Baubürgermeister über Spekulation

„Wohnen ist kein Geschäft“

Fonds kaufen in großem Stil ein, Airbnb drückt in den Wohnungsmarkt. Barcelonas Baubürgermeister Josep María Montaner kämpft dagegen an.

In Barcelona: Balkons mit Fahnen und Spruchbändern

„Keine Touristen-Apartments“: Protest in Barcelona Foto: Pau Barrena

taz: Herr Montaner, unsere Serie heißt „Wohnen ist Heimat“, ein großes Möbelhaus geht noch einen Schritt weiter und erklärt die Wohnung zur „unabhängigen Republik“ eines jeden. Was ist Wohnung für Sie?

Josep María Montaner: Wohnung ist ganz sicher der prinzipielle Schutzraum eines jeden. Wohnung ist meist auch Familie oder eine andere Gemeinschaft. Das Konzept von Wohnung kann ganz unterschiedlich sein. Das zeigt ein Blick in die Verfassungen und Gesetze verschiedener Länder. Holland hatte bereits 1901 als erstes Land ein Gesetz, das eine Wohnung als Recht festschreibt. Die Weimarer Republik sprach 1919 allen Deutschen das Recht auf eine „hygienische Wohnung“ zu. In Spanien bestätigt die Verfassung das Recht auf eine „würdige Wohnung“. Der Sozialstaat, wie er in Europa entwickelt wurde, kennt vier Pfeiler. Das Recht auf Bildung, Gesundheitsversorgung, Rente und Wohnung. Allerdings wurden diese Rechte nirgends voll entwickelt. Doch die Wohnung ist ein soziales Recht und kein Geschäft.

Wie wohnen Sie?

In einer Eigentumswohnung. Ich habe lange zur Miete gewohnt. Aber als ich 50 war, habe ich mit meiner jetzigen Frau eine Wohnung gekauft.

In der Stadt oder außerhalb von Barcelona?

Im Zentrum, nicht weit vom Palast der Musik.

Was waren die Gründe dafür, dort zu wohnen, wo Sie wohnen?

Da wir kein Auto haben, ist für mich wichtig, dass ich überall schnell hinkomme und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr habe.

Was nervt Sie – nicht als Politiker, sondern als Bürger – am meisten an Ihrem Stadtteil?

Der Tourismus. Manchmal kommst du nicht durch die anliegenden Straßen, so voll ist es. Und mich stört das unsoziale Verhalten vieler im Verkehr, Lärm, Gruppen, die sich betrinken …

geboren 1954, Architekt und Architekturprofessor. Wechselte im Frühjahr 2015 in die Politik. Mitglied von „Barcelona en Comú“, und unter Bürgermeisterin Ada Colau nun Wohnungsdezernent. Autor der Tageszeitung El País. Letzte Buchveröffentlichung: „La arquitectura de la vivienda colectiva. Políticas y proyectos de la ciudad contemporánea“, Barcelona 2015.

Und als Politiker?

Dass wir für genau dieses unsoziale Verhalten und die Auswirkungen auf die Nachbarn verantwortlich gemacht werden, als wären wir schuld daran. Ich bin auch für einen Stadtteil zuständig. Und die meisten Probleme gehen dort auf unsoziales Verhalten zurück. Lärm, Müll, rücksichtslose Fahrradfahrer … Als Politiker hast du die Verantwortung für alles. Die Polizei muss Strafen verhängen, wir machen Kampagnen für ein besseres Zusammenleben. Das ist oft frustrierend.

In Barcelona, der zweitgrößten Stadt Spaniens, steigen die Mieten unaufhörlich. Ist das eine Folge des Tourismus?

Der Tourismus hat ganz klar Auswirkungen. Überall entstanden neue Hotels und Ferienwohnungen. Das sind Gebäude, die dem normalen Wohnungsmarkt entzogen werden. Deshalb haben wir auch als allererste Maßnahme eine Verordnung erlassen, die neue Tourismusunterkünfte im Stadtzentrum untersagt. Unsere Vorgänger in der Stadtverwaltung haben keine Kontrolle zum Beispiel über Airbnb ausgeübt. Es gibt heute 9.600 legale Ferienunterkünfte. Hinzu kommen 4.000 bis 5.000 illegale Wohnungen. Und das, obwohl wir diese Vermieter drastisch verfolgen. Insgesamt sind es also wohl 12.000 bis 13.000 Wohnungen.

