Mietendeckel: die Praxis: Noch schöner wohnen
Jetzt ist der Mietendeckel beschlossen. Er verbietet Mieten über festgelegten Höchstgrenzen. Was MieterInnen jetzt tun müssen, erklären wir hier.
Berlins Mietenwahnsinn hat inzwischen schon sein zehnjähriges Jubiläum gefeiert, eine Party der VermieterInnen, bei der die 85 Prozent, die hier zur Miete wohnen, höchstens den Champagner kühlen durften – und bezahlen selbstverständlich.
Die Angebotsmieten haben sich in dieser Zeit nahezu verdoppelt, ganze Viertel veränderten ihr Gesicht, Abertausende BerlinerInnen wurden aus ihren Wohnungen und Kiezen verdrängt – und die Mieterbewegung wurde zur stärksten sozialen Bewegung der Stadt.
Die Einführung des Mietendeckels ist ihr erster durchschlagender Erfolg: Es ist der erste Groß-Versuch des Staates, wieder Kontrolle über einen Markt zu erlangen, in dem Kapitalinteressen weit mehr zählen als die Rechte der MieterInnen.
Was regelt das Gesetz?
Der Mietendeckel ist radikaler geworden als der ihm zu Grunde liegende ursprüngliche Vorschlag. Er ist ein Dreiklang aus Einfrieren, Deckeln und Absenken von Mieten und betrifft alle etwa 1,5 Millionen Mietwohnungen in Berlin, die vor 2014 gebaut worden sind.
Als zentrales Element gilt der unter Paragraf 3 des Gesetzes beschriebene „Mietenstopp“. Demnach ist es verboten, eine höhere Miete zu fordern als die zum Stichtag 18. Juni 2019 vereinbarte. Dies gilt unmittelbar ab Inkrafttreten des Gesetzes voraussichtlich Mitte Februar. Auch Staffel- und Indexmieten sind davon nicht ausgenommen. Mieterhöhungen, die zwischen dem Stichtag und dem Inkrafttreten ausgesprochen wurden, verlieren ihre Gültigkeit. Ob man die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen kann, werden erst die Gerichte klären. Für Wohnungen, die nach dem 18. Juni angemietet wurden, gilt die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete.
Für Reiner Wild vom Berliner Mieterverein ist klar: „Mieterhöhungen ab Inkrafttreten des Gesetzes sollten MieterInnen ihre Zustimmung verweigern.“ Der generelle Mieterhöhungsstopp gilt bis Januar 2022, danach beginnt der Deckel „zu atmen“: Die festgesetzten Mietobergrenzen (siehe Tabelle) werden dann um die jährliche Inflationsrate, höchstens aber 1,3 Prozent pro Jahr nach oben angepasst. Mieten, die unter dieser Obergrenze liegen, dürfen dann entsprechend erhöht werden.
Die Mietobergrenzen regeln auch die zwei weiteren Kernelemente des Gesetzes. Sie sind maßgeblich für die Deckelung der Miethöhe bei Wiedervermietungen. Hier gelten ab Inkrafttreten die festgelegten Höchstgrenzen.
Der umstrittenste Teil des Gesetzes, das Absenken der Mieten in bestehenden Verträgen, wird erst neun Monate nach Inkrafttreten des Mietendeckels wirksam, also vermutlich im Verlauf des November 2020. Mieten, die mehr als 20 Prozent über den festgelegten Höchstwerten liegen, dürfen dann abgesenkt werden.
Energetische Sanierungen bleiben erlaubt und dürfen mit maximal einem Euro pro Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden. Dies ist der Berliner Investitionsbank (IBB) anzuzeigen. Sollten VermieterInnen infolge des strengen Preisregimes in eine wirtschaftliche Notlage geraten, können sie bei der Investitionsbank als Härtefall betragen, doch höhere Mieten verlangen zu dürfen.
Was müssen MieterInnen jetzt tun?
Die taz und andere Zeitungen berichteten kürzlich, die rot-rot-grüne Koalition habe auf den letzten Metern eine entscheidende Änderung an dem Gesetz vorgenommen. MieterInnen in Wohnungen mit einer Miete, die mehr als 20 Prozent über dem festgelegten Höchstpreis liegt, müssten deren Absenkung jetzt selbst einklagen.
