Kommunales Vorkaufsrecht in Berlin: Mieter bleiben geschützt
Nach dem Ende des Vorkaufsrechts wollten Hauskäufer Vereinbarungen zum Mieterschutz mit den Bezirken aufkündigen. Das Verwaltungsgericht widerspricht.
Es ist eine gute Nachricht für viele Mieter:innen der Stadt: Laut mehrerer Urteile des Berliner Verwaltungsgerichts bleiben so genannte Abwendungsvereinbarungen gültig, die die Bezirke in den vergangenen Jahren mit Käufer:innen von Häusern in Friedrichshain-Kreuzberg und in Pankow geschlossen haben. Mit Unterzeichnung der Vereinbarungen hatten sich die Käufer:innen verpflichtet, Mieter:innen für den Zeitraum von durchschnittlich 20 Jahren vor der Verdrängung zu schützen, etwa indem sie auf die Umwandlung in Eigentum oder Luxusmodernisierungen verzichten. Im Gegenzug nutzten die Bezirke ihr Vorkaufsrecht nicht.
Nachdem jedoch im November 2021 das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig die Ausübung des Vorkaufsrechts in Mileuschutzgebieten nachträglich für rechtswidrig erklärt hatte, klagten allein in den beiden Bezirken acht Käufer:innen gegen die zuvor abgeschlossenen Abwendungsvereinbarungen. Sie argumentierten, an diese nun nicht mehr gebunden zu sein, da sich die Bezirke eine unzulässige Gegenleistung versprechen ließen. Stadtweit haben 70 Eigentümer:innen den geschlossen Vereinbarungen widersprochen.
Dieser Argumentation aber folgte die 13. Kammer des Berliner Verwaltungsgerichts nicht. „Die Beteiligten seien sich im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarungen übereinstimmend bewusst darüber gewesen, dass die rechtlichen Grenzen des bezirklichen Vorkaufsrechts und die Voraussetzungen für dessen Abwendung höchstrichterlich noch nicht geklärt gewesen seien“, heißt es in einer Mitteilung des Gerichts. Durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts sei die Geschäftsgrundlage für die Vereinbarungen nicht nachträglich entfallen.
Gegen die Urteile ist jeweils der Antrag auf Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg möglich. In einem ersten Urteil im Oktober 2022 war einem Kläger noch die Kündigung der Abwendungsvereinbarung ermöglicht worden.
Mieterschutz eingebrochen
Das Bundesverwaltungsgericht hatte geurteilt, dass Bezirke ihr Vorkaufsrecht nicht mehr mit der Annahme begründen dürfen, dass Mieter:innen durch die Käufer:innen verdrängt werden. Ausnahmen gebe es nur da, wenn Grundstücke nicht mehr nach ihrer Bestimmung genutzt würden. In der Folge war die Zahl von ausgeübten Vorkaufsrechten und abgeschlossen Abwendungsvereinbarungen eingebrochen.
In Berlin waren die Mieter:innen von 384 Häusern durch entsprechende Vereinbarungen geschützt worden, 143 Häuser waren es allein im Jahr 2020. Nach dem Urteil ging diese Zahl 2022 auf vier zurück. Nur noch 45 Mieter:innen wurden so geschützt.
Das im Koalitionsvertrag der Bundesregierung formulierte Vorhaben das Vorkaufsrecht wiederherzustellen, ist zwar im Interesse des Bundesbauministeriums von Klara Geywitz (SPD), wird jedoch im FDP-geführten Bundesjustizministerium blockiert.
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