Berliner Volksbegehren zum Enteignen: Blackbox Immobilienmarkt
Viele private Immobilienriesen verschleiern über Briefkastenfirmen ihren Besitz und ihre wahre Größe. Wie bekommt man diese Firmen enteignet?
D ie Frage „Wem gehört Berlin?“ ist eine der am häufigsten gestellten im Zusammenhang mit Verdrängung und Wohnungspolitik in der Hauptstadt. Dass tatsächlich auf dem Immobilienmarkt vieles im Dunkeln liegt, zeigen immer wieder bekannt werdende Beispiele: Etwa, wenn Mieter:innen herausfinden wollen, wer eigentlich der wahre Eigentümer hinter der Briefkastenfirma ist, dem ihr Haus gehören soll. Oder wenn die britische Milliardärsfamilie Pears über Tochterfirmen und Hausverwaltungen die Kiezkneipe Syndikat räumen lässt und dabei ihr verdecktes Immobilienimperium auffliegt. Oder wenn die Kreuzberger Buchhandlung Kisch & Co bis heute nicht sicher weiß, wem eigentlich das Haus in der Oranienstraße gehört, aus dem sie geworfen werden soll.
Noch immer muss in Deutschland nicht der letztlich wirtschaftlich Verfügungsberechtigte, also der eigentliche Eigentümer, im Grundbuch stehen. Dieser Zustand ist ein Einfallstor für legalen Betrug: Durch Briefkastennetzwerke können Immobilienkonzerne etwa Grunderwerbssteuer vermeiden durch sogenannte Share Deals. Denkbar wäre auch, dass Firmen mit einer solchen Strategie einer Enteignung entgehen könnten, für die derzeit das Volksbegehren „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ wirbt.
Das Volksbegehren, das derzeit Unterschriften für eine Volksabstimmung im September sammelt, will sozialen Wohnraum schaffen und die Macht von großen Playern auf dem Immobilienmarkt mit über 3.000 Wohnungen brechen, in dem sie deren Wohnungsbesitz vergesellschaftet. Zuletzt war die Rede von bis zu 240.000 betroffenen Wohnungen – doch die genaue Zahl bleibt schwammig.
Denn nicht einmal der rot-rot-grüne Berliner Senat weiß aufgrund der intransparenten Gesamtlage genau, wie viele private Firmen, Hedgefonds oder sonstige Gesellschaften in Berlin über 3.000 Wohnungen besitzen. Bei der amtlichen Kostenschätzung für das Volksbegehren war im März 2019 noch die Rede von zehn Wohnungskonzernen über der Enteignungsgrenze. Dass da allerdings noch mehr dicke Haie im trüben Wasser schwimmen könnten, dürfte spätestens mit der Enttarnung des Firmenkonstrukts von Pears Global der britischen Milliardärsfamilie Pears mit wohl deutlich mehr als 3.000 Wohnungen klar geworden sein.
Steuerschlupflöcher und Intransparenz
Mittlerweile gibt der Senat zwölf privatwirtschaftliche Unternehmen an, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen. Offiziell hinzugekommen ist mit 5.700 Wohnungen zum einen der schwedische Investor Heimstaden, der unter anderem das zuvor getarnte Immobiliengeflecht um Gabriel International gekauft hat, und zum anderen der Private-Equity-Fonds Blackstone, von dem erst im November 2020 bekannt wurde, dass er wenigstens 3.500 Wohnungen in Berlin besitzen dürfte. Pears Global ist nicht dabei.
Die Ungewissheit, ob es möglicherweise sogar weitere Player gibt, offenbart neben Steuerschlupflöchern und Intransparenz, wie schwer eine Enteignung insbesondere solcher Firmen werden könnte, die auf Steuerersparnis und Verschleierung ausgelegt sind.
Den wohl umfassendsten, aber freilich noch nicht absoluten Überblick über die Untiefen des Berliner Immobilienmarkts hat die Linken-nahe Rosa-Luxemburg-Stiftung mit der Analyse „Wem gehört die Stadt?“ geliefert.
Geschrieben hat die Analyse ein ehemaliger Unternehmensberater: Christoph Trautvetter. Er hat als forensischer Sonderprüfer dort die Geschäfts- und Steuerpraktiken der Konzerne kennengelernt und nach drei Jahren gekündigt. Mittlerweile setzt er sich im Netzwerk für Steuergerechtigkeit gegen Geldwäsche ein. Für seine Untersuchung griff Trautvetter auf das Wissen von Mieter:innen-Initiativen, journalistische und eigene Recherchen zu Hunderten Eigentümer:innen in weltweiten Firmenregistern und Finanzberichten zurück.
