Mieten im Hamburger Wahlkampf: Aufbau West
In Hamburg steigen die Mieten – aber weniger als anderswo. Denn es wird so viel gebaut wie sonst nirgends in der Republik. Ist alles prima?
M arc Meyer läuft in seinem Büro im Schanzenviertel auf und ab. In dem hellen, kleinen Raum im ersten Stock beim Mieterverein hängen Poster des FC Sternschanze und des Aktivist*innenbündnisses Recht auf Stadt. Aus dem Fenster schaut man auf Bars, kurdische Restaurants, Kioske, Asia-Imbisse. Viele wollen in der Schanze wohnen – oder vielmehr: Sie wollten es früher einmal. Denn nur wenige Alteingesessene können sich die Mietpreise dort heute noch leisten, die Klientel hat sich gewandelt. Vom ehemals punkig-alternativen Szeneviertel ist nicht viel geblieben, heute bevölkern Hipster und Start-up-Gründer*innen die Bars und Geschäfte.
Der Anwalt Meyer, 58 Jahre alt, blonde Haare, unauffällige Brille und ganz in Schwarz gekleidet, bleibt am Fenster stehen und sagt: „Wenn ich da drüben bauen würde“, und zeigt über die Straße – rechts ein Restaurant mit dreigeschossigem Wohnhaus, links ebenfalls vier Geschosse, in der Mitte lediglich ein Erdgeschoss –, „dann könnte ich bauen, was ich will, solange ich mich an die Höhe der Gebäude drumherum halte.“ Bauen, was ich will, das heißt oft 100 Prozent Eigentumswohnungen, denn das bringt die schnellste Rendite. „Wenn ich höher bauen will, um noch mehr Profit zu machen, muss ich den Bebauungsplan ändern lassen. Dann kann die Behörde Anforderungen stellen.“ Das tut sie auch, nur leider, so sieht es jedenfalls Meyer, gehen die Behörden dabei meist ziemlich nachsichtig mit dem Begehren der Investoren um.
Wohnen ist eines der zentralen Themen im Hamburger Wahlkampf. Am 23. Februar wählen die Hamburger*innen die Bürgerschaft, es ist die einzige Landtagswahl in diesem Jahr. In Umfragen liegt die SPD vorn, mit einigem Abstand gefolgt von den Grünen. „Wohnen in Hamburg“, das bedeutet „bauen in Hamburg“. Denn die SPD hat es – nach zehn Jahren CDU-Intermezzo bis zum Jahr 2011 im ansonsten seit den 1950er Jahren sozialdemokratisch regierten Stadtstaat – geschafft, das Thema für sich zu besetzen.
SPD vor Grünen Die SPD setzt sich von den Grünen in den letzten Umfragen wieder ein wenig ab. Die aktuellste Umfrage von Infratest/Dimap im Auftrag des NDR sieht die Sozialdemokraten bei 34 (2015 45,6) Prozent der Stimmen, die Grünen bei 27 (bisher 12,3) Prozent. Anfang des Jahres hatte das Institut als einziges ein Patt zwischen SPD und Grünen bei je 29 Prozent ermittelt. Damit spricht vieles für ein Fortsetzung der rot-grünen Koalition.
FDP und CDU schwach Ob die Liberalen wieder in die Bürgerschaft einziehen, ist ungewiss. Alle bisher veröffentlichten Umfragen waren
vor der Ministerpräsidentenwahl in Thüringen abgeschlossen. Schon in der neuesten Infratest/Dimap-Umfrage von Anfang Februar war die FDP von 7 auf 5 (2015 7,4) Prozent abgerutscht. Wegen der Thüringen-Effekts könnte sie nun unter 5 Prozent fallen. Die CDU ist in der letzten Infratest/Dimap-Umfrage auf 14 Prozent abgeruscht, womit sie ihren Minusrekord bei der Bürgerschaftswahl 2015 von 15,9 Prozent noch unterbieten würde.
