MIETHAI: Mieterhöhung in Energieschleudern
Ende November wird der Mietenspiegel erscheinen. Der enge Wohnungsmarkt lässt deutliche Mietsteigerungen befürchten. Nicht enthalten sein werden Aussagen zu den durchschnittlichen Dämmwerten der einzelnen Baualtersklassen. Das ist an der Verweigerungshaltung der Grundeigentümer gescheitert. Dennoch spielt der energetische Zustand der Wohnung bei der Mietpreisbildung eine Rolle.
Das bestätigt eine Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 11. 9. 2009 (311 S 106/08). Dort hatte man den Vermietern zugestanden, dass eine vorgenommene Wärmedämmung wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei, wenn sie zu einer erheblichen Einsparung an Heizenergie geführt habe. Als Nachweis hierfür ließ das Gericht den Wärmepass gelten, der dem Gebäude eine 40 prozentige Energieeinsparung attestierte. Anders noch hatte die Vorinstanz entschieden. Dort hielt man einen Aufschlag für ungerechtfertigt, weil ein Blick in den Heizkostenspiegel gezeigt habe, dass keine signifikant niedrigeren Energieverbräuche durch die Wärmedämmung erzielt worden seien.
Selbstverständlich muss dann umgekehrt gelten, dass unterdurchschnittlich gedämmte Wohnungen mit einem Abschlag vom Mittelwert bewertet werden können. Doch ohne Vergleichswerte, wie denn die Wohnung einer bestimmten Baualtersklasse üblicherweise gedämmt ist, lässt es sich schwer argumentieren. Hier muss sich der Mieter mit Indizien weiterhelfen: Erster Anhaltspunkt ist die Heizkostenabrechnung. Diese lässt sich mit dem Heizkostenspiegel oder den Durchschnittswerten vergleichen, die mit dem Mietenspiegel für die einzelnen Baualtersklassen erhoben werden. Auch die Lage im Haus lässt Schlüsse auf die energetische Qualität zu: Handelt es sich um eine Endetage (Dach- oder Erdgeschoss)? Ist das Erdgeschoss unterkellert, der Dachboden isoliert?
Es ist an der Zeit, diesen Aspekt bei der Bewertung einer Mieterhöhung stärker zu berücksichtigen, will man den Klimaschutz weiter voran bringen. Und als Mieter nicht auch noch für Energieschleudern hohe Mieten bezahlen.
Sylvia Sonnemann
■ ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 Hamburg, ☎ 040 / 431 39 40, www.mhm-hamburg.de
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