Gemeinwohlorientierte Mietenpolitik: So billig könnte deine Wohnung sein

Eine neue Studie der Rosa-Luxemburg-Stiftung zeigt: Für günstige Mieten braucht es vor allem Eigentümer:innen, die nicht auf Profit aus sind

Stressfrei wohnen ohne Profitzwang: Wohnblock der Gewobag in Reinickendorf

Wie hoch darf eine faire Miete in Berlin sein? Ist es die im Mietspiegel festgehaltene ortsübliche Vergleichsmiete, die 2024 im Mittel bei 7,21 Euro nettokalt pro Quadratmeter lag? Oder sollte sie, wie die 30-Prozent-Faustregel nahelegt, nicht mehr als ein Drittel des Einkommens betragen? Oder ist eine Wohnung das wert, was Menschen bereit sind zu zahlen? Das wären rund 15 Euro pro Quadratmeter, wenn man die durchschnittlichen Angebotsmieten in Berlin betrachtet.

Die Au­to­r:in­nen der Studie „Keine Profite mit der Miete“, die am Montag bei der Rosa-Luxemburg-Stiftung in Friedrichshain vorgestellt wurde, haben einen weiteren Vorschlag: Der Preis fürs Wohnen sollte nicht höher sein als die Kosten, die es verursacht. Und die sind gar nicht mal so hoch, wie die vier Au­to­r:in­nen um den Stadtsoziologen Andrej Holm nachrechneten. Das Ergebnis: Mehr als 5,42 Euro netto kalt pro Quadratmeter müsste Wohnen nicht kosten. Dabei sind Instandsetzung, Modernisierungen und eine zuverlässige Verwaltung schon mit inbegriffen.

Die Ergebnisse der Studie dürfte besonders Enteignungs-Befürworter:innen freuen: „Eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände mit dem Ziel, Wohnungen nach Kostenmieten zu bewirtschaften, könnte die Mietpreisspirale stoppen“, sagt Alrun Kaune-Nüßlein, Sprecherin der linksparteinahen Stiftung.

Um den Wert zu ermitteln, verglichen die Au­to­r:in­nen drei Fallbeispiele, in denen Unternehmen schon jetzt Immobilienbestände abseits von reinem Profitinteresse verwalten. Untersucht wurden die sechs landeseigenen Wohnungsbauunternehmen (LWU) und eine Auswahl an vier Genossenschaften aus Berlin. Dazu das städtische Unternehmen Wiener Wohnen, das in der österreichischen Hauptstadt 210.000 Wohnungen verwaltet. Mit seinem hohen Anteil an kommunalen günstigen Wohnungen gilt Wien international als Positivbeispiel für soziale Wohnungspolitik.

Neubau vs. Bestand

Die Au­to­r:in­nen analysierten, wie sich die Bestandsmieten im Jahr 2022 bei den einzelnen Unternehmen zusammensetzten – darunter Personalausgaben, Instandsetzungskosten, Zinsen und weitere Betriebskosten – und bildeten dann einen Mittelwert. Dabei stießen sie auf interessante Unterschiede. So sind die Ausgaben der Genossenschaften für Instandsetzung deutlich höher als die der kommunalen Unternehmen. „Die Wohnungsbaugenossenschaften sind sehr auf die Zufriedenheit der Mie­te­r:in­nen orientiert“, erklärt Autorin Itziar Gastaminza Vacas. Kostenintensiver Neubau sei hingegen kein Unternehmensziel.

Anders als bei Berlins LWU: Die vergleichsweise hohe Durchschnittsmiete erklärt sich auch durch die ambitionierten Neubauziele. Da die Unternehmen wirtschaftlich bleiben müssen, werden die Neubauvorhaben mit den Bestandsmieten quersubventioniert. „Im Moment gilt die Logik: Wir müssen Mieten erhöhen, wenn wir ankaufen und neu bauen wollen“, sagt Andrej Holm. Das Argument, dass Neubau die Bestandsmieten durch eine Entlastung des Marktes senken würde, werde innerhalb des Unternehmens ins Gegenteil verkehrt.

