miethai: Neues zur Betriebskostenabrechnung
Es gibt Erfreuliches vom BGH in Sachen Betriebskosten. Wieder ist eine positive Entscheidung zugunsten der Mieter gefallen. In seiner aktuellen Entscheidung vom 9. April 2008 (Az. ZR 84 / 07) entschied der BGH: Ist in der Betriebskostenabrechnung der Verteilerschlüssel unverständlich, so liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung führt.
Im konkreten Fall hatte die Verwaltung unter „Gesamtsumme“ die Zahl 3.816 angegeben und unter „Ihr Anteil“ die Zahl 1.176. Es stellte sich heraus, dass die erste Zahl das rechnerische Produkt aus der Gesamtwohnfläche von 318 qm und den 12 Monaten des Jahres war und die zweite Zahl das rechnerische Produkt aus der auf die Wohnung entfallenden Wohnfläche von 98 qm und 12 Monaten.
Der BGH führte dazu aus, dass dies für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nicht erkennbar sei. Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Dieses Ziel wird verfehlt, wenn die Abrechnung – wie hier – im Hinblick auf den Verteilerschlüssel unverständlich ist.
Erfahrungsgemäß lohnt es sich fast immer, eine Abrechnung genauestens unter die Lupe zu nehmen, weil sich in nahezu jeder Abrechnung Fehler finden lassen. Ist die Abrechnung tatsächlich fehlerhaft erstellt worden, ist es allerdings wichtig, dass die gesetzlich vorgegebene Einwendungsfrist von 12 Monaten eingehalten wird.
Ist dem Mieter die Betriebskostenabrechnung z.B. am 31. August 2007 zugegangen, so hat er Zeit bis zum 31. August 2008 Zeit, um Einwendungen gegen die Abrechnung vorzubringen. Ist diese Frist abgelaufen, muss der Mieter die errechnete Nachzahlung schlimmstenfalls leisten, selbst dann, wenn die Abrechnung fehlerhaft erstellt wurde. Deshalb sollten Mieter unbedingt zeitnah reagieren, wenn sie sich gegen eine Nachzahlung wehren wollen. Michaela Sperber
MICHAELA SPERBER ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, www.mhm-hamburg.de.
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