Ergebnis der Sondierungsgespräche: Der steinige Weg zur Vergesellschaftung

Trotz aller Unkenrufe soll die Vergesellschaftung nun kommen. Ob der Schritt ein Erfolg wird, hängt davon ab, ob das Gericht die Entschädigungsumme akzeptiert.

Nach langem Kampf dem Ziel endlich nah: Schon bald könnte in Berlin vergesellschaftet werden

Foto: Stefan Boness/Ipon

Das Ergebnis der Sondierungsgespräche von Linken, Grünen und SPD ist ein historischer Schritt. Zum ersten Mal in der Geschichte der Bundesrepublik will eine Landesregierung Artikel 15 des Grundgesetzes anwenden, in dem es die Wohnungsbestände privater Immobilienunternehmen vergesellschaftet.

Schon im Wahlkampf überschlugen sich Unternehmer:innen, Banken und konservative Po­li­ti­ke­r:in­nen mit teilweise absurden Warnungen vor den Konsequenzen einer Vergesellschaftung. Doch in den fünf Jahren, die seit dem Erfolg des Volksentscheids Deutsche Wohnen & Co. enteignen vergangen sind, haben sich Ex­per­t:in­nen intensiv mit der praktischen Umsetzbarkeit beschäftigt. Jetzt, da es ernst wird, stellt sich die Frage: Wie erfolgsversprechend ist der Aufschlag von Rot-Grün-Rot?

Der Kompromiss sieht vor, die Bestände über einem Selbstbehalt von 10.000 Wohnungen pro Unternehmen in Gemeineigentum zu überführen. Betroffen wären somit schätzungsweise 160.000 Wohnungen der Unternehmen Vonovia, Adler, Covivio, Heimstaden und eventuell auch die Immobiliengruppe DVI. Die Entschädigungssumme soll auf maximal 16 Milliarden Euro gedeckelt werden.

Damit weicht die Einigung von dem ab, was im Volksentscheid gefordert wurde. Dort war von einer Schwelle von 3.000 Wohnungen die Rede, womit schätzungsweise 240.000 Wohnungen betroffen wären.

Fragezeichen Rechtssicherheit

Die Koalitionäre in spe haben sich darauf geeinigt, dass die Vergesellschaftung den Haushalt nicht belasten soll. Gleichzeitig sagte Elif Eralp, die Mieten in den übernommenen Beständen sollten gedeckelt werden und bei Fluktuation auf das Mietniveau der Landeseigenen angepasst werden.

Ein großes Fragezeichen ist nach wie vor die Rechtssicherheit. Eine vom Senat eingesetzte Ex­per­t:in­nen­ko­mis­si­on kam dabei 2023 zu dem Schluss, dass die Vergesellschaftung von Wohnungsunternehmen grundsätzlich möglich ist. Doch Artikel 15 ist im Grundgesetz mit nur drei Sätzen recht vage ausformuliert und wurde noch nie angewendet. Entsprechend hängt der Erfolg letztendlich von der Interpretation des Verfassungsgerichtes ab, vor das die betroffenen Unternehmen mit Sicherheit ziehen werden.

Einig war sich die Kommission zudem darin, dass Gemeinnützigkeit ein entscheidendes Kriterium für die Rechtmäßigkeit einer Vergesellschaftung ist. Weil das primäre Ziel der Vergesellschaftung die „Bereitstellung von bezahlbarem und dennoch angemessenem Wohnraum“ ist, sah dies die Kommission als gegeben an. Das heißt aber auch: Je höher die Zahl der vergesellschafteten Wohnungen, desto höher ist auch die Wahrscheinlichkeit, dass das Allgemeinwohlargument vor Gericht Bestand hat.

Im Idealfall refinanzieren sich die Kosten der Vergesellschaftung aus den Mieteinnahmen, ohne dass die Mieten erhöht werden müssen

Vor diesem Hintergrund ist der Selbstbehalt von 10.000 Wohnungen mehr ein willkürlicher Kompromiss als eine juristische Abwägung. Die SPD hatte in den Verhandlungen eine noch deutlich höhere Grenze gefordert. Elif Eralp rechtfertigt die Grenze auf der Pressekonferenz jedoch mit einem anderen Argument: Mit der Vergesellschaftung der 160.000 Wohnungen würde Berlin auf über 50 Prozent gemeinwohlorientiert bewirtschaftete Wohnungen kommen. Dazu zählen neben den landeseigenen Wohnungsunternehmen auch Genossenschaften.