Das ist nicht viel, oder?

Auf den ersten Blick ist das eine kleine Zahl bei 600.000 Wohnungen in ganz Barcelona, aber es ist ein große Zahl im Verhältnis zu dem Teil der Wohnungen, die tatsächlich auf dem Wohnungsmarkt angeboten werden. Deshalb ist der Tourismus ein wichtiges Element, um die Mietpreiserhöhung zu erklären. Außerdem haben wir eine Nachfrage nach Wohnungen von Gutverdienenden, wie Techniker, Ingenieure etc., die oft aus dem Ausland nach Barcelona kommen und hier in Niederlassungen arbeiten, aber auch von ausländischen Studenten, die über wesentlich mehr Geld verfügen wie die einheimischen. Ein anderes Problem ist der geringe Anteil an gemeindeeigenen Wohnungen.

In den letzten Jahren sind die Wohnungen rund 30 Prozent teurer geworden.

Eine Wohnung sicher und bezahlbar. Ein Ort, wo man sich geborgen und wohl fühlt, zu Hause eben. So elementar verorten wir den überstrapazierten, ideologisierten Begriff Heimat. In der taz-Serie "Wohnen ist Heimat" fragen wir: Welche Modelle, Visionen, Projekte gibt es? Was können die Städte, was kann die Politik tun? Wie lassen sich gute und zugleich preiswerte Wohnungen realisieren? Wann sagen wir: Wo ich wohne, ist Heimat?

Die Miet- und die Kaufpreise sind wieder so hoch, wie vor der Krise, bevor die Spekulationsblase 2008 platzte, während die Löhne unter dem Niveau von 2007 liegen.

Bei Ihnen gibt es Zwangsräumungen. Das zeigt doch, dass diese Mietpreisentwicklung die alteingesessene Bevölkerung vertreibt. Mittlerweile ist der Grund für 90 Prozent dieser Räumungen der Rückstand bei den Mietzahlungen und nicht mehr die mangelnde Ratenzahlung bei Krediten.

Deshalb unterstützen wir diejenigen, die Schwierigkeiten haben, die Miete zu zahlen. Wir geben dafür 10 Millionen Euro im Jahr aus und unterstützen rund 10.000 Familien. Aber das ist nur eine Notlösung, Flickschusterei.

In Madrid gab es ein ähnliches Programm für junge Menschen. Die Folge: Die Mietpreise stiegen weiter, da die Vermieter wussten, dass die Mieter Wohngeld beziehen und deshalb mehr bezahlen können.

Ja, das kann passieren. Die 10 Millionen, die wir ausgeben, landen dann direkt auf dem Konto der Vermieter. Deshalb haben wir nach anderen Lösungen gesucht. Zum Beispiel, dass die kleinen Wohnungsbesitzer ihre Mietwohnung im Programm für „erschwingliche Wohnungen“ einschreiben und wir im Gegenzug bei der Renovierung helfen. Außerdem üben wir Druck auf die großen Immobilienbesitzer wie die Banken, aus, damit sie ihren Leerstand für dasselbe Programm zur Verfügung stellen.

Die Bürgermeisterin von Barcelona, Ada Colau, hielt vor Kurzem eine Rede bei einer Städtekonferenz zum Thema angemessener Wohnraum bei den Vereinten Nationen. Sie erklärte, dass die Spekulation für die Städte das sei, was der Klimawandel für den Planten darstelle. Ist die aktuelle Entwicklung tatsächlich eine Bedrohung für die Stadt als solche?

