Ulmer Wohnungspolitik: Konsens statt Enteignung

Ulm hat die Kontrolle über die Grundstückspreise in einem Drittel der Stadt erlangt. Dank „Ulmer Modell“ sind auch die Mieten niedriger als anderswo.

Hier sollen 900 Wohnungen entstehen: Quartier Am Weinberg in Ulm Foto: Simulation: Einsiedel Architekten

ULM taz | Bagger wirbeln Staub auf, die Kräne kreisen hoch über Ulm. Am Weinberg, unterhalb der Universität, entsteht ein neues Wohnviertel. Blick über die Stadt, viel Grün drumherum, acht Minuten mit der Straßenbahn zum Hauptbahnhof. Acht Hektar wertvolles Bauland also, das die Stadt da vom Bund zurückbekommen hat, als die Hindenburg-Kaserne der Bundeswehr geschlossen wurde. In anderen Städten hätte man ein solches Areal an höchstbietende Baulöwen versteigert, für Luxuswohnungen, vielleicht mit ein paar Auflagen zur Quartiersentwicklung.

Anders in Ulm. Hier hat die Stadt ein Wohnkonzept erarbeitet, das einen sozialen Mix und klimagerechte Energieversorgung garantiert. Die vier Unternehmen, die den Zuschlag erhalten haben, die städtische Ulmer Wohnungsbaugesellschaft UWS und die Genossenschaft Ulmer Heimstätte sowie zwei private Bauträger, sind die Sieger in einem anonymen Wettbewerb. Jetzt entstehen 900 Wohnungen, bei 30 Prozent von ihnen werden die Mieten gefördert. Dazu Dachbegrünung, Solarstrom und Heizung mit Fernwärme.

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„Hier war es für die Stadt relativ einfach“, sagt Ulrich Soldner und blickt auf die entstehenden Neubauten. Schließlich habe die Stadt das Kasernengelände komplett besessen. Soldner ist im Ulmer Rathaus der Mann für Grundstücke.

Jahrelang war er Chef des Liegenschaftsamts, jetzt ist er im Stab des Bürgermeisters weiter für das verantwortlich, was hier stolz das „Ulmer Modell“ genannt wird. Andere Bauprojekte brauchen mehr Geduld, weiß Soldner aus seiner langen Erfahrung. Oft dauert es Jahrzehnte, bis die Stadt alleinige Eigentümerin eines baureifen Neubau-Areals ist. Nur dann weist sie ein Gelände als Bauland aus.

Unbebaut an Dritte weiterverkaufen verboten

Baugrundbevorratung, das ist das Zauberwort für das Ulmer Modell und zwar schon seit über 100 Jahren. Es bedeutet, dass die Stadt systematisch Baugrund zu einem festgelegten Preis kauft und nur als Ganzes bebauen lässt. Um Bodenspekulation zu vermeiden, darf ein von der Stadt erworbenes Grundstück nie unbebaut an Dritte weiterverkauft werden.

Wird nicht gebaut, muss es zum gleichen Preis an die Stadt zurückgehen. Die Stadt behält somit die Kontrolle über den Preis und darüber, was und wie gebaut wird. 16 Millionen Euro hat Ulm in jedem Haushaltsjahr für Grundstücksankäufe im Haushalt vorgesehen. Gewinn aus Baugrundverkäufen fließen nicht in den allgemeinen Stadtsäckel, sondern stehen dem Liegenschaftsamt für neue Käufe zur Verfügung.

Mit dieser Strategie hat die Stadt Kontrolle über die Grundstückspreise in etwa einem Drittel des Stadtgebiets erlangt. Mehr hat im deutschsprachigen Raum nur Wien – mit einem ähnlichen Konzept. Ulm ist es gelungen, Baupreise und Mieten günstig zu halten, während sie anderswo explodieren. Grundstückspreise seien in den letzten zehn Jahren um höchstens 30 Prozent gestiegen, schätzt Soldner. Damit liegen sie heute in Ulm mit durchschnittlich 250 Euro pro Quadratmeter bei einem Drittel vergleichbarer Städte.

In Ulm ist es deswegen politisch unumstritten, dass die Stadt den Grundstücksmarkt reguliert. Der Konsens im Stadtrat reicht von der Linkspartei bis zur AfD. FDP-Stadtrat Ralf Milde sitzt vor seinem Laden mit Blick auf das Münster. Es braucht schon viel, bis wir uns im Stadtrat mal über etwas streiten“, sagt er. Milde ist freier Künstler, hat früher als Bühnenbildner mit Pina Bausch gearbeitet und dann in Ulm am Stadttheater.

Patriarch mit Prinzipien

Heute platziert er Kunst im öffentlichen Raum. Eigentlich sei er kein ganz typischer FDPler, sagt Milde selbst. Aber Anfang der 2000er-Jahre, als Städte wie Dresden mit dem Verkauf der städtischen Sozialwohnungen ihre Kassen sanierten, sei auch er als junger Stadtrat der Meinung gewesen, Wohnungsbau solle man dem freien Spiel des Marktes überlassen.

Aber der damalige SPD-Oberbürgermeister Ivo Gönner, ein unangefochtener Patriarch, der von über 80 Prozent der Ulmer gewählt worden war, machte da nicht mit. „Gönner hatte Themen, da sagte er einfach ‚Nö‘“, erinnert sich Milde. Der Verkauf der städtischen Wohnungen war so eines. „Heute bin ich froh, dass die Ulmer Wohnungsbaugesellschaft 7.000 Wohnungen hat.“

Der liberale Denkfehler, das habe er mittlerweile erkannt, sei, „dass Baugrund anders als andere Güter nicht beliebig vermehrbar ist“. Deshalb müsse die Stadt da die Hand drauf halten. Und so lobt Milde heute den Prozess der Bauentwicklung durch die Stadt und, dass die Wohnungsbauunternehmen sich in einem „wirklich anonymen Wettbewerb“ um die Aufträge bewerben müssen. Es sei Daseinsvorsorge im besten Sinn, findet der Stadtrat.

Wenn Milde überhaupt Kritik an der Bodenpolitik hat, dann eher, weil die Stadt Baugrund viel zu günstig an die Häuslebauer abgebe. Da würden nicht mal die Erschließungskosten voll auf die Käufer umgelegt. Das sei eigentlich eine Subvention für den gehobenen Mittelstand – und ja nicht der Sinn, findet Milde.

Ulm setzt weiterhin auf freiwillige Verkäufe

Natürlich steigen auch in Ulm die Kosten für Wohnraum, auch hier kostet eine Eigentumswohnung um die 90 Quadratmeter schnell eine halbe Million. Das liege aber im Moment vor allem an den explodierenden Kosten für Baumaterial, erklärt Liegenschaftsexperte Soldner. In der Stadt, die bald eine noch schnellere Anbindung an die Metropolen Stuttgart und München erhält, warten 4.000 Familien auf einen Bauplatz.

Trotz des Drucks will die Stadt weiterhin auf freiwillige Verkäufe setzen. Anders als in Tübingen soll Eigentümern unbebauter Grundstücke auch weiterhin nicht mit Enteignung gedroht werden. Weder Zwangsverkäufe noch Mietpreisbremsen, die es für Baugesellschaften unattraktiv machen, neue Projekte anzugehen, hält Soldner für den richtigen Weg. Und er ist sich nicht zu Schade, manche Besitzer über Jahre hinweg zu bearbeiten. Denn vor allem zwei Dinge brauche es für das Ulmer Modell, da ist sich Soldner sicher: Konsens und Geduld.