Geschäftsmodell von Heimstaden: Wetten, dass die Miete steigt?

Der zweitgrößte Immobilienkonzern in Berlin setzt inzwischen ganz auf Indexmieten. Mieter wehren sich erfolgreich – doch die Trickserei geht weiter.

Tierischer Protest gegen Heimstaden. Süß und nun auch erfolgreich Foto: bildgehege/imago

Die steigenden Ölpreise infolge des Krieges in Iran machen das Leben teurer. Die höheren Energiepreise sind ein Kostentreiber. Der macht sich nicht nur an Tankstellen, sondern auch im Supermarktregal bemerkbar. Doch für immer mehr Mie­te­r:in­nen bedeuten die geopolitischen Entwicklungen ein noch größeres Ungemach: Auf sie wartet zum Ende des Jahres eine besonders satte Mieterhöhung. Sie gucken damit gleich doppelt in die Röhre.

Das Problem heißt Indexmietverträge. Solche Verträge koppeln die Nettokaltmiete direkt an den Verbraucherpreisindex, also die Inflation. Je höher die Lebenshaltungskosten, desto höher die Miete. Dabei gibt es keine Grenze nach oben. Denn anders als bei regulären Mietverträgen gelten weder die Obergrenzen der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel noch die Begrenzung, wonach Mieten in angespannten Wohnungsmärkten um nicht mehr als 15 Prozent innerhalb von drei Jahren angehoben werden dürfen.

Was sich wie eine Wette anhört – denn theoretisch können Preise und damit die Miete ja auch fallen –, kennt in der Praxis nur einen Gewinner, die Vermieter. Die profitieren nämlich gleich doppelt. Einerseits fallen die durchschnittlichen erlaubten Mietsteigerungen bei Indexmietverträgen deutlich höher aus als in normalen Verträgen, insbesondere seit der Inflationswelle infolge des Ukrainekrieges mit Teuerungsraten von bis zu 7 Prozent jährlich.

Je höher die Lebenshaltungskosten, desto höher die Miete

Zum anderen entfällt für Vermieter der Aufwand, individuell zu berechnen, welche Erhöhung nach Mietspiegel überhaupt zulässig ist. Bei Neuvermietungen sind Indexmieten inzwischen weit verbreitet. Der Berliner Mieterverein aber stellt fest: „Indexmietverträge sind aus Sicht der Mie­te­r:in­nen die schlechteste Lösung.“

Heimstaden als Vorreiter

Ein Akteur, der diese Möglichkeit einer mangelhaften gesetzlichen Regulierung besonders konsequent nutzt, ist der schwedische Immobilienkonzern Heimstaden, der 2018 die ersten Immobilien auf dem deutschen Markt aufkaufte. Seit der Übernahme von 14.000 Wohnungen von Akelius im Jahr 2021 ist Heimstaden mit insgesamt über 20.000 Wohnungen in Berlin der zweitgrößte private Vermieter der Stadt. 30.000 Wohnungen sind es bundesweit.

Zuletzt stand der Konzern Ende vergangenen Jahres nach einer taz-Recherche in der Kritik. Systematisch hatte das Unternehmen bei Neuvermietungen die Mietpreisbremse mit dem Hinweis auf „umfassende Modernisierung“ umgangen. Dabei war in den Wohnungen lediglich oberflächlich saniert worden. Hunderte Mie­te­r:in­nen konnten nach Widersprüchen ihre Mieten nachträglich senken. Doch weiterhin werden Wohnungen zu horrenden Preisen angeboten, aktuell etwa eine 1,5-Zimmer-Wohnung in Neukölln mit 60 Quadratmetern für mehr als 1.700 Euro.

Doch bei hohen Einstiegsmieten belässt es Heimstaden nicht. Bei neuen Verträgen setzt das Unternehmen „ausschließlich auf Indexmieten“, sagt Katja Zorn von der Mie­te­r:in­nen­in­itia­ti­ve Stop Heimstaden der taz. Zudem werde versucht, auch bestehende Verträge umzuwandeln, etwa als Bedingung, wenn sich Mie­te­r:in­nen mit einem Anliegen an sie wenden. Das alles folge dem Ziel, „alle Abläufe im Unternehmen zu automatisieren und Mieterhöhungen per Knopfdruck zu generieren“, so Zorn. Effizienz auf Kosten der Mieter:innen.

Stop Heimstaden. Der Konzern ist der zweitgrößte private Vermieter in Berlin Foto: bildgehege/imago

Zorn, die ihren richtigen Namen aus Sorge vor ihrem Vermieter nicht in der Zeitung lesen möchte, ist mit ihren Mit­strei­te­r:in­nen aktiv, seit sich Heimstaden in Berlin breitmachte. Derzeit sind sie dabei, andere Mie­te­r:in­nen über einen besonderen Fall von Indexmietverträgen zu informieren und zum Widerspruch aufzurufen. Dabei geht es um 130 Häuser mit mehr als 3.000 Wohnungen vor allem in Mitte und Neukölln, die der Konzern 2020 von GMRE/Gabriel International übernommen hatte. Etwa bei der Hälfte wurden die Mie­t­ak­ti­vis­t:in­nen bereits vorstellig und verteilten Informationsflyer, die anderen sollen folgen.