Ja, das ist eine globale Bedrohung, vor der die Städte stehen. Jede Stadt kann darauf nur in dem Rahmen ihrer Kompetenzen reagieren. Berlin, Wien oder Paris haben da wesentlich bessere Möglichkeiten als zum Beispiel Barcelona oder Madrid. In Spanien haben die Städte nur wenige Kompetenzen. Man hat stattdessen zugelassen, dass die Bau- und Immobilienbranche macht, was sie will. Es wurde nie versucht, diese Aktivitäten zu regulieren. Und Europa drängt jetzt darauf, dass die Banken die Wohnungen, die sie im Laufe der letzten Krise angehäuft haben, verkaufen. Sie gehen meist an große internationale Fonds wie Cerberus, Lone Star oder Blackstone. Während wir bei den spanischen Banken noch Ansprechpartner haben, ist dies bei den internationalen Fonds nicht mehr der Fall.

Das heißt, die gewählten Volksvertreter in Form eines Stadtrates oder einer Stadtverwaltung haben so gut wie nichts mehr zu sagen?

Immer weniger. Deshalb war die Bürgermeisterin so drastisch in ihrer Rede. Die Städte brauchen mehr Kompetenzen und mehr Macht, um ihre Einwohner zu vertreten und deren Interessen zu vertreten. Wir bereiten ein Gesetz vor, damit die Stadt das Vorkaufsrecht hat, um so den Markt zu kontrollieren. Die Banken verfügen über 2.500 leerstehende Wohnungen.

Stadtansicht Barcelona mit einem Hochhaus, dem Torre Agbar Barcelona

Schön hier, aber auch teuer: Barcelona Foto: Michael Gottschalk/photothek.net

Findet so etwas wie ein Paradigmenwechsel in Sachen Wohnen statt? Bis hinein in die 1960er Jahre war es in Spanien üblich, zur Miete zu wohnen. Dann begann noch unter der Franco-Diktatur eine Politik der Wohnungskredite, um „aus einem Volk der Arbeiter ein Volk der Besitzer“ zu machen. Jetzt sieht es so aus, als würde durch die Krise die Tendenz wieder hin zur Miete gehen.

In vielen Ländern Europas wird nach wie vor eine aktive Mietpolitik betrieben, so in Deutschland, Österreich, den Niederlanden, Großbritannien, mit vielen öffentlichen Wohnungen. In Südeuropa ist das nicht der Fall. Hier gab es keine kontinuierliche Mietpolitik. In Spanien wurde in den letzten Jahren des Franquismus aus der vertikalen Besitzstruktur – ein Gebäude in Hand eines Besitzers – eine horizontale Struktur – jede Wohnung mit einem anderen Besitzer. Zum Teil geschah das mittels kleiner Baugenossenschaften aus dem Umfeld der Gewerkschaften, oder Grundstücksbesitzern, die ein Gebäude errichteten und anschließend die Wohnungen verkauften. Der Mietmarkt ging immer weiter zurück. Die erste sozialistische Regierung unter Felipe Gonzales in den 1980er Jahren gab dann die Mietpreise für die verbleibenden Mietwohnung frei. Das änderte die Logik des Wohnungsmarktes vollständig. Durch die Krise gibt es einen Teil der Bevölkerung, vor allem jüngere Menschen, die sich keine Eigentumswohnung mehr leisten können und wieder auf den Mietmarkt drängen.

Trotz dieser Entwicklung gibt es keine Gesetzgebung, die die Mieter schützt.

Mehr noch: 2013 erließen die Konservativen unter Mariano Rajoy ein Gesetz, das die Mindestlaufzeit eines Mietvertrags von fünf auf drei Jahre verkürzte. Außerdem ist die Mietpreissteigerung nicht mehr an die allgemeine Preissteigerung gekoppelt. Die Mieten wurden völlig freigegeben. Das verstärkte das Problem zusätzlich.

Was hat die Stadtverwaltung von Barcelona unternommen, um dem entgegenzuwirken?

