Umwandlungen von Wohnungen: Mehr Mieterschutz statt Baulücken

Am Freitag stimmt der Bundestag über das Baulandmobilisierungsgesetz ab. Mie­te­r:in­nen sollen damit besser geschützt werden.

Anwohner haengen Transparente aus Fenster eines Hauses. auf dem Transpaent steht: "1103 Euro mehr"

Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen: auch das treibt die Wohnkosten nach oben Foto: Paul Langrock

BERLIN taz | Die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen hat sich in größeren Städten als lukratives Geschäftsmodell entpuppt: Investoren kaufen ganze Mietshäuser, wandeln die Mietwohnungen zunächst in Eigentumswohnungen um, um sie dann einzeln weiterzuverkaufen.

Für Mie­te­r:in­nen ist das oft der Beginn eines Verdrängungsprozesses. Die Wohnungen selbst zu kaufen bleibt für die meisten mangels Eigenkapital ein unerreichbarer Traum. Und das wiederum heißt, dass sie früher oder später aus der Wohnung müssen. Manche werden nach einer Luxussanierung mit einer überhöhten Miete rausgedrängt, andere werden wegen Eigenbedarf gekündigt. In Großstädten eine neue bezahlbare Wohnung zu finden ist angesichts der Mietpreisentwicklung ein schwieriges Unterfangen.

Nach monatelangen Ringen will die Bundesregierung nun mit einer Reform des Baugesetzbuches die Praxis der Umwandlungen erschweren. Das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland soll am Freitag im Bundestag beschlossen werden. Es sei „das größte baupolitische Vorhaben in dieser Legislatur“, sagt Sören Bartol, stellvertretender Vorsitzender der SPD-Bundestagsfraktion.

Das Gesetz bringt viele Neuerungen mit sich: Kommunen können künftig stärkere Vorgaben machen, dass in Innenstädten bezahlbarer Wohnraum entsteht. Auch das Vorkaufsrecht von Kommunen wird gestärkt, damit sie künftig günstiger Grundstücke kaufen können. Unabhängige Gutachter sollen dafür den Verkehrswert schätzen.

Die Rolle der Immobilienlobby

Besonders umstritten war innerhalb der Großen Koalition aber die Passage zur Umwandlung. Dabei waren sich Bund, Länder und Kommunen bereits beim Wohngipfel im September 2018 einig, dass die Umwandlungen erschwert werden sollen.

Als das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat unter Leitung von Horst Seehofer (CSU) einen ersten Entwurf vorlegte, sahen Teile der Union die Rechte von Ei­gen­tü­me­r:in­nen nicht ausreichend geschützt, während die SPD den Mieterschutz verteidigte.

Auch die Immobilienlobby scheint keine unwesentliche Rolle gespielt zu haben. Im Jahr 2020 flossen durch Großspenden 1,25 Millionen Euro aus der Immobilienbranche zur CDU. Zwischenzeitlich war nicht mehr ersichtlich, ob sich Union und SPD noch einigen können.

Herausgekommen ist nun ein mühsam erarbeiteter Kompromiss: Künftig müssen Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen in Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ erst von örtlichen Behörden genehmigt werden. Welche Gebiete das genau betrifft, können die jeweiligen Landesregierungen festlegen – allerdings mit einer zeitlichen Befristung bis Ende 2025.

CDU boxt Ausnahmen durch

Bisher sind Umwandlungen überall möglich, nur in sogenannten Milieuschutzgebieten sind sie genehmigungspflichtig. Oftmals wird der Genehmigungsvorbehalt als „Umwandlungsverbot“ bezeichnet. Aber Ausnahmen sind explizit vorgesehen. So wird eine Umwandlung weiterhin möglich sein, wenn Ei­gen­tü­me­r:in­nen zum Beispiel Wohnungen an Familienmitglieder zur eigenen Nutzung verkaufen wollen oder wenn sie zwei Drittel der Wohnungen an bisherige Mie­te­r:in­nen verkaufen.

Und auf Drängen der CDU gibt es auch eine weitere große Ausnahme: Ei­gen­tü­me­r:in­nen können auch weiter ohne Genehmigung umwandeln, wenn die Häuser aus nicht mehr als fünf Wohnungen bestehen. Von dieser Zahl dürfen die Bundesländer nach Bedarf nach oben und unten abweichen. Sie können festlegen, dass die Genehmigungspflicht auch bei Häusern mit nur 3 oder erst bei 15 Wohnungen greift. Mit dieser Regelung, so die Argumentation, sollen „Kleineigentümer“ geschützt werden.

„Das Gesetz ist trotz mancher Kompromisse ein großer Erfolg, Teile der Union haben bis zuletzt versucht das Gesetz abzuschwächen oder scheitern zu lassen“, sagt SPD-Mann Bartol.„Dort wo Wohnraum besonders knapp ist, stoppen wir das Geschäftsmodell der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen“, sagt er und zählt die Erfolge auf: Der Spekulation mit Bauland werde ein Riegel vorgeschoben. Kommunen könnten künftig festlegen, dass in Innenstädten bezahlbarer Wohnraum gebaut werden muss.

Wenn Grundstücke verkauft werden, habe die öffentliche Hand mehr Zeit und Möglichkeiten, diese zu kaufen – um selbst bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Dabei gebe es sogar ein „Preislimit, damit sich die Gemeinden nicht mehr spekulativen Vorstellungen über die Preisentwicklung beugen müssen“.