Doch das ist so nicht korrekt. Beschlossen wurde die Veränderung des Mietendeckelgesetzes zu einem Verbotsgesetz. Damit ist verboten, eine höhere Miete als die zum Stichtag 18. Juni vereinbarte zu nehmen, bei Wiedervermietung eine über der Obergrenze liegende Miete zu verlangen und – ab neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes – eine Miete zu verlangen, die 20 Prozent über der jeweils geltenden Mietobergrenze liegt. Letzteres gilt für bestehende Mietverträge, deren Miethöhe dann abgesenkt werden kann.
VermieterInnen verstoßen also gegen ein Verbot, wenn sie eine zu hohe Miete verlangen. Damit das zuständige Bezirksamt dagegen ein Bußgeld verhängen kann – bis zu 500.000 Euro sind laut Gesetz möglich – müssen MieterInnen das Amt lediglich informieren. Auch für die Absenkung ihrer Miete ist kein Antrag nötig.
Geht man von rechtschaffenen VermieterInnen aus – viele sagen: sie sind die Mehrheit – halten sich diese an das Gesetz und zahlen MieterInnen die zu viel gezahlte Miete zurück oder akzeptieren, wenn MieterInnen ihre Miete auf das zulässige Höchstmaß absenken. Stellen sich VermieterInnen dagegen quer, klagen sie, verweigern sie die Rückzahlung zu viel gezahlter Miete, dann müssen MieterInnen selbst klagen.
Dass es sich bei dieser Umformulierung zu einem Verbotsgesetz sogar um eine Verschärfung handelt, hat der Wohnungsverband BBU bewiesen. Er riet diese Woche seinen Mitgliedern, überhöhte Mieten unaufgefordert zu senken. Die Begründung: das Verbotsgesetz und die horrenden Bußgelder, die bei Vergehen sofort fällig werden, unabhängig davon, ob dagegen Widerspruch eingelegt wird.
Wie stelle ich fest, ob meine Miete zu hoch ist, und wie senke ich sie dann?
Das Gesetz verpflichtet VermieterInnen, ihren MieterInnen innerhalb von zwei Monaten nach Inkrafttreten des Mietendeckels unaufgefordert Auskunft über die zulässige Mietobergrenze zu geben. Spätestens am 1. Mai sollte man also informiert sein.
Zugegeben: Es ist ein fieser Move, VermieterInnen dazu zu verpflichten, ihren MieterInnen mitzuteilen, dass sie doppelt so viel zahlen wie erlaubt. Notwendig ist dieser Schritt aber allemal.
Grundsätzlich gilt: Eine Miete ist dann überhöht, wenn sie mehr als 20 Prozent über der jeweiligen Mietobergrenze liegt. Dabei hilft die Höchstwerttabelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Dort sucht man nach dem Fertigstellungsdatum des Hauses und der Ausstattung der Wohnung nach der entsprechenden Höchstmiete pro Quadratmeter. Diese liegt zwischen 3,92 Euro bei vor 1918 errichteten Altbauten ohne Sammelheizung und ohne Bad und bis zu 9,80 Euro bei Neubauten zwischen 2003 bis 2013.
Von der maßgeblichen Miete, also dem Höchstwert plus 20 Prozent, sind bei einer einfacher Wohnlage 28 Cent, bei mittlerer Wohnlage 9 Cent pro Quadratmeter abzuziehen, bei guter Wohnlage dagegen 74 Cent pro Quadratmeter zuzuschlagen. Die Lageeinordnung soll demnächst veröffentlicht werden und wird voraussichtlich der des bisherigen Mietspiegels entsprechen. Bei Wohnungen mit moderner Ausstattung erhöht sich die zulässige Miete nochmal um einen Euro. Drei von fünf Merkmalen müssen dafür erfüllt sein: schwellenlos erreichbarer Aufzug, Einbauküche, hochwertige Sanitärausstattung, hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume oder Energieverbrauchskennwert von weniger als 120 kWh/(m² a).
Ein Beispiel: Sie wohnen im Altbau mit Sammelheizung und Bad. Die Höchstmiete beträgt 6,45 Euro. 20 Prozent darüber sind 7,74 Euro. Wegen einer guten Ausstattung erhöht sich der Wert auf 8,74 Euro; wegen der einfachen Wohnlage in Neukölln, verringert sie sich um 28 Cent/qm auf die zulässige Höchstmiete von 8,46 Euro pro Quadratmeter. Ist die Wohnung 80 qm groß, können sie die Miete absenken, wenn sie kalt mehr als 676,80 Euro zahlen. Sollte die Miete, die Sie dabei errechnen, höher sein als die, die Sie bislang bezahlen, besteht kein Grund zur Panik: Erhöhen darf Ihr Vermieter während der Geltungszeit des Mietendeckels Ihre Miete nicht (Ausnahme: siehe Antwort 1).
