Mietenwatch-Studie

Berlin, Stadt der Reichen

Mietenwatch hat fast 80.000 Wohnungsangebote ausgewertet. Vor allem in den Innenstadtbezirken sind die Mieten für die Mehrheit nicht mehr leistbar.

Sonnenuntergang in Berlin: Blick vom Treptower Park

Schön ist die Stadt. Man muss sie sich nur leisten können Foto: dpa

BERLIN taz | Berlin ist unbezahlbar. Wohnungssuchende sind quer durch die Stadt mit der vollen Härte des Marktes konfrontiert, leistbare Wohnungen gibt es kaum. Das ist das Ergebnis der bislang umfassendsten Untersuchung von Neu- und Wiedervermietungspreisen in Berlin, die unter dem Namen Mietenwatch ab Dienstag veröffentlicht wird. Die Befunde sind mit dem Begriff Mietenwahnsinn treffend beschrieben: das Schlagwort der Mieterbewegung als realistische Zustandsbeschreibung.

Durch Privatisierungen, Spekulation und eine Nachfrage, die das Angebot übersteigt, sind die Immobilienpreise in Berlin in den vergangenen Jahren stärker gestiegen als irgendwo sonst auf der Welt. Zu spüren bekommt das vor allem, wer eine Wohnung neu anmieten will. Besonders innerhalb des S-Bahn-Rings haben Normalverdiener kaum noch eine Chance.

Rückblende: Frühjahr 2018, ein Jahr vor dem Start des Volksbegehrens Deutsche Wohnen und Co. enteignen. Bei einem Kampagnentreffen sprechen AktivistInnen über die Idee der Vergesellschaftung. Doch welche Unternehmen haben mehr als 3.000 Wohnungen und wo sind ihre Bestände? Das weiß keiner der Anwesenden so genau. Eigentümer können sich in Deutschland gut verstecken.

Tilman Miraß, Aktivist des Peng-Kollektivs, hat an jenem Abend eine Idee: Er will die Bestände der Wohnungskonzerne über ihre Wohnungsangebote erfassen. Ein Programm, um öffentlich zugängliche Inserate auszuwerten, hat er schnell geschrieben. Im April 2018 geht es los; 18 Monate später sind 78.947 Wohnungsinserate in die Ergebnisse eingeflossen.

Wie teuer ist Berlin bei Neu- und Wiedervermietungen, wo gibt es noch bezahlbaren Wohnraum und welche Vermieter sind die größten Preistreiber? Das Projekt Mietenwatch hat fast 80.000 Wohnungsinserate für Berlin aus den vergangenen 18 Monaten ausgewertet und mit den Einkommen in der Stadt ins Verhältnis gesetzt. Gefragt wird auch nach dem möglichen Effekt des Mietendeckels. Die Ergebnisse werden am Dienstag und Mittwoch auf der Seite mietenwatch.de veröffentlicht. Medienpartner des Projektes sind die taz und die Berliner Zeitung.

Wo Deutsche Wohnen, Akelius oder die Degewo ihre Wohnungen anbieten, lässt sich anhand der Daten lokalisieren. Doch aus der ursprünglichen Idee ist viel mehr geworden. Mit finanzieller Förderung des Forschungsministeriums in Höhe von 47.500 Euro konnte Miraß sein Projekt ausweiten. Mietenwatch bietet einen ebenso umfassenden wie kritischen Überblick über den aktuellen Wohnungsmarkt der Stadt.

Mieten zu Höchstpreisen

Die Befunde sind alarmierend: Die untersuchten Angebotsmieten haben sich von den Bestandsmieten entkoppelt. Innerhalb des S-Bahn-Rings liegen die Neuvermietungspreise 6,51 Euro pro qm über den maximalen ortsüblichen Bestandsmieten – das sind ganze 65 Prozent mehr. Die Differenz zu durchschnittlich ausgestatteten Wohnungen, für die nicht die Oberwerte des Mietspiegels gelten, ist noch höher. Außerhalb des S-Bahn-Rings beträgt der Aufschlag auf die bestehenden Mietpreise mit 3,51 Euro 45 Prozent. In Friedrichshain-Kreuzberg schlagen Vermieter am meisten drauf, am wenigsten in Lichtenberg.

Was das heißt, lässt sich an einer Beispielrechnung zeigen: Bislang kostet eine 60 qm große Altbauwohnung in einfacher Wohnlage etwa in Moa­bit laut Mietspiegel im Höchstfall 10 Euro pro Quadratmeter – nettokalt, also ohne Heiz- und Betriebskosten. Viele liegen weit darunter. Der von Mietenwatch ermittelte Aufschlag bedeutet, dass freie Wohnungen für 16,51 Euro pro qm angeboten werden. Der neue Mieter zahlt dann nicht mehr 600 Euro wie der Vormieter, sondern 960,60 Euro.

Leisten können sich das immer weniger Menschen, das gilt zunehmend auch für die Mittelschicht. Als leistbar gilt, maximal 30 Prozent des Nettoeinkommens für die Miete aufzuwenden. Ein Ein-Personen-Haushalt hat in Berlin netto durchschnittlich 1.375 Euro monatlich zur Verfügung, leistbar wäre demnach eine Miete von 412,50 Euro. Berlinweit liegen nur 4,4 Prozent der Wohnungsangebote unter dieser Schwelle, innerhalb des Rings sogar nur 1 Prozent.