Die Sache mit der Entschädigung

Die zweite entscheidende Streitfrage ist die Entschädigungshöhe. Laut Artikel 15 wird die Entschädigungshöhe in einem Gesetz „nach gerechter Abwägung zwischen den Interessen der Allgemeinheit und der Beteiligten“ festgelegt. Allerdings darf die Höhe vor Gericht angefochten werden, letztendlich dürfte also wieder das Verfassungsgericht entscheiden.

Die Ex­per­t:in­nen­kom­mis­si­on kam mehrheitlich zum Schluss, dass für die Entschädigung nicht die aktuellen Marktpreise ausschlaggebend sind. Stattdessen schlug die Kommission unter anderem ein Verfahren vor, das so viel ersetzen soll, wie die Konzerne erwirtschaften würden, hätten sie ihre Wohnungen zu gemeinwohlorientierten Bedingungen angeboten.

Das gewerkschaftsnahe Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) hat diese Methode genutzt, um eine mögliche Entschädigungssumme zu berechnen. Dabei gingen die Öko­no­m*in­nen von einer Nutzungsdauer von 40 Jahren aus, bei einer Quadratmetermiete von 7,08 Euro nettokalt.

Daraus errechnen die Stu­di­en­au­to­r:in­nen eine Summe von 13,5 Milliarden Euro für 240.000 Wohnungen. Heruntergerechnet auf die von den Son­die­re­r:in­nen vorgeschlagenen 160.000 Wohnungen entspräche das etwa 9,7 Milliarden Euro.

DIW rechnet mit anderen Zahlen

Doch Öko­no­m*in­nen des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW) werfen der IMK dagegen vor, die Annahmen für die Zinssätze zu optimistisch gewählt zu haben. Das DIW hält eine Summe von 20 Milliarden für 240.000 Wohnungen für realistischer – das ist runtergerechnet mit 14,4 Milliarden deutlich näher an der in den Sondierungen festgelegten Obergrenze.

Ohnehin ist die Zinsentwicklung die große Unbekannte. Steigen die Zinsen, etwa weil die Europäische Zentralbank den Leitzins anhebt, steigen auch die Tilgungskosten und somit der Betrag, der durch die Mieten wieder hereinkommen muss.

Will man, wie die Linke angekündigt hat, die Mieten nicht erhöhen, blieben dann nur Zuschüsse vom Land. Das DIW errechnet, dass eine Entschädigungssumme von 21 Milliarden Euro (runtergerechnet 15,12 Milliarden Euro) jährliche Zuschüsse von 366 Millionen Euro erfordern würde, um die Mieten stabil zu halten.

Der makroökonomische Thinktank Dezernat Zukunft sieht die Obergrenze, bei der eine Vergesellschaftung ohne Zuschüsse und reale Mieterhöhungen möglich ist, bei 15 Milliarden Euro (runtergerechnet 10,8 Milliarden).

Mietanstieg mit der Zeit gedämpft

Langfristig lohne sich eine Vergesellschaftung auch bei höheren Summen, berechnen die Ökonom*innen. Bei der als Obergrenze angegebenen Entschädigungssumme von 16 Milliarden Euro wären zunächst Zuschüsse aus dem Landeshaushalt erforderlich. Auch müsste der Mietanstieg in den ersten Jahren dem Niveau der großen Wohnungsunternehmen entsprechen.

Da die Zinslast immer geringer wird, würde aber der Mietanstieg mit der Zeit gedämpft. Spätestens ab 2050 wäre ein Break-Even-Point erreicht, an dem auch die Haushaltszuschüsse zurückgezahlt werden könnten.

Der Thinktank rechnet damit, dass durch eine Vergesellschaftung die Mieten nach 30 Jahren real immer noch 4,5 pro Quadratmeter unter dem liegen würden, was große Wohnungsunternehmen mit ihren geplanten Mieterhöhungen anvisiert hätten.

So sinnvoll die Berechnungen klingen, politisch wäre ein solches Szenario für die Linke kaum vermittelbar. 10 Jahre lang weiter Mieterhöhungen zu verschicken, die sich nicht von Vonovia unterscheiden, dürfte dem zentralen Wahlversprechen, die Mieten zu senken, zunächst konterkarieren. Doch ein Geschenk an die Ber­li­ne­r:in­nen der Zukunft bleibt die Vergesellschaftung allemal.