Studie enttarnt neue dicke Fische
Wem aber nun das Haus der Buchhandlung Kisch & Co letztlich gehört, weiß auch er nicht genau. Es spreche einiges dafür, dass in der Oranienstraße die milliardenschweren Tetrapak-Erben investiert haben, aber zweifelsfrei belegen ließe sich das mit öffentlichen Informationen nicht, sagt Trautvetter.
Dennoch kommt seine Studie zu dem Schluss, dass „fast die Hälfte der Stadt wenigen Tausend (Immobilien-)Multimillionär:innen gehört, die bisher oft anonym bleiben“. Fast alle konnten laut der Analyse aufgrund der Mietsteigerungen der vergangenen zehn Jahre ihre Gewinne stark erhöhen.
Erste Stufe Der Antrag auf ein Volksbegehren erfordert 20.000 Unterschriften in sechs Monaten. Kommt es danach im Abgeordnetenhaus zu keiner Verhandlungslösung, kann das eigentliche Volksbegehren starten. „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ sammelte in zwei Monaten 77.000 Unterschriften, davon waren 58.000 gültig; eine Einigung mit Rot-Rot-Grün scheiterte.
Zweite Stufe Wenn 7 Prozent der Wahlberechtigten (etwa 175.000 Menschen) binnen 4 Monaten unterschreiben, ist das Volksbegehren erfolgreich und es kommt zum Volksentscheid. Aktuell sammeln über 1.000 Unterstützer:innen bis 25. Juni für das Volksbegehren. Nach einem Monat kamen sie auf rund 50.000 Unterschriften.
Dritte Stufe Beim Volksentscheid muss eine Mehrheit für das Anliegen stimmen; zugleich muss mindestens ein Viertel der Abstimmungsberechtigten – rund 625.000 Menschen – zustimmen.
Big 5 Die größten betroffenen Konzerne wären: Deutsche Wohnen (114.000 Wohnungen), Vonovia (42.000), ADO (18.000), Covivio (16.000) und Akelius (14.000). (gjo)
Mit der Auswertung hat Trautvetter zudem neue dicke Fische enttarnt: So geht die Recherche zu Blackstone mit rund 3.500 Wohnungen auch auf Trautvetter zurück. Unternehmen wie Blackstone versprächen Anleger:innen zweistellige Renditen, machten ihre Manager zu Milliardär:innen und nutzten Schattenfinanzplätze, Steuervermeidungsstrategien und Anonymität, heißt es in der Studie.
Aber auch kleinere aggressive Eigentümer hat Trautvetter ausgemacht, von denen bisher wenig die Rede war, wenn es um Aufwertung und Verdrängung auf dem Wohnungsmarkt ging: den Investmentfonds Phoenix Spree aus Jersey etwa, die Familienstiftung Becker & Kries oder den Erben von Harry Gerlach. Behütet würden solche Player bislang durch den im unternehmerischen Bereich stark ausgeprägten Schutz der Privatsphäre und fehlende Berichtspflichten.
Soziale Frage des 21. Jahrhunderts
„Die aktuell verfügbaren Daten zu den Eigentümerstrukturen und zum Mietenmarkt sind für die notwendigen regulatorischen und steuerlichen Maßnahmen angesichts der Bedeutung des Themas völlig unzureichend“, heißt es in der Studie. Um „die soziale Frage des 21. Jahrhunderts“ zu beantworten, brauche es Transparenz: „Ein Gebäude- und Wohnungsregister beziehungsweise Mietenkataster mit Eigentümerinformationen könnte hier Abhilfe schaffen.“
Christoph Trautvetter, Netzwerk für Steuergerechtigkeit
Autor Trautvetter hat das Volksbegehren Deutsche Wohnen & Co. enteignen noch nicht unterschrieben, wie er der taz sagte. Er wolle das aber noch nachholen. Dass nun vermehrt Fragen nach Transparenz auf dem Wohnungsmarkt aufkämen, sei schon jetzt ein Verdienst der Initiative, wie er sagt – unabhängig davon, ob Enteignungen am Ende stattfinden oder nicht. „Selbst wenn das Volksbegehren nicht erfolgreich sein sollte, stehen wir am Ende besser da als vorher“, sagt Trautvetter.
