Berlins Bausenator über Mietendeckel: „Dieser Markt gehört reguliert“

Sebastian Scheel zieht eine positive Bilanz des Deckels: Die meisten Vermieter halten sich dran, die Mieten sinken. Ein Problem sind Schattenmieten.

„Der Baumotor musste erst mal anlaufen“: Senator Scheel (Linke)   Foto: dpa

taz: Herr Scheel, Sie müssen glücklich sein, denn das Wohnungsproblem ist ja gelöst: Im ersten Quartal wuchs die Bevölkerung Berlins um nur noch 61 Menschen.

Sebastian Scheel: (lächelt) Das macht mich gar nicht glücklich, Berlin ist ja die deutsche Metropole schlechthin. Wenn hier niemand mehr herziehen würde … Aber ich gehe davon aus, dass dieser Rückgang nur von kurzer Dauer ist.

Es liegt also nur an Corona?

Wir haben auch in den vergangenen Jahren einen Zuzug, der vor allem aus dem Ausland gespeist war, viele Studierende etwa oder ausländische Arbeitskräfte. Sie sind wegen der Pandemie nicht so mobil wie vor der Krise.

Es ist kein Trend?

Auf keinen Fall. Berlin ist und bleibt weiter hoch attraktiv.

Im Interview: Sebastian Scheel

Sebastian Scheel

44, ist seit Mitte August Senator für Stadtentwicklung. Zuvor war er Staatssekretär unter seiner Vorgängerin Katrin Lompscher.

Also braucht es mehr Wohnungen. Sie haben ihre Behörde bereits umgebaut und einen Schwerpunkt auf Bautätigkeit gesetzt. 50 Mitarbeiter hat das Sonderreferat, das direkt in der Behördenleitung angesiedelt ist. Ist die neue Devise also: bauen, bauen, bauen?

Meiner Vorgängerin Katrin Lompscher ist viel Unrecht getan worden, als ihr unterstellt wurde, sie würde nicht genug für den Neubau von Wohnungen tun. Sie hat sich da sehr verdient gemacht: Nie in den letzten 20 Jahren wurde so viel gebaut wie heute, vergangenes Jahr waren es 19.000 Wohnungen. Klar, es könnten immer noch mehr sein … Aber der Baumotor musste erst mal anlaufen. Die fünf Jahre, die wir durch den Mietendeckel bekommen, müssen wir jetzt nutzen, um den angespannten Wohnungsmarkt zu entspannen. Und das geht nur, wenn das Angebot zu bezahlbaren Preisen erweitert wird: Teure Eigentumswohnungen lösen unser Problem nicht.

Die zweite Stufe des Mietendeckels startet am 23. November, ab dann sind auch Mietsenkungen möglich. Wie bereiten Sie sich darauf vor?

Wir haben eine eigene Abteilung dafür aufgebaut, Räume gesucht und Stellen ausgeschrieben, so, dass wir einen Großteil der benötigten Mitarbeiter am Start haben.

Gesetzestreue kann man eigentlich erwarten. Aber bei der Mietpreisbremse haben Vermieter auch oft versucht, zu nehmen, was geht – und nicht, was rechtlich geboten ist.

Wie viele werden das sein?

Laut Plan wären es 130 Personen. Da das Gesetz in der letzten Fassung zum reinen Verbotsgesetz wurde – also die Mieter keinen Antrag auf Mietsenkung mehr stellen müssen wie ursprünglich vorgesehen – und wir festgestellt haben, dass die Vermieter diese Verbote überwiegend umsetzen, brauchen wir erst mal nur 65 Mitarbeiter. Allerdings fangen jetzt nicht schon alle gleichzeitig an. Das müsste ausreichen, um möglichen Anzeigen nachgehen zu können: Wir haben relativ wenig Beschwerden bei den Bezirksämtern; die meisten Vermieter haben wie vorgeschrieben die Stichtagsmiete mitgeteilt und sich an das Verbot von Mieterhöhungen gehalten.

Was ist mit den Schattenmieten – also einem Zusatz im Mietvertrag, dass wenn der Mietendeckel rechtswidrig sein sollte, eine höhere Miete fällig wird?

