miethai: vertragsfristen: Kündigung mit Risiken
Grundsätzlich müssen Mieter bei Mietverträgen über Wohnungen die gesetzlichen oder die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen einhalten. Mieter können zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen, müssen aber bis zu ihrem Ablauf die Miete weiter bezahlen. Gemäß § 543 Abs. 1 BGB können sie jedoch aus wichtigen Gründen außerordentlich kündigen – das bedeutet: ohne Einhaltung einer Frist.
Für Mieter praktisch relevant ist diese Regelung vor allem dann, wenn beim weiteren Aufenthalt in der Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefährdung gegeben ist – wenn beispielsweise massiver Schimmelbefall vorliegt. Während nach § 544 BGB des bis zum 31. 8. 2001 geltenden alten Mietrechts dies ohne Abmahnung möglich war, gilt dies seit dem 1. September des genannten Jahres nicht mehr.
Der Bundesgerichtshof hat in einer neuen Entscheidung (Urteil vom 18. 4. 2007 – VIII ZR 182/06) festgestellt, dass nach neuem Recht eine fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen einer erheblichen Gesundheitsgefährdung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig ist. Dem Vermieter muss daher vor der Kündigung schriftlich die Möglichkeit eingeräumt werden, den Schimmelmangel zu beheben. Eine Ausnahme gilt nur, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, weil beispielsweise der Vermieter die Mangelbeseitigung zuvor schon eindeutig und endgültig verweigert hat.
Dies dürfte in vielen Fällen nicht der Fall sein. Mieter sollten sich daher vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung nebst Auszug und Einstellung der Mietzahlungen unbedingt rechtlich beraten lassen.
MARC MEYER ist Jurist bei Mieter helfen Mietern, Bartelsstr. 30, ☎ 431 39 40, www.mhmhamburg.de, info@mhmhamburg.de
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