Um sicher zu sein, wie hoch die rechtlich zulässige Miete ist, können MieterInnen diese vom Bezirksamt feststellen und sich einen Absenkungsbescheid ausstellen lassen. Einen Rechtsanspruch darauf haben sie nicht, aber sie sollten es versuchen. Das zumindest rät der Mit-Initiator des Mietendeckels, der Anwalt Kilian Wegner. Je nach Kapazitäten und politischem Willen werden die Ämter dies tun. Aus der Praxis dürfte dann auf Grundlage des Gleichbehandlungsgrundsatzes ein Anspruch für folgende Mieter erwachsen. Mit einer amtlichen Feststellung in den Händen erhöht sich die Sicherheit in einem zivilrechtlichen Streit.
Kann man jetzt wieder umziehen?
Umziehen, früher Berliner Volkssport, wurde in den letzten Jahren für viele zur Unmöglichkeit, außer man war bereit, die Innenstadt Richtung Stadtrand zu verlassen. Zu sehr haben sich die Angebotsmieten von den durchschnittlichen Mietpreisen in bestehenden Verträgen entkoppelt, zu selten gab es noch Angebote unter 12 Euro pro Quadratmeter. Das führte dazu, dass einerseits immer mehr Wohnungen überbelegt sind, anderseits Alleinstehende in überdimensionierten Wohnungen bleiben, weil selbst deutlich kleinere mittlerweile deutlich mehr gekostet hätten. An dieser Misere könnte sich nun wirklich etwas ändern, hier könnte der Mietendeckel seine größte Wirkung entfalten.
Denn das Gesetz legt nun fest, dass für eine Wohnung, die wiedervermietet wird, maximal die Vormiete genommen werden darf oder – wenn diese über den Obergrenzen der Mietentabelle liegt – eine Vermietung nur zu deren Werten erfolgen darf. Auch hier gibt es die Möglichkeit eines Aufschlags von einem Euro bei guter Ausstattung, die Lageeinteilung spielt dagegen keine Rolle. Eine Sonderregelung greift bei Wohnungen, deren Vormiete unter 5,02 Euro lag. Diese dürfen um maximal einen Euro bis zu dieser Grenze erhöht werden, sofern eine moderne Ausstattung vorhanden ist.
Sobald das Gesetz in Kraft tritt, darf man also richtig gespannt sein. Verhalten sich die VermieterInnen rechtskonform, werden die Preise auf dem Angebotsmarkt einbrechen. Findet man bislang auf einem großen Immobilienportal etwa eine Altbauwohnung in Charlottenburg, für deren 172 Quadratmeter 4.315 Euro verlangt werden, dürfen es künftig nur noch 1.286 Euro sein: 6,45 Euro pro Quadratmeter plus einen Euro/qm für die luxuriöse Ausstattung.
Ein weniger abgehobenes Beispiel: Eine 1962 errichteten 82 Quadratmeter große Wohnung in Neukölln mit einfacher Ausstattung, die aktuell für 820 Euro Nettokaltmiete angeboten wird, darf spätestens ab März nur noch 499 Euro kosten. Kostet sie mehr, kann man die zuständigen Bezirksämter darüber informieren, damit diese später verfolgen können, ob sie tatsächlich zu einem nicht zulässigen Preis vermietet wird.
Umziehen kann sich wieder lohnen, könnte also zum Motto zur Zeit des Mietendeckels werden. Ohne den 20 Prozent-Aufschlag, der in Bestandsverträgen genommen werden darf, verspricht das Neu-Anmieten echte Verbesserung. Und: Je mehr Menschen umziehen, desto niedriger könnte das allgemeine Mietniveau werden.
Zapf Umzüge freut sich schon: „Im letzten Jahrzehnt ist die Mobilität in der Stadt drastisch eingebrochen“, sagt Vorstand Sven Reinholz. Das Unternehmen musste sich vermehrt Besserverdienern zuwenden, mehr Serviceleistungen anbieten. Jetzt sagt Reinholz: „Alles was getan wird, dass Menschen bezahlbaren Wohnraum anmieten können, ist förderlich“; das Gesetz werde sich „positiv auswirken“. Da vor allem Geringverdiener profitieren werden, werde sich der Effekt aber in Grenzen halten.
