Berlin baut neue Hochhäuser: The only way is up

Der Deal des Senats mit dem Karstadt-Eigner Signa könnte Berlin eine neue Dynamik beim Bau von Hochhäusern bescheren. Am Alexanderplatz geht es los.

Hochhäuser am Potsdamer Platz in Berlin Foto: dpa

Es muss sich bloß am Potsdamer Platz umschauen, wer wissen will, welch kümmerliches Dasein Hochhäuser in Berlin bislang fristeten. Der gläserne Bahntower von Helmut Jahn, der schmale Kollhoff-Tower und der Turm von Renzo Piano simulieren an diesen ohnehin artifiziellen Ort seit 1999 ein wenig Manhattan und schafften es doch nicht, wenigstens in Frankfurt am Main Beachtung zu finden.

Berlin blieb also auch nach der Wende die Stadt der Gründerzeitbebauung und der Traufhöhen, eine Hochhausstadt wurde es nicht. Wahrscheinlich konnte es auch deshalb eine „europäische“ Stadt bleiben, weil der Wachstumsdruck bei Weitem nicht so stark war wie angenommen. Hochhäuser in Berlin, so schreibt es der Architekturkritiker Bernhard Schulz, seien eine „Phantomdebatte“.

Am Alexanderplatz nimmt das Phantom nun aber Gestalt an. Jüngstes Beispiel ist der Deal des rot-rot-grünen Senats mit dem Karstadt-Eigner Signa. Der will nicht nur am Hermannplatz das Karstadt-Gebäude von 1929 rekonstruieren, sondern auch Hochhäuser bauen. Eines davon soll neben Galeria Kaufhof in die Höhe wachsen. Der Senat verspricht Signa in dem Deal Baurecht gegen den (mittelfristigen) Erhalt von vier Karstadt-Filialen. Es könnte also bald losgehen mit dem Bau des Hochhauses an der Karl-Liebknecht-Straße.

Schon losgegangen ist es am Einkaufszentrum Alexa. Dort baut der russische Investor Monarch den Alexander Capital Tower, Berlins größtes Hochhaus mit einer Höhe von 150 Metern. Das Besondere daran: Das Gebäude mit 35 Stockwerken wird ein Wohnturm. Damit setzt der Alexanderplatz gleich zweimal einen Trend. Als ein „Hochhaus-Dornröschen“, das endlich aus dem Schlaf erwacht – und als Standort für ein neues Hoch-hinaus beim Wohnen. Auf einer Höhe von 65 Metern hat das „Grandaire“ in der Alexanderstraße vorgemacht, wie es geht.

Die nächsten Türme stehen schon in Habachtstellung. Neben dem Park Inn arbeiten derzeit die Abrissbagger. Die Alex-Oase ist schon weg. Der französische Investor Covivio will an dieser Stelle ein weiteres Hochhaus errichten. Die Baugenehmigung ist da, auch die Primark-Filiale wird künftig in das neue Projekt einziehen. Einzig das Hines-Hochhaus neben Saturn steht derzeit in den Sternen. Die Linke will auf den Turm des Architekten Frank Gehry sogar ganz verzichten.

Auch wenn der vom Architekten Christoph Langhof vorgeschlagene, über 200 Meter hohe Turm auf dem Hardenbergplatz wohl nur Entwurf bleiben wird, gehen die Planungen für die „vertikale Verdichtung“ rund um den Breitscheidplatz weiter

Berlin geht also hoch hinaus. Aber vielleicht ist der Alex nur der Schlusspunkt einer Entwicklung, die zuvor in der City West begonnen hat. Auch da hat es lange gedauert, bis das Zoofenster und das Upper West fertiggestellt wurden. Auch wenn der vom Architekten Christoph Langhof vorgeschlagene, über 200 Meter hohe Turm auf dem Hardenbergplatz wohl nur Entwurf bleiben wird, gehen die Planungen für die „vertikale Verdichtung“ rund um den Breitscheidplatz weiter. So stellten Grundstückseigentümer und Bezirk jüngst eine „Charta“ für die City West vor, die weiteren Hochhäusern den Weg ebnen könnte. Die Linke spricht von einer „Tradition des West-Berliner Baufilzes“. Die Grünen im Bezirk verteidigen das Vorgehen.

Auch in der City West könnte Signa eine treibende Rolle spielen. Zwar hat das Baukollegium von Senatsbaudirektorin Regula Lüscher die drei geplanten Hochhäuser auf dem Karstadt-Gelände zwischen Ku’damm und Augsburger Straße abgelehnt. Werden sie wie im Signa-Deal vereinbart aber genehmigt, könnte das der Durchbruch für weitere Hochhäuser sein. Die Investoren stehen bereits in den Startlöchern. Und es ist gut möglich, dass sich dann auch ein Überbietungswettbewerb um die meisten und höchsten Türme zwischen Alexanderplatz und City West einstellen kann.