Wenig. Wir haben als Stadtverwaltung keine Kompetenzen, um Mietgesetze zu erlassen. Das können nur die Regierungen der autonomen Gemeinschaften, also der Länder, oder die spanische Regierung. Wir können nur immer wieder einen Gesetz zum Schutz der Mieter einfordern, aber wir können keines erlassen. Die neue Regierung unter dem Sozialisten Pedro Sánchez hat sich mit Podemos darauf geeinigt, ein Gesetz auszuarbeiten. Die Mindestlaufzeiten für Mietverträge sollen auf fünf beziehungsweise sieben Jahre angehoben werden. Außerdem soll den Städten das Recht eingeräumt werden, die maximale Mietpreissteigerung zu regeln. Wir haben mittlerweile einen Mietpreisspiegel erstellt, aber warten noch immer darauf, dass die Sozialisten Wort halten und ein solches Gesetz erlassen.

Das ist alles?

Natürlich schöpfen wir unseren Rahmen aus, wo es geht. Wir bauen den Anteil an öffentlichen Wohnungen aus, indem wir Wohnungen und Baugelände aufkaufen. Außerdem haben wir den Stadtbauplan überarbeitet. Bei Neubauten mit mehr als 600 Quadratmetern oder bei großen Renovierungsprojekten müssen 30 Prozent für erschwingliche Wohnungen reserviert sein. Bis jetzt wurden 4.000 Wohnungen genehmigt. Insgesamt haben wir die Kapazität für den Bau von 15.000 Wohnungen. Das betrifft Eigentums- und Mietwohnungen. Davon werden wir in den Stadtteilen, in denen wir keine öffentlichen Wohnungen haben, 300 pro Jahr aufkaufen. Vier Prozent der Wohnungsbaugenehmigungen, die wir vergeben, gehen zudem an Genossenschaften. Wir überlassen ihnen das Gelände, die Genossenschaften bauen, die Bewohner erwerben allerdings kein Privateigentum.

Damit wollen Sie die Mietpreise drücken?

Ja. In Barcelona sind gerade einmal 38 Prozent der Wohnungen Mietwohnungen und nur fünf Prozent davon sind in öffentlicher Hand.

Das liegt ja wohl auch an einer Politik des sozialen Wohnungsbaus, der keine Mietwohnung für Bedürftige schuf, sondern günstigere Eigentumswohnungen. Das bricht nicht mit der Logik des Wohnungsmarktes.

Sicher nicht. Wohnungen, die über die Programme für sozialen Eigentumswohnungsbau vergeben wurden, dürfen nach 20 Jahren von den Besitzern zu marktüblichen Bedingungen verkauft werden. In Barcelona sind das rund 30.000. Das betrifft nicht nur soziale Eigentumswohnungen, sondern auch soziale Mietwohnungen, die von den Mietern nach 20 Jahren zu einem günstigen Preis gekauft und dann wieder zu normalen Marktpreisen verkauft wurden. Das ist eine neoliberale Politik, die vom Internationalen Währungsfonds empfohlen wurde, um die öffentliche Investition, nicht nur beim Wohnungsbau, sondern auch beim Erhalt der Wohnungen zu senken.

Entsteht da eine neue Spekulationsblase?

Nach dem letzten Boom, in dem jedem, egal wie viel er verdiente, ein Kredit gegeben wurde, um eine Wohnung zu kaufen, erstehen jetzt internationale Investmentfonds Wohnungen im großen Stile, um die Mietpreisentwicklung anzuheizen. Der Mietmarkt, der in vielen Ländern relativ stabil war, wird so maximal ausgenutzt. In Barcelona haben wir derzeit 100 Gebäude, bei denen internationale Fonds versuchen, die Mieter hinauszubekommen, um eine Luxussanierung durchzuführen und so rentabler zu vermieten.

Wie gehen Sie dagegen vor?

