbar eine Neuausrichtung der Unternehmensstrategie erforderlich gemacht. „Heimstaden hat sich verkalkuliert. Sie sind spät eingestiegen und haben zu höheren Preisen gekauft“, erklärt Gerrard vom Verein Finanzwende. „Die Renditen sind aber nicht ausreichend gestiegen, um die Wertsteigerung zu erfüllen, wie sie den Investoren versprochen haben.“ Nun lässt sich in den Geschäftsberichten lesen, dass sie einen Privatisierungsplan machen. Geplant seien „Stück für Stück Verkäufe an private Haushalte, das ist besonders schmerzhaft, denn so werden tatsächlich Leute rausgedrängt“, sagt Gerrard. Die wenigsten Mieter*innen könnten es sich leisten, eine Wohnung zu kaufen.
In den Niederlanden hat der Verkauf von Wohnungen bereits begonnen. Heimstaden selbst wiegelt für Deutschland aber ab. Die Privatisierungsstrategie betreffe „bislang in erster Linie die Niederlande und Dänemark und hatte nur geringfügige Auswirkungen auf unser Geschäft in Deutschland“, sagt Pressesprecher Lippitsch. Man erwäge aber „Privatisierungsverkäufe in allen unseren Märkten, auch in Deutschland“. Genauer wird er nicht.
Katja Müller von #StopHeimstaden bleibt skeptisch. Sie schickt der taz den Screenshot eines Stellengesuchs. Heimstaden sucht darin eine Leitung für ein Privatisierungsteam in Deutschland. Aktivistin Müller gehört zum engeren Organisationsteam von #StopHeimstaden. Organisiert werden Mieter*innenversammlungen, um sich über Probleme auszutauschen, Rundschreiben mit neuen Informationen, Demovorbereitungen und Pressearbeit, aber auch sehr praktische Hilfe. Im Februar 2024 konnten sich interessierte Mieter*innen Hilfe beim Widerspruch gegen zu hohe Nebenkostenabrechnungen holen.
„#StopHeimstaden ist im engen Austausch mit verschiedenen Mieterinitiativen in Berlin und anderen deutschen Städten. Aber jetzt wollen wir uns auch europäisch vernetzen“, sagt sie. „Das, was in anderen Regionen geschieht, kann uns auch in Deutschland erwarten.“ Denn Heimstaden ist kein deutsches Problem, kein schwedisches, es ist ein internationales Problem.
In der niederländischen Stadt Eindhoven hat Heimstaden zum Beispiel bei einem ehemaligen Sozialwohnungskomplex angekündigt, tausende Wohnungen verkaufen zu wollen. Mieter*innen dort wehren sich aber nicht nur gegen die Privatisierungspläne. Ihre Vorwürfe klingen vertraut: Die Instandhaltung werde vernachlässigt, Beschwerden ignoriert, Mieterhöhungen trotzdem durchgesetzt.
„Viele Fenster sind hier schlecht isoliert, heizen ist unglaublich teuer“, sagt Abel Heijkamp von Bond Precaire Woonvorm, einem Verein, der Mieter*innen unterstützt. Schon jetzt seien verschiedene Mieterorganisationen aus unterschiedlichen europäischen Städten über die European Action Coalition vernetzt, so Heijkamp. „Aber mit Heimstaden haben wir jetzt auch einen gemeinsamen Gegner“, sagt er in einem Telefonat der taz.
Man müsse „die schädlichen Geschäftsmodelle politisch begrenzen“, sagt Ökonom Jorim Gerrard. Dazu gehöre nicht nur Mietenregulierung. Wichtig sei auch, „die verschiedenen Steuerprivilegien, die das Geld erst in diesen Markt lenken“, anzugehen. Bei den sogenannten Share Deals wird zum Beispiel regelmäßig die Grunderwerbssteuer umgangen.
Die Ampel wollte dieses Schlupfloch schließen, aber bislang ist nichts passiert. Generell müsse es „weniger attraktiv werden, Wohnen als Finanzanlage zu sehen, sondern wieder als gemeinnützige Investition, etwa durch eine neue Gemeinnützigkeit“, sagt Gerrard. Auch das war eigentlich ein Vorhaben aus dem Koalitionsvertrag: Steuervorteile für die, die dauerhaft bezahlbaren Wohnraum schaffen. Und auch das hängt gerade im Finanzministerium.
In Berlin, wo sich eine Mehrheit der Bürger*innen für eine Enteignung großer Wohnungskonzerne ausgesprochen hat, passiert ebenfalls nicht viel – obwohl eine Expertenkommission Enteignungen für zulässig hält. Der Berliner Senat verfolgt die Strategie der Verschleppung. Für den 1. Juni hat ein breites Bündnis in der Hauptstadt zu einer großen Demonstration aufgerufen. Das Motto: „Die Miete ist zu hoch.“
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