Beinahe unbemerkt davon hat sich in der Vergangenheit die Spree als ein Hochhaus-Cluster entwickelt. Dort wird demnächst mit dem Bau des Edge East Side begonnen. Dieser 140 Meter hohe „Amazon Tower“ an der Warschauer Brücke soll 2023 fertig sein. Zwar bleibe Frankfurt am Main das Mekka der Hochhäuser in Deutschland, urteilte kürzlich erst das Handelsblatt, doch „Berlin holt auf“.

Hoch hinaus am Alex
1 Auf 150 Metern Höhe über dem Alex wohnen

Es ist ein Bauvorhaben der Superlative. 150 Meter soll Berlins höchstes Hochhaus werden. Damit wird es das Hotel Park Inn mit seinen 130 Metern um 20 Meter überragen. Das ganz Besondere am Alexander Capital Tower des russischen Investors Monarch ist aber: Das 35 Stockwerk hohe Gebäude soll ein Wohnhaus werden. Der Trend weg vom Büro- zum Wohnungsbau hat damit auch den Alexanderplatz erreicht.

Bereits Ende 2019 haben die Bauarbeiten für den Capital Tower begonnen. Der Turm entsteht neben der Alexa-Shoppingmall am nördlichen Ende der Alexanderstraße. Er ist damit das erste Hochhaus, das am Alexanderplatz neu entsteht – 27 Jahre nachdem der Architekt Hans Kollhoff 1993 einen städtebaulichen Ideenwettbewerb gewonnen hatte, der am Alex 13 Türme mit einer Höhe von 150 Metern vorsah.

Entwurf des Alexander Capital Tower Foto: Finest Images / O&O Baukunst

Ein Jahr später machte der Senat einen auf zehn Hochhäuser abgespeckten Entwurf zur Grundlage des Bebauungsplanverfahrens. Im April 2000 wurde dann der Bebauungsplan I-B4a „Alexanderplatz“ als Kernstück des städtebaulichen Gesamtkonzepts förmlich beschlossen. Geschehen ist seitdem – nichts.

Die Russen sind also die Pio­niere des neuen Platzes, der nach dem Zaren Alexander benannt ist, der im Oktober 1805 auf einer Stippvisite in Berlin weilte. Nur eine Woche später unterzeichnete König Friedrich Wilhelm III. von Preußen die Verfügung zur Umbenennung des Platzes. Kein Wunder also, dass der Capital Tower den Vornahmen Alexander trägt.

Vier Jahre lang wird es etwa dauern, bis der Turm nach Entwürfen der Architekten Ortner & Ortner Baukunst fertig sein wird. In den unteren drei Geschossen wird es Einzelhandel geben. Die 377 Wohnungen, die von der Firma Bewocon vermarktet werden, sollen Größen von 30 bis 250 Quadratmeter haben. Über den Preis wird noch geschwiegen.

2 Französisches Understatement

Dieses Hochhaus haben viele erst auf dem Schirm, seit die Abrissbagger der Alexa-Oase neben dem Park Inn nahegerückt sind. Vielleicht liegt es auch daran, dass der Investor, die französische Covivio, dem 130 Meter hohen Turm ganz branchenuntypisch noch keinen klangvollen Namen gegeben hat. Französisches Understatement am Alex, auch nicht schlecht.

Mit der Höhe hat sich Covivio dem Wunsch der damaligen Bausenatorin gebeugt. Katrin Lompscher (Linke) wollte alle Hochhäuser am Alex von 150 Metern, wie es der Kollhoff-Plan (siehe Text 1) vorsieht, auf 130 begrenzen – die Höhe, die das Park Inn, ehemals Hotel Stadt Berlin, hat. Covivio ist das vermutlich leicht gefallen, weil dem Investor auch das Park-Inn-Grundstück gehört.

Ein weiteres Hochhaus planen die Franzosen am Alexanderplatz Ecke Karl-Liebknecht-Straße. Dafür gibt es aber noch kein Baurecht.

Nicht so sehr auf die damalige Bausenatorin hat der Investor bei der Nutzung gehört. Für den Turm, der nach dem preisgekrönten Entwurf des Büros Sauerbruch Hutton Architekten entstehen soll, ist eine reine Büronutzung geplant, obwohl der Senat bei allen Bauprojekten am Alex auf einen Wohnanteil von mindestens 15 Prozent gedrängt hat.

In dem 36 Meter hohen Sockel, der weit auf den Alexanderplatz hineinreichen wird, sollen allerdings neben Einzelhandelsflächen auch einige Wohnungen entstehen.