Damit haben wir ein Problem. Für Betroffene ist das eine schwierige Situation. Und Vermieter, die solche Schattenmieten vereinbaren wollen, haben das Signal des Mietendeckels nicht verstanden: Wir brauchen einen Stopp der Mietenspirale und der Verdrängungsprozesse.

Wie viele Vermieter agieren so?

Da müsste ich spekulieren. Bei den Landeseigenen können wir das ausschließen. Auf den großen Immobilienportalen scheinen Schattenmieten aber gängige Praxis zu sein. Meist handelt es sich um Vermieter mit eher wenigen Angeboten. Bei ihnen scheint die soziale Verantwortung nicht so ausgeprägt, wie wir uns das wünschen. Aber wenn sich alle nach dem Grundsatz „Leben und leben lassen“ richten würden, hätten wir den Mietendeckel gar nicht gebraucht.

Warum halten sich die meisten Vermieter an den Deckel?

Gesetzestreue kann man eigentlich erwarten. Aber Sie haben recht: Bei der Mietpreisbremse haben Vermieter auch oft versucht, zu nehmen, was geht – und nicht, was rechtlich geboten ist. Aber die Mietpreisbremse hat auch den Fehler, dass es keinerlei Sanktionen gibt.

Der Mietendeckel

Einfrieren Seit Inkrafttreten des Gesetzes am 23. Februar sind die Mieten rückwirkend auf den Stichtag 18. Juni 2019 festgesetzt. Die meisten Vermieter*innen halten sich daran; einige aber versuchen jetzt Erhöhungen für die Zeit danach durchzusetzen.

Deckeln Für Wiedervermietungen in allen vor 2014 gebauten Wohnungen gelten Mietobergrenzen. Einige Vermieter*innen wollen deshalb gar nicht mehr vermieten, andere schreiben eine zweite, sogenannte Schattenmiete in den Vertrag. Die Angebotspreise sinken, das Angebot aber auch.

Absenken Ab 23. November müssen Vermieter*innen überhöhte Mieten absenken – 340.000 sind betroffen. Ob die eigene Miete zu hoch ist, kann jeder mit dem Mietendeckelrechner des Berliner Mietervereins selbst herausfinden: mietendeckel.jetzt (epe)

Mit wie vielen Senkungen durch die zweite Stufe des Deckels rechnen Sie?

Insgesamt gilt der Deckel für 1,5 Millionen Wohnungen, von überhöhten Mieten sind etwa 340.000 betroffen. Das ist ein hoher Anteil. Bei den landeseigenen Gesellschaften – wo wohl zwischen 5 und 10 Prozent der Wohnungen betroffen sind – macht die Senkung im Schnitt pro Monat zwischen 20 und 40 Euro aus.

Nicht wenig!

Ja. Und ich rate dazu, das Geld erst mal auf die Seite zu legen, bis die Rechtmäßigkeit des Gesetzes endgültig geklärt ist. Schließlich haben wir juristisches Neuland betreten.

Das Bundesverfassungsgericht will bis Mitte nächsten Jahres entscheiden. Glauben Sie, dass der Deckel draufbleibt?

Ja. Wir sind überzeugt davon, dass das Land seit 2006 die Gesetzgebungskompetenz für das Wohnungswesen hat und darauf basierend eine solche Regelung erlassen kann.

Vor wenigen Tagen hat Karlsruhe einen Eilantrag gegen die zweite Stufe des Deckels abgewiesen. Ist das ein Fingerzeig?

Das Verfassungsgericht hält den Eingriff offenbar für nicht so gravierend, dass Vermieter einen existenziellen Schaden erleiden werden und es sofort durch ein Eilverfahren hätte ausgesetzt werden müssen. Es ist aber noch keine Entscheidung in der Sache.

In Bayern gab es ein Urteil des Landesverfassungsgerichts, wonach das dortige Volksbegehren für einen Mietendeckel gestoppt wurde.