Wenn wir feststellen, dass Gebäude renoviert werden, um die Bevölkerung zu vertreiben, um anschließend teurer vermieten zu können, stoppen wir die Vergabe von Baugenehmigungen. Wir haben die Baubestimmungen dahingehend geändert, dass bei großen Sanierungsprojekten die Eigentümer eine Erklärung über die Beibehaltung der Mietbedingungen abgeben müssen. Wir haben einen juristischen Service im Rathaus, der die Mieter unterstützt und Mietermobbing verfolgt. Wir haben mittlerweile 21 Gebäude aufgekauft, bei denen die Mieter Gefahr liefen, hinausgedrängt zu werden. Die Stadtverwaltung subventioniert die Sanierung bei Kleinbesitzern mit insgesamt 40 Millionen Euro pro Jahr. Auch diese müssen sich verpflichten, die Mieter zu respektieren, und den Mietvertrag zwei Jahre verlängern, sonst gibt es keine Hilfe.

Die konservative Tageszeitung „ABC“ hat Ihrer Stadtpolitik vor Kurzem eine Kolumne gewidmet und diese als interventionistisch verurteilt. Es reiche, den Markt walten zu lassen, damit mehr Wohnungen gebaut werden. Das Angebot würde so steigen, die Preise würden sinken.

Das ist das typische neoliberale Rezept, das nicht funktioniert. Ökonomen reden vom Effekt Fußballstadion. Wenn ich mehr Zuschauerränge errichte, werden die guten Plätze dennoch teuer. Und wenn ich mehr Wohnungen baue, werden die Preise in den guten Lagen weiterhin steigen und den Rest mitziehen. Wenn du nicht in den Markt eingreifst, steigen die Preise so lange, bis die Blase platzt.

Was ist für Sie die Stadt? Was müsste sie sein?

Barcelona und Umland ist die wichtigste Wirtschaftsregion Spaniens. Mit viel Industrie und viel kreativem Potenzial. Vergleichbar mit anderen großen Metropolen in Europa. Innerhalb dieser Megastadt gibt es Stadtteile, die selbst schon so etwas wie eine eigene Stadt sind. Die Vorstädte, aber auch die Stadtteile entwickeln ihre eigene Identität. Diese vielschichtige Realität gilt es zu artikulieren.

Das heißt?

Diese urbane Realität hat verschiedene Skalen, von wo aus es zu regieren gilt. Die Basis muss dabei der Stadtteil sein. Wir bemühen uns darum, dass die Stadtteile wieder Kompetenzen bekommen, die sie in der Vergangenheit verloren haben. Unsere Idee ist es, die Nachbarschaftsvereine, Bürgerzentren und die Initiativen vor Ort einzubinden, damit die Stadtteile nicht zu reinen Schlafstädten, zu Ghettos verkommen. Dabei gehen wir von einer mediterranen Realität aus, die weniger soziale Segregation, weniger soziale Trennung aufweist als zum Beispiel die angelsächsischen Städte. In Barcelona haben die meisten Stadtteile noch immer eine sozial gemischte Bevölkerung.

Die derzeitige Entwicklung bedroht doch genau das?

Wir sind angetreten, um das zu bremsen und umzukehren. Die Umstände sind alles andere als vorteilhaft. Aber jüngste Studien zeigen, dass wir den Prozess der Segregation aufgehalten haben. Die Einkommensschere zwischen den Stadtteilen geht bei Weitem nicht mehr so schnell auseinander und die Lebenserwartung hat sich angeglichen. Das heißt: Dort, wo die Lebensbedingungen durch öffentliches Eingreifen verbessert werden, zeigt dies Wirkung.

Wenn sich die Umfragen erfüllen, hat Ihre Stadtverwaltung gute Chancen, bei den Wahlen im Mai im Amt bestätigt zu werden. Wie wird Barcelona nach acht Jahren Regierung Colau aussehen?

Wir haben dann doppelt so viele öffentliche Wohnungen wie heute. Mehr Abkommen mit Privatinvestoren für erschwingliche Wohnungen und eine Wohnungsbaugesellschaft für gemischte Projekte, die zur Hälfte privat, zur Hälfte öffentlich finanziert werden. Es wird eine Stadt mit mehr Grünflächen, weniger Privatverkehr, mit Straßenbahn, einem besseren Busnetz, internen Linien in den Stadtteilen und damit mit gesünderer Luft sein. Und vor allem eine Stadt, in der jeder wohnen kann, der dies will.

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