Urteil zu Ferienwohnungen in Berlin: Kein Schutz für Airbnb

Im Kampf gegen Ferienwohnungen gibt es ein wegweisendes Urteil. Bis zu 10.000 Ferienappartements könnten bald schon wieder Mietwohnungen werden.

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BERLIN taz | Nach zweijähriger Umbauzeit waren 2013 die ehemals 27 Mietwohnungen in einem Altbau im Weinbergsweg 25 in Mitte verschwunden. Entstanden waren stattdessen 37 möblierte Ferienappartements, darunter zwei Penthouses, buchbar für mehr als 2.000 Euro für drei Nächte. Die Gorki Appartements sind ein klassisches Beispiel für die Vernichtung von Wohnraum zugunsten einer deutlich lukrativeren touristischen Nutzung, die vor allem in dieser Zeit vor rund zehn Jahren massenhaft und unreguliert um sich griff.

Der Gesetzgeber reagierte im Folgejahr. Mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz ist seit 2014 die Nutzung einer Berliner Wohnung zu anderen als Wohnzwecken untersagt. Ausnahmen müssen kostenpflichtig beantragt und von den Bezirksämtern genehmigt werden. Für Ver­mie­te­r:in­nen von Ferienwohnungen galt eine zweijährige Übergangsfrist. Am Problem Airbnb mit Tausenden Angeboten in der Stadt samt preistreibender Effekte für die Nachbarschaft änderte das Gesetz jedoch zunächst wenig.

Am Weinbergsweg hätte die touristische Vermietung bereits 2016 ihr Ende finden können. Nachdem sich das Bezirksamt Mitte geweigert hatte, dem Objekt mit einem sogenannten Negativzeugnis Bestandsschutz zu gewähren, war die Pächterin des Hauses und Vermieterin der Appartements vor Gericht gezogen. Diese Klage schmetterte das Berliner Verwaltungsgericht ab. Das Geschäftsmodell basiere auf der Entziehung von Wohnraum; dies dürfe der Staat im Hinblick auf den angespannten Wohnungsmarkt untersagen, hieß es. Eine Umstellung auf eine Vermietung zur üblichen Wohnnutzung sei zumutbar.

Doch was folgte, war ein weiterer fast achtjähriger Rechtsweg. Nachdem der Fall jahrelang beim Bundesverfassungsgericht lag, wurde er 2022 zurück ans Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg überwiesen. Dessen Entscheid aus dem September vergangenen Jahres wurde dem Bezirk Mitte Ende vergangener Woche zugestellt. Es ist, wie man dort frohlockt, ein „wegweisendes Grundsatzurteil“.

Letztinstanzlich entschieden ist damit, „dass nun auch rückwirkend Eigentümer belangt werden können, die Wohnraum bereits vor Inkrafttreten des Zweckentfremdungsverbotsgesetzes in Ferienwohnungen umgewandelt hatten“, wie es in einer Mitteilung heißt. Das gilt zunächst für Wohnungen in reinen Wohngebieten. Für Ferienappartements in Mischgebieten führt der Bezirk noch ein weiteres Musterverfahren.

Rechtsweg erschöpft

Bezirksbürgermeisterin Stefanie Remlinger (Grüne) sagte der taz, das Urteil sei „rechtskräftig“ – und der Rechtsweg quasi ausgeschöpft. Zwar könne die Klägerin noch gegen die Nichtzulassung der Revision Beschwerde einlegen, doch ein nächsthöheres Gericht, das sich des Falls annehmen würde, fehle. Laut Remlinger hat sich bereits in einem ähnlich gelagerten Fall das Bundesverwaltungsgericht für die Berliner Landesgesetzgebung für nicht zuständig erklärt. Im Bezirk habe man daher bereits begonnen, die Altfälle abzuarbeiten.

Im Fachbereich Zweckentfremdung des Bezirksamts Mitte, das dringend weitere Mit­ar­bei­te­r:in­nen sucht, geht man derzeit von 10.000 Ferienwohnungen allein im Bezirk aus und von bis zu 30.000 stadtweit. Abgearbeitet werden nun 1.700 bekannte Fälle, teilweise mit mehreren Wohnungen, die schon vor 2014 zweckentfremdet wurden. Sofern diese weiter touristisch genutzt werden und in reinen Wohngebieten liegen, sind sie von dem Urteil betroffen.

In der ganzen Stadt könnten so bis zu 10.000 Wohnungen zusammenkommen, die bald wieder dem Mietmarkt zur Verfügung gestellt werden müssen – eine Zahl, die an jene der Neubauwohnungen in diesem Jahr heranreichen könnte. Für Remlinger eine relevante Größenordnung, vor allem „angesichts der extremen Wohnungsnot in der Innenstadt“.

Sie hofft, dass auch die anderen Bezirke „jetzt handeln“. Vom Senator für Stadtentwicklung, Christian Gaebler (SPD), kam bereits Unterstützung: Dem RBB sagte er: „Grundsätzlich ist es richtig, dass alle Wege gegangen werden, um Ferienwohnungen wieder für den regulären Mietmarkt zurückzugewinnen.“

3 Monate Zeit

Die Bezirksbürgermeisterin kündigt an: „Wir werden die Vermieter jetzt schnell anschreiben.“ Festgelegt werde dann die Rückumwandlung in Wohnraum innerhalb von drei Monaten. Nach zehn Jahren der Prozessführung sei eine „strenge Frist“ angebracht, so Remlinger.

Ein Wermutstropfen allerdings bleibt: Die zukünftigen Mietpreise können die Bezirke nicht regulieren; auch die Mietpreisbremse greift nicht, nachdem die Wohnungen mindestens ein Jahrzehnt lang nicht vermietet waren. Im Angebot demnächst sind dann wohl viele alte Wohnungen mit Neuvermietungspreisen.

Comments

[ManuL]

Hat bestimmt nur ganz zufällig 10 Jahre gedauert.

Wie kann etwas so lange bei einen Gericht rumliegen, wenn gerade so eine für die Bürger wichtig Frist verstreicht?

[Suryo]

"Im Angebot demnächst sind dann wohl viele alte Wohnungen mit Neuvermietungspreisen."

Und nicht nur das: sie sind alle schon möbliert und entsprechend teurer.

[Pflasterstrand]

der sog. "wermutstropfen" dürfte ziemlich bitter schmecken, weil er 10.000 superteure "neue" alte mietwohnungen produziert, die dann auch in die berechnung der ortsüblichen vergleichsmieten einfliessen und die entsprechenden orientierungswerte für neuvermietungen weiter nach oben treiben werden. na super, schon wieder gewinnt am ende das kapital auf ganzer linie.