Die Formulierung des dortigen Gesetzes ist nicht vergleichbar mit dem Berliner Gesetz. Sie haben sich zu nah am BGB bewegt. Das öffentlich-rechtliche Konzept war nicht zu erkennen. Wir haben stark auf diesen Charakter abgestellt. Und es gibt ja auch dort ein Minderheitenvotum der Richter.

Wie ist Ihre Bilanz der erste Stufe des Mietendeckels?

Von den sieben großen Städten Deutschlands hat allein Berlin einen Rückgang bei den Angebotsmieten zu verzeichnen. Das liegt am Mietendeckel. Weltweit gibt es in großen Städten ein Mietenproblem und Verdrängung. Dass der Mietendeckel fast eins zu eins von spanischen Städten übernommen und jetzt auch in London diskutiert wird, zeigt, dass wir eine gute Antwort gefunden haben!

Berlin ist weiterhin ein Hotspot für Immobiliendeals, Heimstaden hat ja gerade 3.500 Wohnungen übernommen.

Nicht alle interpretieren die Bilanz des Mietendeckels positiv. Ein Immobilienportal will ausgerechnet haben, dass in der Folge das Angebot der Mietwohnungen gesunken sei.

Da wurden einzelne Monate verglichen. Das ist eher Zufall und bildet nicht zwangsläufig die Realität ab. Überhaupt ist die Aussagekraft der Portale begrenzt: Wir stellen fest, dass dort immer weniger Angebote geschaltet werden. Beim angespannten Markt kommen dort so viele Rückmeldungen, dass sie die Vermieter gar nicht mehr bewältigen können. Die Landeseigenen schalten dort nur noch selten.

Was ist mit Umwandlung in Eigentum? Auf diese Gefahr hat ja Friedrichshain-Kreuzbergs grüner Stadtrat Florian Schmidt hingewiesen.

Es gibt kein vermehrtes Verkaufsgeschehen. Allerdings werden mehr Wohnungen umgewandelt in Eigentum, das stimmt. Ich glaube aber, dass das auch an einem Gesetzentwurf des Bundes mit den dort vorgesehenen künftig stärker reglementierten Umwandlungsmöglichkeiten liegt.

Zudem haben wir das Gefühl, dass gerade viele Häuser gehandelt werden. Ist das belegbar?

Berlin ist weiterhin ein Hotspot für Immobiliendeals, Heimstaden hat ja gerade 3.500 Wohnungen übernommen. Die Kaufpreise sind stabil hoch, das Kaufvolumen nimmt in den letzten Jahren konstant zu.

Da scheint der Deckel bisher keine abschreckende Wirkung zu haben.

Wir haben seit Langem ein Auseinanderfallen von Miet- und Kaufpreisen. Letztere werden nicht mehr durch die Mieten refinanziert. Vielleicht findet da eine Spekulation statt: Man denkt, man kann die Häuser in einigen Jahren mit Gewinn verkaufen. Das ist eine ungesunde Entwicklung. Berlin ist eine Mieterstadt und soll es bleiben. Wenn die Preise weiter steigen, droht eine Überhitzung des Marktes. Welche Folgen das haben kann, hat die Immobilienkrise von 2008 gezeigt. Dieser Markt gehört reguliert.

Sagen Sie das so auch Heimstaden?

Ja, es hat schon Treffen gegeben. Dabei geht es erst mal darum, herauszufinden, ob ein Investor die Ziele, die das Land verfolgt, mitträgt – also etwa den Umgang mit Mietern und Wohnungen in Milieuschutzgebieten. Dort darf man nicht aufteilen, nicht verkaufen, nicht luxusmodernisieren. Wenn jemand nicht bereit ist, die Spielregeln einzuhalten, also etwa keine Abwendungsvereinbarung akzeptiert, dann sagen wir schon: „Wir schauen, wo wir euch wehtun können.“

Wir werden immer in der Lage sein, Eigenkapital zur Verfügung zu stellen, um das Instrument des Vorkaufsrechts zu schützen.

Und dann?

