Miethai & Co: Umwandlung

Jetzt genehmigungspflichtig ■ Von Christiane Hollander

In der vergangenen Woche hat der Senat eine Verordnung erlassen, nach der in den Gebieten der Sozialen Erhaltensverordnung die Umwandlung ge-nehmigungspflichtig ist. Hamburg hat damit außerordentlich schnell auf eine Änderung des § 172 BauGB reagiert. Die So-ziale Erhaltensverordnung gilt in: Südliche Neustadt, Eimsbüttel-Nord/Hoheluft-West,Barmbek-Süd/Uhlenhorst.

Nicht erst die Veräußerung von Eigentumswohnungen ist genehmigungspflichtig, sondern bereits die Begründung von Sondereigentum, also der Antrag auf Umschreibung des Grundbuches auf einzelne Wohnungsgrundbücher, ohne daß ein Eigentümerwechsel erfolgen muß. Grundbucheintragungen dürfen erst nach Vorlage einer Genehmigung oder eines Negativtests (wenn eine Genehmigung nicht erforderlich ist) vorgenommen werden.

Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn ein Absehen von der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum wirtschaftlich für den Eigentümer nicht zumutbar ist. Versagt werden kann die Genehmigung, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen erhalten werden soll, wobei negative städtebauliche Folgewirkungen maßgebliches Kriterium sind.

Leider sind die MieterInnen durch die Gesetzesänderung unzulänglich geschützt: Ausnahmetatbestände lassen viele Umgehungsmöglichkeiten zu.

Zu erteilen ist die Genehmigung in folgenden Fällen:

* Das Grundstück gehört zum Nachlaß, und das Sondereigentum soll zugunsten der Miterben begründet werden.

* Das Sondereigentum soll zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden.

* Ohne die Genehmigung können Ansprüche Dritter auf Übertragung von Sondereigentum nicht erfüllt werden, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

* Das Gebäude wird nicht zu Wohnzwecken genutzt.

* Der Eigentümer verpflichtet sich, innerhalb von sieben Jahren ab der Begründung von Sondereigentum an den Wohnungen nur an die MieterInnen zu verkaufen. Die Frist des Artikels 14 Satz 2 Nr. 1 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes (IWG) verkürzt sich um sieben Jahre. Die Fristen des § 564b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB entfallen.

Gerade der letztgenannte Ausnahmetatbestand ist äu-ßerst problematisch. Nach dem IWG haben MieterInnen eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren im Falle von Eigenbedarfskündigungen und Kündigungen wegen Hinderung an einer wirtschaftlichen Verwertung. Die Frist beginnt, wenn der Käufer der umgewandelten Wohnung im Grundbuch eingetragen ist. Diese Zeitverzögerung wird den MieterInnen mit diesem Ausnahmetatbestand genommen. Außerdem kann es vorkommen, daß MieterInnen erst nach Ablauf von sieben Jahren von der Umwandlung erfahren. Auf die fünfjährige Kündigungssperrfrist nach § 564b BGB können sie sich dann nicht mehr berufen (z.Zt. unerheblich für MieterInnen in Hamburg, da die Sperrfrist auf zehn Jahe erhöht wurde).

Hier wurde ein Abbau an Mieterschutzvorschriften vorgenommen. Ob der Zweck dieser Regelung, Wohnungsspekulation zu verhindern, erreicht werden kann, muß aufgrund solcher Unzulänglichkeiten in Frage gestellt werden.