Mietwohnungen werden EIgentum: Boom der Umwandlung

Fast 20.000 Mietwohnungen wurden 2020 zu Eigentumswohnungen – viele in Milieuschutzgebieten. Nun soll Schluss damit sein.

Eigentümer mach es auch nicht schöner Foto: dpa

BERLIN taz | 2020 war das Jahr der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen. Für 19.189 Wohnungen mussten die Bezirke die von Haus­ei­gen­tü­me­r*in­nen gewünschte Umwandlung, die eine Voraussetzung für den Verkauf als Eigentumswohnung ist, zustimmen. Die Quote lag 51 Prozent über der des Vorjahres und ist die höchste der vergangenen sechs Jahre. Seit 2015 wurden mehr als 91.000 Mietwohnungen umgewandelt. Das geht aus der Antwort auf eine Kleine Anfrage der Linken-Mietenexpertin Gaby Gottwald hervor, über die zunächst der RBB berichtet hatte.

Fast 18.000 der insgesamt umgewandelten Wohnungen liegen in Friedrichshain-Kreuzberg. Mit je etwa 14.000 Wohnungen folgen Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte. Wenig Profite durch einen Wohnungsverkauf erhoffen sich Ei­gen­tü­me­r*in­nen in Spandau. Hier wurden lediglich 1.500 Wohnungen dem Mietwohnungsmarkt entzogen.

Milieuschutzgebiete, die das Ziel haben, die Bevölkerungsstruktur in einem Kiez zu erhalten, konnten dem Umwandlungsboom nichts anhaben. Innerhalb der sechs Jahre wurden hier 44.969 Mietwohnungen zu Eigentumswohnungen. So lagen etwa in Pankow 8.500 der umgewandelten Wohnungen innerhalb von Gebieten mit einer sozialen Erhaltungssatzung und nur etwa 3.500 im übrigen Bezirksbereich. Fast alle dieser Umwandlungen mussten aufgrund eines bis zuletzt bestehenden Ausnahmegrundes genehmigt werden, wonach Eigentümer sich verpflichteten, eine Wohnung sieben Jahre lang nur an die derzeitigen Mie­te­r*in­nen zu verkaufen.

Diese als Scheunentor benannte Ausnahmeregelung ist seit 6. August jedoch passé. An jenem Tag trat die neue Umwandlungsverordnung des Senats in Kraft. Bezirke müssen Umwandlungen nun nur noch dann zustimmen, wenn Ver­mie­te­r*in­nen nachweisen können, dass mindestens zwei Drittel ihrer Mie­te­r*in­nen ihre Wohnung selbst kaufen wollen. Dies gilt für ganz Berlin und nicht nur in ausgewiesenen Milieuschutzgebieten. Eine Ausnahme gibt es nur bei Häusern mit weniger als fünf Wohnungen. Möglich gewesen wäre auch eine Grenze ab drei Wohnungen, der Senat entschied sich jedoch für eine großzügigere Auslegung, um „Kleineigentümer zu schützen“.

Bezirke sollen Kontrolle durchsetzen

Nach Willen des Senats sollen die Bezirke die Umwandlungs- und möglichen Kaufabsichten hart kontrollieren. Statt Absichtsbekundungen sollen Ei­gen­tü­me­r*in­nen „notariell beurkundete Erklärungen einer entsprechenden Anzahl von kaufwilligen Mietern“ vorlegen müssen. Angesichts einer marginalen Selbstkaufqoute durch die Mie­te­r*in­nen von bislang 0,3 Prozent erwartet der Senat einen „starken Rückgang der Umwandlungsfälle“. Die Eigentumsquote ist in Berlin seit 2015 um 4,2 Prozent auf 34,2 Prozent gestiegen. 15,9 Prozent der Ei­gen­tü­me­r*in­nen wohnen selbst in ihrer Privatwohnung.

Erst mit einer von der SPD auf Bundesebene durchgesetzten Novelle des Baugesetzbuches (Baulandmobilisierungsgesetz) in diesem Frühjahr konnte Berlin die nun gültige Umwandlungverordnung verabschieden. Vorschläge Berlins zur ersatzlosen Streichung des bisherigen Ausnahmetatbestandes zur Umwandlung waren zuvor vom Bund jahrelang abgelehnt worden.

Laut Gaby Gottwald habe die CDU „den starken Anstieg der Umwandlungen im letzten Jahr geradezu provoziert“. Von ihr selbst angekündigte Gesetzesänderungen seien wiederholt blockiert worden. Dies müssten die Mie­te­r*in­nen nun „ausbaden“.