Nach den Abrissarbeiten soll Ende 2020 oder im Frühjahr 2021 der tatsächliche Baubeginn sein. Die Fertigstellung ist für Mitte 2026 geplant. Mitten auf dem Alex kann man dann, wie Franz Biberkopf in den zwanziger Jahren, Zeuge einer Neuerfindung des Platzes sein.

3 Die Grünen hätten lieber ein Holzhochhaus

Das Alexanderplatz Residential ist das vielleicht das meistabgebildete Hochhaus am Alexanderplatz – und das erste, das im Bau sein sollte. Bereits 2013 war der Entwurf des Architekten Frank O. Gehry, der zwei gegeneinander verdrehte Hochhausteile zeigt, zum Sieger eines Wettbewerbs gekürt worden.

Doch bislang ist auf dem Grundstück, das dem texanischen Investor Hines gehört, nur der Sockelbau „Die Mitte“ mit der Saturn-Filiale als Ankermieter realisiert worden. Dass der anliegende 150 Meter hohe Turm noch nicht im Bau ist, hat mit der BVG zu tun. Denn das Hochhaus würde direkt über dem Tunnel der U2 stehen. Die Folge waren jahrelange Gutachterverfahren, die bis in die jüngste Zeit andauerten.

Derzeit finden die vertraglichen Verhandlungen über technische Details zur Sicherung der U-Bahnanlagen statt

Inzwischen wurde nach Angaben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit der BVG eine Verständigung über Sicherungsmaßnahmen erzielt. Derzeit finden die vertraglichen Verhandlungen über technische Details zur Sicherung der U-Bahnanlagen statt. Auch muss noch geklärt werden, wer die Kosten übernimmt. Das Bebauungsplanverfahren wird erst fortgesetzt, wenn eine Grundsatzvereinbarung zwischen Hines und der BVG unterzeichnet ist.

Vor allem der Linken kommt die Verzögerung nicht ungelegen. Sie fordert, auf das Hochhaus ganz zu verzichten. Die Antwort des Senats auf eine Anfrage der Linken ergab, dass dies sogar möglich wäre, ohne dass vonseiten des Investors Schadensersatzansprüche zu befürchten wären.

Einen originellen Vorschlag haben inzwischen die Grünen ins Spiel gebracht. Sie plädieren für ein Holzhochhaus, weil das leichter sei als eines aus Stahl und Beton und nicht so sehr auf den U-Bahn-Tunnel drücke.

4 Zugeständnisse an den Investor

Jetzt soll alles ganz schnell gehen. In dem Letter of Intent, den der Senat im August mit dem Karstadt-Eigner Signa unterzeichnete, ist auch das geplante Hochhaus des österreichischen Investors am Alexanderplatz enthalten. Gegenüber der Zusage, Baurecht für dieses Vorhaben sowie am Hermannplatz und am Kurfürstendamm zu bekommen, verpflichtete sich Signa, vier der sechs Karstadt-Häuser, die in Berlin geschlossen werden sollte, für drei bis fünf Jahre zu erhalten.

Anders als am Hermannplatz oder am ­Ku’damm ist das Signa-Vorhaben am Alex das am wenigsten umstrittene. Allerdings hat der Investor dem Senat auch hier einige Zugeständnisse abringen können. So soll auf den Wohnanteil, den sich die ehemalige Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) gewünscht hatte, verzichtet werden.

Die Reduzierung der Höhe von 150 auf 130 Meter akzeptiert Signa dagegen. Bis Ende des Jahres soll das Büro Kleihues + Kleihues, das schon die Kaufhof-Filiale umgebaut hat, drei Entwürfe vorstellen. Nachdem die Auswahl erfolgt ist, so der Letter of Intent, wird der Investor einen Antrag auf Bauvorbescheid einreichen. Dann kann der Bau beginnen, denn gleich nach Erteilung der Baugenehmigung soll das Grundstück aus dem Bebauungsplanverfahren für den Alexanderplatz herausgenommen werden. Bis zum Abschluss des Verfahrens muss Signa also nicht warten. Klingt ein wenig nach Tesla-Tempo mitten in Berlin.

5 Ein echter Durchbruch

Städtebaulich kommt das Vorhaben einer kleinen Revolution gleich. Auf der nördlichen Seite der Alexanderstraße, wo zwischen Karl-Liebknecht- und Otto-Braun-Straße noch der Riegel des ehemaligen Hauses der Elektroindustrie steht, soll es einen Durchbruch geben. Künftig sollen die Keibelstraße und die Alex-Wedding-Straße direkt auf den Alex führen. Dafür muss das Haus der Elektroindustrie weichen.

