Studie über Hamburger Wohnungsmarkt: Die Mietpreisexplosion kommt erst
Hamburger Senat und Wohnungswirtschaft feiern sich für ihr bisheriges Handeln. Nun will die Immobilienwirtschaft aber noch mehr Hilfe von der Politik.
Dort wurden Mieter:innen auf kommende, schlechte Jahre eingestellt: Steigende Zinsen, anhaltender Fachkräftemangel, knappe Baustoffe und höhere Ansprüche beim Klimaschutz würden es der Immobilienwirtschaft schwer machen, günstigen Wohnraum anzubieten.
Während Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) am Montag in Hamburg ankündigte, Vorgaben beim Bau von Wohnungen auf den Prüfstand stellen zu wollen, um die Kosten zu drücken, hatte die im Bündnis vertretene Immobilienwirtschaft eine lange Wunschliste an die Politik im Gepäck – immer mit dem Verweis darauf, dass andernfalls niedrigere Mieten leider nicht möglich seien.
Die Forderungen drehten sich um steigende Förderungen und Steuernachlässe, um verschlankte Prüfstrukturen am Bau – aber auch um das Aussetzen von Anforderungen bei energetischer Sanierung. So forderte etwa der Chef des städtischen Wohnungsunternehmens Saga, Thomas Krebs, die Arbeit an einem Anforderungskatalog für energetische Sanierungen müsse ausgesetzt werden.
Wohnen sei weiterhin erschwinglich
Nur gute Botschaften – zumindest für die Gegenwart – hatte bereits am Donnerstag die Wohnungswirtschaft verkündet. Da hatte sie mit einer groß angelegten Studie im Gepäck den Auftakt für den Wohnungsgipfel am Montag gemacht. „Wohnen ist in Hamburg weiterhin erschwinglich“, erklärte Sönke Struck, Landesvorsitzender des Bundesverbands freier Wohnungsunternehmen (BFW), bei der Vorstellung.
Erstellt hatte die Studie zum vierten Mal das wirtschaftsnahe Center for Real Estate Studies (Cres), in Auftrag gegeben hatte es die Hamburger Immobilienwirtschaft, bestehend aus dem BFW, dem Grundeigentümer-Verband, dem Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) und dem Immobilienverband Deutschland. 237.000 Mietverträge wurden für die Studie untersucht – das sind rund 34 Prozent aller Mietverträge in Hamburg.
Demnach liegt die durchschnittliche Kaltmiete pro Quadratmeter, Stand 2022, bei moderaten 8,71 Euro. Mehr als zwei Drittel der untersuchten Mieten befinden sich in einem Korridor von 6,90 Euro und 10,52 Euro. Das entspricht nur einem moderaten Anstieg der untersuchten Mieten um knapp zwei Prozent jährlich. 2019, als die Mietenstudie zuletzt erstellt wurde, lag der Durchschnitt bei 8,21 Euro.
„Die Mieten entwickeln sich also langsamer als die Verbraucherpreise“, sagte Studienautor Marco Wölfle. Zwar lägen die in der Studie untersuchten Erst- und Wiedervermietungsmieten um neun Prozent über den Bestandsmieten, jedoch machten sie auch nur rund zehn Prozent aller Mietverträge aus.
Teure Angebote auf Online-Portalen
Für die Immobilienwirtschaft war die Vorstellung am Donnerstag ein guter Anlass, um klarzustellen, dass der Hamburger Immobilienmarkt fantastisch funktioniere. „Die Studie zeigt, dass es keinen Anlass zur Panik gibt“, sagte etwa VNW-Chef Andreas Breitner. Dies gelte besonders, weil in der Öffentlichkeit immer nur auf die Mietangebote auf Online-Portalen geschaut würde, die teils astronomisch hoch sind.
„Analysen dieser Portalangebote halten statistisch nicht im Ansatz mit der Studie mit“, sagte Breitner. Der Großteil der Neuvermietungen finde nicht auf den Portalen statt. Neuvertragsmieten lägen daher erheblich – im Schnitt um 56 Prozent – unter den Spitzen, die in Portalen dargestellt werden, fasst es die Studie zusammen.
Auch wenn die Studie über den Hamburger Mietmarkt die größte ihrer Art ist, gibt es Kritik daran – und besonders an den Schlussfolgerungen der Immobilienwirtschaft. „Anders als behauptet, bildet die Studie nicht die Realität ab“, sagt Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. Denn 78 Prozent aller Rückmeldungen kamen von Genossenschaften und der städtischen Saga, nur 22 Prozent von privaten Vermietern.
Letztere haben aber tatsächlich einen Anteil von 64 Prozent auf dem Wohnungsmarkt. Ob die in der Studie vorgenommene Gewichtung an das tatsächliche Verhältnis heranreicht, um seriöse Aussagen über den Mietmarkt zu treffen, ist damit mehr als fraglich. Denkbar ist schließlich, dass vor allem Vermieter hochpreisiger Mietwohnungen kaum Rückmeldungen gegeben haben und damit das Ergebnis stark verzerren.
Mieterverein hält Aussagen für „zynisch“
Die Schlussfolgerung der Immobilienwirtschaft, der Markt funktioniere hervorragend und staatliche Eingriffe sollten unterbleiben, hält Bosse daher für zynisch. „Hier verabreicht die Wohnungswirtschaft den Hamburger Mieter:innen und auch dem Senat ein Beruhigungsmittel“, sagt er. Letzterer zeigte sich erfreut über die Studie: „Eine Durchschnittsmiete von 8,71 Euro pro Quadratmeter im Bestand ist ein Erfolg für Hamburgs Wohnungsbaupolitik“, sagte Stadtentwicklungssenatorin Karin Pein (SPD) bereits am Donnerstag.
Für die Zukunft schwor die Immobilienwirtschaft Mieter:innen auf höhere Preise ein. Der bereits stattfindende Einbruch bei den Neubauzahlen einerseits, die anstehenden energetischen Sanierungen andererseits würden sich bald bemerkbar machen. An Mieter:innen adressiert sagte Breitner: „Die guten Zeiten für Mieter sind vorbei – für den Klimaschutz.“
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