miethai: zeitmietverträge: Mit Verlängerungsklausel
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat eine neue Entscheidung zu Zeitmietverträgen, die vor dem 1. 9. 2001 geschlossen wurden, getroffen. Zur Erinnerung: Am genannten Datum trat die große Mietrechtsreform in Kraft und viele Gesetze wurde verändert. Eine mieterfreundliche Änderung ist, dass Zeitmietverträge seitdem nur noch in engen Grenzen zulässig sind. Nun stellt sich die Frage, ob Verträge, die vor dem 1. 9. 2001 geschlossen wurden und mit so genannten Verlängerungsoptionen ausgestattet waren, auch dem Schutz des neuen Gesetzes unterliegen, wenn die Klausel bei Vertragsschluss zulässig war.
Der BGH hatte folgende Klausel zur Entscheidung vorliegen: „Das Mietverhältnis beginnt am 1. 8. 1991. Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 7 Jahren geschlossen und läuft am 31. 7. 1998 ab. Er verlängert sich um ein Jahr, falls er nicht mit der gesetzlichen Frist zu seinem Ablauftermin gekündigt wird.“ Nach altem Recht war die Klausel wirksam. Aber die Verlängerungen des Vertrages fielen in die Zeit nach der Reform. Mit Urteil vom 20. 6. 2007 hat der BGH entschieden, dass die Verlängerungsoptionen wirksam sind: Er beurteilte den Ursprungsvertrag als wirksam – und mit der Verlängerung wird kein neuer Vertrag geschlossen. Gleichzeitig bekräftigte das Gericht, dass für Verträge nach dem 1. 9. 2001 eine Verlängerungsoption nicht wirksam vereinbart werden kann (ebenso BGH, Urteil vom 11. 7. 2007).
Vorab hatte das LG Nürnberg-Fürth entschieden, dass aus dem Vertrag hervorgehen müsse, dass auch der Mieter die Befristungen wünsche (WM 2005,789). Das LG Halle hatte die Klausel: „Das Mietverhältnis endet am 15. 12. 2004 und verlängert sich stillschweigend in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit mit den gesetzlichen Kündigungsfristen“ als wirksamen einvernehmlichen Kündigungsverzicht beurteilt (WM 2006,572).
CHRISTIANE HOLLANDER ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, ☎ 431 39 40, www.mhmhamburg.de
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