miethai & coRückzahlung der Kaution: Wer sich nicht beschwert ...
Manche Mieter erleben nach ihrem Auszug eine böse Überraschung, wenn es um die Rückzahlung der Kaution geht. Der Vermieter zahlt nur einen Teil zurück und zieht einen Betrag ab, den die Mieter vor ca. zwei Jahren wegen eines Wasserschadens gemindert hatten. Mal abgesehen davon, dass die Minderung wahrscheinlich berechtigt war, ist ein solcher Abzug schon dann nicht zulässig, wenn der Vermieter sich damals wegen der Minderung nie gemeldet hat.
Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil vom 26.2.2003 (XII ZR 55/01) bestätigt, der Mieter müsse sich darauf verlassen können, dass der Vermieter, der eine Minderung über einen längeren Zeitraum rügelos hinnehme, die vertraglich vereinbarte Miete nicht rückwirkend verlangen werde.
Das Recht, die „rückständige“ Miete zu verlangen, ist in einem solchen Fall verwirkt. Der Zeitpunkt, ab dem eine Rückforderung verwirkt ist, wird unterschiedlich angesetzt: Nach ca. zwei Jahren wird man von Verwirkung ausgehen können, zum Teil wird schon ein Jahr oder ein halbes Jahr für ausreichend gehalten. Bei den kurzen Zeiträumen werden die Gerichte jedoch genauer hinsehen, ob noch weitere Umstände hinzukommen, die die Mieter darauf vertrauen lassen, der Vermieter habe die Minderung akzeptiert.
Umgekehrt ist nach wie vor Vorsicht geboten, wenn Mieter die Miete vorbehaltlos weiterzahlen, obwohl ein Mangel vorhanden ist. Das Minderungsrecht kann dann ebenfalls auch für die Zukunft verwirkt werden. Wer einen Wasserschaden hat, Bauarbeiten ertragen muss oder andere Mängel feststellt, sollte so schnell wie möglich dem Vermieter mitteilen, dass die Miete unter Vorbehalt gezahlt wird.
Eve Raatschen ist Juristin bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, 20357 HH, Tel. 431 39 40, info@mhm-hamburg.de, www.mhm-hamburg.de
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