Kritik von Vermieterverbänden

„Die Koalition hat sich auf einen Kompromiss zum Baulandmobilisierungsgesetz verständigt“, sagt Ulrich Lange, stellvertretender Vorsitzender der CDU/CSU-Bundestagsfraktion. „Der Regierungsentwurf wurde noch einmal gründlich überarbeitet.“

Die Kommunen erhielten mehr Flexibilität bei der Ausweisung von Bauland am Ortsrand und für eine dichtere Wohnbebauung. In angespannten Wohnungsmärkten könnten „befristete Instrumente für bezahlbares Wohnen zum Zuge kommen“. Zudem sollen „Eigentümer mit wenigen und kleinen Wohngebäuden“ weiterhin die Möglichkeit haben, ohne Genehmigung umzuwandeln.

Der Eigentümerverband Haus und Grund ist damit nicht zufrieden. „Wir kritisieren die geplanten Einschränkungen bei der Umwandlung scharf, denn sie bedeuten einen harten Eingriff in die Eigentumsrechte“, sagt Matthias zu Eicken, Referent für Wohnungspolitik bei Haus und Grund. Die Verdrängung von Mietern durch Umwandlungen könne nicht durch Zahlen belegt werden, moniert er. „Mieter genießen heute schon einen ausreichenden Mieterschutz bis zu zwölf Jahren.“

Zu Eicken orakelt, dass die Gesetzesnovelle auch den Mie­te­r:in­nen schaden könnte: „Wenn private Kleinvermieter, die mehr als fünf Wohnungen haben, beispielsweise nicht mehr einzelne Wohnungen verkaufen können, um zum Beispiel die Instandhaltung des Gebäudes finanzieren zu können, sind sie vermutlich dazu gezwungen, das ganze Haus zu verkaufen.“ Davon würden dann „große Investoren“ profitieren.

Mieterbund sieht Gesetz ambivalent

Der Präsident des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, zieht insgesamt ein gemischtes Fazit zum Baulandmobilisierungsgesetz. „Herausgekommen ist ein Kompromiss, der zwar Verbesserungen mit sich bringt, aber auf Betreiben der Union von der Umsetzung der jeweiligen Landesregierung abhängig ist“, kritisiert er. „Es droht ein wohnungspolitischer Flickenteppich.“

Positiv sei vor allem die neue Regelung zum kommunalen Vorkaufsrecht, wonach Kommunen zukünftig Immobilien und Grundstücke zum preisgedämpften Verkehrswert kaufen können.

Kritisch sieht Siebenkotten allerdings die Regelung zu Umwandlungen. Insgesamt sei es zwar ein deutlicher Fortschritt, dass Umwandlungen in angespannten Wohnungsmärkten jetzt genehmigt werden müssen, sagt er. Schwierig sei aber „die generelle Befreiung von der Genehmigungspflicht bei einer Wohnungsanzahl zwischen 3 und 15, um „Kleinvermieter zu schützen, je nach Gusto der jeweiligen Landesregierung“.

„Faktisch werden damit im Idealfall zum Beispiel in Berlin deutlich weniger Wohnungen umgewandelt, während Mie­te­r:in­nen in anderen angespannten Märkten, in denen sich sehr viel mehr Wohnungen in kleineren Häusern befinden, weiter aus ihren Wohnungen verdrängt werden“, erklärt Siebenkotten.

Löchrig wie ein Schweizer Käse?

Die Bewertung des DGB fällt ebenfalls differenziert aus. „Wir sind erleichtert, dass sich die Koalition auf diesen Kompromiss einigen konnte“, sagte DGB-Vorstandsmitglied Stefan Körzell. Er begrüsste, dass Kommunen nun ihr Vorkaufsrecht nicht mehr zu Spekulationspreisen ausüben müssten und soziale Vorgaben für Neubauprojekte im Innenstadtbereich machen könnten.

Allerdings seien damit explodierende Bodenpreise und Bodenspekulation „nicht vom Tisch, denn die Union hat sich von der Immobilienlobby vor den Karren spannen lassen, robuste Eingriffe in den Bodenmarkt verhindert und die kommunale Selbstverwaltung beschnitten“. So würden weite Teile des Gesetzes nur in angespannten Wohnungsmärkten gelten.

Auch von der Opposition bleibt die Kritik nicht aus. „Das jahrelange Gezerre hinter den Kulissen der Koalition hat ein mageres Ergebnis gebracht“, kritisiert Caren Lay, stellvertretende Vorsitzende sowie mieten- und wohnungspolitische Sprecherin der Linksfraktion. „Das Resultat ist ein Gesetz, das kaum Bauland mobilisieren wird.“ Beim Umwandlungsverbot sei es löchrig wie ein Schweizer Käse und werde dank zahlreicher Schlupflöcher weitgehend wirkungslos bleiben.

Die Änderungen beim Vorkaufsrecht seien zwar zu begrüßen, aber reichten nicht aus. „Ob bei Baugeboten, beim Erbbaurecht oder bei der Regulierung von Bodenpreisexplosionen: Zentrale Aufgaben wurden nicht angepackt“, kritisiert Lay. „Am Ende erweist sich das Baulandmobilisierungsgesetz als zahnloser Tiger, der den Ausverkauf der Städte nicht stoppen wird.“

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