Betroffen von den Plänen wäre auch Berlins Hofbräuhaus, das vor der Coronakrise vor allem bei Touristen aus dem Ausland beliebt war

Investor ist die Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft TLG, die bald schon mit dem FC-Union-Sponsor Aroundtown zu Europas drittgrößtem Immobilienunternehmen fusionieren könnte. Dann wäre auch das Volumen des Vorhabens, eine Milliarde Euro, zu stemmen. Im Juni hat die TLG ihr Vorhaben im Baukollegium von Senatsbaudirektorin Regula Lüscher vorgestellt. Geplant sind laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung drei Baublöcke sowie zwei 130 Meter hohe Hochhäuser. Die Nutzung ist ein Mix aus Handel, Dienstleistungen, Büros und Wohnungen. Baubeginn soll 2022 sein.

Betroffen von den Plänen wäre auch Berlins Hofbräuhaus, das vor der Coronakrise vor allem bei Touristen aus dem Ausland beliebt war. Es müsste einem der drei Blöcke weichen. Allerdings gibt es Überlegungen, dass es nach der Fertigstellung wieder eröffnen könnte.

6 Luxuswohnen mit Fahrradaufzug

Was im Capital Tower noch Zukunft ist, ist im Grandaire bereits Realität. 269 Wohnungen sind in dem U-förmigen Gebäude vorhanden, jede von ihnen hat eine Loggia. 164 davon werden als Eigentumswohnungen verkauft. Doch das hat seinen Preis. So kostet eine 77 Quadratmeter große Wohnung im 17. Stock 1,15 Millionen Euro – ein Quadratmeterpreis von 15.000 Euro.

Das Hotel Park Inn bestimmt mit 130 Metern die Höhe der geplanten Hochhäuser am Alex Foto: dpa

Mit seinen Services ist das vom Büro Gior­gio Gullotta Architekten entworfene Grandaire ein gutes Beispiel dafür, in welche Richtung Luxuswohnen in Berlin künftig geht. Es gibt zum Beispiel separate Fahrradaufzüge, die zu eigens errichteten Abstellkammern führen. Die nennen sich dann „Bikelofts“. Ein Sportbereich fehlt ebenso wenig wie eine gemeinschaftlich genutzte Dachterrasse. Die Wohnungen selbst können die Käuferinnen und Käufer nach Gusto ausstatten lassen, und zwar in den drei Designlinien „Acqua“, „Terra“ und „Aria“.

Eine besondere Herausforderung beim Grandaire war die Frage der Harmonie mit dem benachbarten Alexa, über dessen Gestaltung, so Senatsbaudirektorin Regula Lüscher, man „geteilter Meinung“ sein könne. Die Lösung war ein gemeinsam genutzter Vorplatz auf der zur S-Bahntrasse hin gelegenen Seite, der tatsächlich eine gewisse Aufenthaltsqualität hat. In den Erdgeschossen wird es auf 950 Quadratmetern Einzelhandelsflächen geben, die zurzeit in der Vermietung sind.

Ach ja, beim Richtfest im vergangenen Sommer hielt der Geschäftsführer des Investors Reggeborgh Investment & Management, Johannes Hegemann, eine flammende Rede gegen den Berliner Mietendeckel. Der würde nämlich – bei einer Wiedervermietung – auch das Grandaire treffen.

7 Lang nicht das Letzte

Es wird der Schlusspunkt einer Reihe von Bauprojekten entlang der Alexanderstraße bis zur Jannowitzbrücke sein.

Das geplante Moxy Hotel an der Jannowitzbrücke Foto: Gewers & Pudewill

Nach dem Capital Tower von Monarch am Alexa, dem Wohnhochhaus Grandaire, dem im Bau befindlichen Bürohaus VoltAir sowie dem Student Hotel wird mit dem Moxy ein weiteres Hotel einen Akzent setzen. 70 Meter hoch soll der Bau des Berliner Büros Gewers & Pudewill werden.

Die Bauarbeiten sollen noch in diesem Jahr beginnen, nachdem die derzeit stattfindenden archäologischen Grabungen abgeschlossen sind. Investoren sind die Cesa Unternehmensgruppe und UBM Development. Das Hotel wird 445 Zimmer haben, dazu kommen noch 112 Suites für Langzeitgäste.

Doch Berlins neues Hochhauscluster am Alexanderplatz und in der Alexanderstraße wird nicht am Moxy-Hotel enden. Denn an der Holzmarktstraße steht schon das nächste Projekt in den Startlöchern. Mit der Art-Invest Real Estate will die Cesa dort einen Stadtturm des Architekten David Chipperfield errichten und mit dem JaHo das laut Mittes Baustadtrat Ephraim Gothe „spannendste Bürohaus Berlins“.

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