Comments

[Axel Berger]

Sie formulieren so, als seien Miet- und Eigentumswohnung ein Gegensatz. Nichts könnte falscher sein. Die meisten Eigentumswohnungen sind Mietwohnungen, ganz unten im Artikel nennen Sie selbst die Zahl von mehr als 84 %. Der Unterschied ist allein der zwischen dem Eigentum an einer einzelnen Wohnung gegen das an einem ganzen Wohnblock, einer Mittelschicht gegen die Zweiklassenstruktur aus Besitzlosen und Superreichen. Was stört Sie so sehr daran, wenn auch der sparsame Facharbeiter einen Sachwert als Alterssicherung erwerben kann, anstatt sein mühsam erarbeitetes Geld zu Negativzinsen und für "Subprime"-Anlagen den Banken anvertrauen zu müssen? Und die Gruppe, die selbst in ihrem Eigentum wohnt: es fehlt dann zwar eine Mietwohnung aber ebenso ein suchender Mieter, eine Nullsumme, die am Mangel nichts ändert. Warum kämpfen gerade Sie so sehr dafür, daß normalverdiendende Deutsche lebenslange Mietsklaven bleiben sollen? Fast nirgends im Ausland ist das so. Mietwohnungen gibt es außerhalb Deutschlands vor allem als Sozialwohnungen und für die Oberschicht der Executives, die sich alle paar Monate von einer Metropole in die nächste abwerben lassen. Wer im eigenen Eigentum wohnt, ist weit weniger gefährdet, bei einem Einkommenseinbruch gleich in die Überschuldung und Armut zu fallen, und damit am Arbeitsmarkt deutlich weniger erpreßbar. Ist es das, was Sie verhindern wollen?

[MrShevek]

@Axel Berger Wenn jemand eine Eigentumswohnung als Alterssicherung erwirbt, heißt das, dass jemand anderes der Person diese über die Miete finanzieren muss. Der Wohnungsmarkt wird so sukzessive eine Anlagemarkt mit entsprechendem Druck auf die Mieten - nur eben für individuelle Kleinanleger. Leben die Menschen in ihren Eigentumswohnungen, verhält sich das tatsächlich anders. Allerdings ist die Möglichkeit eine Wohnung zu kaufen gesellschaftlich so ungleich verteilt wie der eben dazu nötige Reichtum. Und in Spanien war zu sehen, dass die Umwandlung zum Eigentum viele Menschen arm und obdachlos gemacht hat, als sie ihre Kredite nicht mehr bedienen konnten. Mieten ist daher die sozialere Form. Zudem - das ist meine persönlich Meinung - finde ich Eigentum auch gar nicht erstrebenswert. Wenn wir einen stabilen, solidarischen, gemeinwirtschaftlichen Wohnungsmarkt hätten, bräuchte niemand individuelles Eigentum. Man wohnt eine Zeit mit Freund*innen in einer WG, dann braucht man eine Zeit für sich, zieht in eine eigene Wohnung und wenn es überm Club zu laut wird, zieht man ein paar Straßen weiter. Das geht mit Eigentum nicht in der Weise. Es ist steif und unflexibel. Mietwohnungen sind eine super Sache - wenn sie nicht der Bereicherung oder Alterssicherung anderer Leute dienen.

[Axel Berger]

@MrShevek Wenn es so wäre, warum haben dann Sie nicht längst fünf oder zehn Wohnungen, die andere für Sie bezahlen? So eine Wohnung wird über Jahrzehnte mit erheblichen Anteilen vom Lohn abgestottert, der dann weg und für nichts anders mehr da ist. Die Mieteinnahmen decken mittelfristig gerade einmal die Instandhaltung. Für 40 m2 mitten in Düsseldorf bleiben nach Abzug der nicht umlagefähigen Nebenkosten gerade mal 100 Euro im Monat übrig. Das gerade erneuerte Badezimmer hat 20 000 gekostet und glauben Sie bloß nicht, in denn nächsten 200 Monaten käme nichts anderes dazu.

Als Alterssicherung behält sie ganz einfach ihren Wert während das Geld vom Staat gewollt auch vor den Negativzinsen schon weginflationiert wird. Um diese Sicherung im Alter dann beziehen zu können wird man ohne Staatsrente irgendwann kaum am Wiederverkauf vorbeikommen. Reichtum aus dem Nichts gibt es in Märchen für Kinder und Träumen von Linken, in der echten Welt aber nicht.