Die Wiener Wohnen hingegen ist explizit nicht zur Wirtschaftlichkeit verpflichtet, sondern soll in erster Linie günstigen Wohnraum bereitstellen. Neubau lagert das kommunale Unternehmen an ein Tochterunternehmen aus. Bei Bestandsmanagement und Neubau handelt es sich in Wien um komplett unabhängige Finanzierungskreisläufe.

Ein Modell, das sich die Au­to­r:in­nen auch für Berlin vorstellen können: „Es müssen andere Wege her, Modernisierung und Bestandserweiterung zu finanzieren“, fordert Sebastian Gerhardt. Besonders die umfassenden energetischen Sanierungen könnten nicht allein durch Mieterhöhungen refinanziert werden. Aufgegriffen hat die Forderung bereits die Linkspartei. Der Abgeordnete Nikolas Schenker fordert eine Erhöhung des Eigenkapitals der LWU, um Neubau und Modernisierung zu stemmen: „Ein nicht-profitorientierter Wohnungsmarkt ist der Schlüssel, um bezahlbare Mieten darzustellen.“

Comments

[Don Geraldo]

"Aufgegriffen hat die Forderung bereits die Linkspartei."

Ist das die gleiche Linke, die zwischen 2002 und 2021 nur fünf Jahre lang nicht an der Regierung in Berlin beteiligt war ?



Aus dieser Zeit sind mir aber keine nachhaltigen Initiativen der Linken zur Senkung von Mieten oder der Bereitstellung von zusätzlichem Wohnungsbau in Erinnerung geblieben.

Aber da die Studie ja nur die laufenden Kosten für Bestandswohnungen erfasst, fehlt noch eine Studie, die aufzeigt, wie man den Bestand an Wohnungen ohne Kosten zu verursachen erhöhen könnte.



Selbst die Maurer, die ein neues Haus bauen sollen, sind insoweit profitorientiert, daß sie für ihre Arbeit bezahlt werden wollen.

[Pflasterstrand]

@Don Geraldo:

"Aber da die Studie ja nur die laufenden Kosten für Bestandswohnungen erfasst, fehlt noch eine Studie, die aufzeigt, wie man den Bestand an Wohnungen ohne Kosten zu verursachen erhöhen könnte."

Mit welchem Argument? Es liegt doch auf der Hand, dass Bestandserweiterungen Kosten verursachen. Die Gretchenfrage ist doch, wer sie zu welchen Konditionen finanziert und refinanziert, wenn das Ziel nicht profitorientiert bewirtschafteter, sondern dauerhaft bezahlbarer Wohnraum ist.

[eicke81]

@Pflasterstrand:

Wie wäre es denn mit den Nutznießern?

[Samvim]

Dumm nur, dass da die Kosten des Bauens selbst noch fehlen. Ist ja auch nur der Großteil der Kosten...

Btw.: War es nicht auch die gleiche Truppe, die voll davon überzeugt war, dass der Berliner Mietendeckel absolut Verfassungskonform ist? Eventuell sollte man sich andere Ratgeber suchen

[Pflasterstrand]

@Samvim:

Das ist eine empirische Studie, die auf der Auswertung quantitativer Daten basiert, wie jeder Mensch feststellen kann, der auch nur einen Blick drauf wirft. Und jeder Mensch, der einen Blick drauf wirft, wird auch feststellen, dass in den genannten Warmmieten auch Kosten zur Bestandserweiterung durch Neubau und Ankauf enthalten sind. Also bitte keine Fake News verbreiten…

[Samvim]

@Pflasterstrand:

Nö - auch bei nochmaligem Durchlesen hab ich nix zu Neubau und Ankauf gefunden. Vielleicht erhellen sie uns alle mit einer Quellenangabe.

