BBU-Wohnungsmarktbericht und Zuzug: Berlin hat weniger mehr

Die Mieten in Berlin steigen weiter, allerdings nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Es wird mehr gebaut, weniger Menschen ziehen in die Stadt.

Berlin von oben Foto: dpa

Berlin taz | Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) hat seinen Marktmonitor 2019 vorgelegt. Demnach wurden in Berlin 2018 etwa 17.000 Wohnungen neu gebaut, etwa 1.000 mehr als im Vorjahr, aber knapp 3.000 weniger, als der Senat als Ziel formuliert hat. Gleichzeitig ist der Bevölkerungsanstieg mit einem Plus von 30.000 Menschen auf dem geringsten Stand seit 2011. Bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von 1,9 Personen reicht die Zahl der neuen Wohnungen erstmals seit Jahren wieder, um den zusätzlichen Bedarf abzudecken.

Den BBU-Unternehmen, zu denen neben den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften auch Genossenschaften und Privatkonzerne wie die Deutsche Wohnen und Vonovia gehören, nennen 43 Prozent aller 1,65 Millionen Mietwohnungen in Berlin ihr Eigen.

Die Mieten liegen bei den BBU-Mitgliedern durchschnittlich 17 Prozent unter der vergleichbaren Marktmiete. Bei Neuvermietungspreisen sind sie sogar um 29 Prozent günstiger. Laut BBU verzichten die Unternehmen insgesamt auf 664 Millionen Euro an möglichen Mehreinnahmen. Doch das nicht immer freiwillig: Für die kommunalen Gesellschaften, die etwas weniger als die Hälfte der BBU-Wohnungen unterhalten, gelten mietmindernde Vorgaben des Senats.

Die Bestandsmieten bei den BBU-Unternehmen stiegen im vergangenen Jahr weniger stark an als zuvor – um 2,7 Prozent; bei den kommunalen Gesellschaften um 1,9 Prozent. Die durchschnittliche Nettokaltmiete beträgt damit 6,14 Euro pro Quadratmeter. Den niedrigsten Mietanstieg verzeichneten Wohnungen in Lichtenberg (2 Prozent), den höchsten in Neukölln (3,4 Prozent). Damit sind Wohnungen in dem ehemaligen Armenbezirk erstmals teurer als im gesamtstädtischen Durchschnitt.

Bei Neuvermietungen haben die BBU-Unternehmen im Jahr 2018 durchschnittlich 7,80 Euro pro Quadratmeter verlangt – ein Anstieg von 4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, der aber geringer ausfällt als in den Jahren davor. In der gesamten Stadt lag der Durchschnitt bei Neuvermietungen bei deutlich mehr als 10 Euro. Klare Preisanstiege gab es beim Verkauf von Eigentumswohnungen. Der Preis für Mehrfamilienhäuser erhöhte sich um 7 Prozent auf 1.990 Euro pro Quadratmeter.

Stimmung gegen den Deckel

Der BBU, der mit seiner Chefin Maren Kern seit Monaten den Mietendeckel ins Visier genommen hat, warnt mit seinem Bericht. Demnach rechnen die Unternehmen aufgrund des geplanten Gesetzes in den kommenden fünf Jahren mit Einnahmeverlusten von 1,1 Milliarden Euro; Neubaupläne müssten um „mindestens ein Viertel“ reduziert werden. 12.000 Wohnungen könnten so nicht gebaut werden, dabei 8.000 bei Privaten. Dabei haben Deutsche Wohnen und Vonovia in der Vergangenheit so gut wie keine Wohnungen neu gebaut.

Beim Blick auf die Zahlen zeigt sich, dass sich der BBU mit dem Mietendeckel auch arrangieren könnte. So beträgt die durchschnittliche Bestandsmiete für den Großteil der Wohnungen der BBU-Unternehmen, die zwischen 1949 und 1972 gebaut wurden, mit 6 Euro pro Quadratmeter quasi so viel, wie es die neuen Oberwerte des Mietendeckels festlegen.

Bei Neuvermietungen haben die Unternehmen im vergangenen Jahr im Mittel 7,05 Euro/Quadratmeter verlangt. Mit einem möglichen Aufschlag von einem Euro für modernisierte Wohnungen dürfte dieser Preis auch nach Einführung des Deckels verlangt werden. Mietabsenkungen in bestehenden Verträgen, die erst ab einer Überschreitung von 20 Prozent des Oberwertes möglich sein sollen, kämen für zuletzt vermietete Wohnungen nicht infrage.