Linke leidet, AfD stabil Die Linkspartei leidet unter dem rot-grünen Zweikampf ums Bürgermeisteramt: Sie hatte das ganze vergangene Jahr über bei allen Instituten zwischen 10 und 13 Prozent gelegen, wird derzeit von Infratest/Dimap aber nur noch auf 8 Prozent (2015 8,5) taxiert. Die AfD liegt in allen Umfragen seit Monaten zwischen 7 und 8 (2011 6,1) Prozent. (taz)
Die Wahl 2011 hat sie damit gewonnen. Seitdem regieren die Sozialdemokraten mit dem Mantra „Bauen, bauen, bauen“. Sie wollen das auch nach der Bürgerschaftswahl fortführen. Die Grünen versuchen sich durch eine stärker am Gemeinwohl orientierte Wohnungspolitik abzugrenzen und fordern steuerliche Entlastungen für faire Vermieter. Instrumente wie den Mietendeckel aber lehnen beide ab; dieser sei nichts als ein Bauhindernis. Die CDU will den städtischen Bereich bis nach Schleswig-Holstein und Niedersachsen ausdehnen, liegt aber in Umfragen abgeschlagen bei 14 Prozent.
30 Prozent Sozialwohnungen? Die Rechnung geht nicht auf
Nur zwei Straßen vom Mieterverein entfernt steht eine Tafel an einem Bauzaun, die Marc Meyer aufregt. „Wohnen, wo Hamburg am vielseitigsten ist“, steht auf dem Schild. Dahinter liegt eine riesige Baugrube. Sieben Geschosse sollen hier entstehen, 113 Eigentumswohnungen und 52 öffentlich geförderte Apartments für Studierende. Bei einem so großen Projekt hat der Bezirk ein Wörtchen mitzureden. Trotzdem ist das Ergebnis in Meyers Augen eine Katastrophe. Bei Neubauten gilt der Hamburger „Drittelmix“, das heißt: 30 Prozent der Wohnungen müssen Sozialwohnungen sein.
Die 52 geförderten Wohnungen klingen ja noch nach einem „SPD-Drittel“, sagt er grinsend. Das Drittel bedeutet: Ein Drittel von 165, das müssten natürlich 55 sein, aber geschenkt. „Aber wenn man auf die Wohnfläche guckt, wird’s lustig.“ Die Fläche der Apartments für Studierende macht nur 12 Prozent der gesamten Wohnfläche. So ist das immer, Eigentumswohnungen sind größer als öffentlich geförderte Wohnungen. Der Hamburger Drittelmix ist, wenn man die Wohnfläche betrachtet, bestenfalls ein Fünftelmix. Nach zwanzig Jahren entfällt die Sozialbindung für die öffentlich geförderten Wohnungen zudem automatisch, dann landen sie auf dem freien Markt.
Im Vergleich mit anderen deutschen Großstädten steht Hamburg relativ gut da. In keiner anderen deutschen Großstadt wird so viel gebaut. Der Senat genehmigt jedes Jahr den Bau von rund 11.000 Wohnungen, rund 8.000 davon werden fertiggestellt. 3.717 Sozialwohnungen wurden im vergangenen Jahr bezogen, mehr als in jedem anderen der vergangenen 20 Jahre.
Auch der Mietpreis bewegt sich im Vergleich zu anderen Großstädten in Hamburg noch im halbwegs erträglichen Bereich. Der Quadratmeterpreis liegt laut Mietspiegel aktuell bei 8,66 Euro pro Quadratmeter. Das ist zwar fast 2 Euro über dem Berliner Durchschnitt (6,72), aber immer noch deutlich weniger als in Städten wie Frankfurt (9,36), Stuttgart (9,60) oder München (11,69). „Ich bin sehr froh, dass sich unsere Wohnungspolitik als der richtige Weg für Hamburg erweist“, lobt Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt (SPD) die von Olaf Scholz begonnene Politik des maximalen Bauens, als sie im vergangenen Jahr den Mietenspiegel vorstellte. „Unsere konsequente Wohnungsbaupolitik seit 2011 zeitigt jetzt auch im Mietenmarkt eine deutliche Wirkung.“ Aber wie erfolgreich ist die Baupolitik wirklich?