Auf den Fehler folgt der Trick

In den Häusern wohnen Mie­te­r:in­nen wie Max Grube (Name geändert). Seit Langem lebt er in seiner Neuköllner Wohnung, damals noch im Besitz von GMRE, hatte zunächst einen Staffelmietvertrag, der nach seinem Auslaufen durch einen Indexmietvertrag abgelöst wurde.

Durch die bei der Übernahme von Heimstaden entstandene Mieter:innenvernetzung, in der Stop Heimstaden frühzeitig informierte, wurde Grube darauf aufmerksam, dass die Indexklausel in seinem Vertrag gegen die geltende Rechtslage verstößt. Denn darin wird einzig dem Vermieter das einseitige Recht zur Mietanpassung zugestanden. Sollte sich die Preisentwicklung zu einer Deflation verkehren, gibt es dagegen keine Möglichkeit für den Mieter, dies als Mietsenkung geltend zu machen.

Grube widersprach der Klausel. In einem der taz vorliegenden Schreiben erkannte Heimstaden die Rechtswidrigkeit an. Es hieß: „Nach erneuter Prüfung stellen wir fest, dass die bisherigen Anpassungen der Miete auf Grundlage der Indexvereinbarung nicht in der vertraglich vorgesehenen Form erfolgt sind.“ Rechtlich gesehen ist die Angelegenheit damit erledigt, der Mieter zu keinen weiteren Schritten verpflichtet. Die Indexklausel entfällt, der Mietvertrag wandelt sich in einen regulären um. So sagt es die Mietrechtsanwältin Carola Handwerg der taz.

Doch Heimstaden wollte es nicht dabei belassen und versuchte es mit einem Trick. Sie schickten Grube zur „Klarstellung der Indexvereinbarung“ einen „Nachtrag zum Mietvertrag mit der Bitte um Unterzeichnung“. Der Mieter solle nun einer „wirksamen Indexmiete“ zustimmen. Grube hat, gut beraten, darauf nicht reagiert und sagt: „An dem Vorgehen sieht man, dass das Verbrecher sind.“ Katja Zorn bezeichnet das Vorgehen als „hochgradig unseriös“ und sagt: „Ich erwarte, dass hier staatliche Stellen tätig werden und einen Betrugsversuch überprüfen.“

Weitere umstrittene Klauseln

Die Anwältin Handwerg vertritt inzwischen fünf Mieter:innen, die ihre Indexklauseln anfechten. In zwei Fällen habe Heimstaden bei den beanstandeten Klauseln sofort nachgegeben, in anderen wehrt sich der Konzern. Rechtlich umstritten ist vor allem eine weitere Klausel, die dem Vermieter trotz Indexmiete die Umlage von Sanierungskosten gestattet. Doch das ist gesetzlich nur in Ausnahmefällen erlaubt. Handwerg hofft, dass auch jene Klausel für unwirksam erklärt wird.

„Heimstaden baut darauf, dass sich die meisten Mie­te­r:in­nen nicht wehren, aus der unbegründeten Angst, die Wohnung zu verlieren“, sagt Handwerg. Für diejenigen, die widersprechen, sei dabei viel zu holen. Rückwirkend für drei Jahre können Mieterhöhungen zurückgefordert werden. Selbst ehemaligen Mie­te­r:in­nen steht dieses Recht zu.

Gäbe es in alten Vertragen „unwirksame Passagen oder andere Mängel“, habe Heimstaden „das größte Interesse daran, diese zu heilen und Rechtssicherheit für beide Seiten herzustellen“, schreibt der Konzern auf eine Anfrage der taz. Die Frage, wieso die Klauseln weiterhin für Mieterhöhungen genutzt werden, beantwortet Heimstaden dabei nicht. Stattdessen heißt es: „Eine an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelte Miete ist ein faires und transparentes Modell für beide Seiten, Mieter und Wohnungseigentümer.“ Gleichzeitig heißt es, dass Wohnungsbauprojekte erst durch Indexmieten „kalkulier- und realisierbar“ werden.

Sorge hat man bei den Vermietern vor einem Gesetzesentwurf, den Justizministerin Stefanie Hubig (SPD) im Frühjahr vorlegte. Mit diesem soll die die jährliche Steigerung der Indexmieten auf 3,5 Prozent begrenzt werden. Doch die CDU hat bereits „Korrekturbedarf“ angemeldet. Vorerst müssen Mie­te­r:in­nen also weiter bibbern. Im März stiegen die Preise im Durchschnitt bereits um 2,7 Prozent an. Zum Jahreswechsel droht nach dem Preis- auch der Mietpreisschock.