Wohnungspreise in Berlin sinken: Am Ende der Spekulationsspirale

Die Verkaufspreise auf dem Berliner Wohnungsmarkt gehen zurück – weil stärkere Regulierung droht. Das sollte Anlass genug sein, sie auch umzusetzen.

Scheinbar wirkt bereits die Drohung der Enteignung, um erste Ergebnisse auf dem Berliner Wohnungsmarkt zu zeigen

Foto: Paul Zinken/dpa

In­ves­to­r*in­nen sind scheue Rehe: Kaum braut sich am Horizont die Möglichkeit staatlicher Regulierung zusammen, schrecken sie zurück, ihr wertvolles Geld in den Berliner Immobilienmarkt zu pumpen. Das macht sich an den Angebotspreisen für Wohnimmobilien bemerkbar, die laut dem aktuellen Marktbericht der Immobilienmakler Engel & Völkers im vergangenen Jahr um 0,6 Prozent gesunken sind. In Zukunft soll sich der Abwärtstrend noch weiter verschärfen.

Der Grund, warum es Ei­gen­tü­me­r:in­nen immer schwerer fällt, ihre Immobilien loszuwerden, ist laut einem Bericht der Berliner Morgenpost, dass das angekündigte Durchgreifen auf dem Mietmarkt die Gewinnaussichten der In­ves­to­r:in­nen schmälert. Laut in dem Bericht zitierten Immobilienexperten zögerten derzeit viele Groß­in­ves­to­r:in­nen wie Pensionsfonds, in den Berliner Markt zu investieren, kleinere und mittlere Ei­gen­tü­me­r:in­nen würden ihre Bestände verkaufen. „Die Ertragssituation hat sich mit Fragezeichen versehen“, so ein Experte in der Morgenpost.

Das Fragezeichen sind in diesem Fall die Ideen der potenziellen Regierungsparteien SPD, Linke und Grüne, Berlins Mie­te­r:in­nen vor den Auswüchsen des Immobilienmarkts zu schützen: Sozialwohnungsquote, Vermieterführerschein, Mietendeckel 2.0.

Selbst die CDU pocht auf die Durchführung geltender Gesetze, ergo der Mietpreisbremse. Mit der SPD verabschiedete sie kurz vor der Wahl das Mietenkataster, das erstmals die Grundlage für die systematische Erfassung von Wuchermieten bieten soll.

Überangebot überteuerter Wohnungen

Doch die Verkaufspreise von Wohnimmobilien sind mittlerweile so hoch, dass sie durch gesetzeskonforme Mieten gar nicht mehr reinzuholen sind. Das wissen auch die Banken und lehnen mittlerweile immer häufiger Kredite für Immobilienkäufe ab, deren Kalkulation auf überhöhten Mieten basieren, heißt es in dem Zeitungsbericht. Immer mehr Verkäufe scheitern, die Preise sinken.

Für Berlins Mie­te­r:in­nen ist das eine gute Nachricht. Je höher die Verkaufspreise, desto höher auch die Mieten, die sie refinanzieren müssen. Jeder Verkauf geht mit einer Renditeerwartung einher. Die lässt sich nur realisieren, indem man die Mieten steigert und die Kosten senkt, indem man die Instandhaltung vernachlässigt. So oder so zahlen am Ende die Mieter:innen.

Dass In­ves­to­r:in­nen nun in Panik geraten, weil sie sich in Zukunft eventuell an geltende Gesetze halten müssen, zeigt vor allem, dass der Markt dazu völlig ungeeignet ist, die Wohnungskrise in Großstädten wie Berlin zu lösen.

Am vorläufigen Ende der Spekulationsspirale, an dem der Berliner Wohnungsmarkt angelangt ist, stehen nur überhöhte Mieten, die sich kaum noch jemand leisten kann, und verfallende Bestände. Auch das Wohnungsbarometer der Investitionsbank Berlin kommt zu dem Schluss, dass es mittlerweile ein Überangebot an Wohnungen im oberen Preissegment gibt.

Für die Berliner Politik ist es ein ermutigendes Signal, dass Regulierung wirkt, bevor sie überhaupt in Kraft tritt. Angst vor einer plötzlichen Flucht der In­ves­to­r:in­nen sollte der kommende Senat indes nicht haben. Wenn Berlins Woh­nungs­ei­gen­tü­me­r:in­nen unbedingt verkaufen wollen, könnten sie ja auch zu einem fairen Preis an das Land Berlin verkaufen. So vergesellschaftet sich der Wohnungsbestand womöglich ganz von selbst.