Einen Tag bevor der SPD-geführte Senat in Berlin ein radikales Mietengesetz verabschiedet – den Mietendeckel –, zeigt die Hamburger SPD erneut, wo sie steht: ganz woanders. Mittwochnachmittag, Bürgerschaftssitzung im Rathaus. Die Linksfraktion hat beantragt, den Anteil der Sozialwohnungen am Neubau auf 50 Prozent zu erhöhen. Die wohnungspolitische Sprecherin der SPD, Martina Koeppen, weist den Antrag vom Rednerpult aus zurück: Anders als Berlin habe Hamburg solche Maßnahmen gar nicht nötig.
Zwar wünschen sich 69 Prozent der Hamburger*innen mehr staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt, wie eine aktuelle Umfrage ergab. Selbst die Mehrheit der CDU-Wähler*innen ist dafür. „Aber fragen sie mal“, ruft Koeppen in Richtung der Linksfraktion, „was die Menschen sagen, wenn nach fünf Jahren Mietendeckel der Wohnungsbau völlig zum Erliegen gekommen ist und die Mieten ins Unermessliche steigen!“
Knapp die Hälfte aller Hamburger*innen hat aufgrund ihres geringen Einkommens Anspruch auf eine Sozialwohnung. Über 11.000 Haushalte gelten als „vordringlich wohnungsuchend“, weil sie beispielsweise in einer unzumutbaren Unterkunft leben, aus einem Frauenhaus herauswollen oder zwangsgeräumt wurden. Seit Beginn der Scholz-Dekade, die seit 2018 von dem ehemaligen Finanzsenator Peter Tschentscher zu Ende geführt wird, sind die Mieten um gut 21 Prozent gestiegen, die Inflation betrug nur die Hälfte.
Ein Netzwerk gegen Gentrifizierung stellt Forderungen
Marc Meyer will, dass sich an der Wohnungspolitik in Hamburg grundsätzlich etwas ändert. Er war auch 2009 dabei, als sich Aktivist*innen auf einer Versammlung in der Grundschule Sternschanze die Frage stellten: „Wem gehört die Stadt?“ Es war die Gründung des Recht-auf-Stadt-Netzwerks gegen Gentrifizierung.
Zusammen mit einem anderen Hamburger Mieterverein hat der Anwalt zwei Volksinitiativen auf den Weg gebracht, für die Unterschriften gesammelt werden. Die Stadt soll nie wieder Grundstücke verkaufen, nur noch in Erbpacht vergeben, so lautet die erste Forderung.
„Das machen wir doch schon annähernd“, sagen dazu die Vertreter der SPD. Aber Meyer will, dass es verpflichtend wird. Und dann: Alle Wohnungen, die auf städtischen Grundstücken gebaut werden, sollen für 6,60 Euro pro Quadratmeter vermietet und jährlich um höchstens 2 Prozent teurer werden – das ist die zweite Forderung der Volksinitiative. Gerade die hat es in sich, denn das würde einen radikalen Eingriff in den Markt bedeuten. Dazu sagt Koeppen, SPD: „Auf dem freien Markt bekommt man das nicht finanziert, so billig kann niemand bauen.“ Meyer hingegen ist überzeugt: „In Hamburg wird das Falsche gebaut!“
Die Zahlen der Sozialwohnungen geben beiden Seiten ein Stück weit recht. Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt lobt die Sozialwohnungsförderung, spricht von „eindrucksvollen“ 3.700 fertiggestellten Sozialwohnungen im Jahr 2019 – weit mehr als in Berlin. Aber fast 200.000 Sozialwohnungen sind in den vergangenen 30 Jahren aus der Bindung gefallen. 1990 hatte Hamburg noch über 261.000 Sozialwohnungen. Heute will die Senatorin den Bestand bei 83.000 halten. Das ist nicht besonders viel angesichts eines Gesamtbestands von fast einer Million Wohnungen.