Foto: infotext-berlin.de

Etwas besser haben es Haushalte mit zwei Personen. Immerhin noch 10 Prozent innerhalb und 46 Prozent außerhalb des Rings sind für sie bezahlbar. Wer bereit ist, nach Marzahn oder Spandau zu ziehen, kann also noch fündig werden. Dramatisch ist die Lage für 5-Personen-Haushalte: Für sie gibt es in der Innenstadt überhaupt keine leistbaren Wohnungen mehr.

Mieten oder leben?

Schon jetzt zahlt ein Fünftel der BerlinerInnen mindestens 30 Prozent des Einkommens für die Miete. Die Folgen: Die Zahl der Umzüge sinkt seit Jahren, viele MieterInnen rücken in ihren Wohnungen zusammen. Wer umziehen muss und nicht auf der Straße landen will, muss bereit sein, in der ganzen Stadt zu suchen und sich in anderen Bereichen finanziell einzuschränken.

Die Mietpreisbremse, die seit 2015 drastische Mietsteigerungen bei Wiedervermietungen verhindern soll, greift nicht. 92,5 Prozent der Wohnungsangebote liegen mehr als die erlaubten 10 Prozent über der maximalen ortsüblichen Vergleichsmiete. Legt man eine durchschnittliche Wohnausstattung und damit den mittleren Mietspiegelwert zugrunde, sind es sogar mehr als 99 Prozent. Rechtlich zulässig ist eine Überschreitung nur nach umfassender Sanierung oder wenn die Miete schon vorher höher lag.

Neubauten tragen ganz besonders zur Preisspirale nach oben bei

Angesichts der Zahlen sind die Ergebnisse aber eindeutig: Das Gesetz, das die Bundesregierung als ihren größten Beitrag im Kampf gegen steigende Mieten anpreist, ist gescheitert. Eine Überraschung ist das nicht. Weder sind Vermieter dazu verpflichtet, in ihren Inseraten die Vormiete offenzulegen, noch pochen Wohnungssuchende in ihrer Notsituation auf die Einhaltung des Gesetzes und zahlen stattdessen die überhöhten Preise.

Die Neubau-Lüge

Neubauten, die laut Theorie die Preise dämpfen sollten, tragen im besonderen Maße zu der Preisspirale nach oben bei. 6.000 Angebote für Neubauwohnungen hat Mietenwatch ausgewertet, unter 15 Euro pro Quadratmeter ist berlinweit quasi nichts zu finden. Die Vermieter erklären die Preise mit dem enormen Anstieg der Baukosten und den Spekulationspreisen auf Grund und Boden. Fatal bleibt, dass am Bedarf nach günstigen Wohnraum vorbeigebaut wird. Mietenwatch spricht von der „Bauen, bauen, bauen-Lüge“, denn: „Neubau ist für einen Großteil der Bevölkerung nicht leistbar.“ Berlin ist für viele Wohnungssuchende zur No-go-Area geworden.

Damit einher geht auch ein immer größerer Druck für jene, die schon – oder noch – eine Wohnung haben. Mietenwatch hat den Verdrängungsdruck für 477 Kieze berechnet, der sich aus dem Verhältnis von Einkommen der BewohnerInnen und Neuvermietungspreisen ergibt. Der nächste Gentrifizierungs-Hotspot ist demnach vor allem der Wedding. Hier ist es für Vermieter besonders attraktiv, Altmieter loszuwerden und deren Wohnung danach teurer wiederzuvermieten.

Die 40. Folge des Podcasts Lokalrunde - das Stadtgespräch aus Hamburg und Berlin beschäftigt sich mit dem Zustandekommen und den Ergebnissen des Projekts Mietenwaatch. Die Auswertung von 80.000 Wohnungsangeboten zeigt: Berlin ist für die Mehrheit nicht mehr bezahlbar. Außerdem: Die Klimabewegung Extinction Rebellion blockiert gerade Berlin, aber sie eckt auch an: Warum provoziert sie vor allem linke Aktivisten?

Die Dramatik der Lage kann man auch anhand der leistbaren Wohnungsgröße verdeutlichen. Für 30 Prozent des Durchschnittseinkommens kann sich eine Person in Mitte gerade einmal 19,3 qm Wohnfläche leisten, in Marzahn-Hellersdorf sind es immerhin noch 31,5 qm. Besonders katastrophal ist das Angebot für all jene, die auf ALG II angewiesen sind. Gibt es überhaupt Wohnungen zu Preisen, die vom Amt als angemessen übernommen werden, befinden die sich am ehesten in Marzahn oder Buch. Ist Berlin, zumindest im Zentrum, also schon eine Stadt der Reichen?

Korrekt muss man wohl sagen: Berlin ist eine Stadt, in der es Wohnungen vor allem für Gutverdienende gibt. Wer die Wohnung wechselt oder neu in die Stadt kommt, braucht Geld. Ungebremst wäre eine Entwicklung in Richtung London oder Paris, in deren Innenstädten fast nur noch Gut- und Bestverdienende wohnen, unausweichlich.

Die Hoffnung, der Entwicklung Einhalt zu gebieten, heißt Mietendeckel. Noch streitet die rot-rot-grüne Koalition über die Ausgestaltung, insbesondere über die Möglichkeit von Mietabsenkungen. Angesichts der steigenden Zahl jener, die schon jetzt mehr als 30 Prozent ihres Einkommens aufwenden müssen, liegt die Notwendigkeit dafür auf der Hand.

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