Teuer Neubau führt zu teuren Mieten: Den Boden denen, die drauf wohnen

Enorme Mieten sind auch auf explodierende Boden­preise zurück­zuführen. Ein basisdemokratischer Bodenfonds könnte dem etwas entgegensetzen.

Das schöne, bunte Leben – nur eine Bodenreform entfernt? Foto: imago / Dirk Sattler

BERLIN taz | Für Berlins konservative Politkreise ist die Antwort auf die eskalierende Wohnungssituation klar: „Bauen, bauen, bauen“ lautet das Mantra, dass von Teilen der SPD bis zur AfD gebetsmühlenartig wiederholt wird. Da Wohnraum viel nachgefragt, aber nur wenig angeboten wird, so die Rechnung, müsse doch einfach das Angebot erhöht werden, um die Nachfrage zu entlasten – voilà.

Doch Wohnraum, der durch Neubau entsteht, ist keineswegs für alle bezahlbar. Wie etwa das Marktforschungsinstitut Empirica im Mai dieses Jahres ermittelte, werden fast zwei Drittel der neu gebauten Wohnungen in Berlin für mindestens 14 Euro kalt pro Quadratmeter angeboten.

Ein Grund hierfür sei, dass bei einem Bauvorhaben „inzwischen über 50 Prozent der Kosten allein für das Grundstück anfallen können“, erklärt Konrad Braun von der Initiative Haus der Statistik, einem Modellprojekt für gemeinwohlorientierte Stadtentwicklung am Berliner Alexanderplatz. Tatsächlich war ein Quadratmeter im Bezirk Kreuzberg 2012 noch für 678 Euro zu haben, im Jahr 2019 wurden hierfür dagegen stolze 4.380 Euro verlangt – eine Wertsteigerung von über 600 Prozent.

Neben anderen Faktoren – wie etwa den stark gestiegenen Baukosten – seien es deshalb die Bodenpreise, die bezahlbaren Wohnraum auf dem freien Markt „unmöglich“ machen würden, so Braun. Viele deutsche Großstädte kämpfen mit astronomischen Bodenpreisen. Die Stadt Ulm wehrt sich seit Jahrzehnten mit dem Konzept der Baugrundbevorratung.

Für die akute Notsituation in Berlin haben die Initiativen Haus der Statistik, Stadt von Unten und das Berliner Mietshäusersyndikat nun ein Konzept entwickelt, wie die Berliner Böden sukzessive dem Markt entzogen und in kommunaler Hand basisdemokratisch verwaltet werden könnten. Vorgestellt wurde die Idee in einem „mietenpolitischen Dossier“, herausgegeben von einer Vielzahl Berliner stadtpolitischer Initiativen.

Mehr Erbpachtverträge

Grundsätzlich sollte Grund und Boden keine Ware sein, sagt Lisa Vollmer von Stadt von Unten. „Es lässt sich eben nicht einfach mehr Boden herstellen, nur weil dieser stark nachgefragt wird“, erklärt sie. Berlin solle deshalb stetig mehr Grundstücke in kommunalen Besitz überführen – und anschließend nur noch über sogenannte Erbpachtverträge vergeben.

In solchen können Grundstücke unter zuvor festgelegten Auflagen über lange Zeiträume – zum Beispiel 99 Jahre – verpachtet werden, Verträge können so über Generationen bestehen bleiben. Der Boden bliebe also dauerhaft in Berliner Eigentum und in den Pachtverträgen könnten die Bauträger zu langjährigen Auflagen wie etwa Mietpreisbindungen oder Mitbestimmungsrechten für Mie­te­r:in­nen verpflichtet werden, sagt Vollmer.

Für gewöhnlich richtet sich der Pachtzins, den Berlin für seine Grundstücke erheben würde, nach dem Marktwert eines Grundstückes, erklärt Braun. Damit bliebe das Dilemma der unbezahlbaren Bodenpreise bestehen. Doch Berlin könnte sich für eine andere Form der Wertbemessung entscheiden. Eine solche sei etwa das sogenannte Residualwertverfahren, das bereits in Städten wie München angewandt würde.

In diesem Verfahren würde nicht gefragt, für wie viel Geld ein Grundstück auf dem Markt verhökert werden könnte, sondern stattdessen, was denn auf dem Grundstück überhaupt gebaut werden soll, bezahlbare Wohnungen oder Kitas zum Beispiel. Dann würde errechnet, wie hoch der Zins maximal sein dürfte, damit das Bauvorhaben noch realisierbar ist, so Braun.

Ein Rätesystem für die Bodenverwaltung

Alle Berliner Grundstücke würden in einem bereits existierenden Bodenfonds verwaltet. Derzeit sei dieser aber intransparent, er müsse durch basisdemokratische Strukturen erweitert werden, betont Vollmer. Sie stellt sich ein „Rätesystem nur für die Bodenverwaltung“ vor, in dem Mieter:innen, Kulturvereine und Po­li­ti­ke­r:in­nen gemeinsam entscheiden, an welche Träger für welche Konzepte Land vergeben wird. Auch lokale Räte auf Bezirks- oder Kiezebene wären möglich.

Letztlich sei ein solcher Fonds ein Selbstläufer, so Vollmer. „Je größer er wird, über desto mehr Kapital verfügt er auch – weshalb der Fonds auch mehr ankaufen kann“, sagt sie. Zumindest zu Beginn sei es aber wichtig, dass Berlin – um Grundstücke unter dem Marktwert verpachten zu können – den Boden auch unterhalb des Marktwertes ankaufen kann.

Eine Strategie hierfür könnte sein, so Vollmer, dass die Stadt Bebauungspläne nur noch ausstellt, wenn das Grundstück zuvor an das Land verkauft wird. Auch die Bundespolitik könnte unterstützend eingreifen, etwa in Form eines Deckels für Bodenpreise. Und schließlich werde man „auch über Vergesellschaftung sprechen müssen“, so Vollmer. Schließlich soll Grund und Boden ja keine Ware sein.

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