In Sachen Transparenz also hat das Volksbegehren die Verhältnisse schon jetzt zum Tanzen gebracht, wie immer neue Recherchen und Enthüllungen über die nächste enteignungsreife Immobilienfirma belegen. Nicht wenige behaupten, dass die SPD die Enteignungsfrage gerne mit dem Mietendeckel abgeräumt hätte. Stattdessen heißt es jetzt in der Mietenbewegung: „Erst deckeln, dann enteignen!“
Allerdings ist die Frage, wie man tatsächlich enteignet, noch ungeklärt – insbesondere mit Blick auf Holdings und Investmentfonds, die Briefkastenfirmen und Steueroasen nutzen. Das Volksbegehren strebt ein Gesetz an, ist aber nur ein Beschlussvolksbegehren, das die Landesregierung auffordert, ein Enteignungsgesetz zu schaffen. Ein erstmals von der Linken Anfang März vorgelegter Entwurf war noch reichlich unkonkret. Die Grünen haben ein Gutachten dazu in Auftrag gegeben, das Ende April vorgestellt werden soll. Aber auch die Volksini selbst arbeitet an einem noch nicht veröffentlichten Gesetzesentwurf.
„Auskunftsverpflichtung mit Bußgeldtatbeständen“
Nach der Vorstellung der Initiative zählen die Wohnungsbestände von Tochtergesellschaften und nachgeordneten Unternehmen zur Konzernmutter, wenn diese erheblichen Einfluss ausüben kann. Das soll ab einer Schwelle von 20 Prozent der Kapital- oder Stimmanteile gelten. Die Ini will dabei nicht nur die Eigentümer von Wohnungsbeständen erfassen, sondern auch die wirtschaftlich Berechtigten nach dem Geldwäschegesetz. Als wirtschaftlich berechtigt gilt man in Deutschland ab der Schwelle von 25 Prozent der Anteile.
Um die Eigentümerstrukturen überhaupt nachvollziehen zu können, soll das Gesetz auch für Transparenz sorgen, wie Sebastian Schneider vom Volksbegehren der taz sagte: „Wir wollen im Vergesellschaftungsgesetz eine Auskunftsverpflichtung mit empfindlichen Bußgeldtatbeständen verankern.“
Organisatorisch geht es bei den Überlegungen zu einem Enteignungsgesetz ans Eingemachte: Der Gesetzgeber ist gezwungen, genau zu formulieren, auf welcher Konzernebene man ansetzt. Welche Firmen liegen über der Enteignungsgrenze von 3.000 Wohnungen? Wie bekommt man Unternehmen zu fassen, die ihren Besitz verschleiern? Was ist mit Investmentfonds und Großaktionär:innen? Könnten Unternehmen möglicherweise sogar einer Enteignung entgehen, indem sie ihren Besitz in Tochterunternehmen aufsplitten?
Die Deutsche Wohnen ist ohnehin bereits in Hunderte Unterfirmen aufgegliedert – wäre es da nicht ein Leichtes, Besitz in Gesellschaften zu parken, die jeweils 2.999 Wohnungen besitzen? Der Senat müsste sich Klarheit in all diesen Fragen verschaffen und einen genauen Überblick über die Eigentümerstrukturen bekommen.
Mietenkataster wohl erst nach der Berlin-Wahl im September
Immerhin plant der Senat unabhängig von dem Enteignungsvolksbegehren Maßnahmen für mehr Transparenz. Das auch in der Rosa-Luxemburg-Studie geforderte Wohnungs- und Mietenkataster ist in Planung. Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung von Senator Sebastian Scheel (Linke) werden derzeit die Ausgestaltungsmöglichkeiten dafür geprüft. Allerdings werde es ein Mietenkataster nebst einer landesgesetzlichen Grundlage dafür wohl erst nach der Wahl im September 2021 geben, heißt es auf taz-Anfrage.
„Man hätte da in dieser Legislatur schon mehr machen können“, sagt Katrin Schmidberger, wohnungspolitische Sprecherin der Grünen im Abgeordnetenhaus. Es sei ärgerlich, dass der Wohnungsmarkt noch immer derart intransparent sei: „Wir wissen teilweise gar nicht, wem ganze Straßenzüge gehören“, sagt Schmidberger.