[Pflasterstrand]

@Samvim:

"Während die Landeseigenen Wohnungsunternehmen verstärkt



auf den Ausbau ihrer Bestände setzen, konzentrieren sich die untersuchten Berliner Wohnungsbaugenos-



senschaften auf den Erhalt und die Pflege ihrer Bestände. (...)



Realistisch für eine ordentliche Bestandsbewirtschaftung ist ein «Mittelwert-Szenario», dem die



Durchschnittswerte der einzelnen Kostenbereiche der hier untersuchten Unternehmen zugrunde gelegt wer-



den. Eine Bewirtschaftung mit sorgfältigen Instandsetzungsmaßnahmen, einer zuverlässigen und gut er-



reichbaren Verwaltung, regelmäßigen Investitionen in die Modernisierung sowie einer schrittweisen Erweiterung der Bestände wäre demnach mit monatlichen Aufwendungen von knapp 8,00 €/m² möglich. (...) Mit Mietkosten auf diesem Preisniveau könnten sowohl die Bewirtschaftungsziele erreicht als auch die sozialen Versorgungsaufgaben erfüllt werden. Für Bestandserweiterungen aus eigener



Kraft oder energetische Modernisierungen ohne mas-



sive Förderung reichen solche Mieten jedoch nicht.

[Samvim]

@Pflasterstrand:

???



Sie schreiben es doch im letzten Satz selbst:

"Für Bestandserweiterungen aus eigener Kraft oder energetische Modernisierungen ohne massive Förderung reichen solche Mieten jedoch nicht."

Es findet sich deswegen davon auch in den ganzen Berechnungen nichts.

[eicke81]

@Pflasterstrand:

Im Artikel steht das genaue Gegenteil

[DiMa]

Na wer hätte das wer hätte das wohl gedacht. Das Ergebnis entspricht in etwa den Unterhaltskosten eine abbezahlten durchschnittlichen Eigentumswohnung. Dafür brauchte es vier Soziologen?

Das Wiener Modell lässt sich wegen der unterschieldichen Eigentumssituationen nicht auf Berliner Verhältnisse anwenden. Wegen der zu zahlenden Entschädigung sind das alles Utopien.

[eicke81]

@DiMa:

Deswegen sind es Soziologen

[Pflasterstrand]

@DiMa:

Sie haben Recht: das Ergebnis entspricht- zumindest bei der Wiener Wohnen - den Nutzungs- und Unterhaltskosten einer Eigentumswohnung. Aber eben erst, wenn diese - je nach Eigenkapital- und Zinssituation - nach etwa 15-25 Jahren abbezahlt ist, während mit den in der Studie ermittelten Mieten gleichzeitig bereits Abschreibungen vorgenommen und Darlehen getilgt werden. Der Unterschied ergibt sich eben aus der dort fehlenden Profitmarge, die Käufer*innen von Eigentumswohnung mit aufbringen müssen. Aber das wissen Sie vermutlich selbst.

[eicke81]

@Pflasterstrand:

Abschreibungen in welcher Höhe denn pro qm? Da sie die Studie scheinbar kennen, wissen sie auch dies bestimmt.

[Pflasterstrand]

@eicke81:

worauf wollen Sie hinaus? es ist doch hinsichtlich des oben angestellten vergleichs mit den kosten einer etw vollkommen irrelevant, ob die höhe der abschreibungen bekannt ist oder nicht: entscheidend ist eben, dass die wohnung bereits während sie refinanziert wird in etwa soviel kostet, wie eine refinanzierte etw.

[Pflasterstrand]

als genosse und genossenschaftler kann ich die kernergebnisse und -argumente der studie nur bestätigen. wo nicht profitorientiert gebaut und gewirtschaft wird sind die mieten günstiger. wo dann auch noch strukturen demokratischer selbstverwaltung existieren, werden die gebäude ausserdem i.d.r. besser instand gehalten und später in modernisierungen investiert, weiul diese nicht nur im interesse der "mieter*innen im eigenen haus" liegen, sondern über hohe rücklagenbildung auch leichter warmmietenneutral finanziert werden können.