Was passiert, wenn das Gesetz ausläuft?
Im Mai 2019 erschien der vorerst letzte Mietspiegel für Berlin. Anhand dieser systematischen Erfassung von Vergleichsmieten für Wohnungen verschiedener Baujahre, Lage und Ausstattung konnten VermieterInnen höhere Forderungen geltend machen. Dieses System wird nun durch den Mietendeckel ersetzt. Eine Rückkehr zum Mietspiegel nach dem Auslaufen des Gesetzes im Frühjahr 2025 ist möglich, aber wohl nicht nahtlos. Denn in die Erstellung dürfen keine staatlich festgesetzten Mieten mit einfließen.
Die rot-rot-grüne Koalition will daher ein anderes Modell verfolgen, das den Mietspiegel auf Dauer ersetzen kann: ein Mietenkataster, also die Erfassung aller Wohnungen und Miethöhen in der ganzen Stadt. Vergleichsmieten könnten dann anhand eines Gesamtdatenbestandes exakt berechnet werden. Die Festlegung auf dieses politische Ziel schreiben die KoalitionspolitikerInnen in die Begründung zu ihrem Änderungsantrag an das Mietendeckelgesetz. Auch ein Haushaltsposten, jeweils 100.00 Euro in den nächsten beiden Jahren, ist bereits geschaffen. Der Auftrag zur Erstellung eines notwendigen Gesetzes ist damit bereits erteilt, sagt Katrin Schmidberger, mietenpolitische Sprecherin der Grünen.
Grundlagen für das Kataster gibt es in Berlin bereits, eine Datenbank aller Häuser, ebenso die Erfassung aller Wohnungen und Miethöhen im sozialen Wohnungsbau. Auch ein Vorbild gibt es: die Schweiz. Dort lässt sich über eine Onlinekarte jedes Haus und jede Wohnung des Landes finden. Der Bundesgesetzgeber erlaubt, dass die ortsüblichen Vergleichsmieten per Gutachter, Mietspiegel oder eben per Mietendatenbank berechnet werden kann. Laut Schmidberger würde ein Kataster „die Black Box Wohnungsmarkt lüften und endlich Transparenz schaffen“. Auch böte das Wissen um die Eigentümer und ihre Mieten die Möglichkeit, „gezielter gegen die vorzugehen, die sich nicht an die Regeln halten“.
Und wenn der Deckel gekippt wird?
Die große Gefahr sind die Verfassungsgerichte. CDU und FDP haben angekündigt diese mittels Normenkontrollklagen direkt anzurufen. Dabei kann das Landesverfassungsgericht nur eine Übereinstimmung mit der Berliner Verfassung prüfen. Ob aber das Land überhaupt zuständig ist, was die Deckelgegner bezweifeln, muss das Bundesverfassungsgericht feststellen.
Möglich ist, dass das Gesetz für verfassungswidrig erklärt und aufgehoben wird. Im schlimmsten Fall könnten VermieterInnen dann aufgrund nicht gezahlter, weil nach Mietendeckel überhöhter Mieten Kündigungen aussprechen. Laut Kilian Wegner ist das aber „nicht wahrscheinlich“.
Möglich ist etwa auch, dass gesenkte Mieten dann nachgezahlt werden müssen oder das Gericht eine Übergangsregelung beschließt, wonach alles, was bis zur Entscheidung passierte, legal war. Sicher ist aber auch: Alle Entscheidungen, die untere Gerichte, etwa die Amtsgerichte, treffen, haben auch nach einer Verfassungsgerichtsentscheidung Bestand. Denn auch wenn das Verfassungsgerichts ein Gesetz als nicht verfassungskonform befindet, führt das nicht dazu, dass alle auf dessen Grundlage ergangenen Entscheidungen ungültig werden.
Reiner Wild vom Berliner Mieterverein rät MieterInnen, „das eingesparte Geld nicht im Urlaub zu verpulvern, sondern beiseitezulegen“. Dieser Hinweis gelte aber grundsätzlich in allen mietrechtlichen Auseinandersetzungen. Wild rät, die Behörden, die in der Pflicht stehen, das Gesetz zu überwachen, miteinzubeziehen. Eine amtliche Mitteilung über eine zulässige Miethöhe stärke die Position der MieterInnen in zivilrechtlichen Auseinandersetzungen.
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