Katrin Schmidberger, Grüne
Ein Kataster sei zwingend notwendig, um den Mietendeckel weiterzuentwickeln, „aber auch zur Erstellung einer Mietdatenbank und damit quasi eines verbesserten Mietspiegels“, so Schmidberger. Während die Mieten eingefroren seien, könne man Eigentumsverhältnisse aufdecken und in Zusammenarbeit mit den Finanzämtern eine Taskforce Immobilienspekulation gegen Geldwäsche und Steuerschlupflöcher bilden. Die Bezirke hätten mit einem Miet- und Wohnungskataster zudem eine bessere Handhabe gegen Share Deals und Zweckentfremdung.
„Das Miet- und Wohnungskataster würde viele Türen öffnen. Wir müssten nicht ständig im Nebel stochern und könnten das Primat in der Wohnungspolitik zurückbekommen“, sagt Schmidberger. Ähnlich wie beim Mietendeckel bleibt für sie aber die Frage nach der Zuständigkeit: Grundbuchrecht sei Bundesrecht, Wohnungswesen hingegen Landesrecht, so Schmidberger. Man warte nun die Untersuchungen der Senatsverwaltung zum Thema ab. Ein Fachgespräch dazu sei auch in Planung.
„Transparenz ist kein Hexenwerk“
Trautvetter vom Netzwerk Steuergerechtigkeit hingegen hat konkrete Ideen, wie das recht leicht ginge: „Transparenz auf dem Wohnungsmarkt zu schaffen ist kein Hexenwerk“, sagt er. Dafür müsste man lediglich bereits vorhandene Daten verknüpfen: Eigentümerdaten aus dem Grundbuch oder dem digital vorliegenden Liegenschaftskataster mit dem Unternehmensregister und dem 2017 mit dem Geldwäschegesetz geschaffenen Transparenzregister. Mithilfe einer eindeutigen, im Immobilienregister eingetragenen Unternehmens-ID könnte so den Grundstückseigentümern im Grundbuch ein wirtschaftlich Berechtigter zugeordnet werden.
Alternativ könnte man dafür auch digitalisierte Daten zu Unternehmenseigentümern von kommerziellen Anbietern kaufen und den Computer die Verknüpfung erledigen lassen. „Das wäre in wenigen Wochen erledigt“, sagt Trautvetter. „Allerdings bleiben dabei viele Einträge übrig, bei denen die automatische Verknüpfung nicht funktioniert und die dann händisch verknüpft werden müssten.“
Warum das noch nicht längst geschehen ist, wenn es so einfach ist? Nun, die linke Senatsverwaltung widerspricht, dass es so einfach sei: „Neben organisatorischen sind erhebliche datenschutzrechtliche Aspekte zu beachten.“ Man könne nicht einfach ohne gesetzliche Grundlage Daten koppeln, zudem müsse man Eigentümer per Gesetz verpflichten, Daten bereitzustellen.
Was die Behörde von Senator Scheel allerdings auf erneute Rückfrage der taz dann doch plant, ist eine „vorgezogene Sonderauswertung des vorhandenen digitalen Liegenschaftskatasters“. Trotz datenschutzrechtlicher Einschränkungen könne man anonymisierte Angaben zu Eigentümerstrukturen auch kurzfristiger erfassen, heißt es.
Weil das Liegenschaftskataster digital sei, seien diese Daten, wie von Trautvetter beschrieben, technisch relativ einfach zu erhalten. „Insofern scheint es auch gegenwärtig möglich, noch in dieser Wahlperiode eine entsprechende Auswertung zu erhalten“, so Sprecherin Katrin Dietl. Im Ergebnis läge aber nur eine Analyse der Eigentümerstruktur und kein Mieten- und Wohnungskataster vor.
Der Steuerexperte ist optimistisch
Das stimmt: Um die wirklichen Wohnungsbestände auch von auf Verschleierung ausgelegten Firmen wie Pears Global zu erfassen, reicht dies noch nicht: Laut Trautvetter müsste man dafür in einem weiteren Schritt verpflichtend die Anzahl der Wohnungen pro Grundstück erfassen. Weil das bisher weder im Grundbuch noch im Liegenschaftskataster passiert, müssen die Wohnungsbestände für den Zensus alle zehn Jahre durch aufwändige Vermieterbefragungen erfasst werden. Zuletzt fand dies 2011 statt.