Dann schauen wir uns jedes Haus als Einzelfall an: Welche Wohnstruktur hat es, wer droht verdrängt zu werden? Wie hoch wäre der Kaufpreis? Ziel ist es immer, eine harte Abwendungsvereinbarung zu unterzeichnen, ein Vorkauf ist nur die Ultima Ratio. Es geht um den Erhalt der Wohnbevölkerung eines Gebietes in seiner Struktur.

Eine Initiative, die möglichst viel vergesellschaften will, ist das Volksbegehren Deutsche Wohnen und Co. enteignen. Wenn Sie sagen, alles kaufen ist zu teuer: Wie stehen Sie dann zum Volksbegehren, das die Linke per Beschluss unterstützt?

Ich habe eine Grundsympathie für die Debatte. Wir haben als Senat ja auch in unserer Stellungnahme zum Volksbegehren festgehalten, dass wir den gemeinwohlorientierten Sektor in Berlin erweitern wollen. Wir wollen den Bestand bis 2026 von 300.000 auf mindestens 400.000 Wohnungen erweitern – durch Neubau, aber auch durch Ankauf. Die Preisdebatte ist müßig. Die eigentliche Frage ist: Lohnt es sich für die öffentliche Hand? Man darf nicht zu teuer kaufen. Selbst unsere – von der Initiative als zu hoch bezeichnete – Kostenschätzung weist nach, dass es kostendeckend möglich ist, diese Bestände zu vergesellschaften.

Laut Berechnungen Ihres Hauses liegen die Kosten zwischen 28 und 36 Milliarden Euro.

1,9 Millionen Wohnungen gibt es in Berlin, für 1,6 Milionen gilt der Mietendeckel   Foto: dpa

Natürlich sind das gigantische Zahlen, aber es ist auch eine mengenmäßige Größenordnung. Und wenn man Mieteinnahmen im Verhältnis zu den Kosten rechnet, ist das ein in sich deckendes Geschäft. Aber es findet halt gegen den Willen anderer statt. Und in dieser Instrumentenfrage gibt es unterschiedliche Einschätzungen. Der Debatte muss man sich stellen.

Inwiefern spielt für diese Debatte und das teure Vorkaufsrecht die Coronakrise eine Rolle, in der ebenfalls viel Geld ausgegeben wird?

Wir hatten in den letzten Jahren die gute Position, dass Politik nicht von Sparzwängen getrieben war. Wir sollten gerade in der Krise keynesianisch investieren – also antizyklisch, um den Investitionsdruck hoch zu halten. Im rot-rot-grünen Senat gilt die Verabredung, die Haushalte für die laut Finanzsenator zu erwartende zweijährige Delle auf dem jetzigen Niveau durchzutragen, also nicht zu reduzieren. Natürlich muss man manche Ausgaben kritisch überprüfen. Aber es bleibt wichtig, dass der Staat auf dem Wohnungsmarkt handlungsfähig bleibt. Wir werden immer in der Lage sein, Eigenkapital zur Verfügung zu stellen, um das Instrument des Vorkaufsrechts zu schützen.

Nicht handlungsfähig ist der Senat bei den Räumungen linker Projekte. Was macht es mit Ihnen als Linker, wenn reihenweise linke Freiräume verschwinden?

Wir haben eine eigentumsfreundliche Rechtsordnung. Das kann man beklagen, aber was rechtlich geboten ist, muss der Staat durchsetzen. Es muss aber auch die Frage erlaubt sein, ob Recht immer durchgesetzt werden muss – selbst wenn die Welt darüber zugrunde geht. Bei der Liebig 34 habe ich persönlich versucht, einen Ausgleich zu finden, damit es nicht zu einer solchen Polizeiaktion kommt. Aber es ist leider nicht gelungen, mit dem Eigentümer eine Lösung zu entwickeln. Auch bei Potse und Drugstore bekommt man das Gefühl, dass viele Freiräume unter dem Druck der Verwertung verloren gehen. Man wird nicht jeden dieser Freiräume retten können – aber man sollte es versuchen.

Alle betonen immer, dass es ihnen leidtut. Aber wäre es nicht mal an der Zeit, einen Fonds zuzuschneiden, der ein Eingreifen ermöglicht?