„Nicht alles, was die Stadt macht, ist schlecht“, sagt Tobias Behrens. Er ist Geschäftsführer der „Stattbau“, eines Trägers für gemeinschaftliches Wohnen mit dem Auftrag, Baugemeinschaften zu fördern. Der Koalitionsvertrag schreibt der rot-grünen Regierung vor, 20 Prozent der Neubauflächen an Genossenschaften zu vergeben, nur klappt das nicht so ganz.
„Der Markt hat versagt“, sagt Behrens. Erst als vor knapp anderthalb Jahren dem Senat einfiel, dass bald wieder gewählt wird, habe es eine Art Erwachen gegeben. Seitdem versuchten die Regierenden zu retten, was zu retten ist. Im vergangenen Jahr beschloss der Senat etwa, Grundstücke vorrangig in Erbpacht zu vergeben, also den Ausverkauf städtischer Flächen einzudämmen. Dann senkte sie den Zins für die Erbpacht auf 1,78 Prozent, den niedrigsten in ganz Deutschland. Zeitgleich begann die Stadt, ihr Vorkaufsrecht vermehrt zu nutzen, um zu verhindern, dass private Grundstücke an Spekulant*innen gehen. Vor wenigen Monaten verlängerte sie die Sozialbindung für geförderte Wohnungen von 15 auf 20 Jahre. „Alles gut und sinnvoll“, sagt Behrens. Aber: Dass dieses Erwachen so spät kam – „da kann man zu dem Marktversagen auch ein jahrelanges Politikversagen feststellen“.
Ein Grund, warum Hamburg besser dasteht als etwa Frankfurt am Main oder München, ist der große Bestand kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungen in der Hansestadt. Das kommunale Wohnungsunternehmen Saga ist mit 130.000 Wohnungen der größte öffentliche Vermieter des Landes. Zusammen mit den Genossenschaften machen die Saga-Wohnungen fast ein Drittel des Bestands aus.
Ein Modellprojekt mit 20 Prozent Genossenschaftsanteil ist in Altona zu besichtigen. Der Bauherr: Thomas Kuper. In dunkelblauem Mantel mit beigem Schal steht er an der nordöstlichen Seite des Areals, fünf Meter über seinem Kopf donnert ein ICE vorbei. Mit einem grünen Regenschirm weist Kuper in Richtung der Fassaden. „Fällt Ihnen was auf?“, ruft er gegen das Quietschen und Rattern an. „Alle Häuser haben ihr eigenes Gesicht.“ Kuper ist einer der beiden Vorstände der Genossenschaft Altoba, Bestand: 6.800 Wohnungen, Mitglieder: 16.500. Erst auf den zweiten Blick erkennt man, was Kuper meint: Die Fassaden der Häuser in dem neuen Quartier „Mitte Altona“ unterscheiden sich in Beschaffenheit und Farbtönen. Die Nuancen bewegen sich zwischen Hellbeige, Dunkelbeige, Ocker, Sandstein und verschiedenen Grautönen.
Hier, wo viele Menschen wohnen möchten, in Altona eben, entsteht ein gewaltiges Neubauprojekt: Auf einem ehemaligen Güterbahnhof sind 5.000 Wohnungen im Bau, ein Teil ist schon bewohnt. Einige Fahrräder stehen an den Bügeln vor den Häusern, hier und da sieht man eine Topfpflanze im Fenster, aber sonst wirkt alles noch ziemlich steril. Die hellen Fassaden sollen freundlich und luftig wirken, die Bebauung hingegen ist hoch und eng, bis zu sieben Geschosse, häufig leicht versetzt, damit es nicht so erschlagend wirkt. Die Altoba ist mit 140 Wohnungen dabei.
Tobias Behrens, Geschäftsführer von „Stattbau“
Warum ist bauen so teuer, Herr Kuper? „Bis ins letzte Detail kann man das nicht erklären“, sagt der 44-Jährige. Es dauere eben alles ziemlich lange – die städtebaulichen Vorgaben, der Architektenwettbewerb, die Suche nach einem Bauunternehmen. Während dieser Zeit steigt der Bodenpreis jährlich um 15 Prozent – ohne irgendein Zutun. Boden ist eine endliche Ressource und sie ist knapp und deshalb teuer. Die Suche nach einem Bauunternehmen ist mühsam, die Firmen sind nahezu ausgebucht und verlangen entsprechend hohe Preise. Ein Zug rollt wieder an.