In diesem Jahr führt das statistische Landesamt den Zensus erneut durch. Die Ergebnisse werden allerdings nur für die Statistik erhoben und anonymisiert veröffentlicht. Sie stehen der Verwaltung nicht zur Verfügung. Durch Digitalisierung und eine automatische Verknüpfung ließe sich der Zensus nicht nur in kürzeren Abständen durchführen, es würden auch enorme Kosten und Papierberge gespart, so Trautvetter.
Der Steuerexperte ist optimistisch, dass sich in den nächsten Jahren so deutlich mehr Transparenz schaffen ließe. Durch Skandale wie die Panama-Papers, Luxemburg-Leaks und die Cum-Ex-Affäre ist das gesellschaftliche Unrechtsbewusstsein für Steuerbetrug und dubiose Investments erheblich gewachsen. Deswegen gebe es bereits eine Reihe von Gesetzesentwürfen und Initiativen gegen Anonymität, sagt Trautvetter.
Seit 2020 sei das gegen Geldwäsche eingeführte Transparenzregister öffentlich zugänglich und erfasse auch die wirtschaftlich Verfügungsberechtigten ausländischer Investoren beim Kauf von Immobilien in Deutschland. Demnächst soll es verbessert und europäisch vernetzt werden. Auch das Unternehmensregister soll jetzt endlich digitalisiert werden und Gesellschaften bürgerlichen Rechts sollen erstmals registrierungspflichtig werden, wenn sie Immobilien besitzen. Und schließlich gebe es noch die Bundesratsinitiative des Berliner Senats, ein bundesweites Immobilienregister zu schaffen.
Eine Spur führt nach Malta
Dennoch: Selbst wenn alle diese Instrumente geschärft sind, bleibe vor allem bei den Finanzmarktinvestoren noch ein Problem: Trautvetter erklärt das am Beispiel von Blackstone. Zwar gebe es für einen Großteil des Blackstone-Portfolios in Berlin – etwa 3.500 Wohnungen – eine luxemburgische Muttergesellschaft, die sich mit den beschriebenen Methoden erfassen ließe. Aber Blackstone investiere darüber hinaus über verschiedene Strukturen und Fonds in Immobilien, sagt Trautvetter. So habe Blackstone nach Marktberichten etwa Anteile an Optimum Evolution gekauft, einem luxemburgischen Investmentfonds, der ebenfalls ein paar Tausend Wohnungen in Berlin besitzt.
In dem Register würde nicht Blackstone als wirtschaftlich Berechtigter auftreten, sondern der Fondsverwalter aus Malta. Trautvetter fordert deswegen, langfristig im Transparenzregister nicht nur die Konzernebene, sondern auch Investmentfonds und Großaktionär:innen zu erfassen.
„Natürlich lassen sich diese Strukturen nicht einfach mit einem Fingerschnippen enteignen“, sagt Trautvetter, „aber es ist der große Wert der Enteignungskampagne, dass alle diese Fragen mal gestellt werden und diese Eigentümerstrukturen ans Licht kommen.“ Im Prinzip stellten sich bei der Enteignungskampagne dieselben Fragen wie in dem Kampf gegen Geldwäsche und Steuerhinterziehung, so Trautvetter. Sie zu beantworten sei zwar viel Arbeit, aber nicht unmöglich. „Es ist lächerlich, dass eine genaue Erfassung von Konzernstrukturen in der Welt von Big Data nicht gehen soll.“
Aus pragmatischer Sicht hält Trautvetter deswegen auch eine pauschale Grenze von beispielsweise 3.000 Wohnungen für sinnvoll. Dadurch könne man mit vertretbarem Aufwand durch die Vergesellschaftungen nennenswerten sozialen Wohnraum schaffen, so Trautvetter. Zu erheben, ob am Ende die geeignete Grenze dafür eventuell auch bei 2.000 oder 5.000 Wohnungen liege, sei Aufgabe des Senats.
Bis es dazu kommt, ist allerdings noch einiges zu tun. Aber immerhin: Unabhängig vom Ausgang der Unterschriftensammlung oder eines möglichen Volksentscheids im September wird Berlins Wohnungsmarkt keine Blackbox bleiben. Mehr Transparenz soll unabhängig von der Enteignungsfrage kommen. Und vielleicht weiß man dann ja auch endlich, wem Berlin wirklich gehört.
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