Heizkostenabrechnungen vor Gericht: Die Heizung, ein hochkomplexes Wesen
Mieter werfen der GSG Oldenburg intransparente und überhöhte Heizkostenabrechnungen vor. Das Wohnungsunternehmen weist den Vorwurf zurück.
Foto: Fabian Sommer/dpa
Als Energieberater kennt Reiner Dunker sich mit Heizkostenabrechnungen aus. Manches, was der Oldenburger dabei beruflich zu Gesicht bekommt, weckt seine Skepsis. Auch seine privaten Abrechnungen irritieren ihn.
Dunker ist Mieter bei der teilkommunalen GSG Oldenburg Bau- und Wohngesellschaft (GSG), mit rund 9.200 Mieteinheiten Oldenburgs größtem Wohnungsunternehmen. Seine Heizkostenabrechnungen bezeichnet er als „intransparent und überhöht“. Der „vermutete, nicht bekanntgemachte“ verbrauchsunabhängige Grundpreis von geschätzt 550 Euro pro Jahr und Wohnung sei „deutlich überzogen“. Die Abrechnung enthalte zudem nur einen Endpreis; dessen Zusammensetzung sei nicht aufgeschlüsselt. „Das geht so natürlich nicht“, sagt Dunker.
Auch nach einem Termin bei der GSG, deren Tochter GSG Energie die Heizungsanlagen 2022/2023 von der EWE gekauft hat, hatte Dunker weiter Fragen. „Seit Ende 2025 kämpfe ich darum, gemäß meinem Rechtsanspruch Einblick in die Detailzahlen von 2023 und 2024 zu bekommen, inklusive aller Kostenbelege. Man schicke sie mir zeitnah zu, hieß es. Das unterblieb“, sagt er. Wechseln könne er den Energieanbieter nicht; die Wärmelieferung sei Teil des Mietvertrags. „Da kommt man nicht raus.“
Dunker ist kein Einzelfall. „Ich kenne mehrere Abrechnungen, da lag der Grundpreis 2022 bei knapp über 250 EUR. Dann kam der Wechsel von der EWE zur GSG-Tochter. Danach lag der Grundpreis bei fast 1.000 EUR.“ Das sei „skandalös und unzumutbar“.
Hans-Henning Adler, Anwalt
Im Mai 2026 hat die GSG vor dem Amtsgericht Oldenburg gegen mehrere Mietende geklagt, die aus Protest Teile ihrer Zahlungen zurückgehalten hatten. Daraufhin gab es eine Widerklage, weil die GSG „überhöhte Grundpreise für Wärme berechnet hat, die die verbrauchsabhängigen Kosten weit übersteigen“, schreibt der Oldenburger Anwalt Hans-Henning Adler als Mietervertreter der taz. „Offensichtlich hat die GSG in die Kalkulation des Grundpreises den Rückkauf der Heizungsanlagen von der EWE hineingerechnet und lässt sich diesen Kaufpreis dann über die Mieter bezahlen.“
Anfang Oktober wurde ein Urteil zugestellt. „Eine Nachforderung der GSG wurde zurückgewiesen, weil die Berechnungen der GSG zu den geltend gemachten Grundkosten nicht nachvollziehbar waren“, so Adler. „Unsere Widerklage auf Erstattung zu viel gezahlter Grundkosten wurde allerdings auch abgewiesen.“ Man prüfe eine Berufung. Beide Seiten haben also teils verloren, teils gewonnen.
Der Grundpreis decke Kosten wie die Bereitstellung und den künftigen Ersatz der Heizungsanlage, Wartung, Reparaturen, Schornsteinfeger- und Messleistungen sowie die technische und kaufmännische Betreuung, schreibt Jens Freymuth der taz, Sprecher der GSG Bau- und Wohngesellschaft. „Damit berücksichtigt die Kalkulation, dass Anlagen nach vielen Betriebsjahren ersetzt werden müssen und sich Material-, Montage- und Anlagenpreise verändern.“ Diese Systematik sei „marktüblich“, der Arbeitspreis „wirtschaftlich angemessen“.
Dunker, der sich zum Thema GSG Anwaltsrat geholt hat, sagt: „Der Arbeitspreis mag im Rahmen sein, der Grundpreis ist es sicher nicht.“ Seinen eigenen Arbeitspreis und Grundpreis kenne er nicht.
„Sowohl der Arbeitspreis als auch der Grundpreis sind neben den CO₂-Kosten in unseren Betriebskostenabrechnungen separat aufgeführt“, so Freymuth. „Alle Unterlagen, die für die Betriebskostenabrechnungen erforderlich sind, wurden unseren Mietenden zur Verfügung gestellt.“
Eine hochkomplexe Materie
Freymuth interpretiert das Amtsgerichtsurteil positiv: In der Sache habe die GSG „auf ganzer Linie Recht bekommen“. Allerdings müsse „ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter in der Lage sein, die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen“. Das Gericht beanstande lediglich, „dass die Darstellung der Verteilung des Wärmepreises in der Betriebskostenabrechnung nicht den vorgenannten Kriterien entspricht“. Die GSG habe die Darstellung überarbeitet.
„Das ist eine hochkomplexe Materie“, sagt ein Sprecher des Amtsgerichts Oldenburg der taz über das 14-seitige Urteil. „Das geht tief hinein ins Mietnebenkostenrecht. Wirklich sehr, sehr schwierig. Womöglich geht das Ganze vor dem Landgericht weiter.“
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