Der Miethai: Auch für Seniorenwohnungen gilt der Mietenspiegel
Das Landgericht Hamburg beschränkt in einem aktuellen Urteil die Mieterhöhungsmöglichkeiten bei Seniorenwohnungen. Das ist aus Mietersicht sehr erfreulich, denn nicht selten staunt man über die Mietpreise in einigen Seniorenwohnanlagen.
Der Fall: Die Mieterin zieht in eine im Jahr 2000 gebaute, etwa 71 m² große barrierefreie „Seniorenwohnung mit Service“ in Eimsbüttel. Neben dem Mietvertrag schließt die Mieterin auch einen sog. Servicevertrag ab. Im Frühjahr 2014 verlangt der Vermieter eine Erhöhung der Nettomiete auf 11,76 € pro Quadratmeter – zuvor lag die Miete bei 10,23 €. Der Vermieter begründet die Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen. Doch er scheitert mit seiner Mieterhöhung vor Gericht, denn die hätte mit einem Hinweis auf den qualifizierten Mietenspiegel begründet werden müssen und wurde deshalb als formell unwirksam zurückgewiesen.
Seniorenwohnungen seien nach Auffassung des Gerichts sehr wohl im Hamburger Mietenspiegel erfasst. Im Hamburger Mietenspiegel würden nur sehr wenige Wohnungstypen nicht berücksichtigt, zum Beispiel Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Auch biete der vorliegende Vertrag keine ungewöhnlichen Sonderleistungen, die eine Herausnahme aus dem Mietenspiegel rechtfertigten. Die Besonderheit beschränkt sich auf die Zusicherung des Vermieters, dass die Wohnräume barrierefrei seien und den technischen Anforderungen entsprechen müssen, um Service- und Betreuungsleistungen erbringen zu können. Außerdem habe der Vermieter sich um die Verfügbarkeit eines geeigneten Serviceanbieters bemüht. Dieses bloße Bemühen fand das Gericht zu wenig. Die weiteren pflegebezogenen Dienstleistungen waren ausdrücklich aus dem Mietvertrag ausgeklammert. Das genüge nicht, um die Anwendung des Mietenspiegels für eine solche Wohnung auszuschließen. Den geringfügigen Wohnvorteilen könne durch entsprechende Aufschläge auf den Mittelwert Rechnung getragen werden.
Übrigens: Selbst wenn der Vermieter die Formalie erfüllt hätte und auf den Hamburger Mietenspiegel hingewiesen hätte, hätte er mit den dortigen Werten keine Mieterhöhung begründen können. Der Oberwert des auf die Wohnung zutreffenden Rasterfeldes (M3) liegt derzeit bei 10,16 €! Einmal mehr zeigt sich, dass der Hamburger Mietenspiegel für Mieter auch eine mietbegrenzende Funktion haben kann.
Sylvia Sonnemann, Geschäftsführerin beim Hamburger Mieterverein Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 Hamburg, ☎431 39 40
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