Was wollen Sie denn machen? Wenn ich den Eigentümer frage, was er will – und er antwortet: Ich verkaufe unter keinen Umständen, ist man schnell am Ende.

Aber Ersatzräumlichkeiten? Das Jugendzentrum Drugstore in Schöneberg würde sofort ein Ersatzraum nehmen.

Wir haben lange versucht, Räumlichkeiten zu finden – etwa im Tempelhofer Flughafengebäude. Die Bedingungen vor Ort sind aber oft so, dass sie nicht passen. Man muss alle Möglichkeiten prüfen und ausschöpfen, aber auch realistisch Grenzen benennen.

Apropos Grenzen: Der Mietendeckel ist auf fünf Jahre ausgelegt. Was kommt eigentlich danach?

Wir wollen als Nächstes ein Wohnungskataster einführen, damit wir endlich mal Klarheit über den Bestand haben. Wir wollen nicht nur wissen, wie viele Wohnungen es zu welchem Mietpreis gibt, sondern auch die Eigentümerstrukturen transparent machen. In England muss immer der wirtschaftlich Verfügungsberechtigte ausgewiesen sein und nicht wie hier irgendein Firmenkonstrukt, bei dem niemand mehr weiß, wer dahintersteckt. Dieses Gesetz wollen wir noch in dieser Legislatur vorbereiten. Spätestens in der neuen Legislatur wollen wir diesen Meilenstein setzen. Der Wohnungsmarkt braucht regulierende Instrumente für Preisgestaltung und Nutzungsrechte. Das wird eine der Kernaufgaben für die nächste Legislatur sein.

Das heißt, eine Verlängerung des Deckels über fünf Jahre hinaus schließen sie aus?

Der Mietendeckel ist temporär angelegt, um das Marktungleichgewicht zu bereinigen. Wir mussten uns Zeit verschaffen. Unser Ziel ist, einen ausgeglichenen Markt in fünf Jahren herzustellen.

Das ist ambitioniert.

Aber genau so haben wir es begründet und beschlossen. Auch deswegen hat der Neubau eine hohe Priorität: Wir müssen die Marktlage verändern. Wir brauchen bis 2030 knapp 200.000 Wohnungen und haben auch Platz dafür.

Unser Ziel ist, einen ausgeglichenen Markt in fünf Jahren herzustellen.

Nur zur Sicherheit: Sie haben Aufsichtsmandate unter anderem bei Berlinovo, Degewo und Howoge. Ist da steuerlich alles in Ordnung?

(lacht) Ja. Keine Sorge, es ist alles abgeführt und versteuert.

Wie bitter ist es, dass Ihre Vorgängerin Katrin Lompscher durch so einen blöden Fehler zurücktreten musste?

Ich bin auch und vor allen Dingen wegen Katrin Lompscher hierhergekommen. Weil ich sie sowohl menschlich als auch politisch schätze. Ihr Weggang ist ein großer Verlust für das politische Berlin. Ihr Umgang mit diesem Fehler beweist aber auch ihre hohe menschliche Qualität.

Können Sie sich vorstellen, über 2021 hinaus als Bausenator tätig zu sein?

Ich habe temporär übernommen und werde das mit aller Kraft fortsetzen. Was danach ist, werden die Wähler und die Partei entscheiden. Aber klar bin ich gerne Spitzenbeamter und jetzt auch Senator. Wenn meine Fähigkeiten gebraucht werden, kann ich mir durchaus auch vorstellen, weiterzumachen.

Die SPD hat allerdings schon angekündigt, dass sie die Bauverwaltung wieder in SPD-Hand bringen will.

Wir sind gekommen, um zu bleiben. Es ist schön, dass die Bundesfamilienministerin …

… Franziska Giffey, die designierte Parteivorsitzende und Spitzenkandidatin der SPD …

… so viel Interesse an Berlin hat. Sie wird sich, wie wir auch, 2021 einer Wahl stellen und dann sehen wir weiter. Es verwundert mich nicht, dass das spannendste Ressort dieser Stadt heiß begehrt ist.