Mietpolitik in Dresden: Zurück auf null
Dresden verkaufte 2006 alle kommunalen Wohnungen an Investoren. Die Stadt spürte die Folgen und steuert jetzt um – indem sie baut.
Zu groß war die Verlockung, mit dem Netto-Erlös von rund einer Milliarde Euro die Stadt auf einen Schlag schuldenfrei zu stellen. Ihr erlagen neben CDU, FDP auch die Hälfte der damaligen Linksfraktion, die an diesem Streit zerbrach. Acht Linke stimmten gegen den Verkauf, ebenso die komplette Grünen-Fraktion, fast die gesamte SPD und das „Nationale Bündnis“. Christine Ostrowski, einst Frontfrau der Linken und eifrige Verfechterin des Verkaufs, war zu diesem Zeitpunkt bereits selber in der Immobilienwirtschaft tätig. Mittlerweile bekennt sie ihre Sympathien für die AfD.
Fast auf den Tag genau elf Jahre danach plante der Dresdner Stadtrat für vergangenen Donnerstagabend einen Beschluss, um diesen Kurs zu korrigieren. Seit 2014 verfügen Linke, Grüne, SPD und Piraten über eine Mehrheit im Rathaussaal. Die Wiedererrichtung einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft ist seither einer der zentralen Punkte der Agenda dieses kooperativen Zweckbündnisses.
Die Kurskorrektur fällt dennoch zunächst bescheiden aus. Die zu gründende städtische Tochtergesellschaft soll in einem ersten Schritt bis 2019 2.500 Wohnungen bauen. Ein Gutachten empfiehlt für das Unternehmen die auch in anderen Städten übliche Rechtsform einer GmbH & Co KG. Sie hat den Vorzug, dass bei der vorgesehenen Einbringung städtischer Grundstücke keine Grunderwerbssteuer anfällt.
Als Gründungskapital stellt die Stadt eine knappe Million Euro bereit. Für die ersten 800 Wohnungen wird ein Kapitalbedarf von insgesamt 113 Millionen Euro veranschlagt. Mit günstigen Baukosten von nur 1.900 Euro je Quadratmeter sollen künftige Mieter nicht mehr als 5,85 Euro Kaltmiete je Quadratmeter zahlen.
Knapper Wohnraum zeigt sich in den Mietpreisen
Rot-Grün-Rot folgt nicht nur einem Trend zur Rekommunalisierung, sondern zieht auch Schlüsse aus Dresdner Erfahrungen. Die Schuldenfreiheit hat sich mittlerweile als Legende erwiesen und man kann höchstens darüber streiten, wie viele Verbindlichkeiten die Stadt geschickt bei ihren Tochterfirmen versteckt. Schwerer wiegen die sozialen Folgen des damaligen Wohnungsverkaufs. Sie schienen seinerzeit in der Abwägung gegen den Milliardenerlös zweitrangig. Noch gab es einen Mietermarkt bei einem erheblichen Wohnungsleerstand. Der Immobilienhype rollte eben erst an, bevor er infolge der Weltfinanzkrise richtig aufdrehte.
Für die Gagfah, die sich in Dresden nur um die Filetstücke kümmerte, ohne eigenes Zutun ein Riesengeschäft. Als sie 2015 vom Immobilienriesen Annington geschluckt wurde, der sich dann in Vonovia umbenannte, war eine 2006 noch für durchschnittlich 35.000 Euro von der Stadt erworbene Wohnung bereits 65.000 Euro wert.
Wegen Verstoßes gegen die 2006 vereinbarte Sozialcharta verklagte die Stadt die Gagfah 2011 auf eine Milliarde Euro Schadenersatz. Der Streit wurde in einem Vergleich beigelegt, der unter anderem höhere Investitionen in vernachlässigte Wohnungen vorsah. Zum Ärger der Mieter reizte die Gagfah die gesetzlichen Mieterhöhungsspielräume stets voll aus.
Wie alle ostdeutschen Großstädte verzeichnete Dresden im vergangenen Jahrzehnt außerdem einen erheblichen Einwohnerzuwachs. Zu allem Überfluss wurden in den vergangenen 15 Jahren aber 7.900 Wohnungen abgerissen, was der Freistaat Sachsen auch noch mit 28,5 Millionen Euro gefördert hat. Privat neu gebaut wurde hingegen wenig, meist Eigentumswohnungen im oberen Preissegment. Der Wohnungsleerstand ist unter 2,5 Prozent gesunken. „Damit ist die Grenze zur Wohnungsnot erreicht“, schrieb die städtische SPD.
Die Folgen dieser teils staatlich geförderten Wohnraumverknappung bekommen alle Dresdner im Mietspiegel zu spüren. Es mangelt für eine „besondere Bedarfsgruppe“, wie es im Amtsdeutsch heißt, an bezahlbarem Wohnraum, obschon die Durchschnittsmieten im Bestand mit knapp 6 Euro je Quadratmeter im Bundesvergleich noch moderat erscheinen. Die Aufschläge bei Neuvermietungen sind aber für jeden fünften Dresdner Haushalt unbezahlbar. 61.000 haben wegen ihres geringen Einkommens Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein.
Der Marktbeeinflussungseffekt könnte gering sein
Die Steuerungsmöglichkeiten der Stadt sind ohne eine eigene Gesellschaft minimal. Bei der Gagfah-Nachfolgerin Vonovia besitzt sie lediglich Belegungsrechte für 10.000 Wohnungen, die aber nicht zu einem gestützten Mietpreis unterhalb der Marktwerte vermietet werden. Überdies laufen diese Belegungsrechte im Jahr 2026 aus – ein Argument für eine eigene Wohnungsgesellschaft.
Den Bedarf an günstigen Wohnungen bestreitet auch CDU-Bauexperte Ingo Flemming nicht. Schließlich wollte sein Parteifreund und Innenminister Markus Ulbig als Kandidat für das Dresdner Oberbürgermeisteramt 2015 schon einmal 5.000 kommunale Wohnungen bauen. Von einem Wohnungsproblem aber mag Flemming angesichts des Angebots im sanierten Plattenbau und der durchschnittlichen Bestandsmieten nicht sprechen. „Vieles ist nur herbeigeredet“, sagt er. Außerdem bleibe der Marktbeeinflussungseffekt einer neuen, kleinen WOBA bei insgesamt fast 300.000 Wohnungen in Dresden gering.
Vertreter der Rot-Grün-Rot-Fraktionen hoffen trotzdem auf einen Erfolg. Berechtigte Hoffnungen auf Fördermittel kann sich die Stadt zumindest nach der neuen Sozialwohnungsbau-Richtlinie des sächsischen Innenministeriums schon mal machen.
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