Ein paar Straßenschluchten weiter im Inneren des Quartiers wohnt es sich ruhiger, eine große Wiese in der Mitte des Areals verschafft Luft und Weitblick. Wahlplakate hängen an Bäumen und Laternen: SPD, Grüne, Volt und die Ökologisch-Demokratische Partei (ödp) werben hier. Konservative und Liberale sucht man vergeblich, es ist nicht ihre Klientel. Die Linke mit ihrer Forderung nach einem Mietendeckel ist ebenfalls nicht vertreten.
Nachverdichtung, ein Wort mit Schrecken
Knapp einen Kilometer Luftlinie entfernt steht Hanna Rohmeyer in ihrem Hinterhof, es nieselt. Auf dem unebenen Sandboden haben sich Pfützen gebildet. „Ich gebe zu, schön ist es nicht“, sagt Rohmeyer. Die 49-jährige Anwohnerin trägt robuste Trekkingschuhe, der Matsch macht ihr nichts aus. Ein Autohändler hat sein Gewerbe hier, an einer Mauer stehen rostende Autowracks, ein moosgrüner Film zieht sich über die Karosserien. Daneben erstrecken sich zwei ungenutzte Garagenzeilen. An der anderen Seite des Innenhofs stehen ein paar blattlose Bäume. „Die werden dran glauben müssen“, sagt Rohmeyer nüchtern. Ein Investor plant den Kahlschlag, er will den ganzen Hinterhof plattmachen und drei Gebäudezeilen mit rund 100 Wohnungen und Tiefgaragen darauf setzen. Für die 500 Bewohner*innen des Blocks würde das bedeuten, dass sie künftig aus dem Fenster auf Beton schauen müssten statt in den weiten Innenhof. Ihre Wohnungen würden im Schatten liegen. Der Hof aber ist eine von wenigen Oasen im dicht bebauten Bahrenfeld.
Rohmeyer und ein paar andere Bewohner versuchen seit sechs Jahren, diese Bebauung zu verhindern. Nachverdichtung nennt man das: Weil die Stadt zwar an den Rändern wachsen kann, aber die Hamburger*innen keine Lust haben, in Pinneberg zu wohnen, versucht man, innerstädtische Freiflächen mit Wohnraum aufzufüllen. Aber wer schon schön wohnt, hat nicht unbedingt ein Interesse daran, dass noch mehr Menschen den Raum verengen. Erst recht nicht, wenn es dabei eigentlich nur ums Geld geht. Die Initiative schätzt, dass der Grundstückspreis allein durch die Baugenehmigung von 700.000 Euro auf 7 Millionen Euro gestiegen ist. Ob der Investor wirklich baut? Völlig unklar.
Sollte dies geschehen, werden die dann im Schatten lebenden jetzigen Anwohner*innen nicht so einfach umziehen können – so günstige Wohnungen in so zentraler Lage würden sie nie wieder finden. Rohmeyer wohnt seit 19 Jahren in ihrem Haus, sie zahlt weniger als 500 Euro Kaltmiete. Einige aus ihrer Initiative prüfen jetzt ihre Chancen vor Gericht. Auch eine Nebenerscheinung des angespannten Wohnungsmarkts: Konflikte werden erbittert ausgetragen, weil niemand umziehen möchte.
Anders als in Berlin war auf Hamburgs Straßen in den vergangenen Jahren davon aber wenig zu spüren – eine breite und aktive Mieter*innenbewegung, die sich nicht damit zufriedengibt, dass neu gebaut wird, gibt es nicht. Die Hamburger*innen haben sich ein Stück weit an den teureren Wohnungsmarkt gewöhnt. Mit der Volksinitiative könnte wieder Bewegung in die Sache kommen. Für die Wahl ist es aber zu spät.
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